23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[9351: 匿名さん]

最近出た地価見るかぎり向こう2、3年は値下がる気配ゼロですね。都心部の商業地は軒並み10%とか上がってて人件費の高騰も下がる気配なく。。

[9352: 匿名さん]

「下がる下がる」という煽りは安く買いたい人たちの願望だからねえ
回転させて手数料儲けたい不動産屋の願望でもある

[9353: 匿名さん]

将来デフレになるだろうか、インフレになるだろうか、そういう観点で考えたらどうだろう。日銀の金融緩和政策が今後、インフレになるまで続くとしよう。出口政策を採用したとしてもそれはデフレに戻らない程度にとどまるだろう。すると恐るべきスピードでインフレへと突き進む経済は、想像以上のインフレへと進むかもしれない。

家賃相場はうなぎ上りに上がり、誰もマンションが買えなくなる時代、マンションを持っている人こそが勝ち組となるかもしれない。

[9354: 匿名さん]

まあこの国の莫大な借金を薄めるためにも、政府としてはインフレに持って行きたいのは明白ですからね。

[9355: 匿名さん]

そういう意味では順調にインフレが進み、マンション価格も賃料も人々の給料も上がってきてるんだよね

[9356: 匿名さん]

人手不足で一部の業界では給料が上がってるが、それは激安の賃金が少しマシになっただけ。
高騰したマンションを買える層に仲間入りできるわけじゃない。
今の雇用環境でインフレになるとスタグフレーションになって最悪な結果になるよ。
それはヨーロッパや韓国ですでに起きてること。

[9357: 匿名さん]

デフレのままで全員が貧乏になるよりはマシです。
パリやロンドンなど世界の主要都市はどこも東京よりマンション価格は高いです。
また、激安だった職人さんの賃金が上がっただけなので、マンションの建設費が下がる可能性も低いでしょうね。

[9358: 匿名さん]

戸建と比較してマンションだけが異様に値上がりしてるって点に注目ね。
人件費の高騰も鉄筋関係の職人だから。

[9359: 匿名さん]

>>9358 匿名さん

マンションが戸建てと比べて激しく値上がりしてるのは人件費というより土地代だよ。ただでさえ纏まった土地が少ない上に、今はそれをホテルと取り合いだからね。土地の運用としてはホテルの方が圧倒的に儲かるから、そいつらに負けないように土地買おうとすればアホみたいに高くなる。

[9360: 匿名さん]

>>9357 匿名さん
土建屋はマンションが売れさえすればいいからそうだろうな。
だが、スタグフレーションになって貧困層が生活できなくなれば治安が悪化するし、政治も不安定になる。
昔、ナチスみたいなファシストが政権を取れたのは、ドイツ経済が悪化したからだから。

[9361: 匿名さん]

ホテルは五輪後に供給過剰になるだろうね。

[9362: 匿名さん]

>>9357 匿名さん
東京も渋谷六本木は中国人等の外人需要で賃貸購入ともに騰がり続ける可能性が濃厚でしょ
観光インフラのある北海道京都大阪沖縄あたりもその延長線上
日本人目線からは老人好みの不動産を買っとけば相対的には安全かと
今40代50代があと20年経ったらどこに住みたいかの時点で先読みした物件選びがじゅうようですね

[9363: 匿名さん]

>>9361 匿名さん
今、北海道京都大阪沖縄に来てる観光客は東京オリンピックと関係ある？
オリンピック後も観光客は増えるし地価は上がるよ。
世界の人口は増えるし所得も増えるからね。

[9364: 名無しさん]

>>9359 匿名さん
駅徒歩7分くらいの住宅用地では競合が起きず土地の値段はあまり上がってないよね。それがマンションになると高いという

[9365: 匿名さん]

ホテル立地の土地かどうかで運命の分かれ目になってるってことね
民泊を旅館既得権益者におもねて違法としたのは痛いね

[9366: マンコミュファンさん]

連休中、首都高渋滞。

山手トンネル走行中、首都直下が来ないように祈った。

自宅だけじゃなく、車にも非常食が必要かもしれない。

[9367: 匿名さん]

>>9363 匿名さん
増える人口はアジアやアフリカの貧困層。
外国に遊びに行ける人たちじゃない。

[9368: 匿名さん]

没落したくなきゃ山手線徒歩5分以内に買っとけ

[9369: 匿名さん]

世界の海外旅行者数は、1995年が5.2億人、2015年が11.8億人で、2030年には18億人になると見込まれています。

[9370: 匿名さん]

中間層の定義は様々ですが、世界の中間層の人口は2015年に10億人程度だったのが、2030年には20〜30億人に増えると予想されています。

[9371: 匿名さん]

日本は観光資源には恵まれてるから羽田成田からの都心や地方へのアクセス時間やコストを改善する努力を続ければそこそこなんとかなるでしょ
ただ、外人や日本の高齢者から興味を持たれないとこは危ないな

[9372: 匿名さん]

為替動向次第。円高になったら微妙。

[9373: 匿名さん]

日暮里をもっとホテルや商業施設だらけにしよう

[9374: 匿名さん]

高齢者の話は的外れなのでおいといて、利便性が確保できないとこはアウトかな。
メトロのみなら徒歩5分圏内に2路線は欲しい。

[9375: 匿名さん]

品川新駅(泉岳寺)、虎ノ門、銀座、日本橋、六本木と大規模再開発が続くエリアに出やすいところが狙い目ですかね。
日比谷線と浅草橋が両方使える人形町とか、浜松町や田町あたり？

[9376: 匿名さん]

浅草線はいいとこ通ってますが、若干深いんですよね。。。

[9377: 匿名さん]

浅草橋浅くないですか？東銀座、宝町、日本橋くらいしか使ったことないですけど。
大江戸線は深いですね。

[9378: 匿名さん]

浅草橋じゃないですね。浅草線です。

[9379: 匿名さん]

>>9375 匿名さん
JRもメトロもとなるとその辺りですかね。
中央線なら飯田橋が鉄板でしょうけど。

[9380: 匿名さん]

>>9375 匿名さん

子育てに抜群の環境ではなさそう。そこを加味すると少しだけ郊外が人気？

[9381: 匿名さん]

>>9380 匿名さん
痛学は一番嫌がられますよ

[9382: 匿名さん]

山手線&メトロ利用可能で徒歩圏に住宅地がある駅は意外と少ない。
利便性重視の風潮に過度に犯されて、雑居ビルに囲まれてでも住みたい人が多いのが現状ですが。

[9383: 匿名さん]

一生カーテン生活のお見合い住宅地より、ＪＲ＋メトロ駅近高級タワーの方が人間らしい生活ができると考え始めた合理的なファミリーが増えた結果でしょうね。

[9384: 匿名さん]

山手+千代田線+再開発の西日暮里にスミフが建つけど絶賛売れ残り中ですぞ！

[9385: 匿名さん]

日暮里周辺はイメージが悪すぎるからなー。
千代田線は都心を貫通しているからメトロの中でも便利な路線だし、山手線ももちろん便利ですけどね。
とはいえ、西日暮里の物件に7000～8000万円は払いたくないです。

[9386: マンション検討中さん]

屑物業や皮革産業の集積地ですからね
まぁ、そういうことですな

[9387: 周辺住民さん]

山手線沿いというのはわかりやすいですが、とらわれすぎると選択肢が狭まる気がします。日本橋界隈など、山手線に関係なくても便利な場所はあるわけで。

[9388: 匿名さん]

山の手線ではなく総武線ではダメですか？
総武線の水道橋、東京メトロ丸の内線・南北線の後楽園、都営三田線の春日が利用できるエリアはどうでしょう。

[9389: 匿名さん]

>>9280
マンションの価格は、一般的には比較事例法で決まります。具体的には、「周辺のマンション価格＋それより優れたところ（駅近とか日当たりなど）の評価－劣ったところ（建物の老朽度など）の評価」ということになります。この中で確実に変化していくのは建物（土地部分は除く）の老朽度です。概ね年に2％（耐用年数を50年として毎年２％ずつ減価していき最後は0になる）程度です。
一方、周辺のマンション価格は経済金融情勢によって概ね決まります。リーマンショックや経済バブル崩壊などで景気が悪化すればマンション価格は低下します。逆に雇用環境が良くなれば（リストラ不安も低下し、賃金も上昇するなど）マンション価格も上昇します。景気が悪化しても大幅に利下げがなされれば借金がしやすくなってマンション価格が上昇することもあります（逆も真）。
>9278さんの言っていることはそういうことです。『中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなければ毎年2％程度、規則的に下がって行くんです。』

『10年前の新築湾岸タワマン85㎡が5,000万円で買えて、今8,000万円で売れるのは、どう説明できるのでしょうか？』
具体例は知りません。特に、リーマンショックの後か前かは大きな違いがあるかもしれません。
しかし、それだけ経済金融情勢が変化したということでしょう。その間ゼロ金利になりました。また、実は、経済金融情勢には経済構造も含まれます。つまり、日本では平均賃金の上昇は鈍くても、富裕層が急ピッチに増加しているということです。なぜ急速に増えているかについては、長くなるので省略します。

[9390: 匿名さん]

山手線以東は雑居ビル囲まれ感と昨今の災害を考えると住環境としてはどうなんでしょう。。

それであれば山手線挟んで逆サイドの中野荻窪エリアの方が住環境としては良い気がしますけどね。
中野なら東西線始発、荻窪なら丸ノ内線始発で確実に朝座れるし、中央線で東京新宿一本。帰りは東京駅ならこれまた確実に座れる。
さはに、地盤も武蔵野台地で盤石と最近の豪雨地震災害リスクヘッジとしてもOK。

[9391: 通りがかりさん]

>>9389 匿名さん
9277さんが仰る「中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなくても」と「中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなければ」は根本的な考えは同じですが意図は異なるんじゃないかなと。
9389さんが仰るように「あくまで経済情勢等が現在と変わらないことが前提であれば」という話なら理解できます。

[9392: 通りがかりさん]

>>9391 通りがかりさん
補足ですが「経済情勢等が現状と変わらないこと」はあり得ず、土地、資材、職人人件費、金利、マンション購入検討層とその資産賃金等は常に動いていきますよね。そういう全体の動向に鑑みて、マンション価格が上がる／下がるの議論こそ意味があるかなと。

[9393: 匿名さん]

>>9388 匿名さん
中央線の利便性はメトロに似てるからね。
飯田橋ならいいと思うよ。

[9394: 匿名さん]

>>9393 匿名さん

>>9388の辺りは飯田橋の隣ですが・・・。まあ1つの駅に集約されているに越したことはないですけどね。しかし飯田橋は住むのに適しているのかな。

[9395: 匿名さん]

パークコート千代田富士見がありますよ、お客様

[9396: 匿名さん]

そう、あの事故物件が。

[9397: 匿名さん]

ね。
好きなマンションだったのに、本当に残念。
どことなく陰鬱な感じになったよね、あそこ。

[9398: マンション検討中さん]

タワーで事故が起きるのは仕方ない
むしろ自殺者いないタワー探す方が難しい
たまたま表沙汰になっていないところも多いだろうけど、5000人住んでたら数年に一度はコンスタントに出るもの
管理会社も大手なら事後対応マニュアルまで作ってるものよ

[9399: 匿名さん]

>>9390 匿名さん
中野や荻窪は生活感もあり、買い物も充実していていいですよね。
特に荻窪はルミネやタウンセブンの食料品は。
でも最近の物件は高すぎて。
実際住んでいて、JRは便利だけど、JRの駅近はやっぱり高いし、中野駅南口の再開発タワマンなんてすみふで70平米１億を軽々超えそうな
予感だから、だったら都心アドレスに憧れるぞ。
私は文京区、千代田区、日本橋辺りに憧れています。

[9400: 匿名さん]

>9399
中野・荻窪でその価格なら都心はもっと高いわけで・・・
同じ値段なら条件を下げて古い物件か駅遠になるしかないんですよ

[9401: 匿名さん]

>>9400 匿名さん

>>9400 匿名さん
それは分かります。
なので規模や駅からの距離、タワーではないは妥協できます。

中野の再開発南口1分タワマン70平米1.1億、
文京区のメトロのみの物件徒歩5分、規模は100戸未満、70平米9500万ぐらいの比較ですかね。千代田区や日本橋界隈でもこのくらいの価格のものありますよね。

[9402: 匿名さん]

>>9398 マンション検討中さん
そうなの？怖いわー。

[9403: 購入経験者さん]

10年前の新築湾岸タワマン85㎡が5,000万円で買えて、今8,000万円で売れるのは、経済情勢・不動産情勢の問題で、建物は年2％減価するというのは理屈ではあっても現実はこのようにはならない、と言うことですね。都心では新築マンションが坪500万円すれば近隣の旧耐震マンションでも250～300万円しますが、多分そのマンション、当時は坪100万円くらいだったのではないですか。

[9404: 名無しさん]

>>9403 購入経験者さん
理屈に沿って現実がウロウロするだけで最終的には理屈通りになるの。建物2％減価は長年の事例を積み上げた理屈で、建物の寿命が延びない限り変わらない。マンション価格の上げ下げは建物減価を飲み込む土地価格の影響でしかない。

[9405: 匿名さん]

>>9404 名無しさん
RCの寿命が37年というのは短すぎでしょ。技術の進歩で寿命は倍くらいに伸びてると思うよ。

[9406: 匿名さん]

見えるところの仕様がこんだけ落とされてるんだし、見えないところの仕様は…って思っちゃうよね最近

[9407: 匿名さん]

>>9401 匿名さん
日本橋界隈も室町や本町ならいざ知らず、人形町くらいならその値段で購入可能じゃないですかね？仰られてる日本橋界隈が室町本町を指してたらすみません。多分70平米1億の議論なら、浜町や馬喰町みたいな何ちゃって日本橋は検討外とは思いますが。。

しかし最近の中央線の勢いも凄いですね。
中野荻窪吉祥寺三鷹だけかと思いきや、国分寺ですら坪400万超になるとはね。まぁ国分寺は某利益追求デベ×駅直結タワマンの賜物ですが。笑

[9408: 匿名さん]

>>9406 匿名さん
唯一 タワマンだけは新築に限るよねえ
許せて5年前までのものかなあ

[9409: 匿名さん]

馬喰町、浜町は70平米8000万～9000万ですね。ショボいデベ選べばもっと安くなるかも。
人形町・小舟町は9000万～11000万、室町はマンション供給ないですがパークアクシスプレミアの賃料見るともっと高いですかね。
予算1億あればまだそこそこの場所買えると思います。

[9410: 匿名さん]

要するに郊外も上がってきてるから早めに買った方がいいとの結論

[9411: 匿名さん]

もう1000万上げていいから低仕様マンションいい加減にしろ。こんなんリセールも糞もないだろ、ガッカリされるわ。

[9412: 匿名さん]

デベが高品質高価格の物件を出すのをヒヨってるのが嫌だよね～。
結果ショボい仕様の割に中途半端に高い価格で満足度低いと。

[9413: 匿名さん]

>>9412 匿名さん
青田売り禁止レベルの仕様だよね

[9414: 匿名さん]

室内仕様は数百万程度でマックスまで引き上げれますが、躯体は無理ですよね。

おそらく皆さんが言う仕様とは、後者を指しているはずですが、具体的にどの辺りがしょぼいのでしょうか。

タワーマンションに限っては躯体は日進月歩で、中古の性能など足元にも及びませんし…。
やはり低層住宅のお話ですかね。

[9415: 匿名さん]

そうか？だいぶタワーもショボいの増えてきたけど？

[9416: 匿名さん]

>>9414 匿名さん
天井高、通路の室外機置場、ポーチ…
この辺がショボい。
気密性や換気機能はアップしたかな。

[9417: 匿名さん]

天井は昔のタワマンは梁でデコボコでしょ

てか通路の室外機置場って、何？w

[9418: 匿名さん]

>>9417 匿名さん

コレですよ。
https://mituikenta.com/?p=1666

[9419: 匿名さん]

なんか潮目変わったよね

[9420: 匿名さん]

三井健太さんのブログはよく読みますが、業界挙げて品質のグレードを下げてきていた場合、どうしたらいいんでしょうか？買わないのが良いという事でしょうか。それとも都心からはるばる遠い物件を買わねばならないのでしょうか。

[9421: 匿名さん]

>>9420 匿名さん

タワマンで良ければタワマンを選ぶのが正解では？共用施設のグレードはイマイチでも住戸のグレードはまあまあだと思います。

[9422: マンコミュファンさん]

>>9420 匿名さん
都心から遠い物件の仕様はさらに低下していると思います。基本価格に比例するので

[9423: 匿名さん]

この記事を見ると東京都の新築マンションの年収倍率は約13倍、中古マンションでも約11倍らしいですね。おかしな相場ですね。
自分が都内で新築マンションを買った際は年収の5倍以内に収めましたが、単なる箱に年収の10倍もお金をつぎ込むなんてありえませんね。

https://www.re-port.net/article/news/0000056978/

[9424: 通りがかりさん]

「グローバル化社会の進行」「高齢化社会の進行」「格差社会の進行」等により、社会経済がこれまでの歴史のなかでは未経験の局面に入ってるわけだから、日本の不動産市場が歴史的に未経験の局面に入ったとしても不思議ではないかな。

[9425: 匿名さん]

どうしても買いたければ中古でいいんじゃない。
それか比較的安い新築か、郊外で諦めるか。
津田沼タワー、今リーズナブルで出ているから悪くないと思う。
70平米、4000万台、倍率高そうではある。

[9426: 匿名さん]

給料倍にしない企業が悪い

[9427: 匿名さん]

平均年収が700万ぐらいでもいいとは思うわ。

[9428: 匿名さん]

>>9423
平均ってのが曲者で、都心レジデンスが平均を押し上げてる側面は多々あると思う。
もちろん周辺のファミリータイプも便乗値上げされてるんだけど、
近年所謂長谷工系と言われるファミリータイプの売れ行きが芳しくない気がする。
バブル期に外側に向かって住民移動は起こるのはあるあるだけど、
それでも限度ってのがあるからねぇ・・・

待つのが必ずしも得策とは思わないけど、一旦リセットして頭金を積み増す方向でもいい気がする。
業者は買い（造り、売り）続けないと干上がっちゃうから待つ奴はヴァカってディスるけどねｗ

[9429: 購入経験者さん]

東京都や首都圏マンションの価格が上がっているのは、狭義の都心マンションが平均を押し上げているのは間違いないでしょうね。山手線の外側は下がり始めてるようにも、都心便乗で上がっているようにも見えますが。

[9430: 匿名さん]

3Aや六本木のマンションを普通のサラリーマンが買えることが異常であって、多摩川や隅田川を渡れば70平米5000万円のマンションが買えるのが適正な価格形成でないか

[9431: 匿名さん]

>>9430
同感だね。
ただマンション事業者も厳しい立場だし、進んで値を下げることは考え難いｗ

結局政治主導だったり外圧しかないんだけど、
そろそろ戸建てパワービルダーの巻き返しに期待したいところではある。
駅遠で仕様もショボくて狭くて価格も高い現状ではマンションのメリット皆無だもんｗ

[9432: 匿名さん]

>>9431 匿名さん

新築マンション建設中のあちこちの駅前で、オープンハウスの若者が戸建営業してるね。これだけマンション高けりゃ一部は戸建に流れるのが自然かな。

[9433: 匿名さん]

3階建戸建てが中心になって、マンションの方がここ10年ぐらいは高いですもんね。
あの急な階段がどうも無理で。

オプレジは他のより柱を細く、壁を薄くしたりして安く仕上げているそうです。

[9434: 匿名さん]

地場業者が開発した１種低層の駅近戸建なんかは、リーズナブルな値段（つっても6〜7000万はするが）でひっそりと売られて完売しているからね。
実需での住宅取得者は、今のマンション相場を冷ややかに見てるのでは。どことは言わんが、派手に宣伝しても売れ残ってるマンション多いし。

[9435: 匿名さん]

>>9433 匿名さん
オープンハウスの3階建て建売りは確かに安っぽいね。階段も急かもしれない。350以上でマンション探してる人は建売じゃなくて注文住宅かな。土地探しから間取りと仕様決めてとなると面倒くさそう。やっぱマンションがいい！とまた戻るわけだ。

[9436: 匿名さん]

そもそもいい場所に土地が出ないからね。戸建てもいいんだけど20坪切ってくると階段室の比率が増えてきてかなりの狭苦しさを感じるようになる。ご近所づきあいが濃密になりがちだしゴミ出しの面倒とか屋根や外壁の修理とか色々と考えると戸建てもなんだかな〜って感じですね。

[9437: 匿名さん]

2022年の生産緑地問題と絡めて上手いこと行政が主導して、
良質な戸建てが供給されるといいね。

[9438: 匿名さん]

戸建てで多少立地の条件を下げて、駅徒歩10分以内、30坪の二階建て、都内のそこそこの駅としたら、マンションよりかなり高くなるから、やっぱりマンションで駅徒歩5分以内戻る。

二階建ての知り合いですら、ワンフロアで生活していると言っていた。

[9439: 匿名さん]

やはり年取ると階段の上り下りが億劫になるので駅近のマンションは魅力的ですね
できれば雨に濡れずにスーパーや駅に行ければ申し分なし

[9440: 匿名さん]

>>9438 匿名さん
ちなみにこの知り合いはまだ30代の子育てファミリー。
小さいお子さんがいて、階段も少し心配があるかも。
子供の足音を気にしなくていいのは戸建てのメリットですね。

[9441: 匿名さん]

>>9433 匿名さん
そんなことしていいの？笑オプレジってマンションでしょ？

[9442: 匿名さん]

>>9441 匿名さん
オプレジは戸建てを沢山販売していますよ。
柱が細いとかは実際に施工している人から聞きました。
法律の範囲内でのはず。
まあ建売だからね。

[9443: 匿名さん]

あ、レジはマンションの名前につけているということですね。
まあ安いなりでしょうけど、なかなか良い立地のものもありますからね。

[9444: 匿名さん]

>>9443 匿名さん
そうそうオプレジはオープンハウスのマンション。オープンハウスの建売はそんな感じなんですね。地震とかどうなんだろ…東京中心だから起きてみないとわからないのか…。

[9445: 通りがかりさん]

オープンハウスの建売戸建を比較のために何件か見ましたが、微妙な立地に微妙な価格設定なんですよね、微妙というか絶妙というか、笑。
めっちゃ囲まれてる戸建も、左右上下に他人が住むマンションも大差ない気がしましたが、維持管理を委託できてワンフロアで生活できるマンションを選びました。一国一城の主になれる戸建か、価値観の違いですよねー。

[9446: 匿名さん]

>>9442 匿名さん
オープンハウスの名誉のために言っときますが、柱の太さはあれが普通です。3階建てなら構造計算もして耐震性もありますので構造材は問題ないです。問題なのは内装や外壁、雨仕舞いあたりが安かろうですね。安いですから仕方ないですが。

[9447: 匿名さん]

オープンハウスにニトリの家具を置いて暮らせば、デフレのお城の出来上がりですな。価値観は人それぞれなので、家にカネを掛けたくない人の選択肢が用意されているのは素晴らしいと思いますが。

[9448: 匿名さん]

いや、オープンハウスも十分高いけどね笑

[9449: 匿名さん]

8年前ぐらいの青山のマンションは坪300ちょいぐらいで他のデベより安かったけどね。
今は他のデベと比べて安いっていう印象はない。
ある意味、それなりのブランドを確立したのかも。

[9450: 匿名さん]

単なるマイナーデベに成り下がった印象
価格も物件によっては三井三菱と大差ないしね