変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[281: 匿名さん]

株価好調っていう見方より
これで消費増税の段取りが整いつつある。
と見てるけどね。

[282: 匿名さん]

日経平均が15000を超える…
為替が¥100/USDを超える…

わずか半年前には想像もできんかった。
半年後にどんな経済状態になってるかなんてわからへんで。金利も。
楽しみやね。
史上最低で長期固定にした者の勝ちでしょ。こりゃ。

[283: 匿名さん]

政策金利を上げるのは、消費税増税分を相殺できるだけの経済成長があり、金融緩和し市中にあふれた資金を回収してから、と言う認識なんだけど、どこかに見落としは無いかな？
無ければ早くても7～8年、常識的には10年程度は変動金利の上昇は無い可能性が高いけど。

[284: 匿名さん]

＞史上最低で長期固定にした者の勝ちでしょ。こりゃ。

こんな人がまだ居たんだ・・・
史上最低なんてワードは、だいぶ後からにならないとわかんないのにねぇ。

[285: 匿名さん]

＞２８２
わずか半年前には想像もできんかった。

株価はわからんが
行き過ぎ円高は誰もが予想していたよ。
緑頭の変なおばさん経済学者以外。
（あの人はずっと50円になると主張している。）

私は米ドルが80円の時5万㌦。豪ドル85円の時5万㌦。
レバレージを掛けないでＦＸで追加購入したよ。
豪ドルは先週利下げした時点で100円で売ったけれど、
スワップポイントと為替差益でかなり儲かった。
これは全額米ドルにした。
米ドルはまだ上がると思っているから、まだ持ってる。

っていうか、日本国債及び円暴落に備えて、20万㌦くらいの米ドルはずっと持っているつもり。

[286: 匿名さん]

しかし怖いね。日銀に挑むのが出てきそうだ。

[287: 匿名]

>283
見落としがあるとすれば意外とアッサリ物価が上がって行きすぎるリスク
インタゲ2%にしているから絞る可能性がある
あと絞りつつ利上げと言う戦略はありうる

[288: 匿名さん]

＞２８３
政策金利ウッチャラナンチャラは、あなたのいう取りかもしれないが、
貸す方の立場で考えてください。
金融機関の立場で。

インフレが２％になったら、
政策金利がいくらであろうと、どうしてインフレ率以下で
儲け第一の金融機関が損してまで、お金を貸すのですか。
あり得ない。

インフレ率より低くお金を貸す金融機関はボランティアだし、
私が株主ならなんで損してまで、金貸すかと株主訴訟します。

[289: 匿名さん]

>>288
じゃあ海外の銀行は訴訟だらけですね。

[290: 匿名さん]

海外の銀行ってどこ？
モーゲージでインフレ率以下で貸してるとこは、
どこですか。

そこに移住するから。

[291: 匿名さん]

>>288は実質マイナス金利を否定。
http://astand.asahi.com/magazine/wrbusiness/2013021900005.html

[292: 匿名さん]

>283
市中にあふれた資金を回収ってどうやってやるのよ？
仮に市場が大きいからって国債をどんどん売っていったら、ただでさえ景況が良くなって長期金利上がってるのに、そこに追い討ちをかけて金利を高くするようなもんだよ。国債暴落とまでは行かなくても利払いで国の財政負担が大変なことになるんじゃない？
優先順位では政策金利の見直し＞資金吸収でしょ。

[293: 匿名さん]

時期尚早。

[294: 匿名さん]

日銀が購入してるのは、国債だけじゃないし。
ある程度まで、株式が上がれば長期金利が上がる。
株式なんていずれ天井を打つから、リスクを嫌うマネーが債券に戻ってきて長期金利に下げ圧力が掛かる。

そこで、日銀が国債を市場に放出する。

それとも株が無限に上がるとでも？

[295: 匿名さん]

＞285
ホラ噺は別にしてそのまともな感覚があれば
わかるよね？
下がったものは上がる。上がったものは下がる。
金利も同じ。下がり過ぎたものはどっかーんと上げが来ますよ。

＞284
金利は今、これ以上下がる余地は極めて少ない。
ってこと。おわかり？

[296: 匿名さん]

日銀を絶対視してる彼氏達多いね…。

彼等にもう少し能かあれば日本もこんなに長く苦しまなくて済んだのにね。

景気をよくされちゃ困る変動さんにとっては心強い？？

[297: 匿名さん]

>294
長期金利に連動するのは株価じゃなくて名目成長率ですよ～。
ということで株がどうとかじゃなくて、あくまで引き締めはインフレ抑制のためと考えた方がいいですよ。
日銀が国債以外の資産を持っていても市場規模が小さければ、売却すればそれだけ市場に与えるインパクトは大きすぎるから、売却するなら国債になるでしょうね。

まあ、世界超同時不況か何かでインタゲが失敗してデフレへ逆戻りすれば、いずれ日本国債にマネーが戻るかもね。
またその時の政権が超金融緩和をする可能性も否めないけども。

[298: 匿名さん]

>>296
アベノミクスは日銀そのものなんだけど。
つまり日銀が金利を制御出来なければアベノミクスは失敗し不況に逆戻りするだけ。

[299: 匿名さん]

アベノミクスも成功に終わるかわからないよね。
頑張ってほしいが。

変動さんが念を送ってるからなー。
景気よよくなるんじゃねー。って。

[300: 匿名さん]

>>299
むしろ景気が良くなって欲しいのは変動だと思うけど。
景気が良くなるなって念を送ってるのは（実行する前の）固定。