URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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URAWA THE TOWER(浦和ザタワー)　パワーカップルに検討していただきたい住戸があります【マンションマニア】
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[17394: 検討板ユーザーさん]

>>17391 マンション比較中さん

ここが中古マンションで出てきたら、２億円成約ってのも増えていくんだろうね

どの人も浦和の中古マンションを検討してるなら早め早めでって言ってるしね
徒歩10分以内は早くしたほうがいいだろうな

[17395: マンション検討中さん]

市役所跡地に渋谷教育学園浦和の新設は無理？

[17396: eマンションさん]

>>17394 検討板ユーザーさん
アドバイスありがとう。
そうなるとよいですね。
金利があがったりして
そうならない可能性ありますが。
そうなる事を期待しています。
浦和で中古で2億超だとかなり
検討されるかたが限定されるでしょうね。
世帯年収３０００万以上に限定されますね。

[17397: 口コミ知りたいさん]

>>17395 マンション検討中さん
少子高齢化なんだから
新設はかなり確率低いだろう

[17398: マンコミュファンさん]

Twitterでここが高い高いとただ連呼してたインフルエンサーどもは、ただのインプレッション稼ぎで全員節穴だし信用ならないことを露呈したな

最初からここは買い評価してたマンマニ氏とつーも氏くらいしかもはや信用ならん
真の広域相談者はちゃんとエリアの特性を理解している

[17399: マンコミュファンさん]

>>17398 マンコミュファンさん

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

つーもは
リセール期待しちゃダメだって

そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

埼玉を愛し、浦和を愛する人のためのマンション
浦和ザタワーはこんな価格になってしまっていますが、個人的には間違いなくおススメ出来るマンションです。

では、明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

決してリセールを重視して購入してはいけません。リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。
↑
浦和愛が必要なマンションですね。

[17400: 匿名さん]

単なる個人の感想を妄信してる人は目を覚ました方がいい

[17401: マンション比較中さん]

>>17400 匿名さん
高い買い物なので10年後20年後をしっかり考えて
購入する方がいいですね。

[17402: 匿名さん]

ここは価値がわかる人だけが買えばいい。
価値がわかる人だけで売り切れるし、買い支えられるから大丈夫。
プラウド浦和やエイペックスタワーを超高値で買いたい人はいないが、浦和ザタワーなら坪1000万でも買いたい人は沢山いるんだよ

[17403: 通りがかりさん]

>>17402 匿名さん
価値がわかる方が買えば売切れになる。
浦和駅付近で買い替えとかで
需要はそこそこあるし
地権者多いから200強が
売れればいいだけなので。

浦和ザ・タワーは王様物件なので
高いといわれてもスルーしましょう。
スルーが一番ですよ。

外廊下といわれようが
坪単価高いといわれようが
リセールは厳しいのではないかと
いわれようが、ほしい人は買うし。
スルーするのが一番です。

[17404: 名無しさん]

本当に外廊下？
ガセでしょ？
玄関開けたら雨風に晒されてるってこと？
エアコン室外機を廊下に置くための外廊下？夏は熱風を浴びるのか？
だけど換気は良さそうですね！

[17405: 口コミ知りたいさん]

>>17404 名無しさん
ガセじゃないです。
でも、玄関開けたらタワーパーキングの壁がどーンっと見えます。
名無しさんが外廊下で真ん中が全て吹き抜けか？と思っているところには、マンションよりも高くそびえ立つタワーパーキングが建設されますので。マンマニさんのブログでも紹介されていましたよね～。
一部パーキング壁が見えない部屋もあるし、吹き抜け部分も残っているので、換気にはいいんじゃないですかね。

[17406: マンション検討中さん]

>>17393 さん

どこが間違ってるのか具体的によろしく

[17407: 通りがかりさん]

>>17406 マンション検討中さん

まあまあ。
含み「益」の益って利益ですから。抽選になってるっていうことは同じ価格で同じ物件を買いたいという人がいるということ。イコールそれは含み益の発生ではなくで、取得した価格での売却できる先がすでにいるということ。それは含み益とは言いませんよね。同じ価格なんですから。

ただ含み益が出る蓋然性が高まるという意味ではそうかもしれません。ただ抽選イコール含み益は、仰っている原理としては飛んでますよね。

[17408: 匿名さん]

>>17404 名無しさん
MRに行けない層なのがバレバレ

[17409: マンション検討中さん]

>>17407 通りがかりさん

まじめすぎ
そんなに深く考えずに
需要が上回ると価格は上昇するという原理だけでいいのですよ
実需のみの抽選であれば需要を上回っているということです

[17410: 匿名さん]

>>17409 マンション検討中さん
駅近マンションの第一期は
だいたいそんなもんだろ
浦和が特別なわけじゃない

[17411: 通りがかりさん]

>>17410 匿名さん
1期とは言えこの価格で抽選だらけになったら特別でしょう。浦和駅に限らず南浦和、北浦和、与野、新都心、大宮までデベが土地探しまくるだろうね。

[17412: マンション検討中さん]

>>17411 通りがかりさん
何年待ったとおもってる？
１期でそこそこ人気あるのは普通だろう。
問題は2期以降だよ。
今江戸川区小岩ですら抽選抽選。

[17413: マンコミュファンさん]

>>17411 通りがかりさん
浦和のこの立地だからこの価格でも人気なんだよ、大宮とか他の駅じゃこんなに人気は出ない。
物の価値がわからんやつは一生損し続けるだけ

[17414: 名無しさん]

>>17412 マンション検討中さん
小岩も23区内ではあるけど、小岩ですらなのですね(笑)

[17415: マンション検討中さん]

所詮江戸川区 ほぼ千葉

[17416: マンション掲示板さん]

>>17414 名無しさん

https://www.takenote1101.com/entry/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B...
坪単価は浦和より安いね。

[17417: マンション掲示板さん]

https://youtu.be/ASAAZ1Bl9e0?si=52bYehw9qGzspC3J
マンマニテンション高め
ただ浦和は小岩より
坪単価も高いですし、浦和の勝ちですね

[17418: eマンションさん]

>>17407 通りがかりさん
https://x.com/haibara893/status/1817873456312307790
小岩で倍率10倍

[17419: 口コミ知りたいさん]

小岩のマンションのスペック比較では、外廊下のパークシティザタワーより内廊下のプラウドタワーの方が上なんですよね。
それなのに地域ナンバーワンはパークシティザタワーになりそう。

[17420: 評判気になるさん]

>>17402 匿名さん
その通り！
「新築」ということが最大のストロングポイント。
中古になれば高値で売れないことは重々承知しているよ。

[17421: マンション比較中さん]

>>17420 評判気になるさん
確認したいのですが
おっしゃっている
「新築」ということが最大のストロングポイント。
中古になれば高値で売れないことは重々承知しているよ。
↑
中古になると高値で売れないっておっしゃっているってことは
リセールはきついって意味ですか？

[17422: 評判気になるさん]

つーもさんが書いていたように
浦和は賃料が安いんだよね。。。

シティハウス浦和高砂
https://suumo.jp/chintai/jnc_000093274726/?bc=100399845541

ライオンズマンションコスタ・タワー浦和
https://suumo.jp/chintai/jnc_000093126342/?bc=100398812682

Ｂｒｉｌｌｉａ浦和仲町
https://suumo.jp/chintai/jnc_000093246463/?bc=100389331550

浦和ザ・タワーは賃料はいくらになるんだろうね。

[17423: 名無しさん]

未入居賃貸が安く出れば良いな
地権者様お願いします
ローンとの差額を投資に回せるし

[17424: 周辺住民さん]

>>17273 評判気になるさん
https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...
ぶっちゃけ賃貸で住むのもあり
とまぁ理想論を述べたところではありますが、現実的にこの価格で浦和にマンションを買うということについて、二の足を踏むというのもさもありなんです。

駅距離や規模さえ妥協すれば戸建も買える予算感です。

当然ですが、どのご家庭にも予算があるので、いくら浦和好きな人におススメ！と言っても予算が届かない…でも浦和ザタワーに住みたい…という方だって当然にいるはずです。

そこで次善策としては、賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。

記事執筆時点でSUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入にょるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。

[17425: 匿名さん]

コイワイ

[17426: eマンションさん]

浦和は賃料安い上に
安い賃料なのになかなか借主がみつからない
つーもの記事からかなり経過しているけど
まだ書かれている対象物件の賃貸が決まってない。
浦和ザ・タワーは万が一にも
引っ越しとかしなくちゃいけなくなったら
いくらで貸せるか、どれくらいで貸し出せるか
このあたりがなかなか厳しそうだね。

[17427: 評判気になるさん]

>>17426 eマンションさん
確かに契約後に海外転勤なんて決まったら目も当てられませんね。
ファミリーにいい感じの８５㎡以上の部屋だと、管理、修繕金等＋固定資産税＋駐車場が当たった（月３万円）として年間ほぼ２００万円。
５年間の軽減期間が過ぎると２００万円以上確定。
ローンで購入する人はローン金額＋１７万円以上が毎月かかるってこと。
転勤の間　浦和相場で人に貸しても足が出てしまうでしょうね。

[17428: 匿名さん]

買う人はそんなことは百も承知だから、買えない人がごちゃごちゃ言う話じゃない

[17429: 名無しさん]

単身赴任で良いじゃん

[17430: マンション検討中さん]

アンチはぐるぐる同じ話を繰り返してるけど、何周も周回遅れの話をしてるよ

[17431: 名無しさん]

文教姉妹都市であるあの文京区のリビオシティ第一期は4分の1が売れ残ったらしい　ガセかもしれんがあり得る
こちらは高倍率完売で文教都市の覇権を目指せ

[17432: マンション検討中さん]

賃料が～とか自演でやってるのが丸わかりなんで、恥ずかしいからやめてくれ

[17433: 通りがかりさん]

仕方ないよね。人気物件こそネガが群れて攻撃するんだよね。根底は嫉みと失落感が働いているのではと思うよ。これに乗じて対立地域間の攻め合いも多少あるんだけど。

[17434: eマンションさん]

高所得者の年金停止要望、関経連　「痛み伴う改革を」（共同通信） - Yahoo!ニュース https://news.yahoo.co.jp/articles/a3b7c7ccd552c4921e3b1352c6673f1de1bb...

高所得者はいずれは
これに近いことがおきそう

[17435: マンション検討中さん]

>>17434 eマンションさん
年金や公的な保険は見直し必須なので仕方があるまい

[17436: 名無しさん]

三井住友信託銀行か
よーく覚えとくぞ

[17437: 評判気になるさん]

浦和は学童問題解決してるんですか？

[17438: 口コミ知りたいさん]

>>17431 名無しさん
まぁあれは定借だし比較にもならん

[17439: 通りがかりさん]

外廊下がどんなものになるのか知りたいよね。
外廊下もピンからキリまであるだろうから、ここは浦和ナンバーワン価格のタワマンらしく、そこらのマンションの外廊下とは違うものになるでしょう。
楽しみだ。

[17440: 名無しさん]

MRの玄関脇に立派なエアコン室外機が鎮座しておられました。
高グレード外廊下なら室外機は吹き抜け部分に隠す仕様ですが、ここはそうではないようで残念です。

[17441: 匿名さん]

>>17440 名無しさん

それはちょっと残念ですね。

[17442: 評判気になるさん]

>>17440 名無しさん
同じく、もっと内部のCGパースを見たい！
正式申込登録まで10日切ったし。
毎日　玄関開けたらこんにちは～するパーキングの外壁の色とか質感とかCGで再現してほしいです。最近MRに行った人は　そういうの見せてもらえましたか？
この物件は駐車場が当たってこそ納得できる管理修繕費だと思っているので、駐車場は大事です。

[17443: 評判気になるさん]

>>17442 評判気になるさん
駐車場は地権者とプレミアム優先で一般向けの割り当ては少ないので競争率高くなりそうです。最悪近隣の月極駐車場を探すことになるでしょう。