URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

[匿名さん]

URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）について語りましょう。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通：JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
　　　JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.43m2～120.19m2
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
売主：大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
販売提携 (代理)：三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理)：大和ハウス工業株式会社
施工会社：前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社：未定

総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域：商業地域
バルコニー：5.73m2～34.10m2
敷地面積：10,564.45 m2

建物竣工時期：　　2026年4月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年8月下旬（予定）
販売時期：2024年8月下旬 (予定)

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[15870: 評判気になるさん]

>>15863 マンション検討中さん
スーパーはイオンスタイルに入ってもらいたい（周辺スーパーとのバランスも踏まえ…）ですが、
タカラレーベンブランドでは？と予想されている方もいらっしゃいますね。

[15871: マンション掲示板さん]

>>15869 評判気になるさん
このマンションはJV(野村、三菱、大和)で商業コンサルでエスシー総合管理って会社に任せてるから、デベは箱物建てたら、後はよろしく、でしょ。 川口クロスとかは商業コンサルとして野村不動産の子会社入ってるけど。あと、地権者多数のマンションだからテナント権利を地権者がバラバラで持ってたら一気にテナント誘致の難易度あがる。

[15872: マンション掲示板さん]

>>15871 マンション掲示板さん
10月10日に権利床部分のテナント募集説明会をやるみたいですね。
https://sca79.co.jp/info/浦和駅西口南高砂地区第一種市街地再開発事業（/

[15873: マンション検討中さん]

>>15864
ストーミオさんは有名な人？

[15874: 口コミ知りたいさん]

>>15873 マンション検討中さん
https://enduring-freedom.com/2024/09/10/newcon_0005/
まあそこまで高くない
埼玉県以外の方からの評価よくないのはわかる

[15875: 口コミ知りたいさん]

>>15857 匿名さん
浦和ザ・タワーは10年後
入居者はかなり高齢になられるだろう

[15876: マンコミュファンさん]

>>15874 口コミ知りたいさん
https://youtu.be/wQRa5jv3iqg?si=Ka7fwxsB_gP0S2wP
納得

[15877: マンコミュファンさん]

いよいよ
来月販売開始です
はたしてどれくらい売れるかな？

[15878: eマンションさん]

大宮スカイ＆スクエアは
今地権者が賃貸に大量に出してるね。
浦和ザ・タワーは
地権者様の数が大宮スカイのほぼ倍

大宮スカイ＆スクエア
地上28階建、地下2階建
総戸数 522戸（一般販売対象戸数398戸）
他に店舗・事務所区画23戸
ちなみに大宮は地権者数が124部屋

浦和ザ・タワー
総戸数：525戸（非分譲234戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て

浦和ザ・タワーは234部屋が地権者住戸
大宮スカイは124部屋です

浦和ザ・タワーは大宮スカイの倍の地権者がいます。
完成時はかなり賃貸と販売にでそうだね。

[15879: eマンションさん]

>>15872 マンション掲示板さん
貼り直します
https://sca79.co.jp/info/%E6%B5%A6%E5%92%8C%E9%A7%85%E8%A5%BF%E5%8F%A3...

[15880: 通りがかりさん]

>>15878 eマンションさん
ここは借りた方がお得そうだな

[15881: 名無しさん]

>>15874 口コミ知りたいさん

地縁があるならなんとしても買った方がいい、それ以外ならスルーということですか。

[15882: 口コミ知りたいさん]

>>15881 名無しさん
地縁ないと検討すらできない価格なのでは？
浦和が好きではない人は自動的にスルーなるでしょうね

[15883: マンコミュファンさん]

>>15881 名無しさん

モデルルーム見学始まってる割に盛り上がりませんね。
価格発表がピークですか？

[15884: 匿名さん]

>>15882 口コミ知りたいさん
投資層を遠ざけるためにこの価格をしたんでしょ
市民会館と周辺道路だけとはいえ税金が入っている事業だから

[15885: マンション検討中さん]

実需むけマンションと思われる中敢えて聞きますが、投資用としては、どう評価しますか？評価されると思いますか？

検討版なのでこき下ろすやうな表現は望ましくないと思いますが、冷静な評価を聞いてみたいです。

私は、全体マーケットが緩やかに上昇する前提で、都内の大型物件と連動して上がって行く物件として、
近隣の郊外物件とは完全に別物で評価されると思います。
分譲後は賃貸供出されてしばらくは賃料利回りが低いでしょうが、
いずれ上がっていくと考えてます。

[15886: 口コミ知りたいさん]

>>15885 マンション検討中さん
はっきりいいますが
浦和で投資用で億を超えるマンションは基本は厳しいです。
家賃が上がるとかいうのは期待しない方がいいとおもいます。
以前のアンケートでありましたが
そもそも浦和で70平米ならいくらなら借りるってやつで
月30万円ってのが圧倒的に多かったわけですし
実際に浦和では賃料が35万円をこえるものはほとんど決まっていない。

[15887: 坪単価比較中さん]

>>15885 マンション検討中さん
浦和で2億近くの高層階で30?40万だとしたら
ここの物件は管理費と修繕費などで6万ほどは
ふっとぶわけなのでかなり厳しいです
35年ローンで低金利で引けたとしても
ほとんど手残りは出ないでしょうね
リスクでしかないと思います。

[15888: 口コミ知りたいさん]

>>15885 マンション検討中さん
ここは実需向けなのでそういう話は時間の無駄。
少しは空気読めアフォ。

[15889: ご近所さん]

実際に相場はこんなもんだろうね。
賃料40万なら浦和をあえて選ぶ人が圧倒的に減る
浦和と言っても埼玉県だからね。

[15890: 周辺住民さん]

>>15888 口コミ知りたいさん
実需ってよりずっと住む人向けだね。
万が一引っ越しってなった時に浦和が好きな人でないと
高い値段で売れないし。
賃貸は高い値段では貸せない。
もちろん募集はできるけどなかなか埋まらない。
それが浦和です。
ずっと浦和に住みたいという
そういう浦和大好きな人にはおすすめな物件。
それが浦和ザ・タワーです。

[15891: 匿名さん]

>>15888 口コミ知りたいさん
ここは管理費系が6万以上かかるから
賃料30万円なら実質で24万しか入ってこないからね。
利回り出ないどころかローンで購入したら
手出し（収支が赤字）になります。

浦和ザ・タワーは管理費高いし
物件価格も高いし
賃料は高く取れないエリアなので
投資目線で考えられない気持ちよくわかります。

実需一択
それ以外の人には向かない

[15892: 評判気になるさん]

これだけ迷惑だと言われているのに投資や賃貸の話を繰り返すのは荒らし行為でしかないです

[15893: 匿名さん]

>>15892 評判気になるさん
参考になる人もいるはずですよ。
浦和は高い賃料とれないですから。
ずっと住む目的で買う
それ以外はは価格考えたらきついからね。

[15894: マンコミュファンさん]

>>15892 評判気になるさん
実需であっても引っ越しや転勤の可能性はあるわけだから、賃料がとれないというのは、知っておくべき話だよね。
実需っていっても引っ越し、転勤
両親介護などいろんな可能性あるし。
それを荒らしだとばっさりいわれるのは違うとおもう。

[15895: マンション検討中さん]

約250人もの地権者がおられるが、掲示板をたまに見たりはしてるのだろうか。

出来たら地権者ならではのオススメポイントや小話など聞ければありがたいです。

もしかして、大型再開発でたまに聞くかんこう令などが引かれて話せないとかあったり！？

[15896: マンション掲示板さん]

>>15894 マンコミュファンさん

そんなふうに見えないからだよ
少なくとも自分には荒らし目的に見えるよ

[15897: 検討板ユーザーさん]

>>15896 マンション掲示板さん

全く荒らしじゃないと思いますよ。実需で買うならとっとと要望書出せば良いじゃないですか。

貸した場合、売った場合どうなるか知りたいのが普通だと思います。そのためにこの掲示板があります。

利回り的には、下手したら2パー切るんじゃないですかね。港区レベル？

[15898: 口コミ知りたいさん]

まだ荒らし続ける投資くんと賃料くんw

[15899: 通りがかりさん]

実需一択っつたってサラリーマンなら結構な役職の人でも転勤あるからね
キャピタルゲイン狙えない立地、値段で賃料取れないのはマイナス材料かな

[15900: 通りがかりさん]

>>15898 口コミ知りたいさん

拒み続ける実需くん。

[15901: マンション検討中さん]

荒れる前に荒れないように一応言っておくと、
質問の意図は、荒らし目的でなかったです。

次に聞きたいのは、地権者コメントや、MR感想です。
この辺りは、荒らし認定する方々は興味あるのかな？

[15902: 検討板ユーザーさん]

>>15897 検討板ユーザーさん
利回りは浦和ザ・タワー
実質利回りは1%台なのでは。
管理費などが6万は高すぎる。

[15903: 評判気になるさん]

上でMR案内の話があったから、実体験を一言。
プラウド浦和一期検討時、
希望を80m2以上、6000万までみたいな形で
予想価格よりかなり低く書いたら案内すら来なかった。
ちなみに年収1500万、世帯で2000万、
自己資金3000万で記載
※信じるか信じないかはあなた次第

今回、希望は事前の案内レベルで出した
70m2 で1.3億で記載したら案内きた
もちろんpart1、part2は視聴済みでアンケートも回答
なお、年収は1000万、世帯で1500万
自己資金4000万での記載
※信じるか信じないかはあなた次第

以上から個人的には、
年収からくるローン限度額はさておき、
記載の予算で判断して
案内出してのではないかと邪推しています。

[15904: マンション検討中さん]

>>15897 検討板ユーザーさん

人に聞かないとわからないならセンスないよ
センスないから東京一択で探しなよ
ここはどう考えたって住むためのマンションなんだから

[15905: 口コミ知りたいさん]

投資くんと賃料くんはまだ荒らし継続中w

[15906: 評判気になるさん]

>>15904 マンション検討中さん
浦和ザ・タワーも相場価格で出てきたら
住むための実需と
投資や資産性保有もありの
もっと素晴らしい物件だっただろう。
今相場より高すぎて
投資用や引っ越し賃貸になったら
収支あわなくなってるだけだからね。

[15907: 通りがかりさん]

>>15903 評判気になるさん
世帯年収相当低く感じるけどそんなものでも案内来るの？
うちは世帯収入3000万位だが住み替えるにも高すぎると感じて見送り

[15908: マンコミュファンさん]

浦和で投資用で1.5億を超えるマンションは厳しい。
家賃が上がるとかいうのは期待しない方がいい。
特に賃料は築10年弱からとりにくくなります。
以前のアンケートでありましたが
浦和で70平米ならいくらなら借りるってやつで
月30万円ってのが圧倒的に多かったわけですし
実際に浦和では賃料が35万円をこえるものはほとんど決まっていない。
管理費6万は固定でかかるのもつらい。
もしかしたら買わずに借りたほうが安いかも。
大宮スカイも地権者多数で
今大量に賃貸出ている
浦和ザ・タワーは地権者が
大宮スカイの約2倍

浦和ザ・タワーは
埼玉県史上初坪単価1100万超えた
素晴らしいマンションなのは間違い
費用対効果無視でよく
埼玉県愛、浦和愛があるひとは
すぐにでも買うべきマンション

[15909: マンション掲示板さん]

>>15907 通りがかりさん
高すぎるというのは
おそらく大半が感じている
費用対効果はよくなさそう
多くのかたはそれがネックだろう

[15910: マンション検討中さん]

>>15907 通りがかりさん
多くのかたの相場イメージ
アンケートより

ただ実際は70平米なら
坪単価700万
条件よい高層階なら
坪単価800万弱

イメージと40%の差異
少なくとも30%は高く出てきた

[15911: eマンションさん]

浦和ザ・タワーの実際の坪単価
しかも以下は低層から中層階
高層階はいくらになるのやら、、。
しかも1期の値段

［一般フロア］
WAタイプ　3LDK　76.18㎡
9階　16000万円～16999万円　
坪単価694万円～坪単価737万円

17階　17000万円～17999万円　
坪単価737万円～坪単価781万円

Mタイプ　4LDK　90.19㎡
10階　20000万円～20999万円　
坪単価733万円～坪単価769万円

Iタイプ　3LDK　85.50㎡
10階　19000万円～19999万円　
坪単価734万円～坪単価773万円

［プレミアムフロア］
WPCタイプ　3LDK　107.63㎡
26階　30000万円～30999万円　
坪単価921万円～坪単価952万円

WPGタイプ　3LDK　114.96㎡
26階　37000万円～37999万円　
坪単価1064万円～坪単価1092

第2期は
はたしてこれより値上げするの？
びっくり価格です。

[15912: eマンションさん]

浦和ザ・タワーの実際の坪単価
しかも以下は低層から中層階
高層階はいくらになるのやら、、。
しかも1期の値段

［一般フロア］
WAタイプ　3LDK　76.18㎡
9階　16000万円～16999万円　
坪単価694万円～坪単価737万円

17階　17000万円～17999万円　
坪単価737万円～坪単価781万円

Mタイプ　4LDK　90.19㎡
10階　20000万円～20999万円　
坪単価733万円～坪単価769万円

Iタイプ　3LDK　85.50㎡
10階　19000万円～19999万円　
坪単価734万円～坪単価773万円

［プレミアムフロア］
WPCタイプ　3LDK　107.63㎡
26階　30000万円～30999万円　
坪単価921万円～坪単価952万円

WPGタイプ　3LDK　114.96㎡
26階　37000万円～37999万円　
坪単価1064万円～坪単価1092

第2期は
はたしてこれより値上げするの？
びっくり価格です。

[15913: 周辺住民さん]

個人で購入しようと考えてましたが価格面でメリットが感じられず役員社宅として借りようと考えています。
転勤無し永住目的サラリーマンなら購入でも良いと思います。

[15914: 匿名さん]

>>15913 周辺住民さん
確かに法人で購入して社宅として使った方がいい物件ですね
消費税も費用も落ちますしね
地権者もほとんどが法人でしょう

[15915: 周辺住民さん]

>>15914 匿名さん
わかりづらかったようですみません。
法人で購入するわけではなく法人で借りて役員に転貸するということでした。
個人で購入する以上に法人での購入はメリットが無いかと思います。

[15916: 匿名さん]

>>15915 周辺住民さん
または
ローンを組まないで一括購入なら
資金を会社に貸付て会社名義で購入して
社宅として使うのもいいかもしれません

[15917: 匿名さん]

タワマン暑そうだね。
近くのいろんなところは、このタワマンのおかげで夏、日射しがさえぎられてありがたい。
それから浦和は緑をもっと増やそうよ。

[15918: 口コミ知りたいさん]

［一般フロア］
17階　17000万円～17999万円　
坪単価737万円～坪単価781万円

Iタイプ　3LDK　85.50㎡
10階　19000万円～19999万円　
坪単価734万円～坪単価773万円

Mタイプ　4LDK　90.19㎡
10階　20000万円～20999万円　
坪単価733万円～坪単価769万円

アンケートでもあったように
坪550万まで含めると80％の方が
高くても550万円程度だと思っていたわけだから。
（500万前後って予想が一番多かった）
実際に浦和の記事でもそうだったし。。。。

そう考えると予想相場よりも30％以上は高い
今回は地権者が多くて販売数が少ないっていっても
低層階とか中層階の下の階数はしっかり売れるかな？
個人的な感想だけど
浦和の方ってプライドも高いので。
億を超える金額で下の階層を買う可能性は
あまり高くないのではないかとおもっています。

[15919: ご近所さん]

高層階を買いたいなら諸経費入れて2億からスタート
即決はなかなかできない価格ですね。。。。