URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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[17101: デベにお勤めさん]

>>17096 買い替え検討中さん
痛いとこつきますね

[17102: 匿名さん]

浦和レッズ、サッカーボール2千個を寄贈　さいたま市役所で寄贈式「たくさん遊んで」
https://news.yahoo.co.jp/articles/ba7d3c1591304c3b01840e6b29076b6f6e21...

浦和がさいたま市内の小学校（旧浦和市、与野市）やサッカー少年団などにサッカーボール2千個を寄贈するのに当たり2日、さいたま市役所で寄贈式と感謝状の贈呈が行われた。出席した浦和のGK西川周作は「ボールを使ってたくさん遊んでほしいし、サッカーをやっていない子たちにも『ボール一つでたくさんの友達と楽しめるんだよ』ということを知ってもらいたい」とメッセージを贈った

[17103: マンション掲示板さん]

https://suumo.jp/ms/shinchiku/saitama/sc_saitamashiurawa/nc_67731398/
これみて他県の方はびっくりするだろう

[17104: マンション掲示板さん]

https://x.com/comyu0219/status/1843167093497446602
普通はこの反応
浦和愛がないといけないのよ

[17105: 名無しさん]

浦和あたりはサッカーボールも買えないほど貧しいのか

[17106: 評判気になるさん]

4億のさらに上の5億台の部屋もあるって教えてあげたい

でもこう考えると千葉県内って地元愛が薄い所ばかりだな

浦安とか5億とかあったんかね
ディズニー愛を持ってる人ってたくさんいるだろうし

[17107: eマンションさん]

>>17106 評判気になるさん
駅直結ではなく徒歩３分
５億なのに外廊下で
さらに３０階を超えないマンションなことも
しっかり伝えないとだね。

[17108: eマンションさん]

https://youtu.be/Z20XXnqC6tU?si=jewyOmg_s6bduD5J
広さは勝てないけど
坪単価なら横浜駅直結超えた

[17109: マンコミュファンさん]

https://youtu.be/oKThpejEZrI?si=bWYjmvSFD_e4DBIT
横浜エリアは賃料高くても
借りる方がいるのが強みだよね
内廊下かっこいい

関東
東京＞神奈川＞埼玉＞千葉

[17110: マンコミュファンさん]

3LDK　107.63㎡
26階　30000万円～30999万円　
坪単価921万円～坪単価952万円

3LDK　114.96㎡
26階　37000万円～37999万円　
坪単価1064万円～坪単価1092万円

１２０平米の部屋は５億
諸経費込み　坪単価１３００万

浦和ザダワーの坪単価は
都内に匹敵する

[17111: マンション掲示板さん]

>>17105 名無しさん
↑キチ発見 脳に異常がありそうだな

[17112: 匿名さん]

大宮は似た感じでスカイアンドスクエアがあるけど、あそこは新幹線が通ってるので地方富裕層のセカンドハウスみたいな購入が多いんだよね。
浦和は新幹線通ってないし、この価格だと投資にもならない。ホントに浦和に住む予定の人達が購入するんでしょうね。
あっという間に完売か興味津々。

[17113: マンコミュファンさん]

>>17112 匿名さん
大宮はオフィス多いし
セカンド利用者も多いし
賃貸で貸し出すと賃料は高くとれる

[17114: マンション掲示板さん]

横浜愛よりも浦和愛が強い人多いんだな

この価格で本当に売れたら、住みたい街ランキングトップ10入りも頷ける例になるな

イトーヨーカドーと立体駐車場、ワシントンホテル跡地周辺で再開発出ないかなぁ

千葉やら地方の駅前型イトーヨーカドーは軒並み閉店してるけど、浦和のイトーヨーカドーはなかなかしぶといね

[17115: 職人さん]

モデルルーム見学の空きも出てきてますし、焦らず検討しましょう。

[17116: マンション比較中さん]

>>17115 職人さん
第１期はどこもずっと待っていた層がいるので
１期はそこそこ売れるもんだよ
２期以降、３期以降で本当の実力が試される

[17117: 匿名さん]

https://twitter.com/sunde_saitama/status/1843486954765345086
ここの自称識者たちとほぼ同じ意見。

[17118: マンション比較中さん]

>>17117 匿名さん
たしかに希少性はあるかもね
なんといっても地権者が多い物件だからね
ただ地権者が多いのでこの値段になっているのを
忘れちゃいけないよね
多くの評論家が書いているように
相場よりもあきらかに高い
ここはみんな一致しているわけだから

[17119: 評判気になるさん]

ここが完成する頃には明らかに周辺相場が上がるので、周辺中古マンション狙ってる人はなるべく早めに購入することをお勧めするってのも共通認識

[17120: 名無しさん]

埼玉を捨てたすんでの言うことなんか

[17121: マンション検討中さん]

>>17119 評判気になるさん
思っているほど上がってないけどね。

[17122: 名無しさん]

周辺は既に上がりきったよ
浦和王を越える訳にはいかないよ

[17123: 名無しさん]

>>17122 名無しさん

浦和は伸び代がなさそうに思う。今住んでる人はいいよね

[17124: マンション検討中さん]

>>17123 名無しさん
リセールのアンケートみても
そういえるかもね。

[17125: マンション掲示板さん]

マンションマニアさん、浦和駅周辺の中古マンション検討してるなら早く動くことを勧めてる

完成完売したら更に上がるのは確実だと

[17126: 通りがかりさん]

>>17125 マンション掲示板さん
不動産と金融に確実なんてものはない

[17127: 評判気になるさん]

>>17114 マンション掲示板さん

イトーヨーカドーと駐車場の土地を纏めて再開発できればかなり大規模になりそう。

[17128: eマンションさん]

>>17096 買い替え検討中さん
伝統ある浦和高校・浦和一女、私立の浦和明の星中・高、市立浦和中・高、埼大付属小・中などがあり、小学校から東京の名門校を受験し通う子も多い浦和は、埼玉県ではずっと文教地区でとおってます。

[17129: 名無しさん]

>>17127 評判気になるさん

いまのところ、そんな話はないですからね。10年後でしょうか。

[17130: 名無しさん]

>>17124 マンション検討中さん

価格を気にせず買える人、羨ましいです。
絶対すみやすいですもん。

[17131: 匿名さん]

>>17127 評判気になるさん
イトーヨーカドーなくなったら、人増えてるのに不便で仕方ないわ。

[17132: マンション比較中さん]

>>17127 評判気になるさん
イトーヨーカドーがなくなったら、まともなスーパーが駅近になくなる。
浦和ザタワーの商業施設に、ヤオコーでも入らない限り、イトーヨーカドーがなくなるのは大反対。

[17133: 匿名さん]

>>17128 eマンションさん
それらを全部合わせても渋谷幕張に敵わないレベルの高校ですよ

[17134: 検討板ユーザーさん]

>>17132 マンション比較中さん

ヤオコーなら東口のPARCOにある
コルソには富士ガーデン
伊勢丹にはクイーンズ伊勢丹

イトーヨーカドーの再開発で下層階の商業施設をイトーヨーカドーにすれば良いだけ

[17135: マンコミュファンさん]

イトーヨーカドーの所にどんな再開発を望むの？
あそこは今のままで雰囲気が良いから下手に弄るとかえって街が劣化するよ

[17136: マンション掲示板さん]

今のヨーカドーボロいから建て替えてほしい

[17137: 評判気になるさん]

>>17136 マンション掲示板さん
小岩みたいな感じが理想かもね。

[17138: 評判気になるさん]

地権者を優遇しすぎた結果、一般購入者が養分にされるマンション。
墓石型タワマンは大なり小なりそういう側面があるけど、ここは体裁を取り繕うつもりすらないよね。

[17139: マンション検討中さん]

>>17133 匿名さん
渋谷幕張ってしょぼいよね、校舎が。
なんか通わせられる子供がかわいそう。

[17140: 通りがかりさん]

>>17128 eマンションさん

これだけの有名校があれば文教地区と唄っても何の問題もないだろ。

[17141: 匿名さん]

渋谷幕張は中国人がわりといるみたい。

[17142: 匿名さん]

渋谷幕張は、高校の修学旅行が中国で日本と中国の架け橋になってもらおうっていうんだから、一生中国人とつきあう気のある人じゃなきゃ。
なんか特別な学校みたいね。

[17143: マンション比較中さん]

渋幕と関係ないけど、ここのタワマン、ほとんど中国人が買っていないって噂だね。
それにも関わらず、売れ行きが良いってびっくりだよ。

[17144: 検討板ユーザーさん]

>>17143 マンション比較中さん

日本人の意地や。

[17145: 評判気になるさん]

>>17118 マンション比較中さん

地権者は関係ないぞ
関係あると思うなら根拠を示してくれ
理解できないなら友人に聞くか自分で調べてくれ

[17146: マンション検討中さん]

>>17143 マンション比較中さん
そりゃ高くて投資の対象にはならないからね、そりゃ居ないでしょ

[17147: 匿名さん]

申し込み登録書類についての連絡がありました。
希望が通るかどうかドキドキです。

[17148: 名無しさん]

>>17147 匿名さん

おお！！きましたか！！

[17149: eマンションさん]

>>17145 評判気になるさん
総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

[17150: 評判気になるさん]

>>17145 評判気になるさん

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

公認会計士がしっかり
ブログに書いてるよ。

総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。