変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[51: 匿名さん]

結局昇給しても増税でトントンかマイナスになったらモノが売れなくなるので物価が下がって金利も下がるよね。

[52: 匿名]

あべさんが更に悪くするね。

やってることはメチャクチャだよ！

[53: 匿名さん]

＞37
似たような考えですが
わたしは、20年固定のミックスにしました。

割合は、
当初10年間返済額+繰上予定分+減税分+預貯金の合計を変動

残りの10年目以降返済分を固定です。

いつたどのように繰上するかは、
金利次第で考えます。
低金利な間は、ひたすら貯めます。

10年後1800～2000万ぐらい、貯める目標で
その時、どうするか考えます。

[54: 匿名さん]

いまの低金利だからこそ、ミックスもアリですね。

[55: 匿名さん]

>>53
>>54

結局自分の選択が自分の中のベストなんだよね。
自分と違う選択をした人を批判したがる人の心境が理解出来ない。

[56: 匿名さん]

理論的に間違った選択だから批判されるのでしょ。
別に自己責任だと割り切ってそれを選択したのなら仕方ないけど
他人に間違った方法を薦めるのは関心できないね。

ミックスが変動のみかフラットのみと比べて優れている局面は存在しない。

[57: 購入経験者さん]

なぜ？

[58: 匿名さん]

>>57
政策金利の動きを考えた時に変動のみやフラットのみと比べて
ミックスがそれを上回る局面がどれくらいあるかを考えてごらん。

そういう局面が物凄く限定された局面でしか存在しないことがわかるはず。

[59: 匿名さん]

心理的な要因もあるじゃん。フラットみたいな割高な選択は無駄だと分かってるけど変動一本だとチョット不安みたいな。

それで変動より返済額が増えてもフラットより返済額が減ってれば安心を得られか分、本人にとっては成功なんだよ。

変動選んでフラットスレに張り付くとか、フラット選んで変動スレに張り付く奴よりよっぽどマシ。

[60: 匿名さん]

＞それで変動より返済額が増えてもフラットより返済額が減ってれば安心を得られか分、本人にとっては成功なんだよ。

安心を得られるならそれも選択肢の一つだけど、金利が上がれば変動分の返済額上昇が気になり、金利が上がらなければ固定分の無駄な出費が気になるかもしれないよ？

[61: 匿名さん]

んな事言ったら何選んでもそうなるやん。

[62: 匿名さん]

無駄と安心のバランスは人それぞれだから、将来不確定な金利変動を気にするなら
ミックスの選択もいいと思うけどな～。

[63: 匿名さん]

僕は，20年のフラットにしましたが、
10年後以降の金利不安を見据えて過ぎたか見知れない。

変動とフラットを1対2位にして，変動の早期返済を極力して
10年後には変動ローンがない様にしておけば良かったような
気がしてきた。

これなら，変動の心理的負担も少なかったな。

[64: 匿名さん]

>>63みたいに金利上昇局面には変動が無くなるようにミックスにすれば
大丈夫と勘違いしている人もいる。ミックスを考える人は
みんな多かれ少なかれ勘違いをしているんだろうね。

金融知識の無い人はフラット一択にした方がいいよ。
そして変動ローンのヘッジは住宅ローンで（固定をミックスにするとか）する必要は無い。
いくらでもヘッジポジションを取る方法は有る。

[65: 匿名さん]

まぁ本当に金融知識があったらここ数ヶ月の株価高騰を読んで
その収益でこのスレは卒業してるはずでは？、というのは無しでお願いします。

その程度の金融知識ということの前提でお願いします。

[66: 匿名さん]

６４さんの、最後の２行は、
「繰り上げ返済は馬鹿らしい」という
違うスレの考え方だよ。

[67: 匿名さん]

＞56
繰上返済手数料が無料だから、
不利な方を繰上ることで
ミックス→変動100%にするのも
ミックス→固定100%にするのも
自由自在な点は、有利と思います

借り替えの手数料や手間ひまかからないし
初回適用の優遇幅も、そのまま維持できるし
Webでクリックひとつだし

もちろん、余裕を持った返済が前提ですが

[68: 匿名さん]

借り入れた銀行によるよね。

[69: 匿名さん]

株価1万4千円目前!

[70: 匿名さん]

天上は何時で幾らだろう？

[71: 匿名さん]

天井は今年秋。参院選で自民が勝利したが、アベノミクスの賞味期限もその辺が限界。
成長戦略が医療と女性とかがっかりにも程がある。
投機主導で上げてた相場は所詮実態とはかけ離れてるから下がるのも早い。

そして来年はダメ押しの消費税増税。日経はまた1万割るよ。

黒田は二年後、目標未達成を消費税のせいにして留任。
安倍はそこから一気に支持率急降下。

二回目の増税は実現せず、衆院選で自民大敗。維新が政権とって初めて日本は変わる。
4年後の話。

賢いヤツは株の売りどきを年内に模索してる。そして増税後に仕込む。

[75: 匿名]

71さん、いい読みしてると思います。私も同感です。
しかしながら、普通過ぎるストーリーは逆にないかも知れませんね。

だって経済オンチの安部さんのアベノミクスと称され、円安誘導し、株価をこれだけ押し上げる予測を多くの方が予想してたでしょうか！？

先は読めません。オーソドックスなストーリー程そのようには行かないのではないでしょうか。

[76: 匿名さん]

アベノミクスは予想出来なかったけど、金融緩和をすればこうなる事は予想出来たよ。

FRBはリーマン直後から大胆な金融緩和を行い、デフレ阻止と株高を演出してるんだから。

[77: 匿名さん]

日本はアメリカの後追いだから二年後位にデフレ脱却出来ても雇用と賃金まで波及してなかったりすると、金融政策の目標に失業率も含めるじゃね？

[78: 匿名さん]

いやー株価が上がったとはいえ動きはないな。こりゃあ年内はこのままかな。

[79: 匿名さん]

維新とかｗ
いまだにこんな考えなのがいるのか。

[80: 匿名さん]

て事は何も変わらないって事？

[81: 匿名さん]

逆になにが変わると思ってますか？

[82: 匿名さん]

81の給料が、下がる方向で変わるかな。

[83: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

よし！では79の考えを聞こう！

[84: 匿名さん]

維新よりみんなの方がいいな

[85: 匿名さん]

みんなが政権取るなんて無理じゃん。

維新とみんなの連立なんてどうだろう？

[86: 匿名]

あべがやってることはめちゃくちゃなこと。
しっぺ返しが必ず来る。

[87: 匿名さん]

安倍さんがやってることは実によい、経済回復は必ず来る。

[88: 匿名さん]

安部がやってるのは正しいけど成長戦略がウンコなのと消費税増税がダメ。この二つで必ず失敗する。

[89: 匿名さん]

必ず、とかよくまあ自信満々に未来を予言できるもんだわ

[90: 匿名さん]

上がらんなぁ～

[91: 匿名さん]

>89
消費増税はタイミングが難しいだろ。

[92: 匿名さん]

まあこのままだろうね。

[93: 匿名さん]

金融緩和が続く限り変動金利は上がらないよ。
誰かが言っているようにまずは物価目標2パーセント達成して金融引き締めにシフトしない限りは上がるより下がるんじゃないかな。

[94: 匿名さん]

これ以上金利が下がることってあるの？

[95: 匿名さん]

下がる可能性はある。０．２％だけど。

[96: 匿名さん]

とても静かだ。

[97: 匿名さん]

固定に引越し済みだからかも。

[98: 匿名さん]

＞94
いままで以上に資金供給されて、
貸出し競争が激化して、
キャンペーン優遇幅拡大ー1.8%はあるかもよ

さらに、付利撤廃で、ー0.1%

変動0.575%とか

物件によっては、提携優遇で0.5%切ったり
しないよな、さすがに

[99: 匿名さん]

ー1.8%は出るかも。

[100: 匿名さん]

夢語るのは勝手だが。
ねーよ…。
どんだけ◯ホなんだ？
待ってるのはこれまでな反動だけ。
地震に似てるな。