ロイヤルシティビュー祇園について

[土地勘無しさん]

ロイヤルシティビュー祇園について、いろいろ情報交換したいです。
イオンモールもあって便利そうですが、住みやすい場所でしょうか。
物件のことも教えてください。

公式URL：http://www.toajisho.co.jp/gion/

所在地：広島県広島市安佐南区祇園四丁目50番2（地番）
交通：JR下祇園駅徒歩9分
売主：東亜地所（株）
施工会社：西松建設株式会社　西日本支社　中国支店
管理会社：日本ハウズイング（株）広島支店

【物件情報の一部を追加しました 2014.8.3　管理担当】

[1: 匿名さん]

この物件は、コベルコ跡地の
三菱地所レジデンス×神鋼不動産の
下祇園駅前プロジェクトの動向次第ですね。

元々この物件の土地は価格が高いせいで、マンション事業には不向きであったところを、とある不動産業者が買い取り、既存の建物を解体し更地にして更に利益を乗せて東亜地所に売却したと聞いています。

また昨今依然として上昇し続けている建築資材価格と人件費、加えて消費増税、更には30戸という小規模のため、建築コストにスケールメリットを生かす事が難しい等、余程の安普請でもない限り、周辺の過去物件より建築単価は高くなります。

過去物件と比較し、割高に用地取得し割高な建築単価ですから、このエリアで最も高額物件にならざるを得ないのではないかと思います。

ベルズ祇園、ポレスター祇園、ザ・パークハウス祇園、
これらよりは高額のインフレ物件かと思います。

コベルコ跡地は幾らで出すかわかりませんが、スケールメリットを生かすとするとこちらの物件よりも安いと見るのが自然です。

場所は良いところだと思いますが、上記理由により、販売はすんなりとという訳には行かない物件だと思います。

[2: 匿名さん]

ひゃ～～っ！！
手厳しいご意見ですね。

すぐ近くにマックスバリュがオープンするので注目度はかなり増すと思うのですが。

[3: 物件比較中さん]

コベルコ跡地は三菱地所のマンションになるんですか？

[4: 匿名さん]

【広島経済レポートのブログ】
ニュース配信：コベルコ建機祗園工場跡地に三菱地所レジなどが分譲マンション
三菱地所レジデンス広島支店と神戸製鋼所グループの神鋼不動産は、共同事業で分譲マンション「(仮称)祇園３丁目計画」を建設するため、広島市に中高層建築物にかかわる標識設置を届け出た。届け出によると、建設地はコベルコ建機祇園工場の跡地約3万３０００平方メートルの南側一部。14階建て１４１戸を建設する。
http://ameblo.jp/n-yoshida-hk-report/entry-11503812097.html

[5: 物件比較中さん]

かなり大規模マンションができるのですね。
大規模な分、パークハウス祇園よりは低価格になりますかね？
もう工事は始まっていますよね？
近々詳細発表されるんでしょうか？

ロイヤルシティビュー祇園は施工会社がまだ決まっていないらしく
正式な価格発表はＧＷ明けと聞きました。
標準ではなくオプションのものがかなりあるのと間取りが狭いのが
気になりました。

立地は買い物も学校も近いし魅力的ですよね。

[6: 匿名さん]

Aタイプの和室をダイニングに変更して広いリビングっていうのがステキ。
洋室⑴とリビングのFix窓はどうやって窓拭きするのでしょうか？

[7: 匿名さん]

収納が広さの割にちょっと少ないのが気になりました。
AとCはバルコニーに差があって面白いですね。

[8: 匿名さん]

おいくら万円ですか?

[9: 周辺住民さん]

祇園小学校は春夏２回運動会があります。春は町民運動会だけど小学生は出席とるので全員参加です。
保護者もほとんどの人がなにかしら競技に参加させられます。
野球をやる場合は子ども会に入らないといけません。
小学校の役員は子供一人につき最低１回。６年までなにもやらなかったら６年時に強制的に役員にさせられます。
地区役員は地区によるけど一世帯につき１回。
子ども会に入ってたらその役員もあります。
祇園中学校も子ども一人につき役員１回だったかな。
とにかく役員やら行事がめんどくさい地域だと思う。

[10: 匿名さん]

ちょっと客足が鈍いようですね。
ガンバレ！！

[11: 匿名さん]

ここ数年の祇園周辺の物件の中では文句なしに最高の立地だと思います。
必要なもの全てが徒歩圏内というのは安佐南のマンションでは稀だと思います。
間取りがもう少し広ければいいのに、とは思いますがそれを差し引いても魅力的な物件だと思います。
ただ、子育てする上ではどうしても学区が気になるところです。
祇園小学校は現在どのような状況なのでしょうか？

[12: 匿名さん]

マンモス校が気になる。

[13: 匿名さん]

＞ここ数年の祇園周辺の物件の中では文句なしに最高の立地だと思います。
ザ・パークハウス祇園が84世帯を約1か月で完売しました。
ここはたったの30戸ですが、おっしゃる通り最高の立地とするならば、
どのくらいで完売すると思いますか？

[14: 周辺住民さん]

>>11
祇園小学校のどういうところが気になるのか具体的に言ってくれたら分かる範囲で答えますよ。


祇園中学校は今の一年生から人数が激増。再来年は１１クラスくらいになるかも。

[15: 匿名さん]

ザ・パークハウス祇園は約1か月で完売していません。
約5か月かかっています。嘘はやめましょう。

[16: 匿名さん]

祇園で５カ月は苦戦した方なの？

[17: 匿名さん]

全く苦戦の域に達してないですよ！
完成までに完売すれば物件として成功です。

[18: 匿名さん]

5ヶ月も掛かって無いぞ！！
何ウソ吐いてんだ？

[19: 匿名さん]

だから文句無しに最高の立地なら、
何日で完売する見込みなんですか?
たった30戸を。

[20: 匿名さん]

ザ・パークハウス祇園
H24年9月分譲開始→H25年2月完売

[21: 11]

>>19
そんなこと預言者じゃあるまいし分かるわけがないでしょ？
たとえ私が預言出来たとして、それを貴方が知ったところでなにかあるんですか？
最終的に売れ残らなければ問題ないと思いますが。

>>14
ありがとうございます。
学校の雰囲気といいますか、荒れていないかどうかが気になります。
学級崩壊していたらさすがに利便性が高くても避けたいところです。

[22: 匿名]

だったら最初から、
＞ここ数年の祇園周辺の物件の中では文句なしに最高の立地
とか、敵を作るような発言は慎むべき。
貴方にとっては「最高の立地」でも、
多くの人からはそうでもないと思われてる事も検討するに当たって大切な情報。

パークハウス祇園の方が良い立地と言いたいだけでしょ。
規模に対しては確かに早い売れ行きだった。
まあ、ここも3ヶ月位で売り切れたら貴方の言うことが正しかったってなる訳だから、3ヶ月後に「ザマーミロ！」って言ってやったらどう？

さて、言えるかな。

[23: 11]

>>22
ほんと、どうでもいい事につっかかってきますね。
人の話すことなんて殆どが主観ですよ。
「思います。」って言ってるでしょ？
そこを端折って言いがかり付けないで下さい。
そのくらいのことで敵を作るだとか言われたら何も話せませんよ。
ではもっと分かりやすいように言い直しましょうか？
「個人的に」ここ数年の祇園周辺の物件の中では最高の立地だと思います。
これで気が済みましたか？

[24: 匿名さん]

＞そこを端折って言いがかり付けないで下さい。
＞そのくらいのことで敵を作るだとか言われたら何も話せませんよ。
確かにそれもそうだな。
どうやらこちらが大人気なかったようです。
不愉快な思いをさせたようで申し訳ありませんでした。

仰るとおり、個人個人の主観をぶつけ合うことにこうした掲示板の意義があるもんな。
いちいちその主観に噛みついた私が悪いのだと思います。

主観ばかりでなく、客観的に見てこの物件の良さは何でしょうか？
人それぞれだとは思いますが最近のこのエリアの物件は

・ベルズ祗園山本
・ポレスター祇園
・ザ・パークハウス祇園

等がある訳ですが、
あくまで客観的にこちらの物件が優れているところは何でしょうか？

例えばまず、立地がいいというのはどういうところでしょうか。

他物件もそれぞれいいところがあるかとは思いますが、
この物件の魅力をプロファイルして良いところを見つけましょう。
悪いところはどの物件にも少なからず必ずあります。
だから言ってもキリがないと思うので必要ないです。
とにかく良いところ、
「こんな良いところがあったんだ。」
そう思える情報はありますか？

[25: 匿名さん]

意外と近く、徒歩2分のところにバス停があります。
広島交通「南上安」バス停

【時刻表】
八丁堀・広島駅行き
http://www.hiroko-group.co.jp/kotsu/rosen_jikoku/all-jikoku/midorii-pd...
http://www.hiroko-group.co.jp/kotsu/rosen_jikoku/jikokupdf/yamamoto.pd...

[26: 匿名さん]

・区画整理されている地域なので、祇園なのに周りがごちゃごちゃしていない
・歩道が整備されている
・いつになるかは分からないが北側の道路が整備される予定
・イオンモールが近い
・幼稚園、小中学校が近い
・東南側は道路なので将来的に建物が立たない
・駅が徒歩圏

[27: 周辺住民さん]

>21
学級崩壊まではいかないのかもしれないけど
去年は１クラスほどちょっと問題があったという話は聞きました。
でもまぁよその学校の保護者の人達と話してたら
どこの学校（公立、私立に限らす）でもそういうことがあるみたいなので。
こればっかりは問題行動がある児童さんと同じクラスにならないように祈るしかないですね。
学校全体が荒れてるという雰囲気ではないです。
校長は去年まで教頭だった先生で祇園小に長く在籍されてて、よく学校を見回ってるみたいです。
HPに毎日写真を掲載されてます。

中学生も以前は服装が乱れた子をよく見かけたけどここ最近は見なくなったので落ち着いてきてる？
中学の先生をやってる保護者さんも「祇中は悪くない」って言ってたからよくなったのかもしれません。
制服はださいが給食があるので結構魅力的だったりします。

[28: 匿名さん]

悪い場所ではない。でも決め手に欠ける立地ですね。

[29: 物件比較中さん]

歩道が整っている点は良いですね。
ポレスターは片方に歩道がなくて子どもが飛び出しそうで危険ですから。
ベルズとは立地の面では似たり寄ったりに思います。
たたパークハウスには劣りますでしょうか。
コベルコ跡地のパークハウスとの間取り、価格勝負になりそうですね。
ホームページできたみたいです。
http://www.mecsumai.com/tph-gion-residence/
ただあそこは線路がすぐ近くなのが引っかかります！

[30: 匿名さん]

価格勝負どころでなく、全く相手になんないでしょうね。

[31: 物件比較中さん]

>30
そうなんですか！?
どちらが良いんでしょう。

[32: 匿名さん]

パークハウスは駅が近くていいのですが線路沿い、しかも踏切が目の前なので騒音が気になりますね。
またイオンとゆめタウンのどちらも中途半端に離れています。
といっても500mくらいですから遠くはないのですが、荷物を持って歩くと意外としんどい距離です。
間取りはどちらも似たようなものです。
建物の設備や仕様はまだ分かりませんが、今までの広島のパークハウスの仕様を見る限りではどこの地場デベとも大差ないと思います。
ブランドの差は圧倒的だとは思いますが・・。

[33: ビギナーさん]

間違いなくうるさいですよ近くにイオン、コンビニ、大学。役満ですね。休日に窓開けて風を感じながらゆっくりできる事は無いでしょう。

[34: 購入経験者さん]

高齢の方・時間が有り余る方はそう思うのでしょうか。

日々忙しい方は利便性を優先するかもしれませんね。

[35: 匿名さん]

>>33の方の言われる
＞休日に窓開けて~云々
という環境は明らかにマンション立地では無いですね。

[36: 匿名さん]

朝、夕の大学生の原付集団が一番嫌かも。

[37: 匿名さん]

なかなか客足が伸びないのは下祇園のパークハウス待ちが原因でしょうか。
それとも祇園地区はマリモやイズミ・フレスタそばのパークハウスでもう枯渇状態だからでしょうか。

[38: 匿名さん]

パークハウス待ちでしょうね。

[39: 匿名さん]

あらそう。

[40: 匿名さん]

なんか天井にでっかい梁があって、苦肉の間接照明がショボかった。
「テレビはどこ置くの？」
って聞いたら、ソファ置いてあるところだって。
じゃ、ソファ置くとこないやん。

[44: 匿名さん]

凄い人気だそうですね。

[45: 匿名さん]

総戸数30戸
http://www.toajisho.co.jp/gion/total/index.html
を謳うなんて、
余程ビビってますね。

[46: 匿名さん]

ビビってるのは他の業者でしょうね

[47: 匿名さん]

大分建物ができてきましたが、売れ行きはどうなんでしょうか…。

[48: ママさん]

近くに建つパークハウスと比べたら、道路が渋滞しないかも。

[49: 匿名さん]

祇園で渋滞！？

[50: 周辺住民さん]

↑住んでる人やこの辺を利用する人には分かります。

[51: 匿名さん]

渋滞って慢性的なものじゃなくて
単なる通勤ラッシュのことじゃないの？
つうか、敷地前は確かに混まないかもしれないが、
どこへ行くにも渋滞を経由しなければ行けないよね。
ならば同じこと。

それよりここは30戸ってことの方が魅力だと思うぞ。

[52: 主婦さん]

>>51
まだ完売まではいってませんね、災害の影響は大きいですよね。

路線を考えたり質を選べばパークハウス祇園レジデンスの勝ちですからね。

[53: 購入検討中さん]

近所にかつ屋が出来たよ！これは買うしかない

[54: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>53
んー、外観が病院みたい(泣)

歩いて毎日カツ丼食べに行ける魅力に五点！

[55: 匿名さん]

周りが病院だらけよりよいでしょう。

[56: 物件比較中さん]

この日曜日にここと祇園レジデンス見てきました、ここは完敗です(泣)

格の違いが外見だけでもわかります。

[57: 物件比較中さん]

またパークハウス祇園の主婦からの嫌がらせ書き込みがありますね。

[58: 周辺住民]

入居開始してるのに、20戸以上も売れ残ってるみたいですからむこうも必至なんでしょう。
すでに賃貸も出てるみたいですし。
そういう状況で質とか格の違いって言っても…。
祇園と山本に実家&自宅があるものですが、ロイヤルシティビュー祇園は値段がちょっと高い以外は、学校近い、スーパー近くて沢山ある、と子育て世代には良いのではないでしょうか？
これからは少子高齢化で空室が増えて、管理費未払いで組合が機能せずに幽霊マンション化っていうリスクがないとはいえない時代（週刊誌受け売りw）ですから個人的には大規模マンションはどうかと思いました。
長文失礼しました。

[59: 物件比較中さん]

>>58
パークハウス祇園レジデンスは高齢の夫婦も多く契約されてますよ、新婚さんから子供二人の四人家族も。

三菱のブランドですから幽霊かはありませんよ

[60: 匿名さん]

>59

幽霊マンションは無いですね。

でも管理費未払い家庭は絶対出てくると思います。

大世帯マンションの徴収って大変そう。

[61: 周辺住民]

どうして三日程前に入居開始したマンションの契約状況を知っているんだろう？
高齢の夫婦も多く契約…とか新婚さんから子供二人の４人家族もって…。
関係者の方しか知らない事ですよね？まぁ、人づてに聞いたといわれるのでしょうけど…。
あと三菱のブランドだから幽霊化は無いって何で言い切れるのでしょうか？

とここまで書きましたが、私も幽霊化はおそらくないと思いますよ。
駅近で立地がいいですからね。

いやパークハウスの色んな関係者？らしき人が、ロイヤルシティビュー祇園のスレなのに、パークハウスが勝ちだとか完敗だとか、格とか質とかいってるから、ちょっとどうなのかな？と思いまして…。

ちなみに私は祇園3丁目31～40番台の一戸建てに住んでます。（祇園3丁目にあるアパートの大家もやってます）
ロイヤルシティビューさんもパークハウスさんもビジネス的にはライバルなのですが、ご近所さんになりますし、同じ祇園小中学校区ですから仲良くやっていきましょう。

今回も長文失礼しました。

[62: 不動産業者さん]

>>56
こういう書き込みは削除しないのかな？
どう考えても嫌がらせですよね

三菱の販売か契約者かは知りませんが
少なくとも関係者の品格はこちらの方が良さそうですね

他人の庭を荒らす前にご自身のお庭の手入れをした方が良いですよ(^-^)
ちなみに私はただの不動産仲介業者です
あまりに目に余ったので書き込みしました

[63: 匿名さん]

三菱の物件とは言え大衆向けマンションより、こっちの方がよほど良いと思うけど！

[64: 検討中の奥さま]

>>63
いやー規模が違いすぎます。

殺風景な白い建物、寂しすぎます。

[65: 匿名さん]

正直思うんだけどさ、マンションって住まいだから実際しばらく住んでみないとどっちがどうってのはわかんないんだよね。
ちょうど中高生がカタログ見ながら、メルセデスとレクサスを論評し合っても幼稚な議論にしかならないように。
不動産に対して比較検討するのは良いことだと思うけど、他者をコケおろすのは見てて醜い醜い。
一方のメリットに同調することが他方のデメリットであることは少なくない。
結果、他方のシンパサイザーはそういう意見を疎ましく感じ、過剰反応の書き込みに発展しているように思えてしまう。
それを、自身の信奉するマンション物件のスレならばまだ良いものの、口撃対象物件のスレに書き込むのはモラル違反だと言わざるを得ないな。

私の経験では、100世帯超えのマンションから小規模マンションへ引っ越したけど、小規模マンションの方が快適なのは間違いない。
管理組合はごく一部の声の大きい住人が勝手に張り切っちゃってるし、他の住人の殆どは自分は係わりたくないんでその結果まさしくノイジーマイノリティの扇動状態。

第一、今では自宅の玄関出てから自家用車に乗り込むまでがスゴク近い。これはメッチャ有難いね。
前のマンションでは雨の日に自分の駐車場まで傘ささないといけなかったし。

雨の日といえばゴミの日なんて最悪でしたから。
朝、ゴミを抱えて玄関から出てしばらく歩いてやっとこさエレベーター前。
やっと開いたエレベーターにはゴミを抱えた子供たちがたくさん乗っててお先にどうぞってやり過ごす。
それでも急いでるときには階段を下りてゴミ置き場に行くんだけど、100数十世帯分のゴミの山が雨に濡れてなんとも言えない匂い。
雨に濡れながらゴミの山の横にちょんと自分のゴミを出してそれから建物の反対側の駐車場へ傘さして歩く。

今では自宅のすぐ目の前にエレベーターがあって、自分が乗る時に満員なんてこともない。
雨にぬれずにゴミ捨て出来るし車乗るのにも少々の雨なら傘さす必要もない。
当たり前だった日常のストレスから解放されたわけです。

あくまで私の経験ですが私は小規模マンションをおススメします。

[66: ご近所さん]

祇園レジデンスに入居したものです、ごみだけで言うとエントラス近くにゴミを集めル場所があるのですごく捨てるのには楽ですよ。
民間が引き取りに来てくれるので24時間いつでも捨てることができます。

まあご近所さんなので仲良くやりましょう(笑)

[67: 周辺住民]

だからパークハウス祇園レジデンスの話はもういいですから。
入居開始して1週間しか経ってませんよ。144世帯入居してからの感想をパークハウス関連のスレにお願いします。

[69: 匿名さん]

＞１割でも下がれば決めたい
この発想は、今の入居者に対してどうかと思う。
今の入居者の身になって考えてみてください。
自分の部屋より高い所を自分のローン残高よりも安く買われたらおもしろくないと思うんじゃないかい？

買いたきゃ１割下がらなくとも買えばいい。
買えないなら１割下げて貰うようにお願いすればいい。
ここで無神経に値引きの話を聞き出そうったって、
信憑性のかけらもないものしか出てきませんよ。

[70: 検討中の奥さま]

>>69
ここでいくら安くなったとか書き込みあるのはおかしいですよね、直接交渉してみます。

でも下がったとしても他言無用でしょうけど(笑)

[71: 匿名さん]

残り１邸のようですね。

[72: ご近所さん]

完売したみたいですね。

[73: 購入検討中さん]

これはめでたい！
2割引きでもされたんかな？！