URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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[17141: 匿名さん]

渋谷幕張は中国人がわりといるみたい。

[17142: 匿名さん]

渋谷幕張は、高校の修学旅行が中国で日本と中国の架け橋になってもらおうっていうんだから、一生中国人とつきあう気のある人じゃなきゃ。
なんか特別な学校みたいね。

[17143: マンション比較中さん]

渋幕と関係ないけど、ここのタワマン、ほとんど中国人が買っていないって噂だね。
それにも関わらず、売れ行きが良いってびっくりだよ。

[17144: 検討板ユーザーさん]

>>17143 マンション比較中さん

日本人の意地や。

[17145: 評判気になるさん]

>>17118 マンション比較中さん

地権者は関係ないぞ
関係あると思うなら根拠を示してくれ
理解できないなら友人に聞くか自分で調べてくれ

[17146: マンション検討中さん]

>>17143 マンション比較中さん
そりゃ高くて投資の対象にはならないからね、そりゃ居ないでしょ

[17147: 匿名さん]

申し込み登録書類についての連絡がありました。
希望が通るかどうかドキドキです。

[17148: 名無しさん]

>>17147 匿名さん

おお！！きましたか！！

[17149: eマンションさん]

>>17145 評判気になるさん
総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

[17150: 評判気になるさん]

>>17145 評判気になるさん

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

公認会計士がしっかり
ブログに書いてるよ。

総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

[17151: 口コミ知りたいさん]

しわ寄せは
一般購入者に来てるよ。
まあ地権者様には
感謝しなきゃだけど。

[17152: 通りがかりさん]

>>17141 匿名さん

海浜幕張はチャイナタウンだし

[17153: 通りがかりさん]

>>17150 評判気になるさん

何回も同じことをコピペでウケる

でもこの人、高層階は手を出しにくいけど低層階は買いだと書いていたな

[17154: マンション掲示板さん]

浦和駅の伊勢丹とヨーカ堂は閉めないよね。伊勢丹はともかくヨーカ堂はかなり古い。津田沼とか閉めた店舗より相当古く建物老朽化しているのに。伊勢丹ともども収益良いんだろうね。

[17155: eマンションさん]

>>17153 通りがかりさん
高層階はリセールきついからね
低層階ならリセール期待はうすいけど
可能性は残りそうですね

[17156: 匿名さん]

>>17149 eマンションさん

この人のおすすめ
南側は抽選必至なので倍率が低い北側を狙って買えることを優先するのが良いそうだ


＞今回取り上げていない2列だけ出てくる南向きの中住戸は、恐らく抽選必至でしょうし、それならもっと予算を上げて角住戸に行くか、向きを変えて部屋を取りに行く方が、浦和ザタワーを絶対買いたい！という方にはおススメしたいところです。

[17157: 名無しさん]

>>17150 評判気になるさん

地権者が１人だろうが100人だろうが土地の面積は同じでしょ
そしてその土地と等価交換される
地権者が多いと高くなるとか理屈がおかしい

[17158: 匿名さん]

パルコにヤオコーあるから入るかな？

[17159: 検討板ユーザーさん]

>>17157 名無しさん
地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。
↑
めちゃくちゃわかりやすい
説明な気がする

わかりやすく仮にデベロッパーで
1000利益を出す必要がある場合
プロジェクトで本来500部屋についてであれば
2を500人から回収が理想
つまり少しずつ利益を回収するのが
販売価格も安くて双方よし

ただ地権者は等価交換で
今回は200以上の部屋からは
利益回収はできないから
残り290くらいから1000の利益回収しなきゃいけない
つまり一般購入者から約3.4を回収しなきゃならない

先ほどの2ではなく3.4と1.7倍
利益のせなきゃプロジェクトとして成立しない。

多数が等価交換だと
こういうデメリットありますよって
意味だと理解しています。

[17160: 匿名さん]

>>17159 検討板ユーザーさん
ご指摘の通りの極端に高い物件ですが、これでも欲しい人がいるので、完売してしまいます。
まあ、3年位経てば、割高だけど買っといて良かったねとなるような気がします。

低層の割安を狙うか、どうせなら眺望の良い部屋にするか悩んでいます。