変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[121: 匿名さん]

>>119

それが意外と出来るんだよね。自分がそうだった。だってそれなら他行でいくらでも低い金利のローンが有るわけだから。
優遇幅の変更料として5千円取られたけどね。

話がそれてるけど113の言ってる事がおかしいって話。

[122: 匿名さん]

＞121
何年固定で、何%でしたか？
参考までに教えて欲しいです

[123: 匿名さん]

>>122

変動→変動です。

1.075から0.775へ変更になりました。去年の話です。当初は無理だと言われたので他行の0.775へ借り換えしようと手続きをしに行ったら上司の相談しますと言われて数分後にあっさり優遇変更されました。

当然固定金利も同じ優遇が適応されるのでいつでも変更は可能です。
2月3月あたりに10年固定に変更しようか悩みましたが現状維持です。

[124: 匿名]

>123
あのさ変動から当初固定のデータじゃないの？
だったら借り換えちらつかせて固定途中なのに変動0.775にさせた例なんていくらでもあるじゃん
そんなんで良いなら固定から変動もできるってことになる
しかも0.775で固定も同じ優遇ってことはマイナス1.7でしょ？
だったら10年固定に変えたら結構な金利なんだがな

[125: 匿名]

>122
もしかして借り入れ途中の金利切り替えでも当初固定期間優遇タイプが選べる銀行なのか？
だったらこちらの負けだわ。その銀行の情報は広めたらみんなが感謝する

[126: 匿名さん]

>>124

当初は10年固定で話してましたよ。
優遇幅は変動も固定も同じなので後はインターネットで自分で手続きしてねって話。

>固定途中なのに変動0.775にさせた例なんていくらでもある

初耳ですねぇ。

数年前の10年固定なんて2%近く有るから銀行が簡単に変更しないと思いますが。
必ず一度解約してローンを組み直せと言われます。

[127: 匿名さん]

＞123
変動→変動なら、納得です。
変動ですから遇幅拡大の恩恵受けられますね。

ただ、
固定への変更は、優遇幅が同じでも、
適用される店頭金利自体が高くないですか？
10年固定が店頭金利3.45%からの優遇とかでは？

わたしも、以前、借入前に、理解不足で
全期間適用の固定金利ついて？？？でした。

[128: 匿名さん]

＞＞１２７
>10年固定が店頭金利3.45%からの優遇とかでは？

もともと店頭金利を高めに設定して当初10年だけを大きく優遇する商品が最近の10年固定でしょ？
当初10年優遇2.2％、11年目以降1.4%優遇くらいが相場ですかね？
通期に拘ると確かにそんなに低くないかもしれません。

いずれにしても変動から変動でも変動から固定でも新規での借入より不利になる条件は提示されませんでした。
と、いうより銀行は10年固定当初優遇を強く奨めて来ました。

[129: 匿名さん]

変動から固定に借換えた場合、減税はそのまま適用され続けるんでしょうか？

[130: 匿名さん]

適用されるよ。むしろ元本が減らなくなるので減税は増える。

[131: 匿名]

>126
固定から変動なら日経新聞にも交渉成功事例として取り上げらたくらい良くあることだから検索して
個人的には固定から変動は成功じゃなくて単なる当初の選択ミスだろと思うけどな

で、本題
借り入れ途中に交渉に行ったら、当初期間優遇大(2.2%)に切り替え可能と言われたの？
初耳の事例だがマジならすごいことだぜ？

事実なら議論する余地なく変動一択
借り入れ時しか選べないからこそ当初10年固定に意味がある
後からでも選べるなら最初変動でヤバそうになれば当初優遇の固定に切り替えるのがどう考えても最強。
借り入れ当初の金利が多い時期に低利の変動な上にいよいよヤバイ時期に借り換えなし(保証料不要)で変動と大差はない固定に切り替え

煽りじゃなく本気で事実確認したい

[132: 匿名さん]

当初優遇とか意味なくない？通期優遇が基本でしょ？

[133: 匿名]

私事で恐縮ですが、いま変動で0.975で優遇-1.5で35年ローンを４年前にくんだのですが、他行で0.775％優遇-1.7というので借り替えを悩んでます。
借り替えの手数料で団信とか含め70万円位かかるようなんですがどう思いますか？手数料もったいないからしばらくは様子見でしょうかね？
ご意見いただけませんか？

[134: 匿名さん]

借入はいくらでしょうか？

[135: 匿名さん]

単純に

金利差額＞借替費用ー保証料返金＋全額繰上手数料

で、損得でないのかな？

[136: 匿名さん]

>>133

要銀行と交渉。
属性良くて他行への借り換え匂わせれば優遇変更してくれる可能性大。

[137: 匿名さん]

>>132
・3000万ローン
・30年ローン
　　(通常35年払い続ける人は居ないから)
・一定期間固定10年▲2.3　期間終了後　▲1.4　(1.15→2.05)
　通期優遇10年▲1.7(1.75)
　　(三井住友信託銀行の最大優遇想定)
・固定終了後も当初と同一店頭金利のままとする

この条件で比較した場合、返済総額は一定期間固定が37,597,064円。通期優遇が38,582,111円。
ちなみに、35年ローンでも差は縮まるがやっぱり一定期間固定の方が有利。

初期のローン金利の差は、結構効いてくるってのが良く分かるかと思う。
変動0.775%で借りといて、程よい時期に一定期間固定に借り替えられるならこんなにすごい事はない。

[138: 匿名さん]

>>135
繰り上げ返済のペースによっても変わる。
ローン返済期間が長い程借り換え有利になる。
計算する気は起きないが。

[139: 匿名さん]

変動金利と固定の金利が何故違うか？
固定は金利変動リスクを銀行がとる。
変動は借りてがとる。
どちらが得なんて、借り手の嗜好です。
リスクテイカーかリスクアバーズか。

変動はリスクテイカー。
銀行が作ったスプレッに勝てるとは思えないけれど。

[140: 匿名さん]

ちなみに、一定期間固定10年1.15と変動0.775で比較した場合
3年毎に0.3%ずつくらい上がれば10年間の支払い総額が変動＝固定って感じになる。
固定が変動より得するのは意外とハードルが高い気もするし
10年後にトータルで１%位なら上がっててもおかしくない、という気もする。

[141: 匿名さん]

>銀行が作ったスプレッに勝てるとは思えないけれど。

同じ意味で銀行が設定した10年固定と変動を比較した場合、10年固定の方が得になるような設定を銀行がするわけ無いと思うんだけど。

[142: 匿名さん]

>・一定期間固定10年▲2.3　期間終了後　▲1.4　(1.15→2.05)

明らかに10年固定が勝つように優遇幅を上乗せしてるだろ？▲2.2が通常のマックスだし、それを言ったら変動は1.8優遇とか有るし。

思うに銀行は当初優遇も通期優遇もならせばほぼ同じに設定してるっぽい。

[143: 匿名さん]

>>130
回答ありがとうございました。

[144: 匿名さん]

>142
132が通期と、一定期間優遇でどっちが得かと言っていたから
同じ10年固定で通期優遇と一定期間優遇を比較してるだけなんだが････。
あと、三井住友信託銀行で普通にHPに乗ってる優遇だから、別に上乗せしてないし

[145: 匿名さん]

>>144

三井住友信託銀行で10年▲2.3優遇の場合、10年後の優遇は▲1.1だよ。
10年▲2.0優遇の場合、10年後の優遇が▲1.4。

好きなほうを選べよ。

[146: 匿名]

145
それは違う
優遇幅は属性次第だが2.3とれる人は、10年後は1.4
高属性は高い方同士の優遇で、低属性だと2.0と1.1

[147: 匿名さん]

>>146

間違いではないですが、基本は145さんの言うとおりですよ。実際に担当者から聞きましたから。
幅を0.3取っているのは当初の優遇を厚くして初期返済額を抑えたい人や当初の優遇より固定開けの返済額を抑えたい人がいるからです。当然他に通期優遇で固定明け後の返済をさらに抑えたい人もいるわけです。
ただ、属性次第では基本以上に優遇を受ける人も確かにいるようです。しかし、それを言ったら通期優遇にも言える事です。

[148: 匿名さん]

三井住友信託で借り換え検討中の者です。

現在、１０年固定１０年間２．３％優遇の１．１５％、１１年目からは１．４％優遇の内諾を得ています。
しかし、変動金利を選択した場合、１．６％の優遇までしか出来ないと言われてしまいました。

変動での借り換えを希望していたのですが、これでは変動の優遇少ないですよね？この条件なら１０年固定のほうがいいでしょうか？

すごく悩みます。

[149: 匿名さん]

>>148

10年固定通期優遇は？

[150: 匿名]

147
仮審査通したけど10年間2.3%11年目以降1.4%優遇だった
変動だと1.7%取れないレベルでもOKだったので審査は厳しくなさそう
客に低属性過ぎるとは言いづらいから体よく言い訳されたんじゃない？

148
借り換えほのめかすと当初期間優遇に切り替えられるとの情報もあった
だったらしばらく変動でもよい気がする
ガセかもしれないけど

[151: 匿名さん]

>>150

優遇条件変更だろうが、新規借入だろうが、借り換えだろうが、当初期間優遇と変動通期優遇は条件がほぼ一緒。

どちらかというと、銀行は変動通期優遇よりも当初期間優遇で貸したがってる節がある。

[152: 匿名さん]

>>149

1.6優遇です。

[153: 匿名]

151
金利が上がらなければ明らかに変動が条件有利でしょ？
金利上昇リスクを考えたらほぼ同条件って意味？

[154: 匿名さん]

>>153

？
どっちが有利かではなく、ちょっと前に書き込みの有った借り換えや条件変更で変動通期優遇は可能だが、当初期間優遇は出来ないみたいなのが有ったけどそんな事ないって話ししてるだけ。

[155: 匿名]

できるの？マジで？

[156: 匿名さん]

むしろ変動の通期優遇取る方が厳しい。

[157: 匿名]

>156
そう？
10年固定から他行含め変動への借り換え考えてるって交渉したら
あっさり変動通期優遇(固定への変更でも変わらず)がとれたよ

[158: 匿名さん]

良かったね

で？

[159: 匿名さん]

>>157

借り換えなら当初期間2.3優遇とか普通にあるじゃん。

[160: 匿名]

変動同士で優遇の拡大、固定途中で変動に変更はどちらも普通に事例あり
ポイントは契約途中にホントに当初期間優遇タイプに変更できるのか？だな
変動と固定は都度変更出来るが当初期間優遇は最初しか選べないと契約時に金利タイプの説明の時にいわれた
だが借り換えちらつかせて交渉したわけではないから気になる

[161: 匿名さん]

>>160

出来る。
ハードルは変動から変動の優遇拡大と同じ。

[162: 匿名]

ちなみに何銀行？

[163: 匿名さん]

信託銀行の優遇は
新規が-1.7%で
借替は-1.6%みたいですね。

[164: 匿名さん]

三井住友信託

[165: 匿名さん]

>>163

三井住友信託銀行は借り換えの場合、変動だと優遇幅が少なくなるのに当初期間優遇だと新規と条件が同じなんだよね。
あれじゃ、変動で借り換える人いないんじゃない？

[166: 匿名さん]

当初期間優遇ってそんなにいいのか？
今後10年は低金利続くだろうけどその後は分からないっていう銀行の方針にまんまと乗せられてる感じがするんだが。

例えば通期優遇1.7の変動と当初10年2.3の10年固定で10年間利上げナシで10年目以降年0.25づつ上がるシナリオだとどうなるのかな？

[167: 匿名さん]

新規借入だと、10年固定は、減税もあるから微妙ですね。

借替で、あと10数年で完済予定なら、ありかと思います。

わたしは、当初20年固定を３割ほど、ミックスしました。
繰上返済がお手軽にできるから
フラットよりはお得かなと思います。

[168: 匿名さん]

どっちにしろフラットだけは無いわな。

低い金利は手数料ボッタクリだし。

[169: 匿名さん]

通期優遇変動は0.775で当初優遇10年固定は1.15なので10年間金利差が0.375も有る。当然月々の返済額の差×12×10回分の余剰資金を繰り上げに回せるしそもそも元本の減りも違うので10年後残債に大きく差が出るはず。当然10年後も金利差が0.3有るので通期優遇の変動はその分も繰り上げに回せる。

10年固定の当初優遇と通期優遇は微妙だけど変動と比べちゃうと10年固定ってあまり意味無い気がする。と、いうか、テンプレが最強な気がする。

[170: 匿名さん]

＞169
3000万借入の場合、
当初10年間で、金利差額、６４万ですね。

全額変動にするか、かなり迷いました。
月98000の返済に対して、
いままでの家賃と同額の月14万ほど、毎月
返済に当てて貯めようとしています。

金利上昇考慮分より速く、繰上資金が貯まるか
、
完済予定まで22年ぐらいかかる予定なのと、
当初固定優遇は、借入時のみなので、結局
ミックスしちゃいました。