URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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URAWA THE TOWER(浦和ザタワー)　パワーカップルに検討していただきたい住戸があります【マンションマニア】
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浦和ザタワー（URAWA THE TOWER）　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[18801: 名無しさん]

外廊下なんかじゃない
あれはハイグレードな埼玉流のパティオなのだ

[18802: マンション掲示板さん]

>>18801 名無しさん

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiomiya/nc_76141346/?suit...
まあまあ良さそう

[18803: マンコミュファンさん]

>>18800 通りがかりさん
地権者多数が
浦和ザ・タワーの強みであり弱み

[18804: 名無しさん]

>>18800 通りがかりさん
かなり割高になるだろうがな

[18805: 名無しさん]

>>18797 通りがかりさん

埼玉の検討者はあまり目が肥えていないから、
デベも外廊下だったり天カセエアコンなどを
カットする傾向があるとかないとか

[18806: 口コミ知りたいさん]

>>18804 名無しさん
相場が崩れるかは
誰もわからない

[18807: マンション検討中さん]

>>18805 名無しさん

内廊下が良いなら、東口のマンションにしたら？
板マンだけど1億からだけど

後は蕨や川口の再開発マンションが内廊下で建設中

[18808: 周辺住民さん]

>>18807 マンション検討中さん
埼玉県No. 1と自分でいってる浦和ザ・タワーで
仕様が外廊下って埼玉県としてどうなんだろう。
値段ははっきりいって都内並み
５億円で１２０平米なんだから価格はすでに超一流。
スペックが超一流ではないのがちょっとね。

[18809: 通りがかりさん]

>>18808 周辺住民さん

浦和が埼玉にあるから
埼玉仕様のタワマンな訳で。

もし浦和が東京や神奈川だったら、
フルスペック仕様のタワマン
だったかもしれませんね。

[18810: eマンションさん]

>>18790 名無しさん

ポジショントークは？

[18811: 通りがかりさん]

>>18808 周辺住民さん
文句があるなら買うなということでしょ

[18813: 管理担当]

[No.18812と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[18814: 周辺住民さん]

コスパがみんな不安視しているだけでしょ
立地はいいのはわかるけど
費用対効果にあうか
これが一番みんな気になっていることでしょうね

[18815: 評判気になるさん]

浦和は浦和ザ・タワーがでてくるまで
コスパのよい駅だった
一般フロアで坪単価1000万は
さすがにコスパはよくない

[18816: eマンションさん]

来月には第2期
はたして値上げあるのか

1期購入者と地権者のために
ぜひ値上げしてほしいね

[18817: 匿名さん]

地権者様や第一期の購入者様は
第2期は値上げ期待しているはず

[18818: マンション検討中さん]

大宮の例だと、共用部の充実度で外廊下、内廊下の資産価値の差は逆転するということか。ならこのマンションは商業施設そのものが共用施設のようなものなんだから、かなり資産価値の面でも強いということになるな

[18819: 通りがかりさん]

>>18818 マンション検討中さん
それと規模ね。

[18820: マンション検討中さん]

裏技は525戸だから浦和の中では最大の大規模タワーですね

[18821: 名無しさん]

管理費に商業施設の分も含まれているからね

[18822: 匿名さん]

>>18818 マンション検討中さん
解釈は自由
ただ今までの倍の坪単価
さすがに高づかみ心配する人もいる

[18823: 検討板ユーザーさん]

ここは永住する目的で買う人がほとんどだから、リセールは気にしてません。
『浦和の王』になるという名誉が欲しいだけ。

[18824: 匿名さん]

埼玉王になる！

[18825: 匿名さん]

スパ王

[18826: 匿名さん]

https://twitter.com/escapejapan2023/status/1863057172248375654
やはり浦和は最強

[18827: 検討板ユーザーさん]

東京の王になるにはアマンレジデンスで数百億必要になるけど、
埼玉の王は５億でなれる！
コスパ最高！

[18828: 通りがかりさん]

やっぱりこの価格でもファミリー層多いのか
うちは並だけど金持ち多いもんな

散々中国人多いとか言ってたのは嘘だった事が判明

削除依頼出しといた方が良いよ

[18829: 評判気になるさん]

>>18800 通りがかりさん
だけどね
以前にも書いたけど
勝どきのタワマンの時は
地権者住戸と販売者住戸では
グレードの差がありました。

以前に質問したけど
その事を知る人は皆無でしたよ。
そう言う仕様の違いがあるかもと考えて
地権者住戸を考えるなら
良い選択肢と思います。

[18830: マンション検討中さん]

完全実需だから、中古もほとんど出なそうだね。

[18831: eマンションさん]

>>18823 検討板ユーザーさん

あなたリセールの予想まではずしちゃうよ
リセール大丈夫だと思うよ

[18832: 匿名さん]

>>18830 マンション検討中さん
というより、浦和駅周辺の大規模マンションは出物が本当に少ない。

[18833: 通りがかりさん]

投資家も何気に2割いたんだな
この価格でも投資案件になるのか

[18834: 匿名さん]

そりゃそうだろ。外国人投資家が浦和なんて郊外の物件買う訳ない。

[18835: 評判気になるさん]

>>18833 通りがかりさん
知らないの？
都内近郊の土地持ちが
相当、富裕層に含まれる事を知らないのかね？

[18836: 名無しさん]

>>18828 通りがかりさん
中国人は湾岸に集中してるからね。

[18837: マンコミュファンさん]

>>18833 通りがかりさん
18826の投資家さん、周辺のプラウドやシティハウスの中古が坪500前半で動いてる中で駅前大規模タワーが坪500台で買えるのは滅茶苦茶安いと言って買ってたよ。過去の事例では駅前ランドマーク物件は竣工後に周辺相場を大きく引き離すらしい。

[18838: マンション検討中さん]

>>18837 マンコミュファンさん
一部にお得な間取りがあったのは事実

[18839: マンション検討中さん]

裏技のおかけでどれも高値になったね

[18840: 通りがかりさん]

>>18839 マンション検討中さん
高砂アドレス最強説は現在だな

[18841: 評判気になるさん]

>>18839 マンション検討中さん
高値チャレンジ企画（笑）
今高く売るチャンス

[18842: マンコミュファンさん]

外国人投資家は居ないけど
外国人実需はふつうに居るからなw

[18843: 匿名さん]

北浦和も1億弱の時代に
凄すぎます

てか浦和はここほぼほぼ1億以上
東口の板マンでさえ1億からって、こんな時代が来ようとはオリンピック前には想像すら出来なかった

[18844: マンション検討中さん]

北浦和で1億弱。。。

[18845: 口コミ知りたいさん]

>>18844 マンション検討中さん

驚きです

[18846: 評判気になるさん]

数年前の倍
買える方が限定されている
ペアローンで夫婦の所得を
浦和にbet
かしこい選択かどうかは
20年後にわかるね

[18847: 検討板ユーザーさん]

>>18839 マンション検討中さん
一部の中古相場を営業資料に
新築はどんどん値上がり
デベロッパーはうれしい楽しい
賃料は据え置き（笑）

[18848: マンコミュファンさん]

>>18839 マンション検討中さん
みんなエイペックスタワーの
購入時の坪単価知ってるのかな？
笑っちゃうほど安いよ（笑）

[18849: 匿名さん]

時代が違うからなぁ

[18850: 匿名さん]

■エイペックスタワー浦和
2003年築　浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約195万
一例
約76㎡
新築時3700万円
↑当時買えた人うらやましい

■ライオンズマンションコスタタワー浦和
2006年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約215万円
一例
約77㎡
新築時4600万円
↑浦和ザ・タワーの半値

■ザ・パークハウス浦和タワー
2017年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約330万円
一例
約66㎡
新築時5800万円
↑浦和ザ・タワーなら一億超え

■ブリリア浦和仲町
2019年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約330万円
約71㎡
新築時7600万円
↑浦和ザ・タワーの約半値

■プラウド浦和
2023年築　浦和駅徒歩5分
新築時の坪単価約385万円
一例
約78㎡
新築時9000万円
↑プレミアムフロアも500万

いかに浦和ザ・タワーが高いか
相場より高いといわれているのよくわかる
不動産はいかに安いときに
買えるかが勝負

浦和ザ・タワーは安くはない

[18851: マンコミュファンさん]

>>18839 マンション検討中さん

西口強いな

[18852: 匿名さん]

>>18850 匿名さん
なるほどそれでも今の時代背景鑑みると浦和ザ・タワーは結構安い部類に入ってくるのかもね

[18853: 検討板ユーザーさん]

>>18800 通りがかりさん
間取りも内装も仕様設備も別物、それでいてさらに高くなる。いいんじゃない。

[18854: 通りがかりさん]

>>18852 匿名さん
浦和ザ・タワーは安くない

[18855: 匿名さん]

>>18854 通りがかりさん
安くはないけど高くもない

[18856: 口コミ知りたいさん]

>>18855 匿名さん
Xみた？
安いという声より
高いという声が圧倒的

[18857: 匿名さん]

>>18856 口コミ知りたいさん
それはあくまで個人の感想
多数決が正義と思うならそれでよし

[18858: マンション検討中さん]

今は高くても数年後振り返ったら安かったって話になるんだよ。

[18859: 口コミ知りたいさん]

>>18858 マンション検討中さん
浦和ザ・タワーは
埼玉県浦和だよ
外廊下タワマン
どうなるかなんてわからない

[18860: eマンションさん]

>>18856 口コミ知りたいさん

買えない人は「高い」と言う
買える人は「適正」だと言う
↑これが事実よね？

[18861: マンション掲示板さん]

>>18858 マンション検討中さん
アンケートは高い
中古なら費用対効果あわないが
かなり多い
浦和愛ないとなかなか手が出ないよ

[18862: マンション掲示板さん]

>>18860 eマンションさん
費用対効果にあわない
たしかにそんな値段設定
スペックは最高レベルではないし
少なくとも埼玉県ではNO1スペックではない

[18863: 匿名さん]

>>18851 マンコミュファンさん

西口なら10分以上でもそこそこリセールいい

[18864: マンション検討中さん]

貴方は手がでないかもしれないが、手が出る人たちがたくさんいるから抽選になっているんだよ。そういう浦和好きな人たちがいる限り、中古価値は維持される。スペックは金かけたらアップグレードできる部分は多々ある。しかし立地は絶対にアップグレード出来ない。

[18865: 評判気になるさん]

ここが高い高いと嘆いたところで、倍率ついて完売しているのが事実。
ここを高いと感じる人は、正直稼ぎが足りてないっことだし、浦和ザ・タワーには相応しくない人間ってこと。他行きなー！もうちょい駅から歩いたところの築年数経ったところで探してみては？

[18866: 評判気になるさん]

そうそう、徒歩5分以内だとかなり高くなる
徒歩10分以内まで広げると結構お手頃

てかこの立地を超えるのって、伊勢丹やコルソの建て替えで上にタワマン建つくらいじゃなきゃ無理でしょ

実質暫くというか何十年単位先になるでしょ

[18867: 名無しさん]

自己申告的には稼ぎがあるらしいが、人としては終わってるな。

[18868: 通りがかりさん]

>>18866 評判気になるさん

オーベルは駅徒歩12分だけど人気あるよ
結局マンションによるんだよね

[18869: マンション検討中さん]

>>18865 評判気になるさん
まあ第一期はたった90部屋しか販売していない
そりゃ開発開始まで十年以上待っていた人がいて
一人で複数抽選も出来たんだから
倍率もつくだろうよ。
問題は来月の第二期だろうね。
値上げしてもほしいかどうか
判明すると思う

[18870: eマンションさん]

>>18867 名無しさん
本当にそう思う。
浦和ザ・タワーのスペックや価格に
関する客観的な評価を書いてもすぐ反論。

浦和は賃貸需要が弱い
賃料を高額設定するのが難しい
これって統計からもあきらかなのにね。

[18871: 通りがかりさん]

公認会計士のつーもさんの一部抜粋

浦和ザ・タワーは高い
明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。埼玉愛や浦和愛がないと躊躇する、そのくらい相場より高い。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。浦和は再開発計画も都内に比べると圧倒的に少ない。

そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

広域まで広げると同じ予算で都内も十分に買えますし、出口戦略考えるなら都内のほうが選択肢が豊富です。

ですが、浦和が好きでお住まいの方で、ここまでの予算をお持ちの方にとっては、都内の方が資産性が優れているとか、そんなことに興味はない人が多数派だと思います。同じ価格なら、資産性なら都内が上だというのはいうまでもない。中古となった瞬間、都内アドレスと埼玉県アドレスで資産性は変わります。

少なくとも埼玉県と東京では不動産ポータル検索数に圧倒的な差が出てきます。中古リセール価格は気にしない、どうしても浦和って方は少数ですがいらっしゃります。

これは恐らく都内出身の方には理解が難しい価値観で、むしろ自分みたいな地方出身の方には理解できる価値観だと思うのですが、都心距離とか関係なく、お金を出して好きな街に住みたいという方は決して少なくありません。

自分が好きな街で、生きている間には恐らく二度と出会えないような最高の立地に出来る抜群のスペックを誇るタワマンとなれば、どんなにお金を出してでも手に入れたい…ファーストオーナーになりたい…そんな気持ちを持つ人こそが、浦和ザタワーを購入する資格がある人です。

決してリセールを重視して購入してはいけません。
リセール考えるなら他も選択肢として比較してみたほうがよい。

リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。

浦和愛、埼玉愛があり、リセールは考えずにずっと浦和に永住だ、引っ越しはしないって人にはおすすめできるが、万が一引っ越しやライフステージの変更可能性あるなら、おすすめはできません。

なぜなら浦和は賃貸設定が安くないと借り手がいないからです。万が一引っ越しとかになったらローン支払いが賃料より多いことになりかねません。

浦和ザ・タワーは管理費も高いため、投資用としての需要はかなり少ないです。

浦和は賃料がとれないエリアなので
賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。

それくらい浦和ザ・タワーは高い価格設定となっています。

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。
というか大量に出てくるとおもいます。

一般販売住戸に地権者住戸分の利益のしわ寄せが来ているお話は前述の通りですが、もし地権者住戸がなく、すべて一般販売住戸として販売されていれば、恐らく平均坪550万円～600万円くらいにい収まっていたんじゃないかと思います。

相場よりかなり高い坪単価で出てきましたので、リセールには不向き。

Twitterでもこれくらいのイメージをしている方が多かったのではないでしょうか。それ故に蓋を開けた時に騒然となったのかなと…もちろん自分もその一人です。

SUUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

30万超えたら一気に検討者が減り、ずっと賃貸が決まらないという状況になっています。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入によるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。
↑
つーもブログより抜粋
リーセルは考えちゃダメ。
浦和愛がないとダメ。
賃貸でもありで合理性あり。
地権者の利益のしわ寄せが価格に影響。
管理費も高い。

[18872: 通りがかりさん]

浦和ザ・タワーがびっくりする高額な価格設定
あきらかに相場より高い

そもそも何故こんな価格に？

広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。
埼玉県浦和ですよ、今まで新築の
最高平均坪単価400万だったエリアで
平均坪単価は650万超えの状態。
（高づかみの心配される方の気持ち察します）

グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。
一般フロアで坪単価1000万超え（笑）
立地良いとはいえ、直結ではない
外廊下であり、スペックは、、、。
正直スペックはもう少し残念という意見多数。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

地権者にはめちゃくちゃよいマンション、相場より高いのはしかたない。デベロッパーは営利企業だから、利益最大化の価格設定とスペック選定。
↑
一部つーも氏のブログより

[18873: 通りがかりさん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/52c8c766cd6ca52b06e44ba57c42209e5a4f...
記事も浦和ザ・タワーの価格予想
大きく外している
そりゃそう、だって相場より高いからね

建築費高騰、人件費高騰とかいってますが
デベロッパーは軒並み
過去最高益を更新
デベロッパーはウハウハ

[18874: マンション検討中さん]

高い高いと騒いでも、値下げはされないよ。売れてるんだから、残念だけど。

[18875: 名無しさん]

値上げしますから安心して申し込んでください

[18876: 周辺住民さん]

誰も第二期値下げは期待していないよ
さらに値上げして実際に売れるか
高値チャレンジをしてほしいとおもっているよ
複数入札ができて、平均倍率が２倍程度だったようだから。
次回はきびしいとおもう。
どうしても買いたいって人は１期で買ってるだろうからね。

[18877: マンション検討中さん]

>>18839
裏技のおかげで中古も高くなってきたから、含み益たっぷりの買い替え組が２期に参戦してくるでしょうな。

[18878: 匿名さん]

>>18877 マンション検討中さん

確かに。。あれはとてつもない裏技だったよね

[18879: 検討板ユーザーさん]

>>18873 通りがかりさん

三井不動産は悪徳ってのが分かる
建設業者は人手不足や建設費の高騰であくせくしてるのに、あぐらをかいてお金の徴収するだけのディべ

[18880: 評判気になるさん]

第二期も売れるに決まってるでしょう。
貧富の差は拡大していくのです。
ここが高いとネガティブ発言を繰り返されている方々は残念ながら「貧』側なのです。現実を受け入れて下さいませ。

[18881: 口コミ知りたいさん]

>>18880 評判気になるさん
そこまでおっしゃる貴殿の年収は億を下らないのでしょうね
ご同慶のいたりでございます

[18882: 名無しさん]

>>18872 通りがかりさん

つーも氏を宣伝する掲示板になっている？

[18883: 評判気になるさん]

>>18881 口コミ知りたいさん
生意気言って申し訳ありません。
お恥ずかしいことに年収は億にはほど遠いです。
変動がありますが多い年でもその半分といったところです。

[18884: eマンションさん]

>>18882 名無しさん
アンチはネタがこれしかないんだから勘弁してあげて

[18885: 検討板ユーザーさん]

>>18882 名無しさん

あれしか貼るネタがないのであればかり何回も何回も出てくる

本人だったらウケる

[18886: マンション検討中さん]

>>18880 評判気になるさん

2期以降は極端に購入希望者減ってきますよ。
金に糸目を付けずどうしてもここが欲しいという地元富裕層は払底してるので。残りは数年かけてダラダラと売り続けるのでしょう。そしてどこかのタイミングで謎の業者がバルクで購入し完売を装った上、いずれ中古として市場に再登場する。かつての証券会社の「飛ばし」と同じ構図。
そんな未来が見え見えなんですよね、ここ。

[18887: 評判気になるさん]

>>18886 マンション検討中さん
さあそれはどうでしょうか。それがあなたの予想なのですね？それは本気で考えた答えですか？もう少しよく考えてみてください。そうすればきっとまた違う答えが見つかるはずです。

[18888: 口コミ知りたいさん]

第1期で買えなかった人がどれだけいたかだよね
浦和愛が弱ければ熱が冷めちゃった人もいるでしょうね　
優先してくれれば値上げしても再度申し込むだろうけど

[18889: 検討板ユーザーさん]

そう言えばこういう時って優先とかあっても良さそうだけど

[18890: マンション検討中さん]

販売中のタワマンとは思えないほど過疎りすぎ。
価格が出る前と出た後で購入検討者の人数が激減した印象。価格が出て、購入検討の余地なしと思った人がいかに多いかということ。
地権者住居が出回るころ値崩れしなきゃ良いけどね。

[18891: 口コミ知りたいさん]

>>18890 マンション検討中さん
自分は買えません、顧客ではありません、と言う自己紹介？

[18892: ご近所さん]

>>18891 口コミ知りたいさん
ネガはスルーで。

[18893: マンション検討中さん]

だんだん建物高くなってきましたね。
検討者としてはワクワクします！

[18894: 評判気になるさん]

>>18888 口コミ知りたいさん

浦和愛ってなんだよw
カテゴリーでトップの物件
立地がいいから欲しいだけ

[18895: マンコミュファンさん]

>>18893 マンション検討中さん
検討者？

購入者じゃなくて？

[18896: マンション掲示板さん]

>>18894 評判気になるさん
浦和愛は浦和が好き
浦和が大好きな方のこと
高くても浦和
リセールとか考えずに即決できる
それが浦和愛

[18897: eマンションさん]

■エイペックスタワー浦和
2003年築　浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約195万
一例
約76㎡
新築時3700万円
↑当時買えた人うらやましい

■ライオンズマンションコスタタワー浦和
2006年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約215万円
一例
約77㎡
新築時4600万円
↑浦和ザ・タワーの半値

■ザ・パークハウス浦和タワー
2017年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約330万円
一例
約66㎡
新築時5800万円
↑浦和ザ・タワーなら一億超え

■ブリリア浦和仲町
2019年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約330万円
約71㎡
新築時7600万円
↑浦和ザ・タワーの約半値

■プラウド浦和
2023年築　浦和駅徒歩5分
新築時の坪単価約385万円
一例
約78㎡
新築時9000万円
↑プレミアムフロアも500万

一般フロアで坪単価1000万超
75平米を浦和ザ・タワーで欲しければ
坪単価700万以上
プレミアムフロアほしいなら、
坪単価1350万

数年前に浦和で物件かえたやつが
1番ラッキーマンだな

[18898: 口コミ知りたいさん]

コスタもエイペックスも
坪単価２００万で買える時代があった。

ただ値上がり率なら
都内を買っていた方の方が
値上がり率が圧倒的
これをつけ加えときます。

[18899: マンション検討中さん]

アンケートみても費用対効果考えるときつい
第二期はどんだけ部屋を販売するか楽しみ
掲示板みるかぎり、第一期価格発表前の
盛り上がりもない
かなりの方がすでに価格みて
高すぎて話にならないと退場したと推察される

[18900: マンコミュファンさん]

>>18888 口コミ知りたいさん
第一期も実質平均倍率は2倍程度
なかなか盛り上がりにかけて
話題にもなってない

[18901: 匿名さん]

>>18890 マンション検討中さん
まさにこれ
価格出てから掲示板が過疎化した
金利も上がるかもしれないし
浦和でこの値段ならたぶん賃貸のほうが安い

[18902: eマンションさん]

物件価格が２倍とか３倍になっても、、、。
賃料相場が2倍とか３倍になっていかない。
浦和で賃料６０万とかなら
ほとんど決まらないだろう。
アンケートみて愕然とした。

都心で賃料６０万なら
借りる人で多数ですが。
浦和で賃料６０万以上って、、、、。

[18903: マンコミュファンさん]

>>18900 マンコミュファンさん
>>18901 匿名さん
それ言ってて恥ずかしくない？

[18904: 評判気になるさん]

https://youtu.be/zAHrbOOU-BQ?si=12eQMZ3QzME0ykJi
ノースレジは一般フロアの
坪単価は近かったからな
再開発はこのレベルだとさすがにエグい

[18905: 評判気になるさん]

浦和ザ・タワーの価格が
大阪NO1マンションと同じ坪単価で
買える時期があったんだから。
浦和ザ・タワーの価格は
大阪NO1と競えるレベル

[18906: マンション検討中さん]

>>18905 評判気になるさん

中身が伴わないのに値段だけ競ったら暴落確定だけど

[18907: 購入者]

>>18893 マンション検討中さん
都内在住で買ったのですが、中々現地に行けず様子が見れないので、もしお手数でなければ写真とか上げていただけると嬉しいです！！

[18908: eマンションさん]

アンチは涙目で賃料ガーしか言えなくなっちゃったね

[18909: マンション掲示板さん]

>>18907 購入者さん

[18910: 匿名さん]

昨今の建築価格高騰で着工延期や計画中止も増えているなか、完成までの目処が見えているというのはありがたい限りですね。売れるか売れないかはあとはデベさんの問題でしょう。

[18911: 口コミ知りたいさん]

>>18909 マンション掲示板さん
コスタの影がもろ被って、南向きといえども中低層階は厳しいな

[18912: 購入者]

>>18909 マンション掲示板さん
ありがとうございます！滅茶苦茶デカくなってきてますね。買ってよかった…

[18913: 検討板ユーザーさん]

>>18911 口コミ知りたいさん
コスタと被るなんて
買う前からわかってるし
価格に反映されてるじゃん
低層階と高層階の価格差みた？
億出して被る低層階買う
浦和愛が必要ってそういう意味だよ

[18914: マンション検討中さん]

>>18909 マンション掲示板さん
影がめっちゃ被ってますね。。

[18915: 評判気になるさん]

>>18909 マンション掲示板さん
条件よいところは
地権者様がたくさん優先的に。
地権者様がいなきゃ建築できなかったんだから
日当たりよくなくても
感謝感謝しなきゃダメだね。

[18916: 名無しさん]

>>18914 マンション検討中さん
駅近なら基本的にマンション密集エリアなので、多少の影被りが仕方ないなあ。

[18917: マンション検討中さん]

影は太陽の位置次第だから。一日中同じ位置に太陽がいるわけではないので

[18918: 名無しさん]

午前中はエイペックスの影
最上階といえども少し高い二つのタワーに眺望を阻害されるが大きな浦和愛をもってすれば気にならないのだろう

[18919: 名無しさん]

>>18916 名無しさん
影にもなる
値段は高い
浦和愛が必要だね

[18920: 名無しさん]

https://youtu.be/DpXo6KilfSc?si=OQ7FWRslWJtx6ysJ
超人気物件はモデルルーム見学すら
予約でいっぱいでとれない
平均倍率は余裕で数十倍
浦和ザ・タワーも２期からそうなるといいね。

[18921: 検討板ユーザーさん]

売れない売れないと言っていたのに、蓋開けてみたら売れちゃったので、今度は倍率がつかないことにケチをつけ出すんですか？

[18922: eマンションさん]

>>18912 購入者さん
はい！ほんとに買ってよかった（笑）

[18923: 口コミ知りたいさん]

浦和ザ・タワー買えた方
浦和愛あって素敵です。
おめでとうございます。
浦和にずっと住んでさいたま市の
財政を支えてください。

[18924: 評判気になるさん]

マンマニは浦和ザ・タワー買わなかったね
埼玉県スペックといってから
買わないとおもった。
浦和ザ・タワーが値上がりしたら
マンマニ氏も浦和の価値を見直すかもね。

[18925: 検討板ユーザーさん]

>>18921 検討板ユーザーさん
https://manmani.net/?p=53663
同じ階数ならほぼ坪単価同じ

[18926: 名無しさん]

>>18909 マンション掲示板さん
影がめちゃくちゃわかりやすい写真
ありがとう、参考になります。

[18927: マンション掲示板さん]

https://youtu.be/iOZGwHjmPBs?si=gmVMTpCwwRrIgJgz
同じデベロッパーで
たった数年前の価格きいてびっくり。

[18928: 口コミ知りたいさん]

>>18918 名無しさん
https://youtu.be/MpdvdGmqUH4?si=QQq1zC4Wi3hjVFTj
費用対効果考えたら
武蔵浦和もありかもな。
浦和ザ・タワーはいいけど
ちょっと価格が。
浦和ザ・タワーで高層階なら
武蔵浦和なら2部屋買えちゃいますね。

[18929: 評判気になるさん]

https://youtu.be/ZwP413-5_-k?si=60Byntug5AnMzc0e
さいたま市が
トップ10に2つランクイン
2位、大宮
10位、浦和

[18930: 評判気になるさん]

>>18928 口コミ知りたいさん
武蔵浦和って実需が多いからあまり出物がない
出物があってもすぐに消える

[18931: 評判気になるさん]

71平米の部屋が人気みたいだね
億出して狭くない？
何人で住む想定なんだろう。
3人かな
90平米は2億以上
浦和でも必要になった

[18932: 評判気になるさん]

71平米とか60平米台で一億超え
建築費高騰と人件費高騰、、、
徐々に専有面積は小さくされ、
価格はあがる二重苦
60平米台とか子供2人いたら狭くて無理

[18933: 口コミ知りたいさん]

>>18930 評判気になるさん
埼京線なら厳しいなぁ

[18934: マンション検討中さん]

浦和駅と武蔵浦和駅で迷う人、ほとんどいないと思うな。属性が違いすぎる

[18935: 通りがかりさん]

>>18931 評判気になるさん
>>18932 評判気になるさん
妬み僻みは見苦しいよ。

[18936: マンション検討中さん]

岸町、別所あたりの住宅地域の戸建なら浦和も武蔵浦和も両方取れる（両方徒歩15分くらい）けどマンションだと浦和と武蔵浦和はだいぶ属性違いそう

[18937: 評判気になるさん]

https://youtu.be/dvoffqg6RfU?si=i2JB47U2bR5XTBV2
まあ色んな意見あるよね。

[18938: 評判気になるさん]

>>18936 マンション検討中さん
属性が違うのはそのとおり。
たた、武蔵浦和ですらマンションは高過ぎて普通のファミリー世帯では住めなくなってるからなぁ。
一昔前はコスパが良かったのだけれど。

[18939: マンション掲示板さん]

埼京線沿線は本当に遅延多すぎてゴミだから住まないほうがいい
毎日 踏切点検、車両点検、客同士のトラブル、次から次へと急病人発生で
一年中遅延

[18940: 名無しさん]

>>18939 マンション掲示板さん
痴漢が多いか絡みのトラブルもよく起こるしな。

[18941: 評判気になるさん]

埼京線も京浜東北線も
たいした差はないよ
埼玉県は都内にでないといけない
その手段なんだから。
出勤するために満員電車に乗る
ベッドタウンの宿命

[18942: マンション検討中さん]

全然違うだろ

[18943: マンション掲示板さん]

浦和は京浜東北と、新宿湘南ラインがある
たぶんそこをアピする人が多いが、
新幹線ないし、埼玉県だと
交通利便性は大宮がひとつ抜けてるね。
駅ナカ、駅ビル、停まる路線数、
利用者数など大宮1位

実は浦和は第4位

1日の利用者数が多い駅ランキング
1位 大宮駅 653,589 人
2位 和光市駅 331,155 人
3位 川越駅 185,339 人
4位 浦和駅 176,426 人
5位 朝霞台駅 148,983 人

川越駅や和光市駅にも
負けちゃってるんだよね。

[18944: 検討板ユーザーさん]

>>18943 マンション掲示板さん
どれも住宅地としては浦和に勝てないところばかりじゃん

[18945: 検討板ユーザーさん]

>>18942 マンション検討中さん
大差ない

遅延日数
JR埼京線・川越線 18.3日
JR京浜東北線・根岸線 17.7日
JR宇都宮線・高崎線 17.2日

埼京線は他路線に巻き込まれての遅延も多々あるので、実際は京浜東北線がトップでしょ

[18946: 匿名さん]

浦和美園が一番

[18947: 通りがかりさん]

>>18943 マンション掲示板さん

さすがにしょぼい…

[18948: マンション掲示板さん]

県民の安全を守ってくれない埼玉に住んでる時点で
終わり

[18949: マンション掲示板さん]

>>18944 検討板ユーザーさん
川越は結構いい線いくんじゃない
観光地でもあり、商店街もある
ザ・パークハウス川越タワーは駅1分
内廊下免震タワマン
三菱地所レジデンス

浦和ザ・タワーは
駅3分　外廊下タワマン
野村不動産

どちらもよいマンション

[18950: 匿名さん]

CWC参戦でJ1優勝10回分の賞金を獲得…浦和が画策する元ブラジル代表MFを中心にした「空前絶後の大補強」
https://news.yahoo.co.jp/articles/99190b72d821fb2b4512d67c70d01c34c655...

[18951: 評判気になるさん]

浦和ザ・タワーを買う人は浦和ザ・タワーだから買うのよ。
浦和以外に住むなんて考えられないよ。
浦和か浦和以外か、というところまで浦和の価値は高まっている。浦和以外は総＊＊＊なのよ。

[18952: 名無しさん]

>>18951 評判気になるさん
浦和愛
まさに浦和愛
恋は盲目
他がみえない
高くてもいい
スペックやリセールは考えない
浦和ザ・タワーを愛してる
いくらでも手に入れたい
浦和にずっと住みたい
浦和に永住
浦和を愛してる
素晴らしい

[18953: マンション検討中さん]

>>18950 匿名さん
マンションの話題話してください。
浦和レッズは関係ないです。
浦和はサッカーのまち
もし浦和レッズがJ2に落ちたら大変だな

浦和ザ・タワーは
高層階リセールはどうだろう

[18954: 匿名さん]

https://x.com/axt4z4yg/status/1862431884485304689
みんな揃えていうのはコレ
外廊下タワマン

[18955: 口コミ知りたいさん]

https://x.com/estate012/status/1856616498204426331
マウントとるには安い投資？
浦和で五億、、、。

[18956: 評判気になるさん]

実は浦和は第4位

1日の利用者数が多い駅ランキング
1位 大宮駅 653,589 人
2位 和光市駅 331,155 人
3位 川越駅 185,339 人
4位 浦和駅 176,426 人
5位 朝霞台駅 148,983 人

浦和地元民には
熱烈な支持されてるが
数字でみると
大宮にトリプルスコアつけられちゃってる。

ほどよい発展
静かで落ち着いている
派手さはないが
伊勢丹あるのが誇り

浦和レッズと伊勢丹のツートップ

[18957: eマンションさん]

>>18956 評判気になるさん
浦和と大宮では富裕層の数が違い過ぎて比較にならんよ

[18958: 評判気になるさん]

https://youtu.be/YORHwgOarRU?si=wWm5V0C4zSOP_tlm
新築の時は良いが

[18959: 評判気になるさん]

https://city-finance.komtaki.com/prefectures/11/
統計使おう

[18960: 評判気になるさん]

https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1373262.html
川越タワーが1番

[18961: マンコミュファンさん]

https://youtu.be/-8V3OrP-Fmo?si=TFEFBpvOV5AZqFlq
マンマニ氏結局買ってない

[18962: 口コミ知りたいさん]

>>18951 評判気になるさん
駅近3分タワマンで
内廊下だと川越タワーくらいかな？

浦和も何年か先に
内廊下大規模タワマン
できてほしい

[18963: eマンションさん]

https://youtu.be/iOZGwHjmPBs?si=GAF7O8VK9OCDBtWw
このモデルルームは大活躍
ステアリ武蔵浦和
プラウド浦和
浦和ザ・タワー

[18964: eマンションさん]

>>18946 匿名さん
たしかに浦和美園は
まだまだ安いし狙い目だな

[18965: 周辺住民さん]

販売開始前に一般フロアで坪単価1000万円超え
プレミアムフロアで坪単価1350万円超えを予想できた
専門家の方ってどれくらいいる？？

おそらく皆無だろうね。
それくらい相場より高く出てきたのが
我らが浦和ザ・タワー。

[18966: ご近所さん]

２期は値上げをしてそれでも
倍率がしっかりついて売れるとなるのかな

もし値上げしてそれでも倍率が数倍ついていれば
人気は本物だね

[18967: アンケートさん]

価格発表前に坪単価
一般フロア1000万超え
プレミアムプレミアム1350万超え
予想出来た方少なかった
一般フロアの高層階の80平米以上の部屋
坪単価いくらを予想してましたか？

坪単価500万
坪単価550万
坪単価600万
坪単価700万以上

[18968: マンコミュファンさん]

一般フロアで坪単価1000万超え
どころか坪単価800万超えですから
予想していた方は皆無だった（笑）

[18969: 匿名さん]

自分の予想がハズレたからって恨んじゃだめだよ。予想がハズレて恥ずかしいのかもしれないけど逆恨みにしちゃだめだよ。

[18970: マンション比較中さん]

つーもさんも、他のブロガーの方も坪５００とか坪５５０って
予想してたから、別に妬みとかじゃないでしょ。
浦和が高く立って逆恨みするなんてことはないし。
逆にこの価格で買う人がいるのをみて
浦和が好きな人ってやっぱりいるんんだなって再実感
それにしても相場より高いよね。

[18971: 検討板ユーザーさん]

こいつらがこっちまで来たら終わる
https://twitter.com/ishiitakaaki/status/1865766642648817765
https://twitter.com/lico334/status/1865734785093828842

[18972: 口コミ知りたいさん]

坪400くんをいじめてあげるな

[18973: 通りがかりさん]

予想を外したから怒り狂っているようにしか見えないけど

[18974: 通りがかりさん]

前向きな話題がないね

[18975: マンション比較中さん]

誰も坪単価700万以上なんて予想してなかったよね？？
アンケートで後出しジャンケンのようにだしているほうが虚しい。
坪単価500万ー550万ってのが一番多かった。
今アンケートでもそんな感じになってますね。

どの文面をみると怒り狂っているようにみえるのか
論理的におしえてほしいね。

浦和ザ・タワーで付近の中古相場があがったので
もともとこのエリアに住んでいたエリアの方は
めちゃくちゃ大喜びなのでは。

エイペックスやコスタは坪単価190万円台で買えた時代があったのだから。
買い替え需要もありあそうだね。

[18976: 口コミ知りたいさん]

現在浦和付近にすでにマンションを持っている方は
めちゃくちゃウハウハ
デベロッパーもちょうど１倍?３倍程度の倍率になるように
利益を最大化できているからウハウハ
そして地権者の方も
予想より高い相場での価格がついているのでウハウハ
めちゃくちゃ３方よしの状況

[18977: 検討板ユーザーさん]

>>18976 口コミ知りたいさん
購入者も浦和愛を証明できて四方よしですね

[18978: 評判気になるさん]

浦和ザ・タワーってそんな高いか？
あの神立地だったら坪1000万超も妥当だと思うけど。間違いなくもっともっと価値上がってくよ。

[18979: 口コミ知りたいさん]

>>18978 評判気になるさん
第三者の評価が実際にそうなればいいけどね。
浦和が好きな人はそういうかもしれないが。
都内でもっといい立地のものがあるからね。

どのような評価は買う側が選ぶことだから。
ちなみにあなたがいう神立地は一般フロアで
坪どれくらいまでいくと予想しているのでしょうか？？

[18980: 口コミ知りたいさん]

浦和ザ・タワーはとっても高い
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。
グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうため、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。
→倍率も２倍とか３倍でOK（売れるであろう最大価格で販売）

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。
→地権者の方がいい部屋をおさえている（地権者様がいなきゃ物件が建っていないので感謝するしかない）

埼玉を愛し、浦和を愛する人のためのマンション
→まさに浦和愛が必要なマンション

浦和ザタワーはこんな価格になってしまっていますが、個人的には間違いなくおススメ出来るマンションです。

では、明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。
それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。
そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

決してリセールを重視して購入してはいけません。リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。
↑
トータルでまとめると
浦和愛が必要なマンションですね。

[18981: 周辺住民さん]

>>18978 評判気になるさん
一般フロアが坪1500万
プレミアムフロアが2000万超えになるとでも？？

もしそうしたら
浦和でプレミアムフロアが8億くらいの中古価格になりますね。
一般フロアでも5億超えになるってのはすごいですね
ぜひそうなってもらいたいですが。

子育てファミリー向けのマンションではなくなってしまいますね。

[18982: 名無しさん]

怒り狂っている証拠が長文投稿だよ
怒り狂っている人ほど、恥ずかしく思っている人ほど長文になるよね

[18983: 匿名さん]

次期は一割値上げらしい。
ふざけるな、投資で申し込んで来る奴は消えてくれ
このスレで言われてるくらい人気無い、先着順ばっかりなくらいが良かった。

[18984: 周辺住民さん]

>>18983 匿名さん
値上げ大歓迎
ぜひぜひ値上げしてほしい

外廊下でこの坪単価で
売れるならまた浦和には新しいマンションが
どんどん建つでしょうね

[18985: 口コミ知りたいさん]

地権者が多いので賃貸とかはかなりでそうですね

[18986: 買い替え検討中さん]

来月に値上げして実際に売れるかどうか注目ですね
今から楽しみです、第１期で買ってくれた方のためにも２期は値上げしてほしいです。

[18987: 買い替え検討中さん]

>>18983 匿名さん
浦和愛がある人が多い証拠です。
第二期も期待しましょう。

[18988: マンション検討中さん]

マンション好きの外資コンサルって人も浦和を持ち上げるためにツイート連投してるね

[18989: マンション検討中さん]

その人昔からフォローしてるけどそんなに投稿してないと思うが…

[18990: 評判気になるさん]

晴海よりも浦和に住みたいと思ってる人に、晴海を勧めるブログ載せるって無意味な事だと思わないんかね？

[18991: 評判気になるさん]

何回コピペしてスレに流すのか？重複投稿はルール違反では？

[18992: マンション検討中さん]

約500戸のうち販売対象約250戸、これに対して
一期は約100戸(?)
MRの説明では、確か、一期は、角部屋、南側、
西側中心で、北側と東側は二期以降に持ち越し
との理解です。
販売側はどういった意図、戦略で考えているのでしょうか？

[18993: マンション掲示板さん]

>>18991 評判気になるさん
それくらい発狂してるってこった。
坪単価400とか恥ずかしいこと書いてたしな。

[18994: 評判気になるさん]

>>18992 マンション検討中さん
条件が良いところから売ってるだけだろ。
マンション販売では普通だ。

[18995: 評判気になるさん]

売れる自信があるなら
スルーすればよいのに。
坪単価高いというのは個人の感想。

[18996: 匿名さん]

浦和でわらお

[18997: 評判気になるさん]

ここは浦和の成功者のためのマンションだから高くていいのよ。
ここを買う層は、一般サラリーマンが買えるマンションになんか住みたくないんだから。高すぎるって言われるほどニヤリだよ。実際5億くらいならポンと出せる金持ちは浦和にはけっこういる。
ここを買えるのは年収2000万くらいが最低だろうね。それでも低層階の60平米台。70平米以上なら世帯年収4000万は欲しい。プレミアムなら1億かな。
それ以下の年収の人たちには高望みのマンションだよ。外廊下ガー、とかスペックがーとかいう前にご自身のスペックを見直すところから始めよう！

[18998: 匿名さん]

>>18981 周辺住民さん
勘違いされてますが、もとから子育てファミリー向けのマンションではないですよ笑
成功者ファミリー（最低世帯年収3000万以上）向けのマンションです。

[18999: 評判気になるさん]

>>18997 評判気になるさん
少なからず本当の高所得者なら
年収自慢のようなカキコミしない
我が身を正しなさい

買えるようになるとよいね

[19000: eマンションさん]

>>18981 周辺住民さん
おそらく近い将来なると思います。
こういう飛び抜けた価値を持つマンションの価格は上がる一方です。
ただあなたがそれを想像できないのも仕方ありません。だって浦和にはこのレベルのマンションが今までなかったのだから。