URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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URAWA THE TOWER(浦和ザタワー)　パワーカップルに検討していただきたい住戸があります【マンションマニア】
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浦和ザタワー（URAWA THE TOWER）　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[16551: 通りがかりさん]

>>16550 マンション検討中さん

モデルルーム見学埋まりましたね

[16552: マンコミュファンさん]

>>16545 口コミ知りたいさん

2000万じゃ見学予約すらできないんじゃないかな

[16553: 匿名さん]

そもそもローンで買うような層をこの物件は相手にしないだろ。
億越えの物件では多額の融資がおりない。

[16554: 通りがかりさん]

>>16553 匿名さん

それがペアローンだと世帯年収2000万ちょいでも1億のローン組めるからね。
メーカーのなんちゃってFPに乗せられて買ってしまうのが今の世の中

[16555: 口コミ知りたいさん]

>>16554 通りがかりさん

7-8倍まで一般的に組めますから、年収2000万円あれば南向きの76平米高層が買えますよ！

[16556: 匿名さん]

今初めて見ましたが、ここは内廊下ですか？

[16557: eマンションさん]

>>16556 匿名さん
いやいや外廊下です。
浦和ザ・タワーは外廊下です。

[16558: eマンションさん]

つーもさんの言うとおり

浦和ザ・タワー
明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。
そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

ですが、浦和が好きでお住まいの方で、ここまでの予算をお持ちの方にとっては、都内の方が資産性が優れているとか、そんなことに興味はない人が多数派だと思います。

これは恐らく都内出身の方には理解が難しい価値観で、むしろ自分みたいな地方出身の方には理解できる価値観だと思うのですが、都心距離とか関係なく、お金を出して好きな街に住みたいという方は決して少なくありません。

自分が好きな街で、生きている間には恐らく二度と出会えないような最高の立地に出来る抜群のスペックを誇るタワマンとなれば、どんなにお金を出してでも手に入れたい…ファーストオーナーになりたい…そんな気持ちを持つ人こそが、浦和ザタワーを購入する資格がある人です。

決してリセールを重視して購入してはいけません。

リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。

賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。

一般販売住戸に地権者住戸分の利益のしわ寄せが来ているお話は前述の通りですが、もし地権者住戸がなく、すべて一般販売住戸として販売されていれば、恐らく平均坪550万円～600万円くらいにい収まっていたんじゃないかと思います。

Twitterでもこれくらいのイメージをしている方が多かったのではないでしょうか。

それ故に蓋を開けた時に騒然となったのかなと…もちろん自分もその一人です。

SUUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入にょるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。
↑
つーもさんブログより抜粋
リーセルは考えちゃダメだとさ。
相場よりあきらかに高いとさ。
浦和愛がないとダメだとさ。
賃貸でもありで合理性あるとさ。
地権者の利益のしわ寄せが価格に転嫁。
地権者なしなら坪単価５００万くらいだとさ。
管理費も高いとさ。
浦和が好きでファーストオーナーに
なりたいそんな方に強くおすすめだとさ。

[16559: 評判気になるさん]

https://tuumo-mansiononayami.com/
よく分析されてらっしゃる。

[16560: マンコミュファンさん]

https://youtu.be/MpdvdGmqUH4?si=7P6l2OCCkMOO8BSD
武蔵浦和とかあの時は安かったな。
駅直結で。

[16561: 口コミ知りたいさん]

>>16542 マンション検討中さん
来月にはわかるよ
好調なのか苦戦するのか
今から楽しみだな

[16562: 検討板ユーザーさん]

>>16561 口コミ知りたいさん

もう販売する部屋は価格でてるやん。
1期1次では完売しないよ

[16563: eマンションさん]

>>16544 検討板ユーザーさん

大宮西口タワーみたいに売れるんでしょうね
その後、↑みたいに、転売・賃貸でゴーストマンション行きになるのかな？

[16564: 検討板ユーザーさん]

>>16558 eマンションさん
ここ買う人は地権者の食い物にされるってことじゃん笑

[16565: 匿名さん]

>>16563 eマンションさん
浦和ザ・タワーは
大宮スカイの2倍の地権者です。
つーもさんも書いてるね。

[16566: eマンションさん]

そもそも何故こんな価格に？

広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

[16567: 口コミ知りたいさん]

買えない奴が何か書いてるな

[16568: 匿名さん]

つーもさんの記事がこの掲示板のどのコメントより納得できるのは同意する。マンマニの記事よりわかりやすい
だがコピペ貼るのは掲示板見づらくなるからやめてくれ

[16569: マンコミュファンさん]

実際どのくらいの申し込みが入るかですが、さいたま市の駅近タワーは都心意外ではひとつ抜けるプライスリーダーになるかもですね。

[16570: 通りがかりさん]

>>16568 匿名さん
今まで、マンマニさん参考にしてました。
これから、つーもさんも参考にしてみます！

[16571: 匿名さん]

>>16570 通りがかりさん
つーもさんは公認会計士だけあって数字の分析力が凄い

[16572: マンション掲示板さん]

>>16564 検討板ユーザーさん
https://x.com/bDujJP0v9ggn2UC/status/1838009886208413922
浦和は世界を超えた

https://x.com/konkatsu_1989/status/1838177136370491877
まあそうだよな

https://x.com/mikkunsouthern2/status/1837838534561997238
そんな時代が来たか

[16573: マンション掲示板さん]

https://youtu.be/iOZGwHjmPBs?si=Fl7-nPGrqt-W3MFW
プラウド浦和はプレミアムフロアでも坪単価400万台だった。プレミアムフロアに関しては今回はその倍以上ですね。

[16574: 匿名さん]

>>16554 通りがかりさん
https://news.yahoo.co.jp/articles/bcda561240557529c5faa94bc8bf44dc1752...
浦和から県庁なくなったら価値どうなるだろう。
建替えより移転が上回りました。

[16575: 匿名さん]

>>16557 eマンションさん
そうですか。外廊下で浦和でもこの値段になってきたのですね。
不動産業界、どこも強気ですね。いつまで続くのだろう？

[16576: eマンションさん]

>>16558 eマンションさん

ながいよ
「需要と供給のバランス次第」の一言で終わる
立地の希少性が高いんだから出口戦略も問題はないと考えられる

[16577: マンション検討中さん]

西側の低層階って商業施設の室外機が置かれるんですか？

[16578: eマンションさん]

>>16577 マンション検討中さん
MRでそのように説明されました。

[16579: ご近所さん]

>>16545 口コミ知りたいさん
サラリーマンで2000万はそれが一馬力なら普通に優秀。
そんな優秀な人がここを選ぶのか？

[16580: マンコミュファンさん]

室外機の熱気や騒音が何階まで影響があるのかは入居しないと分からない感じなんですかね。

[16581: 口コミ知りたいさん]

>>16579 ご近所さん
お前に関係ない話だ

[16582: 検討板ユーザーさん]

>>16579 ご近所さん
人によるだろアホ

[16583: 検討板ユーザーさん]

>>16577 マンション検討中さん

南側じゃなかったでしたっけ？

[16584: eマンションさん]

>>16583 検討板ユーザーさん

西側と東側の低層階だったと思います。

[16585: 口コミ知りたいさん]

>>16579 ご近所さん
選ばないです笑

[16586: 職人さん]

大宮、スカイスクエアを転売しました。
７５平米で８０００万強で購入し、１億以上で売れました。
浦和のこのマンションと大宮のスカイは昔から評判でしたね。
大宮の資金を使って、浦和タワーを買うつもりですです。
７５平米1億２０００万～３０００万円以上で購入を考えます。
出来たころには、いくらになっているでしょう、楽しみです。安くなっているか高くなっているか。ギャンブルですね。
皆さん、勝負です。

[16587: 口コミ知りたいさん]

>>16586 職人さん
浦和ザ・タワーは
地権者が多数で価格が高いスタートだから
リセールは期待薄い
ブロガーもアンケートでもいわれてるよ。
アンケート100票超えましたね。
60%以上が期待薄いと回答。
まあそりゃそうだよね。

[16588: 口コミ知りたいさん]

浦和ザ・タワー
明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。
そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

決してリセールを重視して購入してはいけません。

リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。
↑
つーもさんが書いてる通り
リセール期待はしないほうがよい。
埼玉県を愛し、浦和を愛しているかた向け。

[16589: マンコミュファンさん]

>>16586 職人さん

おめでとうございます。
美味くいくと良いですね！

[16590: 評判気になるさん]

>>16588 口コミ知りたいさん
ここは実需と散々言われているのに今頃何言ってんだこいつ
脳味噌が腐ってる坪400が日本語を理解できなかっただけだろう

[16591: 通りがかりさん]

>>16586 職人さん
75平米1.2-1.3億じゃ買えないよ。価格表見なさい

[16592: マンション検討中さん]

本物件、価格表を見ると、17階と21階で大きく価格が変わるのでどの階を選ぶか悩ましいですね。
ローンは1億ちょうどの予定で各行の審査もスムーズに終わりましたが、南向きは階が上がると予算的にきついので、西向きの第一期で申し込むか、ほぼ同じ間取りの第二期で出るであろう東向きにするか悩ましいです…

この物件なら西と東はどちらが評価高いのでしょうか？

[16593: 名無しさん]

17階と21階とはどのタイプの部屋ですか？
2期は値上げかもしれないですよ。

[16594: マンション検討中さん]

>>16592 マンション検討中さん
西と東は中層高層はほぼ評価変わらないが、東の低層はホールの屋根が眺望にモロ被りするのと、駅よりで第三種換気だと音が五月蝿いので、低層に関しては西のが条件は良い。
一番良い向きは南

[16595: マンコミュファンさん]

>>16586 職人さん
75平米で1.2億ってどこの物件の話だろ

[16596: 評判気になるさん]

>>16594 マンション検討中さん

すごい！ありがとうございます。

[16597: 匿名さん]

>>16592 マンション検討中さん

ローンはこのマンションだからといって優遇とかありませんでしたか？

[16598: 通りがかりさん]

個人的にはここが売れてくれれば周辺マーケットも上がるので、地元民として有り難いですが、果たして売れ行きはどうなるんでしょうねー

[16599: 匿名さん]

>>16588 口コミ知りたいさん

中野は延期になるそうだ
事業費増→マンション増やす→事業はさらに増→延期へ

[16600: 口コミ知りたいさん]

>>16597 匿名さん
https://youtu.be/sz_MP6xlVS4?si=qNXPqxhW3UxM1q2k
変動金利もあがりますね。

[16601: 名無しさん]

>>16599 匿名さん

これから契約する工事費用は想像を超えます。
ここのように着工済の物件までがギリセーフですね。

[16602: 通りがかりさん]

>>16597 匿名さん

特にありませんでした…

[16603: 評判気になるさん]

>>16602 通りがかりさん

そうなんですね、、、ちょっと残念ですね。
この物件だから担保価値が高いから年収倍率高くても良いとか欲しかったです。

ローン突破、本当におめでとうございます！

[16604: 名無しさん]

>>16601 名無しさん
価格あがっても
所得あがってない
払えないなら不動産価格は下がる
払えない金額までいくことをバブルとよぶ。

[16605: マンション検討中さん]

>>16586 職人さん
諸経費いれたら
たいして儲かってないじゃん。

[16606: マンション検討中さん]

>>16605 マンション検討中さん

1500くらい？

[16607: eマンションさん]

>>16606 マンション検討中さん
都内だったら
もっと利益でてるだろう

[16608: 口コミ知りたいさん]

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB269TL0W4A920C2000000/
2年後はどうなる

[16609: eマンションさん]

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

リセール期待ダメ
浦和愛が試される
地権者と等価交換で価格が高騰
賃貸あり
ファーストオーナーになりたい方必見
相場よりは高い
資産価値とか考えちゃダメ
浦和にずっと住むならあり

[16610: 匿名さん]

大宮なんて買わずにPTK、BTS、ブランズタワー芝浦買ってればたった一年3LDK保有して転売すれば一撃で一億稼げるのにな

[16611: マンション検討中さん]

>>16593 名無しさん
すみません、17階と19階でした。
17階からは高層EV、19階からはカラーセレクトなどができるので高いという話でした。

[16612: 匿名さん]

高っ！なんだこのマンション。。。

[16613: 名無しさん]

>>16610 匿名さん

自分が出来もしないことを言うのはやめましょう。

[16614: マンション検討中さん]

売主会社は　野村不動産　三菱地所　大和ハウス　あなたの担当営業はどの会社でしたか？

野村不動産
三菱地所
大和ハウス

[16615: アンケートさん]

迷っている人はどこが1番ネックですか？

あきらかに高い相場で管理費も高い
71平米では狭いが80平米以上は高い
地権者が多数で価格が高いところ
リセール期待が期待が薄いところ

[16616: マンション検討中さん]

価格が高いのはまぁ分かるとしても、管理費の異常な高さはなんで！？

[16617: eマンションさん]

>>16616 マンション検討中さん
地権者の意向が非常に強いと思われるのが全体修繕費の均等積立だな。これがかなり高い

[16618: 匿名さん]

高く設定されてた方が安心
安くしてる所はいずれ大いにもめる
ディベは売りっぱなしだからあとは知らないって感じ

[16619: eマンションさん]

>>16617 eマンションさん
物件価格も一般フロアで坪単価1000万超えがあるので、相場より高いのはもちろんだけど、管理費まで高い。
買うときに高くて維持費も高い。
価格高いので固定資産税も高い。
高級車みたいなイメージに近い。

[16620: 口コミ知りたいさん]

武蔵小杉のツインタワマン凄すぎるな
やはり神奈川県と埼玉県ではタワマンも気合いの入り方が違う

[16621: 購入経験者さん]

>>16616 マンション検討中さん
埼玉県も浦和も愛していませんがこのタワーマンションは関心あり。ここの書き込み読むと管理費の高さに驚愕です。価格もとんでもなく高い。フリー見学を申し込みしました。高品質マンション。買えて天国、持って地獄。そんなマンションでなければいいなぁ。

[16622: 口コミ知りたいさん]

>>16620 口コミ知りたいさん

武蔵小杉ツインタワマンが坪600万以下なら殺到しそうだな

[16623: 通りがかりさん]

一番重要な要素って結局、東京までのアクセスの良さなんだろうな。
武蔵小杉なんてハザードリスク高くて工場地帯だったとしても東京までのアクセスが桁違いにいいから値段も上がりまくってる。
東京都心でもここまでアクセス良いエリアはなかなか無い。

[16624: 匿名さん]

>>16615 アンケートさん

[16625: 匿名さん]

>>16615 アンケートさん

[16626: マンション掲示板さん]

>>16622 口コミ知りたいさん

埼玉県にあんなツインタワマンは絶対に建たないな

[16627: 匿名さん]

武蔵小杉は何か煙突が立ってるだけのイメージなんだよな

[16628: eマンションさん]

金利によるけど武蔵小杉が坪600なら全力で買いに行く。
逆に武蔵小杉が坪600なら、浦和ザタワーが平均700でも違和感無い

[16629: 匿名さん]

2人死傷のひき逃げ容疑、トルコ国籍の少年を逮捕　埼玉・川口
https://news.yahoo.co.jp/articles/396efda47cb4c4fb790058187f111d2e3b1f...

川口市と市境を接しているのは少しリスクかもしれませんね

[16630: 匿名さん]

>>16629 匿名さん

さいたま市でリスクが高いのは南浦和、東浦和　あたりかな？

[16631: 評判気になるさん]

>>16630 匿名さん
そうだよ。
南浦和は小中高校生がたくさんいる塾銀座、東浦和は東川口の隣。

[16632: 匿名さん]

総裁選が販売開始前で助かりましたね

[16633: 匿名さん]

武蔵小杉は、もう台風豪雨でもタワマンが浸水することはないの？

浸水して、明るさがなくなったよね。

[16634: マンション掲示板さん]

>>16632 匿名さん
いや、全く。高市さんなら上がるけど、石破じゃ無理。株も暴落してるし

[16635: 匿名さん]

残された唯一の希望は野田さんかな

[16636: マンション掲示板さん]

>>16621 購入経験者さん
みんなやはり相場より高い
物件価格がネックなんですね。
うーん、たしかに高い。
高すぎる。

[16637: 評判気になるさん]

>>16636 マンション掲示板さん
マンション高いうえに
維持費が高くて
リセール期待が薄いって

[16638: マンコミュファンさん]

>>16628 eマンションさん
金利はすでにあがってきてる
不動産業界全体
それとリセール価格にはマイナスだな

[16639: 匿名さん]

まさかの石破ショックでバブル崩壊の可能性が高まってまいりました。
経済を全く分かってない総理大臣が誕生するなんて悪夢ですな。
法人税増税、金融課税強化、金融引き締めのトリプルコンボが本当に決まれば日本経済終了です。

[16640: 匿名さん]

>>16639 匿名さん
円高デフレの方が庶民は楽だからそうとも言えない。
困るのは金持ちだけ。

[16641: 匿名さん]

>>16640 匿名さん
選挙前の言動を見返すと、石破茂も君と同じ意見だろうね。
だからいま日経平均先物は大暴落している。

[16642: 匿名さん]

金持ちを貧乏にしても、貧乏な人が豊かになるわけではない。
そんなあたり前のことが、ルサンチマンに囚われた人間には分からんのです。

[16643: 口コミ知りたいさん]

>>16639 匿名さん
石破×トランプなら盛大に崩壊するでしょうね

[16644: 評判気になるさん]

>>16639 匿名さん

防衛費増税頑張ります
石破

安心、安全を国民の皆さまへ
増税による生活苦は自助努力してください

消費税は20%まで行くかな？
15%は確実？

[16645: 匿名さん]

金持ちに重税を課したところで日本経済は豊かにはならない。
そんなことをしても、ただ優秀な人材と金持ちが国外に流出するだけだ。
みんな仲良く貧乏になってどうするんだよ。

[16646: 口コミ知りたいさん]

>>16644 評判気になるさん
金持ち課税したら
ここ買う層は大ダメージだな。

[16647: 口コミ知りたいさん]

風が語りかけます
高い、高すぎる
浦和ザ・タワー

[16648: マンション比較中さん]

>>16647 口コミ知りたいさん
このマンションは　全然お買い得でないどころか
買ったら　凄く損をしそうと思える物件ですね。
人間　誰しも損はしたくないものです。

浦和ラブの実需の人だって、
①超高額なのに仕様が残念。
→内廊下でもなく　全室床快fullでもない。
②超高額なのに　残り物感が否めない。
→地権者に南や南東角の良い場所をがっちり先取り
されて　西日や北向きのところが結構余ってる。

投資目的の人は言わずもがな、、

価格に内容が伴っていないから　何か高掴みしそうな
違和感があるんでしょう。

良い点は　駅前立地
（管理費等は普通かな。こんなものでしょう。
　エレベーター7基あったら。）
他に良いところがあったら　誰か教えてください。

[16649: 名無しさん]

>>16648 マンション比較中さん
実需や地元の人ほど
高すぎる
相場より高すぎると感じるマンション
広域ならなおさらだろう

立地がよい
それ以外はメリットなかなかみつけにくい。

価格みると
本当に売り切れるか心配

[16650: 匿名さん]

ここを狙ってた人の相当数が武蔵小杉ツインタワマンに流れる？