変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[886: 主婦]

ありがとうございました。報道で固定に切り替える方が増えているとあったので考えてしまった次第です。このままで取り敢えずは行こうと思います。

[887: 匿名さん]

固定にすれば金利上昇のリスクを軽減できる
リスクを銀行がもつわけで リスク分を金利で儲ける
それが銀行っていう商売でしょう

リスクを許容できるなら変動の方がいつの時代でも有利

[888: 匿名さん]

繰り上げなどで、金利上昇に対応できるかどうかが判断ポイントかもね。
35年かけてゆっくり返済にはリスクあるかも。

[889: 匿名さん]

>>888

そこでテンプレ実行ってなるわけです。

[890: 匿名さん]

私の場合は、変動で二本借りています。
一本は１０年以内に返せる見通しがあり、変動のまま行きますが、
もう一本は２０年ぐらいかけてゆっくり返したいので、固定に借り換えすることを想定しています。
ネットで簡単に入力し仮審査までしてもらい、私の場合は三菱信託にしましたが６月実行だと１５年固定で１．８％です。
もし７月以降に再度金利下がることがあれば、仮審査の有効期限は６か月なのでゆっくり考えようかと思ってました。

たまたま昨日銀行（別の銀行ですが）の住宅ローンの金利関連の仕事をしている方と飲んでいたのですが、銀行はもう上げモードにはいっているので、短期間で据え置きはあっても下がる見込みは無いだろうと言われました。
毎週金利決定会議があり、次月の金利想定をするようですがそんな雰囲気との事。

とは言われても悩みますね。
ある程度早めに知りたいのであればソニー銀行の金利発表は一番早いので、だいたい他の銀行もその上げ幅になっているよとアドバイスされました。

[891: サラリーマンさん]

>>890さん

うちも変動で10年以内で返せる自信が、かつてはありました。
金利が上がっても、それに沿って手取りが増えれば問題ないということで。

ところが、会社が怪しくなってきていて、
インフレでみんなが給料が上がるなか、
うちだけ据え置き、といったことがありえそうです。
それで、固定に切り替えました。

金利は0.775%→1.2%で、月に数千円の出費となりましたが、
気分はずっと楽になりました。

[892: 匿名さん]

>>891
給料は据え置きなのに、ローンの支払いは増えますが大丈夫ですか？
会社が怪しくなってきたとのことですが
万が一倒産でもしたら、危ない気もしますが・・・

[893: サラリーマンさん]

>>892さん

月の支払額アップは2000円程度です。
あと、完済までの期間が半年延びたかな。

会社は倒産はしません。
というか、倒産しないような給与体系になりました。
元々、繰り上げ返済を前提としていますが、
それが難しくても退職金でチャラにできます。
それはそれで悲しいですけどね。

[894: 匿名さん]

私としては月２０００円程度の支払い増の借入なら
変動でもなんら問題ない気はするのですが
まあ考え方しだいですか。自身が納得できる借り入れが一番ですね！
あとは当スレで有名な固定さんみたくならないようにお願いします。

[895: 匿名さん]

いくら借りてるの？
0.425%上がって、月2000円？

[896: 匿名さん]

８９５さん

そんな痛いとこ突っ込んじゃダメよ！

[897: 匿名]

景気が上がり変動が0.425上がるまでの元金の減り方、固定への切り替え手数料等考慮すると月2000円別に貯めてたりしてプラスの努力をしていよいよ想定外に上がった時に繰り上げ返済に専念した方がとも思いますが。でも固定は安心を買うものですよね。

[898: 匿名さん]

妄想？

[899: 匿名さん]

＞890
15年固定1.8%というのは、当初借入の場合では？
変動→15年固定は2.2%以上と思ったのですが
どのような優遇幅や条件ですか？

[900: 匿名さん]

妄想じゃないでしょ。借入額が少ないだけ。何でも妄想と言いたがる人いるよね。0・425% アップが2000円になる借入シュミレーションしてみればいいだけ。元々10年で返すって言ってるんだから1000万で10年の予定ならアップしても2000円ですよ。

[901: 匿名さん]

となると、どんだけ年収低いんだ？って話になってきちゃうけど。まあ、ねえ。

[902: 匿名さん]

８９９さん
当初固定期間借入型です。
もちろん借換えです。
三井住友から借り換え予定です。
１５年後の優遇はよくないですが、元金がかなりへっているから楽勝予定です。

[903: 匿名さん]

＞901
？？？
頭金多くして、ローン少なめ、堅実な考えなのでは？

変動のままで充分とは思いますが

[904: 匿名]

頭金多くしてローン少なめ？
低金利のメリットを否定して変動って訳わからん

[905: サラリーマンさん]

>>895さんほか

計算間違いをしていました。
借り換えで月々の支払いが数百円安くなっています。
借り入れ額を減らしたのでした。

借り換えたのは4000万円強、19年です。
ボーナス支払いなしで月々約20万円。
家は2回買い替え、住宅ローンは5回目（5行目）ですが、
固定で借りるのは初めてかな。

[906: 匿名さん]

変動で三回借換えたのはなぜですか？
優遇条件にしても、それほど銀行間で金利差がない為手数料がもったいない感じがしますが。
かなり以前は同じ変動でも金利差が行間であったのですか？
それとも優遇条件の付け方が過去は厳しかったのですか？

[907: サラリーマンさん]

>>906さん

いえいえ、1軒目のときは1行だけです。
2軒目は途中で1回借り換え、そして今の3軒目も1回目の借り換えです。

1軒目は公庫で借りるのが普通の時代でしたが、
少しでも安くと、市中銀行の変動を選びました。
当初4.3％だったのが、買い替え時点では2％台に下がっていました。

2軒目も変動で借りたのですが、金利がいくらかは失念しました。
途中で新生銀行の変動1％というのが登場して、すぐそちらに乗り換えました。
ただし、リーマンショック後に新生銀行のその金利が
高止まりしてしまって、少し失敗でした。
さらに借り換えるには、微妙に出費の方が大きくなり。。。

今回は変動0.775％という非常に安い金利に巡り合えたのですが、
政権交代で先が読めなくなってきたので、固定に変えた次第です。
同じ銀行内で固定に切り替えると2％程度になってしまい、うまみがありません。
元々、借り換えのための資金は確保してありましたので、
出費が増えても安心を優先させました。
10年くらいで返すつもりではいます。

[908: 匿名さん]

計算間違え…言ってることコロコロ変わってるし…
偉そうに書き込むなら頭の中で整理してからにしてくださいね。

[909: 匿名さん]

自分のローンの状況も把握できないようなら、固定の方が向いてると思います。
さようなら〜

[910: 匿名さん]

変動利率、ＭＡＸいくらまで上がるかな。
過去の利率は8.5％ぐらいかな。
5％あたりまでかな。
給料上がらず金利が嵩む。
最悪。

[911: 匿名さん]

消費税上がり
非正規雇用増え
正規雇用でも給与横ばい
それで金利上がったら
日本平均年収500万台では
家買えないよ。

[912: 匿名さん]

そんな現象になってるのに給与上がってないなら
相当な格差社会なので結構な数の人が家を手放してるだろうね。

[913: 匿名さん]

そういう格差社会では物価が上がらず、金利も上がらない事が前回の好景気で証明されてるけど。

[914: 匿名さん]

問題はデフレじゃない。
一般庶民の所得が上がらないのが一番問題。

例えば、レストランの商品が値下げされたとしても、
外食の回数が増えれば、外食産業の景気は上向く。
しかし、客の収入が減れば、より安い店を選択した上に、
利用回数まで減ってしまう。

しかし、なぜかこの国では、低賃金の方に世の中の
所得の足並みを合わせようとする世論が働くようだ。
公務員バッシングとか、生活保護バッシングとか。

非正規社員の給与を正規社員並に引き上げるのではなく、
正規社員の給与を非正規社員や途上国並に引き下げようとする
ユニクロ社長のような考え方が経営者の本音でしょう。
個別の経営判断としては正しいのだろうけど、国レベルじゃ
景気が悪くなるだけ。なんで、日本の経営者は何時からこんな小粒の
悪党ばかりになったんだろう。ブラック企業を経営して
経営陣だけ何億いや何十億の収入を得ている。

若年労働者の就職環境が良くないので、高齢者をリストラしろ
とか、解雇の自由化とか限定社員とか。勤続年数にしたがって
給料や退職金が高くなる傾向が高い日本で、給与体系を見直さずに、
首切りだけしやすくすれば、生涯収入は激減してしまうでしょう。

こんな方向性で景気が回復するはずがないし、政策金利も上げられない。
どうせ国債刷って一部大企業に大判振る舞いするなら、年金支給額や
生活保護の支給額や最低賃金を大きく引き上げてみる方が、
よっぽど景気を上向かせる効果があると思うけど。

経営者や既存の政治家にはまったく期待できない。
お互いに足の引っ張りあいをしないで、庶民は団結すべきだよ。

[915: 匿名さん]

三井住友の固定3年金利下げ。
まともな視点を持っているのはここだけか？

[916: 匿名さん]

アベノミクス国際会議なんてやってたんだね。相変わらず消費税増税だけは譲れないようですが。

[917: 匿名さん]

世界的には金融緩和をしても物価が上がりにくい状況だそうで。

[918: 匿名さん]

新聞さんあんまり調子に乗って載せるようなら新聞社にリークするよ。

[919: 匿名さん]

持続的な物価上昇には所得の上昇が不可欠だそうです。

[920: 匿名さん]

来年消費税が増税されてそれに見合うだけの賃金上昇が無いと実質賃金は減る事になる。となると、増税以降、確実に物は売れなくなるので物価は逆に下がるんじゃないかと思う。

[921: 匿名さん]

変動以外固定は上がりましたね。今月以降ローン借りる方は悩みますね〜

[922: 匿名さん]

「物が売れない」→「企業業績落ちる」→「雇用が減り賃金上がらず」
「物が売れないから」→「企業薄利多売戦略を取る」→「給料は据え置き」
赤字でも消費税は払わなければ成らない税金。倒産件数増える。

[923: 匿名さん]

金利は上げモードに入ってますから、これから買う方は余裕がないかたは固定にするか、ミックスでしょうね。
途中から借り換えでもなかなかミックスにできない銀行が多いし、今の変動低金利のメリットは捨てきれないし、私ならミックス。

[924: 匿名さん]

金利タイプの選択は懐事情も有り悩む。正解が無い、それぞれのローン終了して初めて分かる。

[925: 匿名さん]

次の変動金利の見直しって10月？

[926: 匿名さん]

10月に来年1月から6月までを見直し。
10月1日迄に政策金利が上がらなければ9ヶ月先迄変更なし。

[927: 匿名さん]

選挙の前なら上げないだろうが、後だからなぁ。
金利に対して政府、日本銀行の考え方がそこまで分からないのは不安ですね。
消費税増税まで上げない？
不景気かわらなければ上げない？
政府は景気良くなりインフレになってきたと言って上げてくる？
日銀はどこまで政府の意思をくむのか？
腹の内はどうでしょうね。

[928: 匿名さん]

この不景気の中、金利上げたら世界中の笑い者にされるよ。
更に消費税で追い打ち？！

まあ、倒産寸前の企業経営者に殺されても文句言えないレベル。

[929: 匿名さん]

長期が上がっただけで慌てて
株価がこの下がりようだよ？
利上げって意見は馬鹿にされるよ。

[930: 匿名さん]

金利を上げる事で経済にどんな影響が有るかですね。
金利を上げる方がメリットの有る状況を考えれば利上げ時期も想像出来そうです。

[931: 匿名さん]

日経また下がってるよ・・・

[932: 匿名さん]

政策金利あげたら円高進むけど、そんな事する？

[933: 匿名さん]

利上げを極端に恐れてるけど皆さん借り過ぎだったのでは？
見ていて気の毒になります。

[934: 匿名さん]

確かに昨日は刈り過ぎて青くなった

[935: 匿名さん]

利上げウェルカム。早く景気良くなって欲しい。

景気が良くなっても給料が上がらない人は固定で借りるしかないでしょうけど。