URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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[5481: 通りがかりさん]

>>5475 ご近所さん
坪単価が大宮を大きく超えてくることはないので大宮スカイでデベが出した目線は一つの基準として参考になるでしょうね
400万台前半～後半であとは金利環境と景気次第ですな

[5482: マンション検討中さん]

>>5478 検討板ユーザーさん
今まで浦和で新築時のプライシングで2億円を超える
マンションがあったかどうかの質問では？？

浦和にいいマンションができれば
数億出す人がいるのはもちろん知っているよ。

それをいうなら
大宮だっていいマンションができれば
実際に3億でも4億でも出す層はいるとおもいます。

質問されている方は
今まで2億円超えるマンションが
分譲されたことはありますかって内容です。

[5483: マンコミュファンさん]

>>5477 マンション検討中さん
徒歩2分～5分のマンションもそこそこあるからね
徒歩1分が突然それらより坪100万とか150万以上突き抜ける価格が付くはずないからね
内廊下で共用施設が都内のタワマン並みなら有り得たかもしれないけどね

[5484: eマンションさん]

>>5475 ご近所さん
川越はあてにならないと書いてるが、そもそも川越タワーはそれ以前のマンションと価格帯そう離れてなかったの？
そっちの情報のほうが参考になるんだが

[5485: 評判気になるさん]

>>5483 マンコミュファンさん

浦和徒歩1分の価値をわかってないな

[5486: 通りがかりさん]

>>5478 検討板ユーザーさん
非分譲扱いで数戸そういう部屋は出ると思うけど、一般に売り出す平均価格の話してるんだよみんな

[5487: 口コミ知りたいさん]

5億も出すなら岸町あたりに豪邸建てて将来子供達に割って与えるでもアパート建てるでもするのが普通のまともな成金じゃない富裕層の思考だろうな
大宮スカイも最高3億だっけ？

[5488: 口コミ知りたいさん]

>>5471 匿名さん
イーロンマスクは誰もが認める金持ちだけど喧嘩しまくってるよ

[5489: 坪単価比較中さん]

勘違いしている人がいるかもしれないので
あえて書きますが。

埼玉県で富裕層（数億がポンと出せる層）
がいる地域って浦和だけじゃないのですよ。
まずはここが前提です。

大宮も川越も2億円超える新築は
すぐに申し込みが入っているのです。

川越に関しては1億円を超える部屋が
10部屋以上複数出ていましたが
これも一瞬で申し込みが入っている

埼玉県だけでなく
日本中に数億を現金でポンと出せる層は存在するのです。

埼玉県に関しても浦和だけに富裕層がいるわけじゃないのです。
そもそもプレミアムフロアって数部屋ー数十部屋しかないのですから。
プレミアムフロアが多いとそもそもプレミアムフロアの意味がない。

北海道だって札幌だけじゃなく旭川で3．5億超える物件が
速攻で申し込みが入ったと話題になりましたが
不動産に関しては相続も関わるし法人で購入する人もいるし
別に驚くべき金額が出てもさばけちゃうのが普通です。

[5490: 通りがかりさん]

>>5488 口コミ知りたいさん
匿名掲示版に居座って俺が住んでるところがアメリカの王だなんてくだらない書き込みやってるの？
そんな時間ありそうにないけどw

[5491: マンション検討中さん]

>>5487 口コミ知りたいさん
5億のプレミアム買ってアパートも建てて相続税対策もするだろ
なんで5億の使い道の話になってんだ？

[5492: eマンションさん]

>>5491 マンション検討中さん
5億あったら俺ならこうする最強の資産運用！って思考だからだろうなｗ

[5493: 名無しさん]

>>5491 マンション検討中さん
タワマンは時価評価されるようになるんで相続税対策としてはもう終わりだよ

[5494: マンション検討中さん]

タワマン節税が潰されることもこのマンションには下げ要素でしょうね

[5495: 坪単価比較中さん]

>>5485 評判気になるさん
駅前1分でも埼玉は埼玉で
平均坪単価に関しては一気に1．5倍とかになったりはしないのだよ
過去の事例から

十条タワーも都内アドレスで駅前1分
同じく大規模マンションで商業一体型だけど
坪単価で苦戦しているよ。

浦和の方が十条より上だって
意見があるのはわかっているけど。

[5496: ご近所さん]

>>5494 マンション検討中さん
タワマン節税が通用しなくなるかもしれないので
それはプラス要因にはならないことは確実ですね。
マイナス要因になるかはわかりませんが。
少なくともタワマン節税が封じられるとなると
プラス要因なわけがありません。

[5497: 口コミ知りたいさん]

>>5484 eマンションさん
別格の価格帯
特に高層階
下層階は安かった　周辺並
維持費は高い

[5498: 口コミ知りたいさん]

結論を総括すると
浦和は2億円超える分譲マンションが
販売された経験はないってことでいいかな？？

何名かが浦和で分譲された
2億超えるマンション知らないって
書いてますが。

わたし知ってますよ
って方いますか？？？

なければ
２億超え経験なしってことで結論でいいでしょうか？

[5499: マンション検討中さん]

>>5498 口コミ知りたいさん
ないよ
徒歩4分岸中学区のプラウド浦和のプレミアムフロアでも超えなかった
徒歩1分なら突然5億超えるなんて痴人の夢にしか聞こえないけど正気かね

[5500: マンション検討中さん]

あとここは販売までわからないけど岸中学区にならない可能性も結構あるよ
高砂小がパンクしてるからね

[5501: 匿名さん]

年収いくらなら買えるかな

[5502: 口コミ知りたいさん]

>>5501 匿名さん
ここで騒がれているほど高くないよ
少なくとも低層階に関しては＠390万くらいではないかと予想してる
７０平米で8500万円くらいからじゃないかな？
年収でいうと世帯年収1200万くらいあればいいのでは？
フルローンで借りる人はいないだろうから。

[5503: 周辺住民さん]

浦和はそりゃ埼玉の中では高いけど
それはあくまで埼玉の中で高いというだけ。
浦和だからとか過大評価をしている人がいますが
やはり都内の坪単価を超えたことはないわけです。
さすがに今回の再開発でも平均坪単価が
一気に平均坪単価が150万とかあがることは考えにくい。

[5504: 購入経験者さん]

>>5499 マンション検討中さん
そうそうプラウド浦和のプレミアムフロアでも
2億を超えることなかったのです
2億でも超えなかったのに
一気にその3倍以上の
5億以上とかちょっと考えにくい
浦和の方は浦和を過大評価しがち

[5505: マンション検討中さん]

>>5495 坪単価比較中さん
今は過去の事例が通用しない時代に突入している。
すなわち前代未聞空前絶後の高値時代だ。

[5506: eマンションさん]

>>5502 口コミ知りたいさん
390?w
ないないw

[5507: 匿名さん]

>>5505 マンション検討中さん
そんなの浦和に限ったことじゃないでしょ
都内も含めて全部の物件が同じ条件だよ。
浦和だけ鎖国されているわけじゃないでしょう？？

[5508: マンション掲示板さん]

>>5498 口コミ知りたいさん
近年の浦和で特別感があるマンションは売り出されてないからね。
コスタやエイペックスは何年前ですか？状態だし、シティ高砂やプラウド浦和にいたっては普通の板マン。

[5509: 坪単価比較中さん]

>>5506 eマンションさん
浦和は騒がれているほど
高くないエリアだよ
大宮にちょっとプラスした程度
もちろん埼玉ナンバーワンの坪単価なのは認めるが

[5510: マンション掲示板さん]

>>5495 坪単価比較中さん
十条が苦戦でしてるのは現地に行けば分かるよ。
億出してここに住みたいと思えるエリアではないもの。

[5511: 口コミ知りたいさん]

>>5508 マンション掲示板さん
そんなのここの掲示板にいる人はみんな知ってるよ。
今更何をいってるの。
コスタやエイペックスは当時の坪単価いくらか知ってるの？？
坪単価200万円代のだったのだよ。

[5512: マンション掲示板さん]

>>5509 坪単価比較中さん
ちょっとどころか相当差があると思われ。
普通の板マンのプラウド浦和より、規模感があって目立つタワマンの大宮スカイの方が安いんだから。

[5513: マンション掲示板さん]

>>5511 口コミ知りたいさん
その時の相場次第なので過去にあったかないかは関係ということかと。
ここは今の相場が続くならプラウド浦和を大きく超えると思われ。

[5514: 評判気になるさん]

浦和駅西口の坪単価推移

エイペックスタワー　
2003年築　高砂1　浦和駅徒歩2分　
新築時の坪単価約200万円
たった平均坪単価200万

コスタタワー浦和　
2006年築　岸町4　浦和駅徒歩4分　
新築時の坪単価約215万円
たった坪単価215万円

プラウド浦和岸町サンクアージュ　
2013年築　岸町7　浦和駅徒歩7分　
新築時の坪単価約225万円
これもまた坪単価200万円代

シティハウス浦和高砂　
2014年築　高砂2　浦和駅徒歩5分　
新築時の坪単価約295万円
これもまた坪単価200万円代

プラウド浦和高砂　
2015年築　高砂3　浦和駅徒歩6分　
新築時の坪単価約260万円
これもまた坪単価200万円代

プラウド浦和常盤テラス　
2017年築　常盤1　浦和駅徒歩7分　
新築時の坪単価約260万円
これもまた坪単価200万円代

ザ・パークハウス浦和岸町　
2018年築　岸町7　浦和駅徒歩7分　
新築時の坪単価約290万円
ここでもまだ坪単価200万円代で
5年前でも300万円超えず

プラウド浦和高砂マークス　
2018年築　高砂3　浦和駅徒歩8分　
新築時の坪単価約280万円
ここでもまだ坪単価200万円代

ブリリア浦和仲町　
2019年築　仲町1　浦和駅徒歩4分　
新築時の坪単価約330万円
4年前で坪単価300万円超え

プラウド浦和
2023年築　仲町１　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約390万円
今年築のマンションで坪300万円台後半
（平均坪単価は400万円超えならず）

結論、新築の供給が少なかったから
中古価格が伸びているだけで
坪単価は他の埼玉の大都市エリアと大きな差がないことが
わかっています。

とにかく駅前に供給がない
今回の物件は希少性は高いと言えるでしょう。

[5515: 評判気になるさん]

浦和駅東口の坪単価推移

プラウド浦和東仲町　
2010年築　東仲町　浦和駅徒歩4分　
新築時の坪単価約220万円
これもまた坪単価200万円代

パークホームズ浦和東仲町　
2012年築　東仲町　浦和駅徒歩2分　
新築時の坪単価約220万円
これもまた坪単価200万円代

プラウド浦和東仲町ガーデン　
2018年築　東仲町　浦和駅徒歩2分　
新築時の坪単価約290万円
これもまた坪単価200万円代

レ・ジェイド浦和　
2022年3月築　東高砂町　浦和駅徒歩4分　
新築時の坪単価約350万円
ここで350万円と300万円中盤の数字
（築１年ちょっとです）

浦和駅周辺は供給量が少ないので
中古価格は高めに出ていますが
坪単価は他のエリアと比べても
思いっきり高いというわけではない

この値段の推移をみていると
坪単価が一気に上がるのは非現実的であるとわかるとおもいます。

[5516: 浦和さん]

プラウド浦和の価格について
平均坪単価390万円でした。

［南向き］
D2タイプ　4LDK　84.01㎡
6階　9878万円　坪単価388万円
7階　10058万円　坪単価395万円
8階　10258万円　坪単価403万円
9階　10388万円　坪単価408万円
10階　10598万円　坪単価417万円

Gタイプ　3LDK　67.89㎡
6階　7488万円　坪単価364万円
7階　7628万円　坪単価371万円
8階　7698万円　坪単価374万円
9階　7758万円　坪単価377万円
10階　7818万円　坪単価380万円

Hタイプ　3LDK　68.90㎡
6階　7658万円　坪単価367万円
7階　7888万円　坪単価378万円
8階　7938万円　坪単価380万円
9階　7988万円　坪単価383万円
10階　8048万円　坪単価386万円

Fタイプ　2LDK　55.61㎡
6階　6418万円　坪単価381万円
7階　6488万円　坪単価385万円
8階　6578万円　坪単価391万円
9階　6618万円　坪単価393万円
10階　6658万円　坪単価395万円

Kタイプ　3LDK　78.19㎡
6階　8788万円　坪単価371万円
7階　8998万円　坪単価380万円
8階　9098万円　坪単価384万円
9階　9198万円　坪単価388万円
10階　9318万円　坪単価394万円

Mタイプ　4LDK　100.99㎡
14階　12688万円　坪単価415万円
以下プレミアムフロアの価格
Nタイプ　4LDK　102.76㎡
14階　12988万円　坪単価417万円
Oタイプ　4LDK　102.76㎡
14階　12988万円　坪単価417万円
Prタイプ　4LDK　114.11㎡
14階　15988万円　坪単価463万円
Rタイプ　4LDK　101.39㎡
15階　13588万円　坪単価443万円
Sタイプ　4LDK　102.76㎡
15階　13788万円　坪単価443万円
Tタイプ　4LDK　102.76㎡
15階　13788万円　坪単価443万円
Uタイプ　4LDK　112.51㎡
15階　16888万円　坪単価496万円

[5517: マンション掲示板さん]

>>5515 評判気になるさん
武蔵浦和や川口見てみな？
上がる時は上がるぞ

[5518: 浦和さん]

>>5517 マンション掲示板さん
浦和でデータを出しているのです。
川口とか関係ないでしょう。
浦和はあきらかに供給が少ない。
たまに中古が出るくらいなので
中古が上がっている傾向にみえるだけですよ。

相場の動きとしては
5年前の40％増しとかで動いているイメージですかね。

[5519: 周辺住民さん]

>>5501 匿名さん
データをみると意外に高くないことがわかるでしょ？
坪400万円くらいから買える部屋があるとおもうよ。
20坪（66平米）とかなら8000万ほどじゃないかとおもう。
頭金1000万入れて7000万ローンだとする
年収は1000万円くらいあると手が届くのではないかと思います

[5520: マンコミュファンさん]

>>5519 周辺住民さん
無理だし何かあったときカツカツだと困るだろ。
適当なこというな。

[5521: マンション検討中さん]

直近のプラウド浦和でも
1億円でお釣りがくるマンション価格だったのですよ。
おもったほど高くないでしょ。
浦和がたかい高いって想像している人がいるけど。
実際は思ったほどでもないって感じです。
しかもプラウド浦和は公金が入っていない。
今回のタワマンは税金が投入されている。
そう考えると400万円前後の坪単価で買える部屋もあるとおもうよ。

[5522: 評判気になるさん]

ブリリア浦和仲町からプラウド浦和までの間
坪単価300万円台になっていった所を抜かしてるのはワザとでしょ

[5523: 名無しさん]

>>5515 評判気になるさん
今回のタワマンが何故ここまで注目されているか、それに対して過去どうだというデータの意味のなさよ

[5524: マンション比較中さん]

>>5520 マンコミュファンさん
7,000万円の住宅ローンを借りるうえで、適正な年収はどのくらいになるのでしょうか。ここでは、必要な年収を見極めるための指標とともに解説します。

必要年収を見極めるポイント
住宅ローンの借入限度額の判断基準としては、「返済負担率」が重要なポイントとなります。返済負担率とは、「年収に対する年間返済額の割合」を示す数字であり、無理なく返済していける目安は25％以内とされています。

そのため、ここでは前述の毎月支払額をもとに、返済負担率が25％以内に収まる年収を計算してみましょう。

必要な年収目安は1,000万円程度

上記の結果のうち、もっとも毎月支払額が小さくなるのは返済期間を35年に設定したケースです。たとえば、「返済期間35年、金利1.2％」の場合、毎月支払額は20万4,192円であり、年間返済額は「245万304円」となります。
この返済額の負担率を25％以内に抑えるためには、「980万円以上」の年収が必要となります。

金利１．２％ではなく今は金利が0.3%といったところもあるため、月々返済比率を考えると年収900万円以上あれば手が届くと言われています。

実際には適用される金利などによって、支払額が異なるものの、おおまかな目安としては1,000万円以上の年収が必要であると考えられるのです。

こういったことを考えると
年収1000万円あれば手が届くと言っていいでしょう。
↑
これが正しい説明
あなたこそ計算方法すらしないのかな？

[5525: マンション比較中さん]

>>5522 評判気になるさん
わざとではありません。
ペンシル物件で供給が少なかったものは除いています。
小規模物件と比較しても意味ないでしょ？？？
違いますか？？

[5526: 周辺住民さん]

住友のシティタワーであれば
マンマニもここは例外だから除外だといってますね

[5527: 坪単価比較中さん]

エイペックスタワー　2003年築　高砂1　浦和駅徒歩2分　
新築時の坪単価約200万円（当時安い・・・・）

コスタタワー浦和　2006年築　岸町4　浦和駅徒歩4分　
新築時の坪単価約215万円（当時安い・・・・）

プラウド浦和岸町サンクアージュ　2013年築　岸町7　浦和駅徒歩7分　
新築時の坪単価約225万円（これもまた坪単価200万円代）

シティハウス浦和高砂　2014年築　高砂2　浦和駅徒歩5分　
新築時の坪単価約295万円（また坪単価200万円代）

プラウド浦和高砂　2015年築　高砂3　浦和駅徒歩6分　
新築時の坪単価約260万円（坪単価200万円代）

プラウド浦和常盤テラス　2017年築　常盤1　浦和駅徒歩7分　
新築時の坪単価約260万円（坪単価200万円代）

ザ・パークハウス浦和岸町　2018年築　岸町7　浦和駅徒歩7分　
新築時の坪単価約290万円（まだ坪単価200万円代）

プラウド浦和高砂マークス　2018年築　高砂3　浦和駅徒歩8分　
新築時の坪単価約280万円

ブリリア浦和仲町　2019年築　仲町1　浦和駅徒歩4分　
新築時の坪単価約330万円　（4年前で坪単価300万円超）

プラウド浦和　2023年築　仲町１　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約390万円
今年築のマンションで坪300万円台後半

[5528: マンション検討中さん]

ここまで見た
浦和賛美派は僕の住んでる浦和だから高くなってほしい以外のことは言えてない
全く参考にならん
偏差値低そうだね

[5529: 検討板ユーザーさん]

>>5521 マンション検討中さん
はいはい昔はアンパン10円だったね10円準備しときなよ

[5530: 検討板ユーザーさん]

参考例に出されてるプラウド浦和も300ちょいだと予想されてた訳だが