変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[665: 匿名さん]

まあそうなるよね。

[666: 匿名]

>663
こんな情弱だからイタいんだよね。

[667: 匿名さん]

最大の疑問だった固定さんは変動スレに何しに来るのか？が銀行審査に落ちた腹いせって事？

[668: 匿名さん]

当たり前だろう。
銀行とデベにだまされて実質金利負担は限りなくゼロみたいに言われ、
元金だけを分割返済していく妄想を描いてローン組む奴が、
3年とか5年の優遇期間が終わった後に、
鬼のように不透明で理不尽な利上げによる金利負担を強いられるんだから破綻する。

もともと変動＝ほぼゼロ金利を想定して、
月々の支払い余力の小さい奴に融資して住宅を買わせるんだから無茶苦茶だよ。

フラットの方が審査が甘い？
初期費の有無は別にして、継続的な支払い能力の高い奴は問題ないと考えるのは当然。
つまり条件が違うので一概に銀行は厳しい、フラットは甘いとは言えない。

[669: 匿名]

明らかにフラットの方が審査甘いよ。

[670: 匿名さん]

銀行は金利上げて破綻させて不良債権作って、銀行も一緒に破綻って発想？

そんなアホな経営してるとは思えないんだけど。

単にフラットは破綻されても銀行にとって痛くも痒くもないから返さない人に貸すだけらしいよ。

[671: ローンコンサル]

いずれにしましても余裕の無い方々変動金利でしっかりと借りてしまった場合は
精神的にこうなる、という見本のようなやり取りかと。

そういう中において非常に参考になるスレッドだと思います。
今後融資を検討されてる方にとっては。

[672: 匿名さん]

≫669

目糞とハナクソの差くらい？
どーでもいいわい。
貧乏人には大事か？

[673: 匿名さん]

>671
そのレスが見事に悪い見本だよね。

[674: 匿名]

671
どちらかというと固定は安心かと借りてみたが、変動より余分な金利を払い続けていることにイライラして精神的にこうなるというやり取りだな。
実際、現在損してるのは固定で変動で後悔してる人はいないと思われる。

[675: 匿名さん]

>670
この記事ネット上にもあるが、最後の段落の一文目が重要だな。

>金融機関側は検査院に対し「自社の基準で審査しており、十分だと思った。機構が求める水準は厳しい」などと説明。

フラットの審査を厳しくしろというより、金融機関の甘い審査基準を見直すべきだな。

[676: 匿名さん]

長期金利も史上最低レベルで、景気が加熱する見込みもない。
日銀の国債購入が終われば、インフレも止まる。
浮いたカネて株式投資してる方々はさらに余裕。

変動安泰としか言いようが無いだろ。

フラットスレは毎日大盛況みたいだけどさ。

[677: 匿名さん]

あーあ痛い人だ・・・

日銀が買い入れをやめたら、
もしくは買い入れできなくなったらどうなるかお分かりでようで・・・

一連の阿部、黒田発言の意味するところを理解できない、
この後不幸のどん底に落ちていく人だ・・・

[678: 匿名さん]

元本の減りが開く一方だから。
そりゃあ悔しいと思う固定さんが出てくるのも仕方ないかな。

安心って言い分も金利を固定しているだけの安心なわけで
それで借金が早く減るわけではない。
そこに矛盾を抱え出すと、あとは精神的に転がり落ちるだけになる。
悲しい性だね。

[679: 匿名さん]

>>675

そらゃ、金融機関はそう言うだろ。言い訳として。
現実として、自称個人事業主のニートや派遣でもバンバン貸してたし、いざ、銀行に、借り換えたくても審査が通らず破綻が急増した訳だから。

そもそも銀行で借りられず仕方なくフラットってのは良く聞くけどその逆は聞いたことない。

[680: 匿名さん]

最近は違うのかもしれないけど。

銀行審査が通るなら破綻がこんなに増えなかったんじゃないかな。借り換えられなかった人達の末路。

[681: 匿名さん]

>>675

さらに文末見るとブラックリストでも借りられたみたいだね。

[682: ローンコンサル]

ここの方が「フラットの方が審査が甘い」等と自分と関係ない話を
ここまで徹底的にこだわるのは自分に自信がないから、及び
そうでないと自我が保てないと推定されます。

こういう方は常にご近所と自分を比較し苦しみ、相手の弱いところ
を探して回る人生だと考えるのが自然です。

寂しいヒューマンドラマを見ているようでホロっときますね。
借り過ぎはこうも人を変えるのかと。

[683: 匿名さん]

>682
そういった反論しないと自我が保たれないんでしょうね。
固定さんってほんと不憫ですね。

[684: 匿名さん]

変動固定問わず、そもそも繰り上げもできないやつはいない。無謀スレでやってくれ、じゃなかったっけ？金融機関の審査がどうのこうののレベルってそれ以下だよね。

[685: 匿名さん]

>680
この記事に出てる不良債権比率は、公庫時代の住宅の高金利融資や事業融資も含んでの数値だね。
それから不良債権の中にはリスケ分も含まれてるわけで、実際のフラットの破綻率はごくわずかだね。

[686: 匿名さん]

ギリ論は専用スレへgo!
ここはテンプレ返済が基本だからね♪

[687: 匿名さん]

結局フラットのメリットって金利が確定した時点で返済総額がわかるというのが
他の住宅ローン商品には無い最大のメリットなんだよね。
だからこそ将来にわたっての予算計画が組めてリスクヘッジも計画しやすいわけだし。
金利の有利不利で選ぶ商品じゃないのに変動よりも高いからって
噛みつくことないのにね。
ここで暴れている固定さんは誰よりも自分のメリットを理解できていないようにしか思えない。

[688: 匿名さん]

実際民間の破綻率は0.03%なんだからギリギリの人はいないって事にならないの？

[689: 匿名さん]

どうしても、スレ主旨を嫌がる固定さんがいるんだよね。
↓これが前提ですよ。

＞変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
＞そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
＞目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
＞（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

＞リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
＞固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
＞その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
＞変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
＞支払い初期に金利上昇リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

[690: 匿名さん]

で、固定さんは変動スレに何しに来てるの？

反論が無いって事は銀行の審査に落ちた腹いせだOK?

[691: 匿名さん]

住宅ローン「変動」から「固定」に借り換えるタイミングは？

NEWS ポストセブン 5月21日(火)7時6分配信



　住宅ローンという“巨額の借金”を背負う人にとって、金利の上昇が家計を圧迫することは言うまでもない。そもそもアベノミクスによるローン減税策や、黒田バズーカと呼ばれる日銀による大幅な金融緩和は、企業や家計がお金を借りやすくする経済再生のカンフル剤だったはず。

　ところが、大手銀行が適用する5月の住宅ローン金利は、政府や日銀の意に反して、一斉に0.050ポイント引き上げられて1.400％になった。どうして住宅ローン金利は上がったのか。

「銀行は住宅ローンの固定金利を10年物国債の金利に連動する形で決めている。日銀は金融緩和で自ら国債を買い集め、品薄→値段上昇→金利低下というシナリオを描いていたのだが、値上がりを期待して売り抜ける大口投資家が大量に出たため、逆に値段は下がって金利上昇を招いてしまった」（全国紙・経済部記者）

　このまま住宅ローン金利が上昇傾向をたどれば、消費税増税前にマイホームを持ちたいと考えていた人たちの購入意欲もしぼんでしまう。購入前にじっくり家計と相談できるなら、まだいい。0.875％など超低金利の「変動型」ローンを組んで返済中の人にとっては、半年に一度金利が見直されるため、上昇し続ければ借金が膨れ上がることになる。

　とある大手銀行のローン担当者は「急いで変動から固定に借り換えたいという相談が後を絶たない」と話す。事実、住宅金融支援機構の調査によると、昨年まで半数を超えていた変動金利型の利用者が、今年に入ってから半数以下に減少。代わって、金利は高いがリスクが少ない3年、10年など「固定期間選択型」が増えている。

「変動」か「固定」か――。金利上昇の局面で必ず議論の的になってきた選択肢。もちろん、将来のレートは誰にも予測できないが、ひとつ参考指標になるのが物価の上昇率である。住宅ジャーナリストの山下和之氏がいう。

「過去の長期金利と物価上昇率の関係をみると、バブル期からその後の“失われた10年”を含めて、長期金利は物価上昇率を上回る水準で推移してきました。いま、政府・日銀は物価上昇率の目標を2％としているので、例えば5年後に金利が2％以上に上がっても何ら不思議はありません」

　山下氏がこの推測をもとに、「変動金利型」の返済シミュレーションをしてくれた（借入額3000万円の例、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合）。

■当初5年間（0.875％）／8万2949円（毎月）／497万6940円（5年間）
■5年後に1％上昇の場合／9万5412円（毎月）／572万4720円（5年間）
■5年後に2％上昇の場合／10万8932円（毎月）／653万5920円（5年間）

　中には、1、2％程度の上昇で右往左往する必要はないという人もいるかもしれない。確かに毎月の返済額は1万円ずつの上乗せだが、たった5年でその金額は100万円に迫る差となっていく。一般のサラリーマンならひと財産であろう。そこまでリスクを被りたくないなら、やはり固定型を選ぶべきなのか。

「例えば、固定期間選択型（10年／1.40％）の場合、当初10年間の毎月返済額は9万392円になります。つまり、5年間に1％程度までの上昇であれば、変動金利型のほうが有利になります。それ以上に上がる可能性があるとみる人なら、早めに10年固定を利用したほうが安心でしょう」（山下氏）

　これからマイホームを購入する予定がある人には、「フラット35」など全期間固定金利型の選択肢も賢明だろう。金利の乱高下に振り回されることなく最長35年間返済額は同じだ。ちなみに5月の金利は1.81％、毎月の返済額は9万6478円。さらに、省エネ・耐震性に優れた住宅購入者の借入金額を一定期間引き下げる「フラット35S」を利用すれば、当初10年間は1.51％で済む。

　ただ、金利上昇リスクは返済期間によっても異なることを忘れてはならない。

「返済期間を短くできれば変動にせよ固定にせよ返済額増額のリスクは小さくなります。30年、35年などの長期返済なら全期間固定金利型を、20年程度にできるなら10年固定、10年程度で完済できるなら変動金利型を選択するのがいいでしょう」（山下氏）

　振り返れば、1990年代前半のバブル期の長期金利は7％台で、民間金融機関の住宅ローン金利も7、8％に達していた。あの頃の急騰は考えにくいとはいえ、金利の大幅な上昇はローン破綻にもつながる。金融機関や不動産会社の都合のいい売り文句に騙されず、自己責任で賢い住宅ローン選びをしたい。





さすが女性週刊誌

[692: ローンコンサル]

>>689
なるほど。
とするとスレ主さんが具体的に年齢や年収や借入金額を明示しながら、
こういう経緯で繰上げ返済が進んでいますと具体的に示せばもっと受ける
と思いますよ。

スレを見返してもその理念みたいなものだけで具体性が乏しいので
そのよくわからないマニフェストだけでは誰も見ていないのでは
ないでしょうか。

実はギリギリでそのシナリオ通りに進んでいない、ということであれば
ギリギリの人にも参考になると思いますが。

そういう発想に乏しくひたすら固定叩きに興じているのは何かから
目を背けたいのかな？と思われてもしょうがないかと。

[693: 匿名さん]

あのね。繰上げはスレの前提なのよ。

＞そのよくわからないマニフェストだけでは誰も見ていないのではないでしょうか。

固定さんは、この当たり前のことに目を背けているように見えるんだよね。
だから前スレからこの前提を削除して、新スレまで作っちゃったわけでしょ？

＞ギリギリの人にも参考になると思いますが。

ごめん。ギリギリを議論するスレじゃないから・・・
どうしてもギリ論を展開したいなら、他に専用スレがあるよ？
ってか、あなたはそんなにキツイ支払いしてるの？

[694: 匿名さん]

くだらないからじゃない？

[695: 匿名さん]

また週刊誌とか

どんだけワイドショー好きなんだ？

[696: 匿名さん]

まー、返済に余裕がある固定さんが変動スレに張り付く理由が無いもんな。

仮想敵を攻撃する理由は自分がギリギリだからが最も有り得そう。

[697: 匿名さん]

「くだらない」と思っているのが固定さんだけだからねぇ。
変動スレに、固定さんが「くだらない」と思ってる時点でアレでしょ。

[698: 匿名さん]

そういやスレ主さんはテンプレをゴリ押しする割には
自身の返済計画を聞かれるともにょって頑なに言わないよね、匿名なのに。

まぁ察しますが。

[699: 匿名さん]

過去スレ参照したら？
あなたはギリギリのようだけど、このスレで何を聞きたいの？

[700: 匿名さん]

ギリギリの同士を見つけたいとか？

[701: 匿名さん]

スレ主じゃないけど、テンプレをゴリ押しってんじゃなくて
変動は繰上しましょう。 そうすれば将来の金利上昇と所得減少の両方に対応できるよ。
ってことを言ってるだけじゃないの？

至極当然のことだと思うけど。
固定さんは何がそんなに気にくわないわけ？

[702: 匿名さん]

スレタイの前に「テンプレを実行できる人の」って書いてればわかりやすいのにね。まあテンプレがあるなら今さら何を検討するのか逆に問いたいが…

[703: 匿名さん]

変動金利型に向く方とは、返済期間が短くできるとか、借入額が少ないとか、
金利が上がっても繰り上げ返済ができる資金的余裕のある人。こういう方は低金利の間に変動金利を利用してがんがん返せばいい。尚、今日の日銀決定会合での金融政策は現状維持との事。マ〜当然でしょうね。

[704: 匿名さん]

>>702

何処にもテンプレ実行出来ないって書き込み無いのに勝手に出来ない架空の人を必死に攻撃してるわけでしょ？なにがしたいの？

[705: 匿名さん]

>>703

勝手にまとめられても困るんだけど。
テンプレ実行出来れば問題無いって最初から言ってるし、誰も否定出来てない。

[706: 匿名さん]

理想と現実と妄想の区別がつかないんで許してください。

[707: 匿名さん]

【庶民向けガイドライン】
年収1.000万以下なら年間返済額が税込年収に占める割合(返済率)
は20％以内にしておきましょう。

[708: 匿名さん]

年収1000万だと手取り700万として月収60万。

返済比率20%だと月々の返済は16万。ローン返済後の手元現金は44万。

余裕すぎ。

[709: 匿名さん]

ｑ:あなたは何が聞きたいの！？

a:ギャグ。笑わせてけろ。

[710: 匿名]

ワールドビジネスサテライトでやってたの見たけど
ある大手銀行で今年の実行の8割以上が固定だとか

昨年春は大半が変動だったそうだが

[711: 匿名さん]

テレ東のWBSで日経ビジネスのおっちゃんがコメンテーターで
来てて、住宅ローン金利の特集の後に、コメントしてたけど
なるほどと思った。

最近のメディアは、やたら、変動金利が危ない、固定に替えろという
論調なのに対して、このおっちゃんは、掛け捨ての保険の例えを持ってきたり、
給料も不動産価格も上がらず、
景気もどうなるかわからないに、日銀が政策金利を上げるようなことはないし。。。って見方も。

掛け捨ての保険の例えはわかりやすかった。
無駄になるかもしれないけど、万一の安心のために
無駄になったけど、何もなくて良かったねと思えばいい
って心構えで固定を選べば、ぐちぐち文句もでないってこと。

でも、だからこそ、この人は変動推しかなって感じも垣間見えた。

[712: 匿名さん]

終わりだね。

[713: 匿名さん]

自分の学生時代の後輩に2006年にタワーマンションを買った奴がいるんだけど、
そいつは不動産関係に勤めていて、当時かなり無理をして買っていた。

理由は「これからは金利が上がる。低い固定金利で買える最後のチャンス、今を逃したら一生後悔する」
当時、フラットが3%の時代。それでも歴史的低金利と言われていた。

結果は・・・

当然ながら景気がよくなりだすと固定金利型が人気になり、景気が低迷すると変動型が人気になる。
ただ、景気は良くなったり悪くなったり。

[714: 匿名さん]

ずっとその条件ではないのでは？
その方はその後　固定⇒変動　に借り換えできなかったのですか？ギリギリだから？

うちは金利下降後に　当初固定2％⇒固定1％中盤台　へ借り換え可能でしたよ。
手数料引いても効果ありましたから。

　　　変動＝余力がある人・・・
　　　固定＝安全第一・・・