変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[741: 匿名さん]

一番当てになるのは女性セブンとサピオに決まってるだろ

[742: 匿名さん]

向こうが荒れているので。

アメリカは雇用と賃金がキーになりつつ有るようです。

[743: 匿名さん]

ついでにアメリカは日本の失敗をかなり研究しているようです。

[744: 匿名]

インフレになる前に買い溜めしておいたほうがいいものって何だろう？

[745: 匿名さん]

金買って置けばいんじゃね？円が紙くずになっても資産を保全できるよ

[746: 匿名さん]

>>726
早くて6-7年に賛同。
よほど政府の景気刺激策と構造改革が上手くいっての話で、一番楽観的なコースでもそれくらいはかかるだろうね。
ただ通常、景気の上げ下げは5－6年サイクルで来るだろうから、その後また不景気になりゼロ金利に戻ると予想。

日本の財政破綻の可能性はあるが、そんな大事件を前にして変動金利、固定金利の差異は瑣末な問題。ハイパーインフレなら借金は実質チャラになるし、明日の食い物の心配が第一。海外口座や金保有でヘッジするか、海外でも働けるように自分を磨くくらいか。

[747: 匿名さん]

予想？希望だろ。。

[748: 匿名さん]

5月金消で変動一本って無謀ですかね?

[749: 匿名さん]

テンプレ実行出来るなら問題なし

[750: 匿名さん]

資金がたんまりあれば問題ない。

[751: 匿名さん]

資金が無くてもテンプレ実行出来れば問題なし

[752: 匿名さん]

長期金利上昇が続けば日銀は更なる緩和も考えているようですね。

[753: 匿名さん]

とにかく趣味を一切やめクルマも手放してテンプレ返済に集中力して下さい

[754: 匿名さん]

FRBは雇用が改善するまで緩和をやめない。
雇用の回復が進めば三段回で引き締めに転じる。
一段階目で資産買い入れ規模の縮小、買い入れがゼロになったら二段階目でバランスシートの縮小。資産を市場で売るのではなく、償還を待って縮小するようです。そしていよいよ三段回目でゼロ金利の解除。

出口戦略への道は険しいようです。

[755: 匿名さん]

なんでテンプレ実行するのに趣味をやめて車手放すの？

[756: 匿名さん]

テンプレ実行するにはある程度の資金能力必要。
逆に資金能力あるかないかの問題。
実にくだらない。

[757: 匿名さん]

資金能力って何？月々たった数万円繰り上げるのに趣味やめて車手放すの？

資金力なら聞いたこと有るけど資金能力ってどんな能力？

[758: 匿名さん]

テンプレが全てであってその他生活の質のアドバイスを求められても困ります

[759: 匿名さん]

しょーもないテンプレ信仰してんね。

[760: 匿名さん]

ていうか、月数万円捻出するのに趣味やめて車手放すって発想が自分がギリギリだとカミングアウトしてないか？

[761: 匿名さん]

>>759

もういいから、向こうでやって。
頼むから荒らさないで下さい。

[762: 匿名さん]

余裕があれば変動金利ってだけでしょ？
要は。
みんな知ってるよ。

[763: 匿名さん]

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2013052402000135.ht...
外堀が…

[764: 匿名さん]

これから固定を検討してる人は大変だね。変動は安泰だけど。

[765: 匿名さん]

ちょっと急騰しただけで歴史的に見てもまだ断然低い
去年も一昨年もこんなもんだっただろ
マスコミの煽り方は異常
偏った情報で一方的に不安を煽り、売れればなんでもいいってスタンスはどうかと思う
いつの時代も損をするのは情報弱者。銀行の提灯記事に騙されてはいけない

[766: 匿名さん]

>>765
そう。いい話は声を大にして話さない。
この話に踊らされる人って変動金利は短プラベースなんて知らないんじゃない？
変動金利の人が焦らなくてはいけない場面は短プラが上がった時か
基準金利が短プラベースを止める情報が入った時だな。

[767: 匿名さん]

短期金利は日銀が完全にコントロールしてるから変動が政策金利の変更無しに上がる事は無い。

[768: 匿名さん]

優遇打ち切り説。

[769: 匿名さん]

打ち切りで固定は破綻！？

[770: 匿名さん]

変動は上がらんよ、少なくとも日本が安定的な成長を10年くらい続けて初めて検討されるんじゃない？
知らんけどさ。

[772: 匿名さん]

いいから巣へお帰りなさい。

向こうで同レベル同士でバトルでも何でもやって下さい。

真面目に検討してる人の迷惑です。

[773: 匿名さん]

あっちのスレでアク禁になってこっちに引越して来たとか？

[774: 匿名さん]

なんかまた大量削除が出てるみたい

[775: マンション住民さん]

変動に影響を与えるは、政策金利以外にもうひとつ、銀行の体力が反映されるスプレッドがある。

簡単に言えば金融機関が上乗せする利幅や利ザヤを指す。
概ね大手銀行では１％程度ですが、収益環境等により、利用後にも変動する可能性もある。
ちなみに基準レートにプレミアムを加えたものが店頭表示金利または基準金利。
国債を多く抱える、特に地銀の場合、国債の状況如何で、体力が失われれば、
何かに利幅を求める。
その時、変動が横並びでなく、銀行間で今以上の格差が出る。
つまり、変動と一口にいっても、どこの銀行でローンを組むかが、とても重要。

[776: 匿名さん]

>>775
たしかに銀行間の統廃合があったりすると
吸収する側や対等ならまだいいが吸収される側になった場合は
不利な方へ条件の変更を求められる可能性がある事を考慮しなくてはならないからね。
とにもかくにも変動は粘り強い交渉やしっかりとした比較が大事なのかもしれない。

[777: 匿名さん]

>>775

理屈はそうだが実際バブル崩壊で銀行が大量の不良債権を抱えた時でさえ、変わって無いのが現実。何処も政府から公的資金を注入され、完済したのは最近のはなし。

実際日銀のホームページに過去の短期プライムレートの推移が載っているけど、銀行間の誤差はたった0.2%しかない。

当たり前の事だが、安易に金利を上げれば顧客は離れて行くからである。

競争原理が働いている今の世の中、利上げすれば利益を上げられるような時代ではない。

[778: 匿名さん]

確かに景気がよくなってくるとこんなに低く抑えとくことないよな。
政策金利は変わらずとも変動金利が変わっていくシナリオもあるのかも。

上げると顧客が逃げるから上がらないっていう発想はデフレに慣れ切った
副作用なのかも。

[779: 匿名さん]

実際欧州では長期金利が急騰したにも関わらず、住宅ローン金利は低位安定しているし。

実は前例が有って数年前新生銀行がサブプライムに手を出していて経営が悪化した際、既存客の金利を上げて利益を上げようとした事が有った。この時は大量に顧客が離れ、経営者は解任された。外国人経営者だったんだが。
だが、この時の新生銀行の住宅ローンは単プラ連動の変動金利ではなく、独自に決定する商品で約款に政策金利と連動するとは謳って無かった。

[780: 匿名さん]

短プラは調達コスト(即ちコールレート)によって決まる。
銀行が儲け増やしたいから上げるなんて聞いたこと無い。

約款に借入利率変更の基準ってのが有って基準金利(ここでは政策金利の事)の変更によって引き上げ又は引き下げられると書いて有る。

[781: 匿名さん]

どっちかと言うと地銀とかネット銀行のが金利が低いイメージ。都銀と同じだとみんな都銀で借りちゃうでしょ。

優遇幅なんか特にそんな感じ。

あと、逆に貯金金利は都銀より高いイメージ。定期貯金金利なんかもネット銀行とか地銀のが高め。

お金預かるにしても都銀と同じならみんな都銀に預けちゃうからなんだと思う。

要するに都銀次第なんじゃないかな。

[782: 匿名さん]

そもそも不動産屋やゼネコンも銀行の融資を受けている。
住宅ローンの金利上げて売れなくなったらそれこそ自分で自分の首を絞める事になる。
だから店頭金利とは異なる特別優遇金利を用意しているわけ。
審査で通ったり通らなかったりがあるのも自分の属性の他に買おうとしている家の属性も
加味されている証拠。

[783: 匿名さん]

ソニー銀行の変動金利って

いわゆる「5年ルール」や「125%ルール」に基づく約定返済額の計算を行っていません。
したがって、適用金利が上昇した場合には、その上昇幅に応じて約定返済額が見直されますので、
最終ご返済額にしわ寄せされることはありません。
【5年ルール】返済額を5年間一定とし、その一定の金額の範囲内で、元本、利息の定期的な見直しを行うルール
【125%ルール】5年ルールにより、5年後に返済額を見直す際に、前回返済額の125%を上限とするルール

ソニー銀行では、市場での金利スワップ手法を活用し、毎月基準金利を決定します。
ソニー銀行で毎月決定する基準金利は、資金コスト（住宅ローンの貸し出し資金をソニー銀行が
調達するために必要なコスト）や営業コスト、および収益を加味して決定されます。
最も大きな変動要因は資金コストで、このコストは変更日前数ヶ月における銀行間で取引されている
金利の動向や、国債の利回りの動向など、該当する期間の指標と連動して上下します。

と記載されてるけど、これって、特殊？ネット銀行（SBIとか）では一般的なの？
メガバンや地銀は違うよね？

[784: 匿名さん]

独特で、てまかかる分、割高と思います。

[785: 契約済みさん]

ソニー銀行って、元金均等と元利均等とが複雑に合わさったみたいだな。

[786: 匿名さん]

金利スワップは固定金利契約と変動金利契約を一定条件で交換して
リスクがないようにするもので金融機関の運用手段としては基本的なものだけど
住宅ローン金利を決める基準として謡ってるのはレアだと思う。

短プラは銀行が優良企業にへの貸付金利だが、
ソニー銀行は個人向け銀行で企業融資はほぼなさそう。
住宅ローンの貸出資金も預金じゃなく市場で調達する額のほうが多いのかもね。

[787: 匿名さん]

すみません…イオン銀行はどうなんでしょうか。。

[788: マンション住民さん]

783ですが、
ソニー銀行に関しては、こちらの変動金利のスレで
皆さんがこれまで述べていらっしゃったよりも
変動のもたらすリスクが大きいのでしょうか
金融政策（短プラ）だけでなく、長期金利の影響も受けるとか？

[789: 匿名さん]

788ですが、変動に詳しい、いつも書き込みされている方の
ご意見をお願いします

[790: 匿名さん]

>>789

sony銀行の場合、通常の金融機関が金利の元 にしている短プラ連動では無いようです。 短プラ連動だと即ち、政策金利と完全連動なので日銀が利上げをしない限り変動金利が上がる事が無いのですが、sony銀行の場合は日 銀の金融政策関係ナシに上がる可能性が有ります。

しかし、その逆も然りで、sony銀行経営者が 日銀が利上げしても調達コストを抑えて利益が出せると判断した場合、連動して利上げを行わない可能性も有るわけです。

想像ですが、日銀が利上げを行えば短プラ連動している金融機関は一斉に利上げを行うわけです。しかしsony銀行はその時点で上げる必要が無いわけですからもしかしたらそこで 商機と考えるかもしれません。

逆に政策金利が上がっていないのに利上げす るケースですが、ちょっと考えにくいのですが、やはり経営が危うい時くらいでしょうか？他行より金利を高くして借り手を獲得するには審査を甘くするくらいですが、それはそれで危険ですし。独立しているとはいえ、sonyの名のついた企業がブランドを貶める行為をするとも思えません。

察するにsony銀行は銀行との競争を勝ち抜くためにあえて短プラ連動をやめて独自路線にして顧客獲得を目指しているのだと思いま す。