変動金利検討スレ ５

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【板違いのため、一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン・保険板に移動しました。2013年4月20日 管理担当】

[104: 匿名さん]

変動0.775より、短期固定0.65が低い
逆イールド？
って普通なの？

どちらかにさや寄せしそうな気もするけど

[105: 匿名さん]

>>104
変動金利と短期固定を比べてる意味がわからない。
そもそも変動金利は2.475でその数字は優遇込み。

[106: 匿名さん]

>>104

通期優遇ならいいと思う。けど変動より低い短期固定ってだいたい固定開けの優遇幅が少ないよ。

[107: 匿名さん]

アメリカはインフレ率が目標の2%で推移する公算が大きいと予想しているにも関わらず、景気浮揚を図る為に量的緩和を継続するとの発表が有りましたね。

日本の利上げは何時になる事やら。

[108: 匿名さん]

そのうちじゃない？

[109: 匿名さん]

＞106
当初3年が0.65%で4年後以降の優遇幅-1.6%（0.875%）
ってところですね

[110: 匿名さん]

>>109

それ、通期-1.7の変動のが総額安くなるんじゃないの？

[111: 匿名さん]

初期費用が高いけど金利優遇が1.8と初期費用は安く優遇が1.6の提携ローンを以前見ました。後者は借入期間がある程度までは、前者より有利ですがそもそも頭金の少ない人向けかと。

[112: 匿名さん]

>>108
返済終わってそうだな

[113: 匿名さん]

> 101
銀行の意図は、変動契約者が固定に変更しにくい様に、まず固定の利率をあげといて、次に変動を上げるつもりでしょう。裏返すと、固定に変更したい人は、固定の利率が上がる前の今がチャンスですね。

[114: 匿名さん]

>>113

ならそもそも10年固定をあんなに下げないでしょ。今の10年固定は去年の夏くらいの水準。
去年の夏はそれでも史上最低金利と言われてました。

銀行は変動から固定への変更は容易に出来るにも関わらず、（ネットでボタンひとつ）固定から変動への変更は基本出来ないので借り換えするしか有りません。

どちらかというと銀行は変動より固定で借りさせたいように見えますが。

[115: 匿名さん]

それって借り換え手数料はかかるの？

[116: 匿名]

114
変動から固定も10年1.3とかににしたければ借り換えだから変わらないだろ

[117: 匿名さん]

銀行は固定の住宅ローンの金利を十年物国債の金利に連動する形で決めていて、元となる国債の金利が上がった。
このため、住宅ローン金利が上昇している。大手銀行の十年固定住宅ローンの最優遇金利は５月、４月より０．０５％上がって年１．４％と昨年秋以来の高水準となった。日銀は４月の大規模金融緩和で「企業や家計がお金を借りやすくする」と言っていたが、なぜ反対の動きになった。（木村留美を一部編集）

好景気なら加えて消費税が上がる。
苦しくなりそうですから、あおられることなく慎重に判断してください。

[118: 匿名さん]

>>115
>>116

変動から固定への変更は手数料無料でいつでもインターネットから瞬時に出来ます。
しかし、固定から変動への変更は一度固定金利を解約して全て最初から契約をやり直す必要が有ります。

[119: 匿名]

118
もちろん変動から固定の切り替えはいつでもできる。だが新規、借り換え向けの再優遇金利にはならない
当初優遇タイプは2.2%引き下げとかなんだから、それにしたければ借り換えるしかない
1.9%の10年固定で納得できるなら118の言うことは正しい

[120: 匿名さん]

＞119
その通りなんですよね。
当初限定の優遇が適用されないから
返済途中の変更は、いまいち

なので、わたしは、ミックスにして、繰上返済で
不利と判断したほうを減らすほうで考えてます。

借り替えキャンペーンとかで
今より手数料を考慮しても得になるなら
借り替えますが

[121: 匿名さん]

>>119

それが意外と出来るんだよね。自分がそうだった。だってそれなら他行でいくらでも低い金利のローンが有るわけだから。
優遇幅の変更料として5千円取られたけどね。

話がそれてるけど113の言ってる事がおかしいって話。

[122: 匿名さん]

＞121
何年固定で、何%でしたか？
参考までに教えて欲しいです

[123: 匿名さん]

>>122

変動→変動です。

1.075から0.775へ変更になりました。去年の話です。当初は無理だと言われたので他行の0.775へ借り換えしようと手続きをしに行ったら上司の相談しますと言われて数分後にあっさり優遇変更されました。

当然固定金利も同じ優遇が適応されるのでいつでも変更は可能です。
2月3月あたりに10年固定に変更しようか悩みましたが現状維持です。