アトラス調布ってどう？

[物件比較中さん]

アトラス調布ってどうなのでしょうか。
大規模物件なので気になりますが、駅までの距離も気になります。
駐車場も未定となっていたので、どうなるのかなー。

所在地：N棟：東京都調布市富士見町3丁目21-3他、
　　　　S棟：東京都調布市富士見町3丁目21-64
交通：京王線・相模原線「調布」駅（北口）より徒歩14分

公式URL：http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas-club/choufu/index.html/
売主：旭化成不動産レジデンス（株）
施工会社：東急建設㈱
管理会社：旭化成不動産コミュニティ㈱

【物件情報を一部追加しました 2013.9.13　管理担当】

[61: 匿名さん]

調布駅って京王線の駅の中では、新宿に次いで2番目の規模の駅じゃなかったっけ？今では1時間に9本の特急が停まる駅で利便性も京王線の中ではピカイチだと思いますが…。（但し、朝の通勤時間は除く。）駅前もこれから再開発がかかって期待できるので、この物件もなんとか徒歩圏内ということで強気の価格になるのではと思いますよ。昨年分譲したつつじヶ丘の駅遠マンションで4000万円台前半中心だったので、ここはそれ以上になると考えるのが普通だと思います。それなりの専有面積の広さもあるし4500万以上は高めの予想とは思わないけど。

[62: 物件比較中さん]

これから販売の物件は建築費が大幅に上がってるのと、消費税などで、それなりの価格になりますよ。ましてや調布駅で300戸の大規模マンションとなれば話題性十分ですからね。建物もアトラス国領の設計と同じでかなり作りこまれたマンションになりそうですしね。おそらく5000万円で3LDKが買えればいいほうじゃないかな～

[63: ご近所さん]

>>61
乗降客数は本線では新宿の次なんですよね（井の頭線には負けている）。
しかし駅周辺の商業的発展という点では、府中にもボロ負けでしょう。
これにはいろいろ要因があるのですが…

商業的な街という観点からすると、価値はあまりないと思います。
やはり特急停車駅というのが効くんでしょうね、実態はともかく。

再開発にももちろん期待はできません。これまでの市内の再開発見てますとね。
京王の商業ビルは、期待していますが、へたすると地元商店街の衰退になりかねません。

[64: 匿名さん]

私もランドスケープ気になります。植樹とかも楽しみですね。マンション周りに四季を楽しめる緑があると嬉しくなりますね。
こちらのランドスケープだと芝生広場のような場所があるんですね。小さいお子さんにもってこいの遊び場になりそうです。マンションの敷地内にこういう場があるのも珍しいですね。
価格帯は皆さんの予想からすると高そうですね。共用施設も充実してますし管理費等はどうなるでしょうね。

[65: マンション投資家さん]

国立大学と小学校が近いね
これはなかなかの文教地区だね
緑や公園が多いし、アトラスだし、これは人気が出そうだね

[66: 周辺住民さん]

うーん、文教地区って感じじゃないけど。

[67: 匿名さん]

昨日調布に出かけてきましたが、駅周辺は軒並み工事中でごちゃごちゃしてました。
再開発の工事なのでしょうが、何ができていつ頃完成する計画なのでしょう。
確か東京オリンピックが開催される事を想定し、アリーナも建設されると聞いたことが
ありますが、どの辺にできるのですか？

[68: ご近所さん]

再開発と地下化とその関連工事をごっちゃにしてる人がいますよね。

再開発は、パルコより西側のブロックと南口側の浄水場跡地。
北側の約半分は住宅兼商業ビル、もう半分はパルコの駐車場拡張です。
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1318473761774/
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1364523184019/index.html
浄水場跡地のほうは住宅兼商業ビル。
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1332141910054/
住宅はおそらく、どちらも分譲だと思われます。

地下化工事は現在、地上部や出入り口の整備中。
その後、線路跡地に京王が3つの商業ビルを建設する予定。
http://www.keio.co.jp/news/backnumber/news_release2013/nr130523_chofu-...

> アリーナも建設されると聞いたことが
されません。

[69: 匿名さん]

６１さん
そうなんですね。新宿に次いでの駅なのですか。やはり特急が止まる駅というのは
各駅の駅よりどうしても物件価格は高くなってしまいますよね。再開発が楽しみです。
ただ便利になるとそれだけ、人も集まってくるでしょうから、駅からこれ位離れて
いた方が住むのにはいいでしょうね。駅まではフラットみたいなので自転車で行くのが
一番いいかなと思っています。

[70: ご近所さん]

駐輪場が足りてませんけどね…

線路跡地、１棟はまるごと駐輪場にして欲しいくらいです。

[71: 匿名さん]

68さんのご説明を読んで、何十年も工事が続いている横浜駅のことを思い浮かべてしまいました。
調布が落ち着くのはいつ頃になるのでしょうね。
駐輪場もしっかり増えてほしいですね。

[72: 物件比較中さん]

吉祥寺シンフォニアのモデルルームでスミフの担当者から、50～55百万円が中心価格で、いい部屋はすでに既住民のかたが抑えていますよと言われました。調布駅から14分でそんなに高いなら…うーん！

[73: 匿名さん]

>72
私もそう聞きました。坪単価250位。
でも、300世帯以上もあって、250～ってかなりの強気ですよね。
ふた開けたら、もっと安かったなんてことないでしょうか？
場所も徒歩圏とはいえあまり便利ではなさそうですしね。

[74: 周辺住民さん]

そういう価格設定でないと、建て替えがペイしないってことでしょう。
もちろん売れるであろうギリギリの目算はあるんでしょうけどね。

[75: 匿名さん]

坪250万、有り得ない価格ですね、この近くの富士見町3-26付近で坪87、2万位です。
調布駅に近い電気大学の富士見町2丁目付近で坪102万位ですよ。調べればわかります。

[76: 匿名さん]

マンションと土地を混同していませんか?

[77: 匿名さん]

250は高過ぎだよ、ブリリア仙川が260位　パークハウス調布も260位でした、
調布は安かったですが、250は無いですよ。

[78: 物件比較中さん]

約1/3を占める旧住民の方も業者と同様利益共有者ですから残り200戸で採算をとらなければなりませんので、このような建替え物件は必然的に割高になります。モデルルームは、国領駅北の甲州街道沿いにほぼ出来上がっています。いずれにしてももうすぐ価格の発表があるでしょう。

[79: ご近所さん]

こういう物件は、なにかにしわ寄せがありそう…

[80: 物件比較中さん]

途中からの道がちょっと狭く感じますね、
かといって武蔵境通りまで回ると遠回りだし、これは仕方ないかな。
でも意外と数分程度の差しかないようにも見えますがどうですか。

物件が武蔵境通りにも面してるんですよね、
通り寄りの間取りに住む方は実はそのまま通りに出るほうが往復しやすかったりして。

それと、メガロス入会どうしようかなあ、
他に駅近で大手のジムありますか？

[81: ご近所さん]

>>80
部屋がどっちよりなのかで変わってくると思いますが、武蔵境通りに向かう方が、
横断のタイミングがいくつかあるので待ち時間を最小にできますよ。
徒歩14分っていったって、それなりに長い信号待ちが2箇所ありますから。
布田天神西側の道は拡張されますが、いつになるやら。

ジムは駅近くではないですが後楽園と、駅南すぐに24時間のがありますね。

[82: 匿名さん]

大規模物件なので共用施設が魅力的ですね。
ちなみに来客用駐車場は何台あるのでしょうか？

[83: 物件比較中さん]

パルコの隣も看板がつきましたね。グレーシア調布だそうです。駅1分かな？立地は最高です。
商業施設も入るようで魅力的ですが、価格は当然アトラスの坪250万円以上ですよね。

[84: 物件比較中さん]

調布駅近の利便性には負けることになりますが
電通を越えた立地というメリハリは評価していいのかなと
越えると途端に住宅環境になるんですよね、商業が集中や点在していることを好まない方には向いている場所だと思います

更に北に行った深大寺の周辺も捨てがたいですがさすがに遠いです・・
住まいの場所と交通と商業をそれなりにバランスよく享受できるのがここだと思いますよ

[85: 周辺住民さん]

調布駅周辺では調布ヶ丘が住環境と利便性を備えた街として一番ですが、富士見町も調布ヶ丘より少し劣りますが住みやすい、いい街ですよ。

[86: 匿名さん]

住環境の価値観って人それぞれだと思いますけど…？調布ヶ丘が一番って？？？私は駅近が良いと思う方なので、日当たり良ければ駅に出来るだけ近い方が良いかな。この物件は駅から遠いけど、南向き中心で日当たり面は言うことないですね。

[87: 周辺住民さん]

調布ヶ丘アドレス？ははっｗ >>85 は地元民じゃないでしょ
調布ヶ丘4丁目なんて、この物件の道はさんで反対側。ほとんど変わらないがな。

[88: 匿名さん]

>87
いろんなとこで挑戦的な書き込みしてるけど、楽しい？

[89: 匿名さん]

富士見町１・２丁目はもうこんなまとまった土地ないからね
最後の掘り出し物件だと思いますよ　坪２５０なら安いよ

[90: ご近所さん]

規模的にはそうかもね。
ただ、建て替えだから…掘り出しとまではいえないんじゃない。

[91: 旧住民]

駅１４分は、マイナス要素かもしれません。
しかしながら調布でこれだけの大規模で環境の良い物件は、今後もほとんど出ないと思います。
南棟と北棟の間の道路は、公道になります。
この公道は、この建替に合わせて移設されています。
この公道も含めて一体感のあるランドスケープで開発を進めています。
そのため、この公道が敷地内の通路のような印象を与え、
マンションの敷地面積の数字以上に広さを感じます。
このような環境のマンションは、調布を含めて周辺でなかなかないと思います。
ぜひ、モデルルームに行って見てください。マンションの存在感の大きさを実感できると思います。
そして、駅からの遠さを打ち消すほどに魅力を感じたら買いだと思います。

駅からの遠さが気になるようであれば、調布駅近の北側、南側でマンション新設計画が進んでいますので、
そちらの物件を検討してください。

[92: 物件比較中さん]

今日見学してきました。

想定以上に高かった。。。甘かったです。
３LDｋ希望してるのですが、最低でも5000万円以上は覚悟しないといけないんですね。。

[93: ご近所さん]

すみません、私も、近々見学に行くのですが、
3LDKでおいくらくらいでしたか。。。？？

[94: 匿名さん]

他の沿線のアトラスだと、例えばアトラス○○レジデンスとかっていう名前になっているところが多いように
思うのですが、こことか、国領とかはただのアトラス。
廉価版っていうことなのかなぁ。
その割には、高い？

[95: 匿名さん]

ここって都営住宅の建て替えですよね
地権者は元々ここに住んでいた人達が入るんで、地権者分はかなり安いのでしょうか？
あと地権者分住居はもう決まっているみたいですね。
旭化成のホームページに書いてあったので。
その分値段が高くなってしまうんですか？

[96: 匿名さん]

ここの他に仙川の都営住宅も建て替え計画が有るけど、仙川もここと同じく民間がするのかなそれとも都が行うのかな？

[97: 匿名さん]

都営住宅ではなかった筈です。
そもそも、都営住宅なら賃貸なのだから、住んでいた人に地権者としての
権利などないのでは？

[98: 匿名さん]

最近の物件はとりあえず高額ですね。
間取り、設備、仕様は本当に日進月歩で良くなっているんだけど。
手がなかなか出ないです。

[99: 旧住民]

旧富士見町住宅については、東京都住宅供給公社の分譲住宅です。
この富士見町住宅の建替がアトラス調布です。
ほぼ東京都が販売したものと言えますが
厳密には、東京都が販売したものでなく、東京都の外郭団体が販売した住居です。

地権者の負担について
地権者は、土地を売って新マンションに住み替えるので、現金の支払い自体は少ないですが
土地を現物供出しているので、応分の負担をしています。
仮に１００戸の住居を３００戸の住居に建替した場合、単純に計算すると敷地を１００戸で共有していたものから
３００戸で共有することになります。ということで土地の持ち分は、旧住居の１／３になります。
減った土地の２／３を現物供出する部分と不足する部分を現金で負担するため、
現金負担は、新規の購入者より少なくなります。

それから通常マンションを購入する場合、分譲価格は、
広告宣伝費、モデルルームの費用などの諸経費が土地代や工事費などに加えてかかりますが、
地権者は、建替えであるため、これらの諸経費がかからないため安くなります。
そのため
（土地の持ち分減少分の価格＋追加の現金負担分）＜（一般分譲価格）
となり、若干負担は少なくなります。

地権者も新規購入者も負担すべき費用を、応分に負担をしています。

新規購入者が必要以上に負担することは、ないです。
なぜなら、必要以上に価格が上乗せされると、資本主義社会では、需要と供給の関係から売れなくなり、
デベロッパーが損を出してしまいます。

この物件がこの分譲価格で購入したいか、購入できるかということが購入の判断になると思います。

[100: 物件比較中さん]

旧住民のある方の話では
１．旧住民への還元率1.16倍（約50㎡→約58㎡に）…この場合は負担なし(この選択をした人が多い）
２．権利売却者へは、すでに旭化成が3080万円支払い …多摩センター永山などに移転した方もいます
３．73㎡に住み替えた人は、追加支払いは1000万円未満…先着順なのでいいところが確保できたといっています

旧住民の方は、2/3の土地の権利を売却を含め4000万円弱の金額で5000万円強の部屋を確保しています。
新規購入者が、旧住民より負担が重いのは当然ですので負担の比較云々ではなく、この物件が価格に見合う物件かを
判断すればよいのでは…

[101: 周辺住民さん]

どうでもいいことですが、この住宅は以前は180戸ありましたので今回330戸に増えたので、旧住民の方が拠出した土地は
１/2にもなりません。2/3ではありません。

[102: 物件比較中さん]

予想以上に高かった。。。
建物の間に道路移す費用とか、諸々乗ってるのでこの価格帯らしい
ファミリーで住むのであれば、75㎡くらい欲しいので5000万円台後半ですな

[103: 旧住民]

No.99については、
建替の一般論を述べていたつもりなのです。
100戸→300戸は、わかりやすいような数字を例示的に使って説明したのですが、誤解を招いたようなら申し訳ないです。
地権者が安く手に入れるのは、
①土地を現物供出している。
②販管費、売主利益が上乗せされていない。（実際は、売主利益は若干あると思いますが）
が大きな理由になると思います。

マンションの価格の一般的な価格構成は
土地３５％
建設費４５％
販管費１０％
売主利益１０％
（土地、建物の比率は、場所により変化すると思いますが。）


結果、地権者は新規購入者の８割程度で購入できることになります。
No.100　物件比較中さんの
３０８０万円＋１０００万弱＝４０００万円ぐらいで
５０００万円の物件を手に入れた（ほぼおお８割）
という書き込みとほぼ一致することになると思います。

だいたい、地権者は、新規購入車の８割程度で手に入れることになります。


No.100　物件比較中さんのおっしゃるとおり
地権者は、既に住戸選定済です。

この物件を買うか買わないかは、この価格でほしいと思うかが判断になると思います。

それよりも、旧住民と新住民が一緒に住み始めて、融和が図れるかが
建替物件の重要な課題だと思います。

[104: 買いたいけど買えない人]

3LDK約77㎡のモデルルームが概ね56百万円と予想より5～10百万円高く手が出ません。
駅から14分なので、甘く見ていましたが、そういう事情があるのですね。

[105: 匿名]

56百万円出せば、仙川とか世田谷区内の駅徒歩10分圏内も狙えますよ。

[106: 匿名さん]

モデルルーム価格56百万円ということは、坪単価240万円ですね。坪単価240万円じゃ世田谷10分圏内は無理でしょうね。日当たりが最悪とか条件かなり落とさないと…。確かにここの物件、価格政策失敗したかなと思います。調布徒歩14分くらいだと、5000万円くらいに設定しないと売れ行き厳しいでしょうね。5000万円以上のマンションを買えるファミリー世帯ってそんなに多くないそうです。旦那さんがかなりの高収入か、夫婦ふたりとも正社員で共働きか、親からの援助をたっぷり受けられるか、そういう世帯って多くないって別のデペの営業の人が言ってました。もっとローコスト仕様にして価格抑えればよかったのに。ランドスケープは良いのにね。買える人が少ないと厳しいよね。

[107: 購入検討中さん]

調布近辺で探してましたが、価格が高いなと感じました。
価格表は頂けませんでしたが、ほぼ5000万代。

購入出来なくないけど、広さと徒歩時間考えると
高いなと感じました。

[108: ご近所さん]

アトラス調布、5000万代後半。。。
近場に住んでる身としては、いくら共用設備が良くても、高すぎな感じがします。

４８８０万円・調布駅徒歩１１分で一戸建てがありました。
そちらのほうが魅力ありそうだなぁ。。
線路沿いってところがきっと価格下げてるんでしょうけど。

実家から近いからアトラスは候補に入れてたんですが、
残念です。。。

[109: 購入検討中さん]

共用設備は決していいとは言えない印象ですが…。駐車場は地下なので自走式と思ったら機械式で住戸数の約4割程度、自転車も地下の駐輪場からたった2台のＥＶで地上にわざわざ上げなければなりません。毎日自転車を使う人は、敷地内に放置することになりそうです、もちろんディスポーザーもありません。

[110: 物件比較中さん]

見学してきました～
確かに5,000万円位の3LKDが多かったですね。私も希望的には4,000万円台で買えれば、と思っていましたが、甘かったですね。
でも調布駅で見てしまうと、各駅停車駅で4000万円の物件を購入する気にはどうしてもならなくて・・・こまったものですね。
うちは子供が小さいから、ある程度、腰を据えて永住の観点で環境、部屋の広さを考えて、なんとか頑張って月々のローンを1万円増やそうかと、主人を説得中です。

しかし、モデルルームが入りきらないくらいお客さんが来てたけど、やっぱり調布駅は人気あるんですね。