変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[245: 匿名さん]

インタゲ達成は正直怪しいがまずは2回の消費増税。

その後も今のような水準が続けば足音が聞こえてくる。

そうなったらものすごく景気よさそうだね。

[246: 匿名さん]

利上げする前にマネタリーベース戻さなきゃなんないから最短で四年後くらいかな。金融緩和の規模が大きければ大きいほど利上げまで時間掛かる。

[247: 匿名さん]

>246
岩田日銀副総裁はこう言ってるよ。

　↓

出口政策に関しては「一番良いやり方は、バーナンキＦＲＢ議長も言っているが、日銀当座預金の付利を引き上げていくことだ。それにより国債の金利の上昇を抑えられるので、まずそれからやっていく」と指摘。「それから、国債の売りオペも少ししていくのかと思うが、市場が混乱しないように出口を進めたい」と語った。

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MJHHXD6TTDS001.html

[248: 匿名さん]

つまりマネタリーベースを戻すのと利上げを平行してやっていく可能性ってことかな。
どちらにしても出口が早く見えてくるといいね。

[249: 匿名さん]

怖くないスレが過疎ってて＊＊＊

[250: 匿名さん]

固定に関係する10年国債金利は一時、０．９２％とおよそ１年１か月ぶりの水準。でも民主政権時の１年前と変わらないと云う事だけだもんな

[251: 匿名さん]

1%割って凄いと思ってた時代が懐かしい。0.9が高く感じるとか今までが異常。

[252: 匿名さん]

>>238>>240>>242
説得力がないな。
だいたい以前に変動を組んだ人は、すでにヘッジ出来てるでしょう。

[253: 匿名さん]

長期金利が1%割った頃のフラットSが最高とか騒いでたけど今となっては割高なフラットだったね。

[254: 匿名さん]

すみませんがアホなので、スレの流れ読めとかできません。
結局、まだ固定にかえなくて大丈夫なのですか？？
そこだけが知りたいです。お願いします。

[255: 匿名さん]

>253
むしろ当時は破格。

当時と比べてローンチスプレッドの拡大と旧フラットＳの１％利子優遇を忘れてる。

[256: ビギナーさん]

先月、変動から固定に変えました。
理由は上がったら不安だから。それだけです。
ローンの組み方はギャンブルみたいなもの。
将来の見通しなんてタイムマシンでもない限り、誰も分からない。
景気は良くなるかもしれないし、悪くなるかもしれない。
俺みたいな専門知識のない小心者は固定にするのがベター。
細かいことはきにしないタイプ。経済的に余裕があったり、返済額増えたらその分収入を増やせばいいと思っている人は変動にすればいいよ。

[257: 匿名さん]

増税すれば長期国債の金利は下がるだろうし、下がらないと中小企業が融資を受けにくく成り景気も上がらない。
銀行にカネがダブつくだけ。そういう事は日銀、政府が避けると思うよ。

[258: 匿名さん]

BKは、貸す時の金利ばかり即上げないで、こっちが預ける時の預金利子も同じ様にスピーディに上げて欲しいもんだよ。

[259: 匿名さん]

ネット系の１年預金金利でちょうど１年前が0.3% 、現在0.13% だもんね、ネット系銀行も最近は旨味無し。

[260: 匿名さん]

>>254
むしろ今月はフラット予定だった人が変動に変える流れが出てくると思う。
フラットのギャンブル性の高さを見れば、変動金利の安定性が理解出来るかと。
自分の月がたまたま長期金利が低い月に当たればいいけど、1月で0.5％ぐらい平気で動くから。

[261: 匿名さん]

増税して、ローン金利が上がれば内需失速、個人や中小経営者の不満は高まる。車と同じで色んな業種に波及する住宅業界からも不満が出る。円安、株高、金利安を目指してる黒田、安倍コンビが何とかするだろう。希望的観測ですが。

[262: 匿名さん]

このまま景気上昇していくわけないでしょにスーパーひとしくん。

[263: 匿名さん]

消えされ！
景気の足を引っ張る魑魅魍魎。

[264: 匿名さん]

景気良くなっても給料上がらない中小零細固定の人は固定。景気が悪くても勤続年数と共に給料が上がる人は変動。

特に今年給料上がってない人は家買うのやめたほうがいい。

[265: 匿名さん]

景気回復が本当になって来たらとりあえず家買い換えるわ。

変動で借りてたおかげで元本かなり減らせたし、地価の上昇で頭金かなり作れそうだし。

勿論次も変動一択。

[266: 匿名さん]

週刊誌ワイドショー好きの人は固定でOK

[267: 匿名さん]

昨年のスレとか見てると延々に株が上がるとは思えない、
景気はよくなるとは思えないのオンパレード。
まさか15.000円とかここまで株が上がるとは！

[268: 匿名さん]

>>267

金利は上がると変動スレで何年も言い続けてるお前らに言われたくないわ。

[269: 匿名さん]

給料上がらない人は消費税up、資材が上がる前に購入しておくべきでしょ。

[270: 匿名さん]

大手不動産の決算みても
人件費、資材の値上がりがハンパなく
利益が上がりにくいみたい
不動産会社は物件価格を上げるしかないのかもね

[271: 匿名さん]

長期金利が上がってきましたね・・・

[272: 匿名さん]

外堀が埋まってきましたね…。

[273: 匿名さん]

今回のバブルはいつまで持つのか？

[274: 匿名さん]

短期金利も上がるのですかねぇ？

[275: 匿名さん]

パソコンやインターネットがあるかぎり、世界的に景気回復は人口を今の半分にしなければ望めない。

[276: 匿名さん]

長期金利、少し下がりましたね。

[277: 匿名さん]

>>275
今度のその予測は当たるといいですね。
今までの株価低迷予測は全くハズレでしたけど。

[278: 匿名]

金利上がっちゃう!!

どうしようっ!!

[279: 匿名さん]

＞277

予測じゃなくて妄想でごわす。

[280: 匿名さん]

変動金利は5年ぐらいしたら上がり始めるんだろうか。
そこの段階に行けるぐらいまで景気回復したら嬉しいね。

[281: 匿名さん]

株価好調っていう見方より
これで消費増税の段取りが整いつつある。
と見てるけどね。

[282: 匿名さん]

日経平均が15000を超える…
為替が¥100/USDを超える…

わずか半年前には想像もできんかった。
半年後にどんな経済状態になってるかなんてわからへんで。金利も。
楽しみやね。
史上最低で長期固定にした者の勝ちでしょ。こりゃ。

[283: 匿名さん]

政策金利を上げるのは、消費税増税分を相殺できるだけの経済成長があり、金融緩和し市中にあふれた資金を回収してから、と言う認識なんだけど、どこかに見落としは無いかな？
無ければ早くても7～8年、常識的には10年程度は変動金利の上昇は無い可能性が高いけど。

[284: 匿名さん]

＞史上最低で長期固定にした者の勝ちでしょ。こりゃ。

こんな人がまだ居たんだ・・・
史上最低なんてワードは、だいぶ後からにならないとわかんないのにねぇ。

[285: 匿名さん]

＞２８２
わずか半年前には想像もできんかった。

株価はわからんが
行き過ぎ円高は誰もが予想していたよ。
緑頭の変なおばさん経済学者以外。
（あの人はずっと50円になると主張している。）

私は米ドルが80円の時5万㌦。豪ドル85円の時5万㌦。
レバレージを掛けないでＦＸで追加購入したよ。
豪ドルは先週利下げした時点で100円で売ったけれど、
スワップポイントと為替差益でかなり儲かった。
これは全額米ドルにした。
米ドルはまだ上がると思っているから、まだ持ってる。

っていうか、日本国債及び円暴落に備えて、20万㌦くらいの米ドルはずっと持っているつもり。

[286: 匿名さん]

しかし怖いね。日銀に挑むのが出てきそうだ。

[287: 匿名]

>283
見落としがあるとすれば意外とアッサリ物価が上がって行きすぎるリスク
インタゲ2%にしているから絞る可能性がある
あと絞りつつ利上げと言う戦略はありうる

[288: 匿名さん]

＞２８３
政策金利ウッチャラナンチャラは、あなたのいう取りかもしれないが、
貸す方の立場で考えてください。
金融機関の立場で。

インフレが２％になったら、
政策金利がいくらであろうと、どうしてインフレ率以下で
儲け第一の金融機関が損してまで、お金を貸すのですか。
あり得ない。

インフレ率より低くお金を貸す金融機関はボランティアだし、
私が株主ならなんで損してまで、金貸すかと株主訴訟します。

[289: 匿名さん]

>>288
じゃあ海外の銀行は訴訟だらけですね。

[290: 匿名さん]

海外の銀行ってどこ？
モーゲージでインフレ率以下で貸してるとこは、
どこですか。

そこに移住するから。

[291: 匿名さん]

>>288は実質マイナス金利を否定。
http://astand.asahi.com/magazine/wrbusiness/2013021900005.html

[292: 匿名さん]

>283
市中にあふれた資金を回収ってどうやってやるのよ？
仮に市場が大きいからって国債をどんどん売っていったら、ただでさえ景況が良くなって長期金利上がってるのに、そこに追い討ちをかけて金利を高くするようなもんだよ。国債暴落とまでは行かなくても利払いで国の財政負担が大変なことになるんじゃない？
優先順位では政策金利の見直し＞資金吸収でしょ。

[293: 匿名さん]

時期尚早。

[294: 匿名さん]

日銀が購入してるのは、国債だけじゃないし。
ある程度まで、株式が上がれば長期金利が上がる。
株式なんていずれ天井を打つから、リスクを嫌うマネーが債券に戻ってきて長期金利に下げ圧力が掛かる。

そこで、日銀が国債を市場に放出する。

それとも株が無限に上がるとでも？

[295: 匿名さん]

＞285
ホラ噺は別にしてそのまともな感覚があれば
わかるよね？
下がったものは上がる。上がったものは下がる。
金利も同じ。下がり過ぎたものはどっかーんと上げが来ますよ。

＞284
金利は今、これ以上下がる余地は極めて少ない。
ってこと。おわかり？

[296: 匿名さん]

日銀を絶対視してる彼氏達多いね…。

彼等にもう少し能かあれば日本もこんなに長く苦しまなくて済んだのにね。

景気をよくされちゃ困る変動さんにとっては心強い？？

[297: 匿名さん]

>294
長期金利に連動するのは株価じゃなくて名目成長率ですよ～。
ということで株がどうとかじゃなくて、あくまで引き締めはインフレ抑制のためと考えた方がいいですよ。
日銀が国債以外の資産を持っていても市場規模が小さければ、売却すればそれだけ市場に与えるインパクトは大きすぎるから、売却するなら国債になるでしょうね。

まあ、世界超同時不況か何かでインタゲが失敗してデフレへ逆戻りすれば、いずれ日本国債にマネーが戻るかもね。
またその時の政権が超金融緩和をする可能性も否めないけども。

[298: 匿名さん]

>>296
アベノミクスは日銀そのものなんだけど。
つまり日銀が金利を制御出来なければアベノミクスは失敗し不況に逆戻りするだけ。

[299: 匿名さん]

アベノミクスも成功に終わるかわからないよね。
頑張ってほしいが。

変動さんが念を送ってるからなー。
景気よよくなるんじゃねー。って。

[300: 匿名さん]

>>299
むしろ景気が良くなって欲しいのは変動だと思うけど。
景気が良くなるなって念を送ってるのは（実行する前の）固定。

[301: 匿名さん]

勝手な邪念を送る固定さんに拍手。

[302: 匿名さん]

なんか、景気がよくなって物価が上がっても給料が上がらない仕事してる固定さんが哀れすぎる。

ガテン系の人かな？

[303: 匿名さん]

かえるのなまゆでのような変動さんがかわいそすぎる。
無知＋センスなしって致命傷だね。

[304: 匿名さん]

固定借りる人は今の変動と固定の金利差なんてどーでもいいんでしょ。
実行してしまえば変動さんみたいに毎晩悪夢に魘されることもらないし。
わずかな利差に必死にウンチク語る変動さんが気の毒。
挙げ句の果てに固定より損する運命って…。

[305: 匿名さん]

>>297
名目成長率と長期金利が連動するなら、実質マイナス金利は発生しないのでは？

[306: 匿名さん]

まさに壮大な喜劇。

今の固定金利は十分過ぎるほど安いけどな。
歴史的に。

あわれ。

[307: 匿名さん]

１０年国債の金利乱高下で、にわかフラット・固定板がざわついてるけど、
変動は短期金利に連動だから、当分様子見でＯＫだっけか？

リーマンショック前の株価１．７～８万で、変動が３％切ってた記憶があるから、
現在の優遇金利１．６～８％を考えると、固定への借り換えは時期ソウショウ、
皆さんも様子見だろうと推測してるんだが。

[308: 匿名さん]

今、政策金利を上げることはアベノミクスを終えて景気を引き締めることを意味している。
しかしそれにはまだ景気の上昇を実感出来ていない人が多すぎる。

[309: 匿名さん]

＞２８５
レバレッジかけとけは億万長者も夢じゃなかったのにね。
但し、一昨年２８５さんと同じ位儲けたけど、
所得税の税率アップ、住民税の増額、保育園代のランク増で、確定申告で儲けた分の半分位持ってかれたよ。
所得税はしょうが無いとしても、住民税と保育園代がこんなに上がるとは・・・と驚いたよ。
もしかしたら、同額損したかものリスクを考えると、割に合わんとその１年でＦＸは足を洗った。
まあ、今は株やってるだが・・・

はい、スレちでした。

[310: 匿名さん]

様子見てどーすんの？
明らかに上がってきてる状況だったら、
時既に遅し、固定へのきりかえは無理。
ま、祈るしかないよな。
繰り上げがんばれ。

[311: 匿名さん]

8％くらいまでなら、まだ余裕で耐えれそう。

[312: 匿名さん]

>>310
固定に切り替えなんてしないよ。その為の、FXや株でしょ。
ヘッジポジションを取るってことを知らないのか。

[313: 匿名さん]

私は10%かな。

かっくい〜。

[314: 匿名]

はじめての書き込みです。
変動0.865で残24年3700万円です。
10年固定1.435への切り替えを考えていますが踏ん切りつかず毎晩悩んでいます。
どなたかご教授願いますm(__)m

[315: 匿名さん]

>>314
年収が無いとアドバイスしづらいけど
10年固定に変えるのはあまり意味が無い。
全固定に変えたいというのならまだ理解出来なくも無いが。

[316: 匿名]

全固定ですと2％超となり、かなり支払い額が増えるもので…毎月きびしいのです。
10年固定はあまり意味が無いでしょうか？どうしてですか？すみませんm(__)m

[317: 匿名]

316です。
修正
全固定2％超→3％超

でした。
すみません…

[318: 匿名さん]

資金に余裕がないのなら固定に借換えもありじゃない？

[319: 匿名さん]

10年間の猶予を得るのは有りだと思います。
悩んでる間に、どんどん金利が上がりますよ！！

[320: 購入経験者さん]

長期金利が上がってるからって、即、ローンの変動金利が上がると決まっているわけではない。

消費増税が見込まれる中、不動産需要減退回避の為に、簡単には上げることができない。

需要と供給のバランスが決定します。

[321: 匿名さん]

320さんも書いているが長期金利（長期固定の金利の基準）と変動金利は連動しません。
変動金利は短期金利と連動してます。
よって、長期金利が上がったからといって変動金利が上がると考えるのはちょっと
短絡的です。

長期金利の上昇も長期金利の下落および乱高下の反動だと思うので、
そのうち元に戻る可能性もあります。
少なくとも政府は長期金利が上昇しないように手立てを尽くすでしょう。
それにもかかわらずに、国債金利の大幅な上昇に陥れば、
日本政府自体が大借金の利払いができずに破綻してしまいます。

[322: 匿名さん]

無能な税金○ロボーたちに住宅ローンの運命託すって
変動はないわ。

なぜかうれしそうなのも平和ボケした民衆って感じね。

[323: 匿名さん]

税金○ロボーってフラットのこと？

[324: 匿名]

314です。
皆さんありがとうございます。
連日、株価が高騰し、長期金利が上昇傾向にあるので、つい浮き足立ってしまいました…
なにせ私は変動とはいっても繰り上げ返済をする余裕もない、無謀なかつかつローンレンジャーなものですから（苦笑）固定に切り替えると言っても10年固定に切り替える（月1万円UP）くらいしか余裕が無いもので…

[325: 匿名さん]

＞316
年齢にもよるけど、定年までの20～25年で
教育費も考えて、返済予定たてませんか？
全期間35年固定にする必要は、無いと思います

20年固定なら、最優遇で1.85%
ローン減税のある10年分は変動のミックスで
試算したらどうでしょ？

[326: 匿名さん]

勘違いしてる人が一部いるみたいだけどこの時期の長期金利上昇は景気回復には逆効果。

考えてみれば当然。金利が上がれば企業は投資をしづらくなるし、個人は家をかいづらくなる。結果、景気は停滞、物価上昇圧力も弱まる。

実際そういう動きが出て来てるため、日銀は必死に押さえ込もうとしてる。

要するに今の長期金利上昇は結果として政策金利上昇が遠のく事になる。

[327: 匿名さん]

３２６さん

６５点

[328: 匿名さん]

>326

日銀がオペで適切に対応すればいいのでそんなに騒ぎたてるほどのことじゃない。
その新聞にも黒田総裁が、長期金利上昇はインフレ期待が高まっている証拠と書いてある。


長期金利上昇懸念の「から騒ぎ」
　↓
http://diamond.jp/articles/-/35978

[329: 匿名さん]

本当に景気回復、インフレ期待の高まりならばいいんだけどね。

ていうか、固定選択って本当にギャンブルだなーって改めて思った。

[330: 匿名さん]

なんで写真？
必死過ぎる…。

ちゃんとコントロールできるかな？？

[331: 匿名さん]

低金利で固定できてればなんのギャンブルでもないよ。
余裕のよっちゃん！

変動さんみたいに毎日市場の展開に冷や汗タラタラしなくて済む。

固定もまだまだ全然低金利ですよー。

[332: 匿名さん]

ここは検討スレだからあっちでやれよ。せっかく分けたのに何で湧いてくるんだよ。どっちが必死なんだよ。

本当に迷惑な奴らだな。

[333: 匿名さん]

ごめんなさい。
つい。

[334: 匿名さん]

>>330

SAPIOよりマシ

[335: 匿名さん]

来月も変動金利は変わらない、固定は0.3%upらしい。１０年国債は2009~2012年の時1.5~1.05%だったので
今の0.8%というのはまだまだ低い。これからローン組む方は個人の方針でどちら選んでも善し。

[336: 匿名さん]

変動は来年三月までは変更なしで決定だろ

[337: 匿名さん]

＞334

サピオは冗談でおちょくってるだけ。

真剣かつ必死な326さんと比較するのは失礼。

[338: 匿名さん]

＞336

慌てなさんな。
展開を楽しもうぜ。

[339: 匿名さん]

冗談でおちょくる事が目的ならよそへ言って下さい。

サピオは冗談とは思えなかったけどね。週刊誌ネタを必死に探してる所にドン引きした。

[340: 匿名さん]

同じく。
必死なやつ多過ぎ。

固定はよっちゃん！です。

[341: 匿名さん]

変動スレはタイトル変えても荒さらて、元祖変動スレは逆に誰もいなくなるっていう...

固定さんのストーカーっぷりがキモい。

[342: 匿名さん]

アメリカの長期金利1.9%だから日本もそれ位になってから騒いでほしいよね。

昔、固定さんが長期金利1%切って今が固定の最後のチャンスとか言ってたのが懐かしい。

[343: 匿名さん]

昔って…。ここベテラン多いの？
ずっと気にしなくちゃいけないって嫌だね。

[344: 匿名さん]

そういやこのスレって昔の固定さんが〜とか、固定が3パーセントで〜とか
仮想敵国って昔の固定さん、と言うか当時変動を選んだ自分との戦いを
今だにここで繰り広げてるとするなら辻褄が合う気も。

やはり人間は過去の迷いを断ち切って前へ進むのって難しいものなのですね。