変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[41: 匿名さん]

>>38
あまい！

[42: 匿名さん]

6年後に変動が2%になったとしたら、6年後に家を買う人は今よりも高い物件価格、高い金利で普通に家を買う状況なんだから今家を買う事は6年間安い金利で借りられて尚且つ安く買えてラッキーなだけ。

幾ら借りるのか知らないけど1%チョットの金利上昇なんて数万円しか変わらないでしょ？

[43: 匿名さん]

まあ3%返済は重要だな

[44: 匿名さん]

>>41

まさかあなた今年給料上がって無いの？

[45: 匿名さん]

変動のヘッジの為に株やETFを2000万円分ぐらい買っておいたら
それの値上がりだけでローンが完済出来そうな感じなんだが。
もちろん金利はまだ全く上がってないし、自分の給料もほとんど変わらない。

たぶん給料が上がるのも金利が上がるのも待つだけ無駄だと思う。

[46: 匿名さん]

給料上がらない人って昇給とか昇進とかしないのですか？普通は年齢給だけでも毎年上がるものじゃないの？

[47: 匿名さん]

結局昇給しても増税でトントンかマイナスだよね。

[48: 匿名さん]

>>42
1%の金利なんてと言うならば、37%で返済しましょうよ。

[49: 匿名さん]

そもそも6年で政策金利が２％も上がっているということが
どれだけ凄まじいことか。それだけ経済回復してたら
経済においては日本が世界の中心ぐらいのことになっていそうだね。

[50: 匿名さん]

政策金利２％はないが変動２％ありだな。

[51: 匿名さん]

結局昇給しても増税でトントンかマイナスになったらモノが売れなくなるので物価が下がって金利も下がるよね。

[52: 匿名]

あべさんが更に悪くするね。

やってることはメチャクチャだよ！

[53: 匿名さん]

＞37
似たような考えですが
わたしは、20年固定のミックスにしました。

割合は、
当初10年間返済額+繰上予定分+減税分+預貯金の合計を変動

残りの10年目以降返済分を固定です。

いつたどのように繰上するかは、
金利次第で考えます。
低金利な間は、ひたすら貯めます。

10年後1800～2000万ぐらい、貯める目標で
その時、どうするか考えます。

[54: 匿名さん]

いまの低金利だからこそ、ミックスもアリですね。

[55: 匿名さん]

>>53
>>54

結局自分の選択が自分の中のベストなんだよね。
自分と違う選択をした人を批判したがる人の心境が理解出来ない。

[56: 匿名さん]

理論的に間違った選択だから批判されるのでしょ。
別に自己責任だと割り切ってそれを選択したのなら仕方ないけど
他人に間違った方法を薦めるのは関心できないね。

ミックスが変動のみかフラットのみと比べて優れている局面は存在しない。

[57: 購入経験者さん]

なぜ？

[58: 匿名さん]

>>57
政策金利の動きを考えた時に変動のみやフラットのみと比べて
ミックスがそれを上回る局面がどれくらいあるかを考えてごらん。

そういう局面が物凄く限定された局面でしか存在しないことがわかるはず。

[59: 匿名さん]

心理的な要因もあるじゃん。フラットみたいな割高な選択は無駄だと分かってるけど変動一本だとチョット不安みたいな。

それで変動より返済額が増えてもフラットより返済額が減ってれば安心を得られか分、本人にとっては成功なんだよ。

変動選んでフラットスレに張り付くとか、フラット選んで変動スレに張り付く奴よりよっぽどマシ。

[60: 匿名さん]

＞それで変動より返済額が増えてもフラットより返済額が減ってれば安心を得られか分、本人にとっては成功なんだよ。

安心を得られるならそれも選択肢の一つだけど、金利が上がれば変動分の返済額上昇が気になり、金利が上がらなければ固定分の無駄な出費が気になるかもしれないよ？

[61: 匿名さん]

んな事言ったら何選んでもそうなるやん。

[62: 匿名さん]

無駄と安心のバランスは人それぞれだから、将来不確定な金利変動を気にするなら
ミックスの選択もいいと思うけどな～。

[63: 匿名さん]

僕は，20年のフラットにしましたが、
10年後以降の金利不安を見据えて過ぎたか見知れない。

変動とフラットを1対2位にして，変動の早期返済を極力して
10年後には変動ローンがない様にしておけば良かったような
気がしてきた。

これなら，変動の心理的負担も少なかったな。

[64: 匿名さん]

>>63みたいに金利上昇局面には変動が無くなるようにミックスにすれば
大丈夫と勘違いしている人もいる。ミックスを考える人は
みんな多かれ少なかれ勘違いをしているんだろうね。

金融知識の無い人はフラット一択にした方がいいよ。
そして変動ローンのヘッジは住宅ローンで（固定をミックスにするとか）する必要は無い。
いくらでもヘッジポジションを取る方法は有る。

[65: 匿名さん]

まぁ本当に金融知識があったらここ数ヶ月の株価高騰を読んで
その収益でこのスレは卒業してるはずでは？、というのは無しでお願いします。

その程度の金融知識ということの前提でお願いします。

[66: 匿名さん]

６４さんの、最後の２行は、
「繰り上げ返済は馬鹿らしい」という
違うスレの考え方だよ。

[67: 匿名さん]

＞56
繰上返済手数料が無料だから、
不利な方を繰上ることで
ミックス→変動100%にするのも
ミックス→固定100%にするのも
自由自在な点は、有利と思います

借り替えの手数料や手間ひまかからないし
初回適用の優遇幅も、そのまま維持できるし
Webでクリックひとつだし

もちろん、余裕を持った返済が前提ですが

[68: 匿名さん]

借り入れた銀行によるよね。

[69: 匿名さん]

株価1万4千円目前!

[70: 匿名さん]

天上は何時で幾らだろう？

[71: 匿名さん]

天井は今年秋。参院選で自民が勝利したが、アベノミクスの賞味期限もその辺が限界。
成長戦略が医療と女性とかがっかりにも程がある。
投機主導で上げてた相場は所詮実態とはかけ離れてるから下がるのも早い。

そして来年はダメ押しの消費税増税。日経はまた1万割るよ。

黒田は二年後、目標未達成を消費税のせいにして留任。
安倍はそこから一気に支持率急降下。

二回目の増税は実現せず、衆院選で自民大敗。維新が政権とって初めて日本は変わる。
4年後の話。

賢いヤツは株の売りどきを年内に模索してる。そして増税後に仕込む。

[75: 匿名]

71さん、いい読みしてると思います。私も同感です。
しかしながら、普通過ぎるストーリーは逆にないかも知れませんね。

だって経済オンチの安部さんのアベノミクスと称され、円安誘導し、株価をこれだけ押し上げる予測を多くの方が予想してたでしょうか！？

先は読めません。オーソドックスなストーリー程そのようには行かないのではないでしょうか。

[76: 匿名さん]

アベノミクスは予想出来なかったけど、金融緩和をすればこうなる事は予想出来たよ。

FRBはリーマン直後から大胆な金融緩和を行い、デフレ阻止と株高を演出してるんだから。

[77: 匿名さん]

日本はアメリカの後追いだから二年後位にデフレ脱却出来ても雇用と賃金まで波及してなかったりすると、金融政策の目標に失業率も含めるじゃね？

[78: 匿名さん]

いやー株価が上がったとはいえ動きはないな。こりゃあ年内はこのままかな。

[79: 匿名さん]

維新とかｗ
いまだにこんな考えなのがいるのか。

[80: 匿名さん]

て事は何も変わらないって事？

[81: 匿名さん]

逆になにが変わると思ってますか？

[82: 匿名さん]

81の給料が、下がる方向で変わるかな。

[83: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

よし！では79の考えを聞こう！

[84: 匿名さん]

維新よりみんなの方がいいな

[85: 匿名さん]

みんなが政権取るなんて無理じゃん。

維新とみんなの連立なんてどうだろう？

[86: 匿名]

あべがやってることはめちゃくちゃなこと。
しっぺ返しが必ず来る。

[87: 匿名さん]

安倍さんがやってることは実によい、経済回復は必ず来る。

[88: 匿名さん]

安部がやってるのは正しいけど成長戦略がウンコなのと消費税増税がダメ。この二つで必ず失敗する。

[89: 匿名さん]

必ず、とかよくまあ自信満々に未来を予言できるもんだわ

[90: 匿名さん]

上がらんなぁ～

[91: 匿名さん]

>89
消費増税はタイミングが難しいだろ。

[92: 匿名さん]

まあこのままだろうね。

[93: 匿名さん]

金融緩和が続く限り変動金利は上がらないよ。
誰かが言っているようにまずは物価目標2パーセント達成して金融引き締めにシフトしない限りは上がるより下がるんじゃないかな。

[94: 匿名さん]

これ以上金利が下がることってあるの？

[95: 匿名さん]

下がる可能性はある。０．２％だけど。

[96: 匿名さん]

とても静かだ。

[97: 匿名さん]

固定に引越し済みだからかも。

[98: 匿名さん]

＞94
いままで以上に資金供給されて、
貸出し競争が激化して、
キャンペーン優遇幅拡大ー1.8%はあるかもよ

さらに、付利撤廃で、ー0.1%

変動0.575%とか

物件によっては、提携優遇で0.5%切ったり
しないよな、さすがに

[99: 匿名さん]

ー1.8%は出るかも。

[100: 匿名さん]

夢語るのは勝手だが。
ねーよ…。
どんだけ◯ホなんだ？
待ってるのはこれまでな反動だけ。
地震に似てるな。

[101: 匿名さん]

http://jp.wsj.com/article/JJ11788252056508383552917303408973869149162....

長期はあがっても
変動金利は絶対に上がりましぇん！！

[102: 匿名さん]

固定さんは変動金利は怖くないスレへお帰り下さい。

[103: 匿名さん]

今度、変動金利で借りる予定です。
事前審査で３０年０．７７５が出ました。
もっと下がらないかなぁ。

[104: 匿名さん]

変動0.775より、短期固定0.65が低い
逆イールド？
って普通なの？

どちらかにさや寄せしそうな気もするけど

[105: 匿名さん]

>>104
変動金利と短期固定を比べてる意味がわからない。
そもそも変動金利は2.475でその数字は優遇込み。

[106: 匿名さん]

>>104

通期優遇ならいいと思う。けど変動より低い短期固定ってだいたい固定開けの優遇幅が少ないよ。

[107: 匿名さん]

アメリカはインフレ率が目標の2%で推移する公算が大きいと予想しているにも関わらず、景気浮揚を図る為に量的緩和を継続するとの発表が有りましたね。

日本の利上げは何時になる事やら。

[108: 匿名さん]

そのうちじゃない？

[109: 匿名さん]

＞106
当初3年が0.65%で4年後以降の優遇幅-1.6%（0.875%）
ってところですね

[110: 匿名さん]

>>109

それ、通期-1.7の変動のが総額安くなるんじゃないの？

[111: 匿名さん]

初期費用が高いけど金利優遇が1.8と初期費用は安く優遇が1.6の提携ローンを以前見ました。後者は借入期間がある程度までは、前者より有利ですがそもそも頭金の少ない人向けかと。

[112: 匿名さん]

>>108
返済終わってそうだな

[113: 匿名さん]

> 101
銀行の意図は、変動契約者が固定に変更しにくい様に、まず固定の利率をあげといて、次に変動を上げるつもりでしょう。裏返すと、固定に変更したい人は、固定の利率が上がる前の今がチャンスですね。

[114: 匿名さん]

>>113

ならそもそも10年固定をあんなに下げないでしょ。今の10年固定は去年の夏くらいの水準。
去年の夏はそれでも史上最低金利と言われてました。

銀行は変動から固定への変更は容易に出来るにも関わらず、（ネットでボタンひとつ）固定から変動への変更は基本出来ないので借り換えするしか有りません。

どちらかというと銀行は変動より固定で借りさせたいように見えますが。

[115: 匿名さん]

それって借り換え手数料はかかるの？

[116: 匿名]

114
変動から固定も10年1.3とかににしたければ借り換えだから変わらないだろ

[117: 匿名さん]

銀行は固定の住宅ローンの金利を十年物国債の金利に連動する形で決めていて、元となる国債の金利が上がった。
このため、住宅ローン金利が上昇している。大手銀行の十年固定住宅ローンの最優遇金利は５月、４月より０．０５％上がって年１．４％と昨年秋以来の高水準となった。日銀は４月の大規模金融緩和で「企業や家計がお金を借りやすくする」と言っていたが、なぜ反対の動きになった。（木村留美を一部編集）

好景気なら加えて消費税が上がる。
苦しくなりそうですから、あおられることなく慎重に判断してください。

[118: 匿名さん]

>>115
>>116

変動から固定への変更は手数料無料でいつでもインターネットから瞬時に出来ます。
しかし、固定から変動への変更は一度固定金利を解約して全て最初から契約をやり直す必要が有ります。

[119: 匿名]

118
もちろん変動から固定の切り替えはいつでもできる。だが新規、借り換え向けの再優遇金利にはならない
当初優遇タイプは2.2%引き下げとかなんだから、それにしたければ借り換えるしかない
1.9%の10年固定で納得できるなら118の言うことは正しい

[120: 匿名さん]

＞119
その通りなんですよね。
当初限定の優遇が適用されないから
返済途中の変更は、いまいち

なので、わたしは、ミックスにして、繰上返済で
不利と判断したほうを減らすほうで考えてます。

借り替えキャンペーンとかで
今より手数料を考慮しても得になるなら
借り替えますが

[121: 匿名さん]

>>119

それが意外と出来るんだよね。自分がそうだった。だってそれなら他行でいくらでも低い金利のローンが有るわけだから。
優遇幅の変更料として5千円取られたけどね。

話がそれてるけど113の言ってる事がおかしいって話。

[122: 匿名さん]

＞121
何年固定で、何%でしたか？
参考までに教えて欲しいです

[123: 匿名さん]

>>122

変動→変動です。

1.075から0.775へ変更になりました。去年の話です。当初は無理だと言われたので他行の0.775へ借り換えしようと手続きをしに行ったら上司の相談しますと言われて数分後にあっさり優遇変更されました。

当然固定金利も同じ優遇が適応されるのでいつでも変更は可能です。
2月3月あたりに10年固定に変更しようか悩みましたが現状維持です。

[124: 匿名]

>123
あのさ変動から当初固定のデータじゃないの？
だったら借り換えちらつかせて固定途中なのに変動0.775にさせた例なんていくらでもあるじゃん
そんなんで良いなら固定から変動もできるってことになる
しかも0.775で固定も同じ優遇ってことはマイナス1.7でしょ？
だったら10年固定に変えたら結構な金利なんだがな

[125: 匿名]

>122
もしかして借り入れ途中の金利切り替えでも当初固定期間優遇タイプが選べる銀行なのか？
だったらこちらの負けだわ。その銀行の情報は広めたらみんなが感謝する

[126: 匿名さん]

>>124

当初は10年固定で話してましたよ。
優遇幅は変動も固定も同じなので後はインターネットで自分で手続きしてねって話。

>固定途中なのに変動0.775にさせた例なんていくらでもある

初耳ですねぇ。

数年前の10年固定なんて2%近く有るから銀行が簡単に変更しないと思いますが。
必ず一度解約してローンを組み直せと言われます。

[127: 匿名さん]

＞123
変動→変動なら、納得です。
変動ですから遇幅拡大の恩恵受けられますね。

ただ、
固定への変更は、優遇幅が同じでも、
適用される店頭金利自体が高くないですか？
10年固定が店頭金利3.45%からの優遇とかでは？

わたしも、以前、借入前に、理解不足で
全期間適用の固定金利ついて？？？でした。

[128: 匿名さん]

＞＞１２７
>10年固定が店頭金利3.45%からの優遇とかでは？

もともと店頭金利を高めに設定して当初10年だけを大きく優遇する商品が最近の10年固定でしょ？
当初10年優遇2.2％、11年目以降1.4%優遇くらいが相場ですかね？
通期に拘ると確かにそんなに低くないかもしれません。

いずれにしても変動から変動でも変動から固定でも新規での借入より不利になる条件は提示されませんでした。
と、いうより銀行は10年固定当初優遇を強く奨めて来ました。

[129: 匿名さん]

変動から固定に借換えた場合、減税はそのまま適用され続けるんでしょうか？

[130: 匿名さん]

適用されるよ。むしろ元本が減らなくなるので減税は増える。

[131: 匿名]

>126
固定から変動なら日経新聞にも交渉成功事例として取り上げらたくらい良くあることだから検索して
個人的には固定から変動は成功じゃなくて単なる当初の選択ミスだろと思うけどな

で、本題
借り入れ途中に交渉に行ったら、当初期間優遇大(2.2%)に切り替え可能と言われたの？
初耳の事例だがマジならすごいことだぜ？

事実なら議論する余地なく変動一択
借り入れ時しか選べないからこそ当初10年固定に意味がある
後からでも選べるなら最初変動でヤバそうになれば当初優遇の固定に切り替えるのがどう考えても最強。
借り入れ当初の金利が多い時期に低利の変動な上にいよいよヤバイ時期に借り換えなし(保証料不要)で変動と大差はない固定に切り替え

煽りじゃなく本気で事実確認したい

[132: 匿名さん]

当初優遇とか意味なくない？通期優遇が基本でしょ？

[133: 匿名]

私事で恐縮ですが、いま変動で0.975で優遇-1.5で35年ローンを４年前にくんだのですが、他行で0.775％優遇-1.7というので借り替えを悩んでます。
借り替えの手数料で団信とか含め70万円位かかるようなんですがどう思いますか？手数料もったいないからしばらくは様子見でしょうかね？
ご意見いただけませんか？

[134: 匿名さん]

借入はいくらでしょうか？

[135: 匿名さん]

単純に

金利差額＞借替費用ー保証料返金＋全額繰上手数料

で、損得でないのかな？

[136: 匿名さん]

>>133

要銀行と交渉。
属性良くて他行への借り換え匂わせれば優遇変更してくれる可能性大。

[137: 匿名さん]

>>132
・3000万ローン
・30年ローン
　　(通常35年払い続ける人は居ないから)
・一定期間固定10年▲2.3　期間終了後　▲1.4　(1.15→2.05)
　通期優遇10年▲1.7(1.75)
　　(三井住友信託銀行の最大優遇想定)
・固定終了後も当初と同一店頭金利のままとする

この条件で比較した場合、返済総額は一定期間固定が37,597,064円。通期優遇が38,582,111円。
ちなみに、35年ローンでも差は縮まるがやっぱり一定期間固定の方が有利。

初期のローン金利の差は、結構効いてくるってのが良く分かるかと思う。
変動0.775%で借りといて、程よい時期に一定期間固定に借り替えられるならこんなにすごい事はない。

[138: 匿名さん]

>>135
繰り上げ返済のペースによっても変わる。
ローン返済期間が長い程借り換え有利になる。
計算する気は起きないが。

[139: 匿名さん]

変動金利と固定の金利が何故違うか？
固定は金利変動リスクを銀行がとる。
変動は借りてがとる。
どちらが得なんて、借り手の嗜好です。
リスクテイカーかリスクアバーズか。

変動はリスクテイカー。
銀行が作ったスプレッに勝てるとは思えないけれど。

[140: 匿名さん]

ちなみに、一定期間固定10年1.15と変動0.775で比較した場合
3年毎に0.3%ずつくらい上がれば10年間の支払い総額が変動＝固定って感じになる。
固定が変動より得するのは意外とハードルが高い気もするし
10年後にトータルで１%位なら上がっててもおかしくない、という気もする。