URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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[3201: 通りがかりさん]

>>3199 通りがかりさん
しばらくは埼玉県ナンバーワンマンション確定。

[3202: マンション検討中さん]

直近のBrillia浦和高砂が坪380万なら更に駅チカでタワマンのここは坪450－500あたりになるでしょうね

[3203: マンション掲示板さん]

>>3202 マンション検討中さん

埼玉県で唯一無にの物件だから、普通に考えても400万円台で済まないだろう。

[3204: 販売関係者さん]

シティハウスが500前後の取引あるから、
600台いくでしょうよ。

[3205: マンション検討中さん]

この物価高と、非分譲戸数の多さも相まって、2億円台の部屋があってもおかしくはないですけど、それで仕様が削られて中途半端な状態で売り出されたらどうなんでしょうね。
ここは内廊下ですら無いですよね？

[3206: マンション掲示板さん]

コストカットしてシマウマ外廊下、目前パチ屋マンションは、坪500万はいくと思うが、その金額出すなら都内タワマン買うべきでは？

[3207: eマンションさん]

>>3204 販売関係者さん
最低でも550
600以上でもおかしくないよね

[3208: 周辺住民さん]

同じ金額出すなら都内タワマン買う、だよね・・。すでに浦和エリアに住んでる金持ちが住み替えで引っ越してきそうな予感。

[3209: 匿名さん]

そもそも都内の主要駅の駅前タワマンはでるのかな

[3210: eマンションさん]

>>3208 周辺住民さん
確かに浦和はマンション過剰だから、浦和住民の住み替えだけで完売するか。都民がわざわざ埼玉検討しないし。

[3211: 匿名さん]

買った時の値段以上に売れるだろうから、住み替えは多そう

[3212: eマンションさん]

浦和民の住み替えとなると、坪500万が限度になると予想。そのために、シマウマ外廊下埼玉団地クオリティになったかと。
なお、最上階等のプレミアム住戸は除く。

[3213: 匿名さん]

浦和区の人口この10年で2万人増えてるんですよね、
さいたま市内の移動も多いけど都内からの需要もかなりありそう

[3214: 検討板ユーザーさん]

さいたま市外埼玉県内からの移動が多そう

[3215: マンション検討中さん]

川口からさいたま市への移転が相当多いとどこかで見た

[3216: 匿名さん]

駐車場に都内ナンバーの車は増えた気がする

[3217: 匿名さん]

さいたま市誕生20周年で、その間20万人以上人口が増えてるそうだ

[3218: 周辺住民さん]

外廊下ってことは、内廊下にも問題点があるってことでは。
匂いとかGとか。

[3219: マンション検討中さん]

>>3218 周辺住民さん
都内のタワマンがほとんど内廊下だから、Gが原因ということはないでしょ。それとも、埼玉はGがとりわけ多い？

[3220: 検討板ユーザーさん]

>>3218 周辺住民さん
内廊下だとさいたまでは売れない値段になってしまうということでしょう

[3221: 周辺住民さん]

新築のマンションは、2～3年はコンクリートの水分が抜けてくるので、非常にカビやすい。
冬の窓の結露と同じ現象がコンクリにも起こるんで、ZEHだと油断するとあっという間にカビると思う。
そもそも内廊下までZEHにしないだろうし。(ZEH認定に必要ないから)

カビがコンクリ内に生えると、そこから水分が入って鉄筋まで到達して、建物の老朽化を早めるので、長い目で見れば、外廊下の方が建物を長持ちさせると思う。

浦和駅のタワマンは永住嗜好が強いので、内廊下のカビ問題に懐疑的な住民は多いと思う。

。。。まあ自分のことだけど。

[3222: eマンションさん]

500でいります？
隣駅前のプラウドでも中古で300確定とは言い難いのに？

ここでしか買えないプレミアムフロアなら別だけど、高くて狭いだけなら都内行くでしょ。通勤便利だけど共働きで近さ求めるなら都内には勝てないしね。

[3223: eマンションさん]

>>3222 eマンションさん
隣を比較にするとか勉強しなおしてこい

[3224: 評判気になるさん]

>>3221 周辺住民さん
新築の鉄筋コンクリートがカビるならそれは欠陥工事の場合だけだ
外廊下にする理由はコスト削減、それだけ。都心の高級マンションは全部内廊下が当たり前

[3225: 口コミ知りたいさん]

>>3222 eマンションさん
浦和がどういう地域が勉強してから書き込みなはれ

[3226: 買い替え検討中さん]

どんな新築も、コンクリートの水分が抜けて乾くのに3年以上かかるんですよ。
海外だと常識で、新築の方が賃貸料が安くなるんですよね。

https://kabipedia.com/2797

[3227: 周辺住民さん]

>>3224 評判気になるさん
内廊下タワマン、住民からの管理費だけで共用部の電気代を払えてる？
電気代高騰で、管理費が赤字のタワマンはたくさんあるってよ？

[3228: 匿名さん]

なかなか公式出ないということは、地元民だけですぐ売れる確信があるからでは？

[3229: 評判気になるさん]

>>3227 周辺住民さん

東京は内廊下が多いから管理費が足りずに照明の間引きやらすごいことになってる所もあるとニュースでやってた
電気代が高騰してからの新築マンションは元から管理費高めに設定してるから平気だそうだ

ネガがよく管理費高いとかいう人いるけど、低いと後々揉めることに

[3230: eマンションさん]

>>3229 評判気になるさん
最近のタワマンの管理費は㎡あたり500円以上のところもあるからね。

[3231: 買い替え検討中さん]

>>3230 eマンションさん

ひょー、
70平米で35000円かあ。

外廊下の大宮スカイ70平米が25000円ぐらいだった記憶がある。

[3232: eマンションさん]

>>3231 買い替え検討中さん
人件費、部材費、光熱費が上がっているんだから管理費が上がるのは当然ですね
㎡あたり300円未満のところは大赤字ではないかと

[3233: 匿名さん]

ここの小学校どこになりますか？

[3234: 口コミ知りたいさん]

>>3233 匿名さん

高砂小学校です。

[3235: 地権者の知人]

開発組合から、説明会の連絡資料が届きました。

質問していた項目では、

①内廊下か、外廊下か？
1F～5Fまでは、内廊下。6Fからは、外廊下。
残念。

②ガス乾燥機のカンタ君は、設置出来ない。
残念。

ちなみに、地権者に50%割り当てた駐車場。

車:26,000～35,000

バイク:2,000～4,000

自転車:400～1,500

の予定だそうです。

モデルハウスは、2024年の11月頃には、できる予定みたいです。

[3236: 検討板ユーザーさん]

>>3235 地権者の知人さん

金額は？

[3237: マンション検討中さん]

2023年11月ではなく、2024年11月でしょうか？

[3238: 名無しさん]

>>3234 口コミ知りたいさん
2025年～2030まで建て替えするみたい。
仮校舎はどこになりますでしょうか？

[3239: 地権者の知人]

>>3237 マンション検討中さん

内装の、標準仕様とオプション仕様の

最終案は出来ていますが、オプションの費用も含め決定ではないので、2024年以降の予定となっています。

[3240: 検討板ユーザーさん]

外廊下で坪500万、駐車場に3万出すなら、埼玉県を卒業して都内のタワマン買った方がよい。

[3241: マンション掲示板さん]

固定資産税年間100万だっけ？

[3242: マンション検討中さん]

>>3240 検討板ユーザーさん
坪600とかでもおかしくない
それと、浦和は浦和が好きで浦和に住みたい人が選ぶ地域なので、この価格だったら都内にという思考にはならないよ

[3243: 匿名さん]

>>3242 マンション検討中さん

その考え方は賛同する。
言い換えると、メインターゲットは埼玉県民、浦和区民であり、その人々が購入できる範囲の価格に落ち着く、ということ。

[3244: マンション検討中さん]

この値段だと都心で買うより割安だから浦和で買うという移入組の検討はあまり期待できないけど、浦和の新築マンションの購入者はそういった層が結構な割合を占めてる
坪500万でも意外に苦戦するのではと思ってるよ

[3245: eマンションさん]

>>3244 マンション検討中さん
不動産経済の仕組み勉強しなさい。

[3246: eマンションさん]

>>3244 マンション検討中さん
浦和を知らない奴が偉そうに語るなよ
もっと勉強してこい

[3247: マンコミュファンさん]

どう考えてもそんなに行かないでしょw
販売者・地権者・周辺住民などが浦和の価値を必死に釣り上げようとしてるねw

[3248: マンション検討中さん]

>>3247 マンコミュファンさん
何も勉強してない素人じゃそう思うのかもね

[3249: マンション検討中さん]

最近竣工した浦和の億ション住んでますが浦和出身者はほとんどいないですよ

[3250: eマンションさん]

>>3243 匿名さん
都内のタワマン買えないから浦和に落ちてきたって属性の人はこの値段では買わないだろうね
県内需要だけでどれだけ売れるか浦和の真のブランド力が試される物件になる

[3252: 口コミ知りたいさん]

タワマンなのに外廊下はガッカリだよなあ
徒歩1分で高砂学区だからこんな舐めた仕様でも売れるとデベに足元見られてる気がして腹が立つわ

[3253: 通りがかりさん]

>>3251 匿名さん
都内で買えないから浦和という層が相当いるのは事実
現実知らないのは君の方では

[3254: マンション検討中さん]

別に多少高くても浦和ならという思いはありますが、仕様削った上に地権者に優先権が色々と割り振られて坪600とか言われたら、流石に躊躇しますよね。地権者のためのマンションって感じかな。

[3255: 口コミ知りたいさん]

>>3253 通りがかりさん
いるにはいるが、それで資産価値が低いともっていくのが現実知らないと言われてるんだろ出直せ

[3256: 匿名さん]

今の相場感で、平均で坪400後半、470-480といったところでしょう。
低層で300台、最上階で600という感じかな。

[3257: 名無しさん]

>>3256 匿名さん
低層300は最近の駅近新築マンションの相場しらねえだろ。

[3258: 匿名さん]

>>3257 名無しさん

別に400でも399でもいいですよ。
>低層300は
300なんて誰も書いてませんが。

[3259: 匿名さん]

こんな予想が無意味なくらい高い金額で出そう

[3260: 通りがかりさん]

どうなるのかさっぱり見当がつかないというのが正直な所

武蔵浦和で350万？えっ高すぎとネガがずっと叩きまくってたけど、1期目で売れまくりでネガは消滅
途中からネガは固定資産税が高いの一言のみ
固定資産税も念頭に購入するに決まってるのにね
自分が住んでる家とどうしても比べちゃって高いと思っちゃうんだろうね

[3261: マンション検討中さん]

コロナショック前に用地買収が終わってたステアリは振り返ってみると安かったが、ここはコロナ後に権利変換してるから買い得価格では出ないと予想

[3262: 匿名さん]

最上階は埼玉で一番高いでしょう。
下層階はある程度抑えられるにしても、駅目の前で安くする理由もなさそうですね。

[3263: マンション掲示板さん]

>>3256 匿名さん
はるかに立地もスペックも劣るプラウド浦和の低階層が350なので、常識的に考えてここの低階層が300台はありえないですね。
低階層450前後と予想してます。

[3264: デベにお勤めさん]

>>3258 匿名さん
別の勉強してくれてる人が書いてるけど、300でも300台でもありえねんだわ。
こまけえこと気にしてないで勉強しろ。

[3265: デベにお勤めさん]

プラウド浦和もすぐに完売したのにスケベ心出した貧乏人が坪300台とか夢見過ぎ。

[3266: 検討板ユーザーさん]

・浦和のことを知らない
・昨今のマンション市場を知らない

人が勝手にイキってるということか。

[3267: 匿名さん]

わかりやすい連投だね（笑）

[3268: 匿名さん]

>>3256 で300台がよっぽど気に入らなかったらしい。
平均470-480には文句つけないのかな？
まさか平均600とかアホなこと言い出さないよね。

[3269: 匿名さん]

今日から必死に勉強していい大学入って、億ション買おう

[3270: マンコミュファンさん]

>>3268 匿名さん
平均500をギリギリ切るくらいで1期はスタートですかね。
好調なら2期以降は値上げで。

[3271: マンション検討中さん]

低層450～500、中層500～550、高層550～あたりだろうからプレミアムまで含めたら平均550くらいではないか

[3272: マンション検討中さん]

>>3270 マンコミュファンさん
500切りはありえない

[3273: 匿名さん]

まとめると
予想平均価格 @480-550

@480 買い！
@520 ちょっと高いかな
@550 高い、、けど仕方ないか
@600 もんげー

という感じでしょうか。

[3274: マンコミュファンさん]

平均600万円以上だな。埼玉県のランドマークになるタワマンだから。

[3275: ご近所さん]

子ども置き去り虐待条例が可決されたら、パワーカップルは来なくなるね。
三井不動産は、ロビー活動しなかったの？
ファミリー用は売れ残るかもよ？

[3276: 匿名さん]

エスカレーター歩かない条例守ってる人も少ないからね

[3277: ご近所さん]

>>3276 匿名さん

こんなトンデモ自民党議員団により、埼玉県の評価が下がるとか、ガチで耐えられないんだけど。

[3278: 匿名さん]

>>3276 匿名さん

守ってる人ばかりだけど？

[3279: 匿名さん]

>>3278 匿名さん
3276はそういう地区に住んでるんだから察しなよ。

[3280: eマンションさん]

子ども置き去り虐待条例は、エスカレーターを歩く川口市だけでなく、浦和区にも適応される？

[3281: マンコミュファンさん]

>>3280 eマンションさん

撤回されたからもうどこにも適応されない

[3282: 匿名さん]

ここで坪600以上とか高値予想してる人はどういう人なんだろう。
なるべく高く買いたい検討者？（笑）

[3283: 評判気になるさん]

>>3282 匿名さん
プラウド浦和の坪単価、シティハウス高砂の中古価格、昨今の値上がり状況から考えたら坪単価600でもおかしくないよ。

[3284: 口コミ知りたいさん]

50-60㎡ウサギ小屋で1億も出して浦和に住む意味はよくわかりませんね。
隣駅になったら半額近くなる。日常消耗品も浦和は高いし、休みの日は浦和だけじゃ足りないからどうせ出かけるのに。

[3285: マンション検討中さん]

>>3284 口コミ知りたいさん
浦和がどういう街が勉強した上で書き込んでもらいたいですね

[3286: 口コミ知りたいさん]

結構不思議なのが、教育の観点でも塾は南浦和中心だし、公園もたいしたもんないし、子供環境っていうわけでもないんだよなあ。老人金持ちが大好きな街、という意味では理解できるわ。大きな駅にしては相対的に落ち着いてるし。

[3287: 匿名さん]

>>3283 評判気になるさん

平均600で530戸を(都心でない地方都市で)売るのは至難の業かと。
あ、ここは地権者がけっこういるのかな？

[3288: 口コミ知りたいさん]

>>3287 匿名さん

結構いるでしょ
戸建ても建ってたし

[3289: 匿名さん]

地権者さんはなるべく高くって思ってるよね、当然。

[3290: 通りがかりさん]

>>3287 匿名さん
半分くらい地権者だったはず

[3291: マンコミュファンさん]

>>3272 マンション検討中さん
されど浦和だよ

[3292: マンション掲示板さん]

>>3286 口コミ知りたいさん

浦和はお金持ち繋がりで住みやすいって事で集まってくる
結婚やら子育てを期に東京から戻って来る感じ

[3293: 検討板ユーザーさん]

>>3286 口コミ知りたいさん
ファミリー世代に浦和駅が良いポイントって学区くらいなのかな
あとは治安もいいのかもしれないけど、ショッピングモールとか子供が喜ぶところがないよね
駅も大宮とかみたいに栄えてるってわけじゃなくこじんまりってイメージだけど、みんな雰囲気が好きなのかな

[3294: デベにお勤めさん]

子供いないか独身か家買ったことがないか。
浦和に魅力を感じないのはそのあたりだろうな。
どれかあてはまるなら浦和の良さがわかるし、大宮なんか交通の便最優先以外の理由で住みたくないわ。

[3295: 検討板ユーザーさん]

浦和は浦和が好きで住んでいる人が多い。
埼玉の他の街と違うのはそこ。

[3296: eマンションさん]

浦和区民だけど学区学区って、小学校でそんな変わるわけないやろと。サピックスには周辺地域から普通に通ってくるし地価に比例して成績いいわけじゃないですよ（笑）

それはさておき、価格も気になりますが地権者の強さもどうなんですかね。ここでよく浦和を勉強しろ！とかすぐいってくるような暇そうなオジサンとか沢山いたら過ごしづらそうだから。
ワイワイ言ってるうちが華ではありますが。

[3297: 名無しさん]

>>3296 eマンションさん
暇そうなのは視野外にも関わらずやってきて検討違いなことのたまう奴と、お前のように部外者のフリして仕返しするような奴だろ。くんな。

[3298: 検討板ユーザーさん]

>>3296 eマンションさん
学区=成績だけで判断とか、子供いないか教育に関心が無いかどちらかだろうな。

[3299: 口コミ知りたいさん]

>>3294 デベにお勤めさん

良さは具体的には言えなくて体感でしかないってこと？

[3300: マンション掲示板さん]

>>3299 口コミ知りたいさん
良さなんて散々かかれてるだろ。
新宿湘南ライン、上野東京ラインが停まる交通の便の良さ。
駅前再開発、イトーヨーカドー老朽化による建て替えの将来性。
街が汚くなったり治安が悪化しない程度のコンパクトシティ。
（映画館、図書館、美術館、公園、デパートが揃っている）
あまりに都会として発展しすぎていると街が汚くなる上に治安も悪化するがコンパクトシティとしての丁度良さ。
そして敢えて浦和を選ぶファミリーが集うことで子供への教育に対する意識の統一化（あたおか保護者が少ない）。

ただこれも散々書かれているが、都会として発展している街が良いのであれば浦和は割高なのは間違いないし、治安悪くても大宮や東京選べば良い。
治安や街の規模感の丁度良さなんて子持ちファミリーや落ち着いた年齢のようなある程度人生の経験値稼いだ人間にしか価値わからんし、そこが価格に反映されてるんだわ。
そこに対して、都会として発展してればいいみたいな奴が口出してきても話が通じる訳ない。
だから散々勉強しろって言われてるんだよ。