URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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[18861: マンション掲示板さん]

>>18858 マンション検討中さん
アンケートは高い
中古なら費用対効果あわないが
かなり多い
浦和愛ないとなかなか手が出ないよ

[18862: マンション掲示板さん]

>>18860 eマンションさん
費用対効果にあわない
たしかにそんな値段設定
スペックは最高レベルではないし
少なくとも埼玉県ではNO1スペックではない

[18863: 匿名さん]

>>18851 マンコミュファンさん

西口なら10分以上でもそこそこリセールいい

[18864: マンション検討中さん]

貴方は手がでないかもしれないが、手が出る人たちがたくさんいるから抽選になっているんだよ。そういう浦和好きな人たちがいる限り、中古価値は維持される。スペックは金かけたらアップグレードできる部分は多々ある。しかし立地は絶対にアップグレード出来ない。

[18865: 評判気になるさん]

ここが高い高いと嘆いたところで、倍率ついて完売しているのが事実。
ここを高いと感じる人は、正直稼ぎが足りてないっことだし、浦和ザ・タワーには相応しくない人間ってこと。他行きなー！もうちょい駅から歩いたところの築年数経ったところで探してみては？

[18866: 評判気になるさん]

そうそう、徒歩5分以内だとかなり高くなる
徒歩10分以内まで広げると結構お手頃

てかこの立地を超えるのって、伊勢丹やコルソの建て替えで上にタワマン建つくらいじゃなきゃ無理でしょ

実質暫くというか何十年単位先になるでしょ

[18867: 名無しさん]

自己申告的には稼ぎがあるらしいが、人としては終わってるな。

[18868: 通りがかりさん]

>>18866 評判気になるさん

オーベルは駅徒歩12分だけど人気あるよ
結局マンションによるんだよね

[18869: マンション検討中さん]

>>18865 評判気になるさん
まあ第一期はたった90部屋しか販売していない
そりゃ開発開始まで十年以上待っていた人がいて
一人で複数抽選も出来たんだから
倍率もつくだろうよ。
問題は来月の第二期だろうね。
値上げしてもほしいかどうか
判明すると思う

[18870: eマンションさん]

>>18867 名無しさん
本当にそう思う。
浦和ザ・タワーのスペックや価格に
関する客観的な評価を書いてもすぐ反論。

浦和は賃貸需要が弱い
賃料を高額設定するのが難しい
これって統計からもあきらかなのにね。

[18871: 通りがかりさん]

公認会計士のつーもさんの一部抜粋

浦和ザ・タワーは高い
明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。埼玉愛や浦和愛がないと躊躇する、そのくらい相場より高い。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。浦和は再開発計画も都内に比べると圧倒的に少ない。

そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

広域まで広げると同じ予算で都内も十分に買えますし、出口戦略考えるなら都内のほうが選択肢が豊富です。

ですが、浦和が好きでお住まいの方で、ここまでの予算をお持ちの方にとっては、都内の方が資産性が優れているとか、そんなことに興味はない人が多数派だと思います。同じ価格なら、資産性なら都内が上だというのはいうまでもない。中古となった瞬間、都内アドレスと埼玉県アドレスで資産性は変わります。

少なくとも埼玉県と東京では不動産ポータル検索数に圧倒的な差が出てきます。中古リセール価格は気にしない、どうしても浦和って方は少数ですがいらっしゃります。

これは恐らく都内出身の方には理解が難しい価値観で、むしろ自分みたいな地方出身の方には理解できる価値観だと思うのですが、都心距離とか関係なく、お金を出して好きな街に住みたいという方は決して少なくありません。

自分が好きな街で、生きている間には恐らく二度と出会えないような最高の立地に出来る抜群のスペックを誇るタワマンとなれば、どんなにお金を出してでも手に入れたい…ファーストオーナーになりたい…そんな気持ちを持つ人こそが、浦和ザタワーを購入する資格がある人です。

決してリセールを重視して購入してはいけません。
リセール考えるなら他も選択肢として比較してみたほうがよい。

リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。

浦和愛、埼玉愛があり、リセールは考えずにずっと浦和に永住だ、引っ越しはしないって人にはおすすめできるが、万が一引っ越しやライフステージの変更可能性あるなら、おすすめはできません。

なぜなら浦和は賃貸設定が安くないと借り手がいないからです。万が一引っ越しとかになったらローン支払いが賃料より多いことになりかねません。

浦和ザ・タワーは管理費も高いため、投資用としての需要はかなり少ないです。

浦和は賃料がとれないエリアなので
賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。

それくらい浦和ザ・タワーは高い価格設定となっています。

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。
というか大量に出てくるとおもいます。

一般販売住戸に地権者住戸分の利益のしわ寄せが来ているお話は前述の通りですが、もし地権者住戸がなく、すべて一般販売住戸として販売されていれば、恐らく平均坪550万円～600万円くらいにい収まっていたんじゃないかと思います。

相場よりかなり高い坪単価で出てきましたので、リセールには不向き。

Twitterでもこれくらいのイメージをしている方が多かったのではないでしょうか。それ故に蓋を開けた時に騒然となったのかなと…もちろん自分もその一人です。

SUUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

30万超えたら一気に検討者が減り、ずっと賃貸が決まらないという状況になっています。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入によるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。
↑
つーもブログより抜粋
リーセルは考えちゃダメ。
浦和愛がないとダメ。
賃貸でもありで合理性あり。
地権者の利益のしわ寄せが価格に影響。
管理費も高い。

[18872: 通りがかりさん]

浦和ザ・タワーがびっくりする高額な価格設定
あきらかに相場より高い

そもそも何故こんな価格に？

広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。
埼玉県浦和ですよ、今まで新築の
最高平均坪単価400万だったエリアで
平均坪単価は650万超えの状態。
（高づかみの心配される方の気持ち察します）

グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。
一般フロアで坪単価1000万超え（笑）
立地良いとはいえ、直結ではない
外廊下であり、スペックは、、、。
正直スペックはもう少し残念という意見多数。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

地権者にはめちゃくちゃよいマンション、相場より高いのはしかたない。デベロッパーは営利企業だから、利益最大化の価格設定とスペック選定。
↑
一部つーも氏のブログより

[18873: 通りがかりさん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/52c8c766cd6ca52b06e44ba57c42209e5a4f...
記事も浦和ザ・タワーの価格予想
大きく外している
そりゃそう、だって相場より高いからね

建築費高騰、人件費高騰とかいってますが
デベロッパーは軒並み
過去最高益を更新
デベロッパーはウハウハ

[18874: マンション検討中さん]

高い高いと騒いでも、値下げはされないよ。売れてるんだから、残念だけど。

[18875: 名無しさん]

値上げしますから安心して申し込んでください

[18876: 周辺住民さん]

誰も第二期値下げは期待していないよ
さらに値上げして実際に売れるか
高値チャレンジをしてほしいとおもっているよ
複数入札ができて、平均倍率が２倍程度だったようだから。
次回はきびしいとおもう。
どうしても買いたいって人は１期で買ってるだろうからね。

[18877: マンション検討中さん]

>>18839
裏技のおかげで中古も高くなってきたから、含み益たっぷりの買い替え組が２期に参戦してくるでしょうな。

[18878: 匿名さん]

>>18877 マンション検討中さん

確かに。。あれはとてつもない裏技だったよね

[18879: 検討板ユーザーさん]

>>18873 通りがかりさん

三井不動産は悪徳ってのが分かる
建設業者は人手不足や建設費の高騰であくせくしてるのに、あぐらをかいてお金の徴収するだけのディべ

[18880: 評判気になるさん]

第二期も売れるに決まってるでしょう。
貧富の差は拡大していくのです。
ここが高いとネガティブ発言を繰り返されている方々は残念ながら「貧』側なのです。現実を受け入れて下さいませ。

[18881: 口コミ知りたいさん]

>>18880 評判気になるさん
そこまでおっしゃる貴殿の年収は億を下らないのでしょうね
ご同慶のいたりでございます

[18882: 名無しさん]

>>18872 通りがかりさん

つーも氏を宣伝する掲示板になっている？

[18883: 評判気になるさん]

>>18881 口コミ知りたいさん
生意気言って申し訳ありません。
お恥ずかしいことに年収は億にはほど遠いです。
変動がありますが多い年でもその半分といったところです。

[18884: eマンションさん]

>>18882 名無しさん
アンチはネタがこれしかないんだから勘弁してあげて

[18885: 検討板ユーザーさん]

>>18882 名無しさん

あれしか貼るネタがないのであればかり何回も何回も出てくる

本人だったらウケる

[18886: マンション検討中さん]

>>18880 評判気になるさん

2期以降は極端に購入希望者減ってきますよ。
金に糸目を付けずどうしてもここが欲しいという地元富裕層は払底してるので。残りは数年かけてダラダラと売り続けるのでしょう。そしてどこかのタイミングで謎の業者がバルクで購入し完売を装った上、いずれ中古として市場に再登場する。かつての証券会社の「飛ばし」と同じ構図。
そんな未来が見え見えなんですよね、ここ。

[18887: 評判気になるさん]

>>18886 マンション検討中さん
さあそれはどうでしょうか。それがあなたの予想なのですね？それは本気で考えた答えですか？もう少しよく考えてみてください。そうすればきっとまた違う答えが見つかるはずです。

[18888: 口コミ知りたいさん]

第1期で買えなかった人がどれだけいたかだよね
浦和愛が弱ければ熱が冷めちゃった人もいるでしょうね　
優先してくれれば値上げしても再度申し込むだろうけど

[18889: 検討板ユーザーさん]

そう言えばこういう時って優先とかあっても良さそうだけど

[18890: マンション検討中さん]

販売中のタワマンとは思えないほど過疎りすぎ。
価格が出る前と出た後で購入検討者の人数が激減した印象。価格が出て、購入検討の余地なしと思った人がいかに多いかということ。
地権者住居が出回るころ値崩れしなきゃ良いけどね。

[18891: 口コミ知りたいさん]

>>18890 マンション検討中さん
自分は買えません、顧客ではありません、と言う自己紹介？

[18892: ご近所さん]

>>18891 口コミ知りたいさん
ネガはスルーで。

[18893: マンション検討中さん]

だんだん建物高くなってきましたね。
検討者としてはワクワクします！

[18894: 評判気になるさん]

>>18888 口コミ知りたいさん

浦和愛ってなんだよw
カテゴリーでトップの物件
立地がいいから欲しいだけ

[18895: マンコミュファンさん]

>>18893 マンション検討中さん
検討者？

購入者じゃなくて？

[18896: マンション掲示板さん]

>>18894 評判気になるさん
浦和愛は浦和が好き
浦和が大好きな方のこと
高くても浦和
リセールとか考えずに即決できる
それが浦和愛

[18897: eマンションさん]

■エイペックスタワー浦和
2003年築　浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約195万
一例
約76㎡
新築時3700万円
↑当時買えた人うらやましい

■ライオンズマンションコスタタワー浦和
2006年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約215万円
一例
約77㎡
新築時4600万円
↑浦和ザ・タワーの半値

■ザ・パークハウス浦和タワー
2017年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約330万円
一例
約66㎡
新築時5800万円
↑浦和ザ・タワーなら一億超え

■ブリリア浦和仲町
2019年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約330万円
約71㎡
新築時7600万円
↑浦和ザ・タワーの約半値

■プラウド浦和
2023年築　浦和駅徒歩5分
新築時の坪単価約385万円
一例
約78㎡
新築時9000万円
↑プレミアムフロアも500万

一般フロアで坪単価1000万超
75平米を浦和ザ・タワーで欲しければ
坪単価700万以上
プレミアムフロアほしいなら、
坪単価1350万

数年前に浦和で物件かえたやつが
1番ラッキーマンだな

[18898: 口コミ知りたいさん]

コスタもエイペックスも
坪単価２００万で買える時代があった。

ただ値上がり率なら
都内を買っていた方の方が
値上がり率が圧倒的
これをつけ加えときます。

[18899: マンション検討中さん]

アンケートみても費用対効果考えるときつい
第二期はどんだけ部屋を販売するか楽しみ
掲示板みるかぎり、第一期価格発表前の
盛り上がりもない
かなりの方がすでに価格みて
高すぎて話にならないと退場したと推察される

[18900: マンコミュファンさん]

>>18888 口コミ知りたいさん
第一期も実質平均倍率は2倍程度
なかなか盛り上がりにかけて
話題にもなってない

[18901: 匿名さん]

>>18890 マンション検討中さん
まさにこれ
価格出てから掲示板が過疎化した
金利も上がるかもしれないし
浦和でこの値段ならたぶん賃貸のほうが安い

[18902: eマンションさん]

物件価格が２倍とか３倍になっても、、、。
賃料相場が2倍とか３倍になっていかない。
浦和で賃料６０万とかなら
ほとんど決まらないだろう。
アンケートみて愕然とした。

都心で賃料６０万なら
借りる人で多数ですが。
浦和で賃料６０万以上って、、、、。

[18903: マンコミュファンさん]

>>18900 マンコミュファンさん
>>18901 匿名さん
それ言ってて恥ずかしくない？

[18904: 評判気になるさん]

https://youtu.be/zAHrbOOU-BQ?si=12eQMZ3QzME0ykJi
ノースレジは一般フロアの
坪単価は近かったからな
再開発はこのレベルだとさすがにエグい

[18905: 評判気になるさん]

浦和ザ・タワーの価格が
大阪NO1マンションと同じ坪単価で
買える時期があったんだから。
浦和ザ・タワーの価格は
大阪NO1と競えるレベル

[18906: マンション検討中さん]

>>18905 評判気になるさん

中身が伴わないのに値段だけ競ったら暴落確定だけど

[18907: 購入者]

>>18893 マンション検討中さん
都内在住で買ったのですが、中々現地に行けず様子が見れないので、もしお手数でなければ写真とか上げていただけると嬉しいです！！

[18908: eマンションさん]

アンチは涙目で賃料ガーしか言えなくなっちゃったね

[18909: マンション掲示板さん]

>>18907 購入者さん

[18910: 匿名さん]

昨今の建築価格高騰で着工延期や計画中止も増えているなか、完成までの目処が見えているというのはありがたい限りですね。売れるか売れないかはあとはデベさんの問題でしょう。