URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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[17121: マンション検討中さん]

>>17119 評判気になるさん
思っているほど上がってないけどね。

[17122: 名無しさん]

周辺は既に上がりきったよ
浦和王を越える訳にはいかないよ

[17123: 名無しさん]

>>17122 名無しさん

浦和は伸び代がなさそうに思う。今住んでる人はいいよね

[17124: マンション検討中さん]

>>17123 名無しさん
リセールのアンケートみても
そういえるかもね。

[17125: マンション掲示板さん]

マンションマニアさん、浦和駅周辺の中古マンション検討してるなら早く動くことを勧めてる

完成完売したら更に上がるのは確実だと

[17126: 通りがかりさん]

>>17125 マンション掲示板さん
不動産と金融に確実なんてものはない

[17127: 評判気になるさん]

>>17114 マンション掲示板さん

イトーヨーカドーと駐車場の土地を纏めて再開発できればかなり大規模になりそう。

[17128: eマンションさん]

>>17096 買い替え検討中さん
伝統ある浦和高校・浦和一女、私立の浦和明の星中・高、市立浦和中・高、埼大付属小・中などがあり、小学校から東京の名門校を受験し通う子も多い浦和は、埼玉県ではずっと文教地区でとおってます。

[17129: 名無しさん]

>>17127 評判気になるさん

いまのところ、そんな話はないですからね。10年後でしょうか。

[17130: 名無しさん]

>>17124 マンション検討中さん

価格を気にせず買える人、羨ましいです。
絶対すみやすいですもん。

[17131: 匿名さん]

>>17127 評判気になるさん
イトーヨーカドーなくなったら、人増えてるのに不便で仕方ないわ。

[17132: マンション比較中さん]

>>17127 評判気になるさん
イトーヨーカドーがなくなったら、まともなスーパーが駅近になくなる。
浦和ザタワーの商業施設に、ヤオコーでも入らない限り、イトーヨーカドーがなくなるのは大反対。

[17133: 匿名さん]

>>17128 eマンションさん
それらを全部合わせても渋谷幕張に敵わないレベルの高校ですよ

[17134: 検討板ユーザーさん]

>>17132 マンション比較中さん

ヤオコーなら東口のPARCOにある
コルソには富士ガーデン
伊勢丹にはクイーンズ伊勢丹

イトーヨーカドーの再開発で下層階の商業施設をイトーヨーカドーにすれば良いだけ

[17135: マンコミュファンさん]

イトーヨーカドーの所にどんな再開発を望むの？
あそこは今のままで雰囲気が良いから下手に弄るとかえって街が劣化するよ

[17136: マンション掲示板さん]

今のヨーカドーボロいから建て替えてほしい

[17137: 評判気になるさん]

>>17136 マンション掲示板さん
小岩みたいな感じが理想かもね。

[17138: 評判気になるさん]

地権者を優遇しすぎた結果、一般購入者が養分にされるマンション。
墓石型タワマンは大なり小なりそういう側面があるけど、ここは体裁を取り繕うつもりすらないよね。

[17139: マンション検討中さん]

>>17133 匿名さん
渋谷幕張ってしょぼいよね、校舎が。
なんか通わせられる子供がかわいそう。

[17140: 通りがかりさん]

>>17128 eマンションさん

これだけの有名校があれば文教地区と唄っても何の問題もないだろ。

[17141: 匿名さん]

渋谷幕張は中国人がわりといるみたい。

[17142: 匿名さん]

渋谷幕張は、高校の修学旅行が中国で日本と中国の架け橋になってもらおうっていうんだから、一生中国人とつきあう気のある人じゃなきゃ。
なんか特別な学校みたいね。

[17143: マンション比較中さん]

渋幕と関係ないけど、ここのタワマン、ほとんど中国人が買っていないって噂だね。
それにも関わらず、売れ行きが良いってびっくりだよ。

[17144: 検討板ユーザーさん]

>>17143 マンション比較中さん

日本人の意地や。

[17145: 評判気になるさん]

>>17118 マンション比較中さん

地権者は関係ないぞ
関係あると思うなら根拠を示してくれ
理解できないなら友人に聞くか自分で調べてくれ

[17146: マンション検討中さん]

>>17143 マンション比較中さん
そりゃ高くて投資の対象にはならないからね、そりゃ居ないでしょ

[17147: 匿名さん]

申し込み登録書類についての連絡がありました。
希望が通るかどうかドキドキです。

[17148: 名無しさん]

>>17147 匿名さん

おお！！きましたか！！

[17149: eマンションさん]

>>17145 評判気になるさん
総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

[17150: 評判気になるさん]

>>17145 評判気になるさん

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

公認会計士がしっかり
ブログに書いてるよ。

総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

[17151: 口コミ知りたいさん]

しわ寄せは
一般購入者に来てるよ。
まあ地権者様には
感謝しなきゃだけど。

[17152: 通りがかりさん]

>>17141 匿名さん

海浜幕張はチャイナタウンだし

[17153: 通りがかりさん]

>>17150 評判気になるさん

何回も同じことをコピペでウケる

でもこの人、高層階は手を出しにくいけど低層階は買いだと書いていたな

[17154: マンション掲示板さん]

浦和駅の伊勢丹とヨーカ堂は閉めないよね。伊勢丹はともかくヨーカ堂はかなり古い。津田沼とか閉めた店舗より相当古く建物老朽化しているのに。伊勢丹ともども収益良いんだろうね。

[17155: eマンションさん]

>>17153 通りがかりさん
高層階はリセールきついからね
低層階ならリセール期待はうすいけど
可能性は残りそうですね

[17156: 匿名さん]

>>17149 eマンションさん

この人のおすすめ
南側は抽選必至なので倍率が低い北側を狙って買えることを優先するのが良いそうだ


＞今回取り上げていない2列だけ出てくる南向きの中住戸は、恐らく抽選必至でしょうし、それならもっと予算を上げて角住戸に行くか、向きを変えて部屋を取りに行く方が、浦和ザタワーを絶対買いたい！という方にはおススメしたいところです。

[17157: 名無しさん]

>>17150 評判気になるさん

地権者が１人だろうが100人だろうが土地の面積は同じでしょ
そしてその土地と等価交換される
地権者が多いと高くなるとか理屈がおかしい

[17158: 匿名さん]

パルコにヤオコーあるから入るかな？

[17159: 検討板ユーザーさん]

>>17157 名無しさん
地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。
↑
めちゃくちゃわかりやすい
説明な気がする

わかりやすく仮にデベロッパーで
1000利益を出す必要がある場合
プロジェクトで本来500部屋についてであれば
2を500人から回収が理想
つまり少しずつ利益を回収するのが
販売価格も安くて双方よし

ただ地権者は等価交換で
今回は200以上の部屋からは
利益回収はできないから
残り290くらいから1000の利益回収しなきゃいけない
つまり一般購入者から約3.4を回収しなきゃならない

先ほどの2ではなく3.4と1.7倍
利益のせなきゃプロジェクトとして成立しない。

多数が等価交換だと
こういうデメリットありますよって
意味だと理解しています。

[17160: 匿名さん]

>>17159 検討板ユーザーさん
ご指摘の通りの極端に高い物件ですが、これでも欲しい人がいるので、完売してしまいます。
まあ、3年位経てば、割高だけど買っといて良かったねとなるような気がします。

低層の割安を狙うか、どうせなら眺望の良い部屋にするか悩んでいます。

[17161: マンション検討中さん]

>>17159 検討板ユーザーさん

・地権者から土地をいつ購入するのか
・地権者といつ時点で等価交換するのか

この２つはどうなりますか
それによって地権者が多いことがマイナスになったりマイナスにならなかったりが決まると思います

[17162: マンション検討中さん]

>>17161 マンション検討中さん
相場より割高なのは誰もが認めるところなんだから
それでよくない？
地権者多い物件は割高になりやすいのは事実なんだから。
細かい時期とはデベロッパー以外知り得ないんだから。
少なくとも割高
相場より高い
ただそれでもほしい層は一定数いる

[17163: マンション掲示板さん]

>>17162 マンション検討中さん

適正か割高かは市場が決める
この掲示板はいい加減な憶測まみれだ
地権者が原因と言うのであれば根拠を示すべき

[17164: 匿名さん]

どんなプロセスで価格が決まってるか知らないくせに適当なことばかり書き込んでる人がいる

[17165: 通りがかりさん]

ここは地権者関係が常時パトロールしているのかな
実際に住んだらややこしくて大変そう

[17166: 検討板ユーザーさん]

アンチが嘘ばかり書き込んでるのが問題であって地権者とか関係ないだろう
何を馬鹿なことを言ってるのだろう

[17167: 名無しさん]

>>17165 通りがかりさん
地権者には感謝感謝
この姿勢じゃないとダメみたいですね。

アンチが書いてるんじゃなく
公認会計士のブロガーが書いた記事を
わかりやすくまとめてくれた方がいただけだろう

目くじらを立てるような内容ではないんじゃない？
相場より高いのはアンケートや
Ｘの反応からわかることだし。

少なくとも相場より安いと
書いている人はみつけられていない。

[17168: 名無しさん]

>>17165 通りがかりさん
地権者には感謝感謝
この姿勢じゃないとダメみたいですね。

アンチが書いてるんじゃなく
公認会計士のブロガーが書いた記事を
わかりやすくまとめてくれた方がいただけだろう

目くじらを立てるような内容ではないんじゃない？
相場より高いのはアンケートや
Ｘの反応からわかることだし。

少なくとも相場より安いと
書いている人はみつけられていない。

[17169: 匿名さん]

アンチは何も知らないのに地権者を悪者に見立てて嘘をバラまいてたってこと？

[17170: eマンションさん]

>>17169 匿名さん
https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...
きちんと分析して書かれてるよ。

[17171: eマンションさん]

具体的にどの表現がアンチなの？
高いといわれたらアンチ？
高い安いは主観だから自由なはず。
アンチには当たらないだろう。

[17172: 評判気になるさん]

>>17171 eマンションさん

もういくら批難しても、後の祭りです。
価格が出て、誰も高い事を認めた上で、買うので仕方ないですね。
不毛なやりとりは見たくないですね。

[17173: マンコミュファンさん]

>>17170 eマンションさん

それって正しいの？？？

[17174: 名無しさん]

話半分で

[17175: 通りがかりさん]

>>17159 検討板ユーザーさん

この人はこの物件をオススメしてるけど

それにしても1日1回コピペしないと気がすまない？

[17176: 通りがかりさん]

2期目は上がるかもな

[17177: 匿名さん]

どこのだれだかわからない方の書き込みを盲信して地権者のせいにしてるってことでOK

[17178: 名無しさん]

これだけ月日がかかった再開発だからね
事情は推して知るべし

[17179: 匿名さん]

>>17176 通りがかりさん
ないない。
これ以上高くなって
どうなるの？
高層階の1000超えなんて
相場無視した金額だから
買い替え出来なくなる金額だよ

[17180: 名無しさん]

営業さん1期目の売れ行き良ければ上げるって言ってたかも

[17181: 購入経験者さん]

みんな、時計回り・逆時計回りの法則知らんのかね...

[17182: 匿名さん]

マンションバブル崩壊が始まってる
https://twitter.com/nikkei/status/1843784855730983353

[17183: 匿名さん]

埼玉は特に落ちてる

[17184: マンコミュファンさん]

再開発物件の分譲価格についてはいろいろな要素があるので一概には言えないです。レジのみの建て替えであればシンプルですが、ここのようにレジ以外にも非分譲の商業区間、業務区画、そして公共区画もあり補助金もあり、特区(公共貢献)から容積率アップとかまであると。施工費はある程度で収まっている時期の発注だと思うので買ってもよいのでは。今後施工発注の首都圏、関西圏の人気エリアのタワーなり大型物件はえらい価格になります。

[17185: 匿名さん]

>>17180 名無しさん
野村不動産の特長を
みなさんご存知ない様ですね

住友不動産は
決算期を関係なく値上げをしますが

野村不動産は
決算に向けて数字を上げ様としますので
値上げを考えるよりも
数字を上げ様とする不動産会社です。

これから
期末に向けて数字を上げないと言うのに
金利上昇もある時期に
どうしてこれ以上の値上げが
出来るんでしょうか？

[17186: マンション掲示板さん]

>>17185 匿名さん

それ前までの話だと思うよ
売れ行きよければ上げるよ

[17187: 匿名さん]

浦和の新築分譲マンションで価格を上げたと思われる物件あるよね

[17188: 評判気になるさん]

>>17183 匿名さん
金利上がればさらに中古は下がる
相場より高いマンション買うと
リセールがきついのは周知のこと

[17189: 口コミ知りたいさん]

>>17183 匿名さん
というか、千葉の下落率がやばいな。

[17190: マンション検討中さん]

>>17189 口コミ知りたいさん
埼玉県も下がってる
千葉県も埼玉県も
ベッドタウンだからしかたないけど

[17191: マンコミュファンさん]

>>17188 評判気になるさん
住宅ローン変動金利に関して、モゲチェック塩澤さんが7月の時点では「いずれ0.15%ほど上がる」という楽観的な見方でした。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/344012

それが最近は「2025年末から2026年初頭にかけて、今より0.75％から1％程度上がる」という見方に変わっています。
https://wangantower.com/?p=21677

重要な点は「金利が1%上がると不動産価格は20%下がります。」ということです。

[17192: 名無しさん]

あの人は全く当てにならないから

[17193: 匿名さん]

>>17192 名無しさん
未だに変動は上がらないって言い続けてたらやばいけど、まともなこと言ってると思うけど

[17194: 匿名さん]

>>17183 匿名さん
レインズで大宮、新都心、浦和、武蔵浦和、川口あたりの成約価格を見るとむしろ上がってるんだが

[17195: 匿名さん]

やっぱり巨大だね、建物ができてくると

[17196: マンコミュファンさん]

>>17194 匿名さん
数件程度のたまたま売れた成約事例でしょ
買ったのは流れを読めずにカモにされた人

[17197: 通りがかりさん]

売れるから上がる、上がるから売れるという時代は都心を除けばもう終わってます。
それに気付かれて熱が完全に冷める前にある程度利益確保しときたいからこういう値付けなんでしょうね。

[17198: マンション検討中さん]

>>17197 通りがかりさん

どの物件もそうだけど、好きな人が買うから良いよ

[17199: マンション検討中さん]

近郊と郊外は別物でしょ。
浦和や大宮の様な近郊は新築も中古も高値で動いているけど郊外はそうはいかない。

[17200: 口コミ知りたいさん]

>>17196 マンコミュファンさん
たまたま中古が売れる
たまたま新築が売れる

たまたまって都合が良い物言いですね。

[17201: 通りがかりさん]

>>17194 匿名さん
それは一部だけだね
広いからね
ただ在庫は増えてきてるね

[17202: 口コミ知りたいさん]

>>17197 通りがかりさん
日本語でよろしくお願いします。

[17203: 口コミ知りたいさん]

>>17201 通りがかりさん
どのエリアでどのくらい在庫が増えてますか？
駅単位で教えてください。

[17204: 口コミ知りたいさん]

>>17197 通りがかりさん
都心とは違い大半が実需&ローンの浦和は売れないから下がる、下がるから売れない時代に逆回転始まったね

[17205: 匿名さん]

浦和とか大宮はずっと上がってるでしょ
なんでひとくくりにするのか理解できん

[17206: マンコミュファンさん]

>>17191 マンコミュファンさん
金利が1%あがれば
マンション価格20%下がる
そりゃそうだ、月支払い額は増やせないから。
途中であがるパターンはきついね。
残債割れも注意しないといけないからね。

[17207: 匿名さん]

>>17204 口コミ知りたいさん
売れてるよ。

[17208: 通りがかりさん]

一括りにする人は複雑な処理が苦手らしいよね
複雑に処理すると脳がパンクするから、物事を一括りに考えたり自分勝手に決めつけたりしてデータ量を小さくして考えるらしい
埼玉県もさいたま市も広いからね

[17209: 匿名さん]

>>17205 匿名さん
頭が悪いからでしょ。

[17210: 匿名さん]

「一括りにする人は複雑な処理が苦手」というご意見、面白いですね！でも、17208さん、あなたの書き込みが、まさにその「一括りにする人」の見本になってしまっているのでは？
自分で自分を批判するという高度な技を披露してくださり、ありがとうございます。これぞまさに「複雑な処理」の極みですね。でも、その処理があまりにも複雑すぎて、自分で自分の罠にはまってしまったようです。

[17211: 匿名さん]

>>17208 通りがかりさん
脳がパンクしてそうなレスですね

[17212: 通りがかりさん]

イトーヨーカドーの跡地にタワマン立てば価格凄いことになりそう。
駅からの所要時間だけで言えば裏技より全然近いし。
アトレ北口から1～2分くらいじゃない？

[17213: 検討板ユーザーさん]

>>17210 匿名さん

「一括りにする人は複雑な処理が苦手」と一括りにしてると言いたいんだろうけど、概念と具体的な対象とを整理できない人かな？
さいたま市内の具体的な駅や地名を一括りにすることとの違いが理解できないのかな

[17214: 匿名さん]

「売れてる街」と「売れてない街」を一括りにするのは駄目

[17215: 匿名さん]

>>17214 匿名さん
まあ浦和ザ・タワーも
当初の予想相場より30%から40%高い
コスパよいベッドタウンだったのに
ベッドタウンからの脱却できるかな？

[17216: 評判気になるさん]

>>17213 検討板ユーザーさん
少なくとも
高層階とはいえ
一般フロアで坪単価1000万以上は
びっくり価格だし。
さらに一般フロアで外廊下となれば
坪単価1000万以上は都内でもない価格では？
外廊下でさらに一般フロアですよ。

[17217: 評判気になるさん]

いい加減買えないのに高い高いってずっと居座るやつ邪魔
自身相応の物件探せばいいのに

[17218: 口コミ知りたいさん]

>>17217 評判気になるさん
高いって個人の感想なんだから
別にスルーすればよくないかい？
なんでスルーできないの？
金持ち喧嘩せずでいこうよ。
いい物件なのはまちがいないんだから。

[17219: 匿名さん]

>>17217 評判気になるさん
本当これ。
単なる荒らしだよね。

[17220: 匿名さん]

>>17212 通りがかりさん
イトーヨーカドーは、地元に根付いているからなくすことはできないね。