URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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[2951: マンション検討中さん]

仲町小と常盤小もパンクしてますからね
可能なら高砂小、仲町小、常盤小、およびその周辺小で通学区をきちんと考え直した方がよいと思いますが、政治的な調整コストの大きさを考えると、このマンションだけ高砂学区から外して、あとは少子化の自然減まで待つ対応もありうるかもしれませんね

[2952: 匿名さん]

浦和駅周辺の学校で調整するより、なぜか南浦和駅前まである高砂小の学区を縮小して余裕のある大谷場小に分けてあげるのが良さそうに思います

[2953: マンコミュファンさん]

>>2952 匿名さん
常盤小は北浦和駅だし仲町小も浦和駅から徒歩30分位もあり駅周辺の学校とは呼べない

[2954: マンション検討中さん]

高砂小はすでに建て替え計画が始動してるそうですよ。まだ計画段階ですが。

[2955: 坪単価比較中さん]

高砂小は建て替えは無理でしょ。移転になるだろうね。
工事中に子供たちをどうするかって考えると現実的ではない。

[2956: 検討板ユーザーさん]

>>2955 坪単価比較中さん
どこか空き地に仮設校舎作って建て替えでしょ
ちょうど空くさいたま市役所跡が最有力候補かな

[2957: マンション検討中さん]

高砂小は文教都市浦和の一つの象徴だから立派に建て替えるでしょうね
一案として、附中を市役所跡に移転して高砂小を附中跡に持ってこれば、高砂アドレスの殆どが岸町小へ行き、岸町アドレスの過半が高砂小に行くという逆転現象を解消できそうです
岸町住人が承知するとは思えず、夢物語に過ぎませんが

[2958: マンコミュファンさん]

>>2952 匿名さん
調べたら南浦和駅前の南本町は丸々高砂小学区なんですね。
子どもの足では遠いし危ないし、確かに大谷場小でいい気がします

[2959: マンション検討中さん]

もうすでに校長がPTA総会で発表してたから建て替えはされますよ。

[2960: マンション検討中さん]

>>2959 マンション検討中さん
移転でなくて建て替えですか？

[2961: マンション検討中さん]

はい

[2962: 坪単価比較中さん]

浦和駅周辺は深夜にこの世の物とは思えないくらいの爆音でバイクが走ります。
週に2，3回は深夜に飛び起きることになります。
これは住まないと気づけないと思う。
なんであんなものが取り締まられないのかわからない。

[2963: 匿名さん]

高砂2丁目に住んでいるけど、たまにバイクが爆音あげて通りすぎるの聞いたけど、近頃とんと音沙汰なく静かなもんですよ！
それより、ここの再開発のタワマンの完成予想図、モノトーンであまりにもそっけなくてかたい感じじゃないですか!?変わる予定もあるっていうから、もう少しおしゃれで明るい感じにしてもらいたいなぁ。住民のためにも。

[2964: 検討板ユーザーさん]

>>2963 匿名さん
分かる。あれはないよな。
だいぶ前に発表されたからもう1回くらい変更ありそうだけどな。

[2965: 坪単価比較中さん]

そんなことより深夜に来る爆音バイクを取り締まってほしい。

[2966: マンション検討中さん]

>>2589 マンコミュファンさん

地下街作るなら天神みたいにしてほしい。

[2967: 匿名さん]

早く完成して欲しいです！

[2968: マンション検討中さん]

浦和で坪500万超える世界か

[2969: 通りがかりさん]

港区並み坪600万円行くんじゃないの？

[2970: ご近所さん]

>>2777 匿名さん
じゃ、取ってみれば？！

[2971: ご近所さん]

>>2885 通りがかりさん
貧乏で買えない頭のスカスカのやつは、相手にしないほうが一番いいですよ

[2972: ご近所さん]

>>2958 マンコミュファンさん
区が違うのでは？

[2973: マンション掲示板さん]

>>2972 ご近所さん

さいたま市の小中学校区は区境とほとんど関係ないんですよね。
特に元々同じ浦和市、大宮市から分かれた区の場合は学区と区境が全然違うことが普通にあります。

[2974: 口コミ知りたいさん]

>>2959 マンション検討中さん
子供の友達が高砂で、１０クラス対応になるといってたのですが、
本当でしょうか？建物高層化しないと対応できなさそうですよね？

[2975: マンション検討中さん]

え、10クラスって各学年10組までってこと？
それはないでしょ。今高砂は５組まで？
この規模のマンションであれば5クラス×６学年＝30クラスも増えるってことはないかと。
せいぜい1クラスずつじゃない？

[2976: 評判気になるさん]

>>2957 マンション検討中さん
立派に建て替えって、財源は浦和区から？

[2977: 名無しさん]

さいたま市立だからさいたま市でしょう

[2978: 評判気になるさん]

さいたま市の2022計画では高砂小学校は2025年改築工事着工2030年完成予定になっています。市の財源ではその他小学校と同様な建物になるので期待薄です。文教都市の誇りを持つ裕福な周辺住民等の基金があると立派にできるかもしれませんね。

[2979: 口コミ知りたいさん]

>>2974 口コミ知りたいさん
高砂小は敷地狭いので高層化は必須でしょうね

[2980: 評判気になるさん]

>>2979 口コミ知りたいさん
周辺小学校と比較してもよくある敷地広さでしょう。
敷地不足している小学校の建替え全て高層化出来るほどの予算がさいたま市にあれば別ですが。学区の縮小等になってもこのマンションは問題なく、むしろ希少性UPですね。

[2981: 検討板ユーザーさん]

ここって結局外廊下？内廊下？

[2982: 匿名さん]

ここ完成したら埼玉最高峰のマンションになりますね！

[2983: マンション検討中さん]

浦和駅のタワーマンションは外廊下ばかり。
蕨駅の住友不動産の物件は内廊下でしょうが、ここは３社共同、大宮スカイアンドスクエアのように外廊下ですかね。

[2984: 通りがかりさん]

>>2983 さん

川口本町の三井タワマンも内廊下だそうですよ。

[2985: 評判気になるさん]

大宮駅の第二弾の再開発オフィス＆タワマンも内廊下らしい

[2986: マンション検討中さん]

内廊下ってそんなに良いかな。暗くない？

[2987: 評判気になるさん]

外廊下の方がコスパがいい

[2988: 匿名さん]

秋口ぐらいからの販売ですかね？

[2989: 評判気になるさん]

こんなのがあった

https://youtu.be/7DPyfmFi1bM

[2990: 評判気になるさん]

総戸数が525戸とのことですが、地権者住戸数は何戸位になりますでしょうか？

大宮の再開発ビルは511戸で地権者住戸を除くと399戸の販売で、かなり売れ行きもよくここも地権者住戸が多いと一気になくなるおそれもあると思うのでご存じの方がいらっしゃったら情報お願いいたします

[2991: 地権者の知人]

2022年12月の資料では、地権者床で約200床埋まっています。

その他、特定譲渡の保留床が30床程度確保されていますので、

残りは、300床弱でしょうか？。

[2992: 匿名さん]

>>2991 地権者の知人さん

ありがとうございます！

300戸ぐらいだと価格次第で瞬殺になっちゃいますね、、、

[2993: 匿名さん]

大宮の1割増しぐらいの金額で収まってくれればいいのですが。

[2994: マンション掲示板さん]

>>2992 匿名さん
事前調査しその傾向があれば、最初から販売価格を高めに設定されるだろうなぁ

[2995: 評判気になるさん]

坪350~400万円だと瞬殺かな。坪400~450万円と予想。
浦和は大宮より高め+駅距離差。

[2996: 契約者さん8]

450-500だよ

[2997: マンション掲示板さん]

港区並みの600の可能性があるな。

[2998: 検討板ユーザーさん]

プラウド浦和の価格から考えると４５０万は確定？そこからいくら上になるかは？

[2999: eマンションさん]

坪単価500以上は確実、下手すると600超えるかもね。

[3000: 口コミ知りたいさん]

マンションマニアさん、ザパークハウス浦和タワーの時点で400万まで行きそうと予想してる
2015年でだからその後の急激な浦和の価格上昇を考えるとどうなるのか？
続報してくれないかな

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581845/

[3001: 匿名さん]

100㎡で15000万円～18000万円、80㎡で12000万円～15000万円、70㎡で9500万円～12000万円、60㎡で8000万円～10000万円、50㎡で7000万円～8500万円みたいな値付けになると思いますよ。
プレミアムフロアがあるなら120㎡以上で20000万円～26000万円くらいでしょうか？
個人的には、今供給されている十条のタワーや供給予定の赤羽のタワーよりこちらのタワーの方が評価が高いです。

[3002: 匿名さん]

都心で買えなかった層もなだれ込んできて抽選祭りになりそうですね！

[3003: eマンションさん]

これまで浦和で抽選祭りになったマンションは東口のプラウド浦和東仲町ガーデンくらいしかないですよ

[3004: マンション掲示板さん]

ここは墓石型タワマンじゃなきゃよいですけどね

[3005: eマンションさん]

ここは地権者が多そうだから嫌だよね。

https://twitter.com/haruboo0/status/1643018118317604865

[3006: 口コミ知りたいさん]

80㎡で15000万円だと坪600超えで、流石に都内でも選択肢がかなり広がる価格帯になるので、もしそんな値付けなら販売はかなり苦戦しそう。外観は普通のマンションで、特に高級感もないですし。80㎡で12000万円ぐらいだと売れそうですけどね。
どのあたりに持ってくるかな。

[3007: 検討板ユーザーさん]

最上階は坪単価1000万行くんじゃないかな？または一般販売対象外で非公開

川越のタワマン最上階２億オーバーで5戸中１戸のみの販売、残り４戸は一般販売対象外で３億以上ではといった感じだったそうだ

流石に平均で600万は行かないでしょ
ここ以上の立地のマンションは出ないだろうから、どこまで行くのか？

[3008: 通りがかりさん]

ここは外廊下の可能性高いみたいですね。
坪450くらいですね、妥当なところ

[3009: マンション検討中さん]

>>3008 通りがかりさん
どこ情報？

[3010: マンション検討中さん]

500戸のうち200戸が地権者住戸と聞くと、賃貸で入る人が多くなりそうだなぁという気はします
借りられる人も富裕層だとは思いますが、地権者の意向が強すぎて自治がしっかりできるのか心配になりますね

[3011: 匿名さん]

安くなければ予算が届かない人は外廊下希望だろうけど、埼玉ＮＯ１マンションのここは内廊下＆最上階は坪１０００万円越えで分譲されそうですね！外廊下希望の人は南浦和のブリリアでも買えばいいんじゃないですか？

[3012: マンション検討中さん]

南浦和のブリリアもいまの相場だとめっちゃ高くなりそう

[3013: eマンションさん]

>>3012 マンション検討中さん

南浦和隣接の蕨駅タワマンも坪350ではと噂されているよ。

[3014: 匿名さん]

ここは埼玉のＷＴＲになりそうですね！住環境はこっちのほうが良いかも

[3015: マンション掲示板さん]

>>3012 マンション検討中さん
>>3013 eマンションさん
大宮スカイ、武蔵浦和ステアリ、川口クロスを買った人は「安く買えて良かったね」になりそうな予感

[3016: マンション掲示板さん]

>>3012 マンション検討中さん
定期借地権（準共有。一般定期借地権2023年1月11日～2095年2月28日）

[3017: eマンションさん]

>>3015 マンション掲示板さん
庶民にとって駅近新築を買えない時代になりつつあるなぁ。

[3018: マンション検討中さん]

>>3015 マンション掲示板さん
確実にそうなるでしょ。
今後、埼玉県の駅近大規模マンションは坪350では買えない時代になる。
土地高騰、人件費高騰、部材高騰で下げられる要素がない。

[3019: マンコミュファンさん]

>>3018 マンション検討中さん

うわさされていた金利高予測もそうなってないしな。

[3020: マンション検討中さん]

ここなんて坪500万手前ぐらいまでのいくんじゃないかな。

[3021: マンコミュファンさん]

きっと500超えるはずだわ。

[3022: マンション掲示板さん]

ここは安くて450
最上階付近の高い部屋は未知数
平均500
埼玉県ですからね。浦和ですが。

[3023: マンション検討中さん]

>>3022 マンション掲示板さん
おそらく県内最高値マンションになりそうだから、みなとみらいの坪600に近づくんじゃない？

[3024: マンション検討中さん]

>>3010 マンション検討中さん
はるぶー氏も同じ指摘をしておりますな

お便り返し－３　地権者ありマンションのデメリット
https://www.sumu-log.com/archives/4058/

[3025: 匿名さん]

>>3024 マンション検討中さん

私は、地権者のはいっているマンションは特にそれがもともと多数の戸建て地区の再開発物件である場合には自分自身の検討の俎上からは外してきました。ずばり一回は理事長をやってみたかったからです。（趣味的理由）
あまり多数の事例を聞いたこともなく、何人かの理事長さんからや、モデルルームなどからの又聞き情報も多いので以下かなり独断と偏見が入ってます。

[3026: 名無しさん]

地権者が4割も占めるマンションだと管理組合は地権者のいいなりになるな
大口の地権者になると1人で何十戸持って賃貸に出す形でずっと影響力行使するだろうし
浦和駅近＋学区目当てで待ってた人は、プラウド浦和買ったほうが正解だったかもね

[3027: マンション検討中さん]

>>3026 さん

あのマンションと比較する理由が分かりませ。
唐突感がありましたので、ツッコミさせてもらいます。
ナンデヤネン！　ヾ(^o^;)

[3028: マンション検討中さん]

南側にエイペックスとコスタがあるから眺望を確保しづらいのが痛いね。

[3029: マンション検討中さん]

外廊下の図面で、地権者説明会あったって。Twitterで写真アップしてる人いたよ。
そうすると500行かないくらいかな。それでも超えてくるかな。

[3030: 名無しさん]

>>3029 マンション検討中さん

そんなツイートある？

[3031: 匿名さん]

>>3030 名無しさん
レス1995に図面あり

[3032: 匿名さん]

>>3029 マンション検討中さん
ステアリがタワマンやめたのと同じで、坪500オーバーだと難しいとの判断がありコスト下げる必要があったから外廊下にしたのかもね

[3033: 購入経験者さん]

ボイドのあるタワマンだから内廊下です

https://www.city.saitama.jp/001/010/015/008/p033973.html

[3034: マンション掲示板さん]

>>3033 購入経験者さん

ボイド型は外廊下ですよ。

[3035: 匿名さん]

外廊下だとやはり評価はかなり落ちますね。
価格を抑える為とはいえ、浦和駅徒歩1分のタワマンで外廊下は埼玉県だなと、
蕨駅は内廊下なんですがね。

[3036: マンション検討中さん]

蕨駅前の治安で外廊下なら、誰が住むの？くらいだから。

[3037: 匿名さん]

>>3036 マンション検討中さん
蕨はシティタワー蕨も内廊下
これから建つのも内廊下

内廊下のトリプルタワーに駅前がなります

[3038: 契約者さん8]

へえ

[3039: マンション検討中さん]

ここやめて越中島待とうかなとか思ってきた。

[3040: 匿名さん]

越中島って恐いの？知らんけど。　埋め立て地で。
そういうとこと、どう比べようになる!?

[3041: 口コミ知りたいさん]

野村不動産+三菱地所だから仕様と設備は最高のものになると思われ

[3042: 口コミ知りたいさん]

大宮のGMTは内廊下ですからね
最近も中古で2億円の部屋が出てましたね

[3043: 通りがかりさん]

>>3041 口コミ知りたいさん
地権者住戸4割ですから一般検討者向けの部屋はグレード落とす気がしますよ

[3044: マンション検討中さん]

どうなるか分かりませんが、外廊下などグレードが下がった状態で坪500を超えてくると、十条タワーに見劣りする気がしますが、どうでしょうか？
武蔵浦和のステーションアリーナも坪350～400ですし、坪450ぐらいまでがギリギリですかねぇ。

[3045: 評判気になるさん]

>>3044 マンション検討中さん
プラウド浦和が坪400なので、最低でも+100で坪500が基準でしょう。
市況によっては坪600とかの可能性もある。

[3046: 通りがかりさん]

プラウド浦和と徒歩2～3分しか変わらないんでしょ？それで坪100万も差がつくかな

[3047: マンション検討中さん]

>>3046 通りがかりさん
板マンとタワマンで価格が全然違うはありえる話

[3048: 匿名さん]

>>3046 通りがかりさん
諸要素から差が100万より200万になる可能性さえもあるんだな。

[3049: 評判気になるさん]

プラウド浦和は下層階が前建のハンデもあったからなぁ

[3050: マンション検討中さん]

ここのタワマンは、利便性はいいし、浸水する心配もないからいいと思うけど、まわりに自然が少ないというのが、ちょっと難かな。