23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[9251: 検討板ユーザーさん]

利便性の高い沿線での駅近は再開発ブームで供給が見込めるけど、問題は天井高・スラブ厚・アウトフレーム・ワイドスパン・下げ天なしを備えた物件が少ない。買い時ではない。

[9252: 匿名さん]

>>9246 匿名さん
葛飾区なら買えますが。

[9253: 匿名さん]

コストサイドと需要サイドの両面から見ておくことは重要だよね
コストサイドからは世界的な資材価格上昇、国内建設人件費の上昇
需要サイドからは東京23区に限れば極端な人口減はないので単に二極化が進むと見るのが自然
3億以上のマンションは株価連動なので株価次第
2億以下のマンションは弁護士医者と高級サラリーマン市場次第だか比較的安定した市場なのて立地とスペックがよけれはそれなりに売れ続ける
問題は中間層が1億までついてこれるのか8000万円どまりなのかは年収の伸び、銀行の姿勢、親の支援等によるといったとこではないかな

[9254: 匿名さん]

>>9251 検討板ユーザーさん
少ないというか存在しない気がするわ。
もちろん庶民が買えるレベルのとこ。

[9255: 通りがかりさん]

>>9251 検討板ユーザーさん
土地、資材、建設人件費とマンション価格高騰の理由からすると、2030年くらいまでに買い時は来ますかねぇ。。郊外の土地は下がるような気がしますが。都心やその近郊だと、10年くらい前に買えた人は幸運だったという話な気もしてきます。

[9256: 通りがかりさん]

賃貸でファミリータイプって確かに少ないです。
子ありなので3LDK希望。
探すと月25万くらいが相場。
なので年300万。
10年で3000万円。
買おうかなって気にもなりますよ。。

[9257: 匿名さん]

>>9256 通りがかりさん
子供が小さい時なら問題ない2LDKですら少ないですからね。1LDK溢れすぎ。
そりゃどんなに高くてもある程度売れるわけだ。

[9258: 匿名さん]

最近は60平米に満たないような３LDKを売ってる業者もいるからなあ、あまり間取りや価格に惑わされたくないよね。

[9259: 匿名さん]

新築で65平米の3LDK買って2LDKにしたけど、やっぱ窓が小さい…。60平米台は2LDKで設計してください。

[9260: 匿名さん]

>>9259 匿名さん
60平米台は2LDKですよね。
同じく65平米の2ldkですが、子供が2人いるからいつまで住めるか。
幸い子供は同性です。
買い替え前提に6年前に買ったけど、相場が高くなったのと買い替え予定だった近所の再開発が遅れていてなかなか思うようにいかない。

[9261: 匿名さん]

>>9256
買おうかな、っていうより買うしかないというか買ったほうがまだマシなんだよね・・・
今の不動産市況は絶望的だけど、
それでも慎重な物件選び、低金利や減税等立ち回り次第でどうにでもなるから、
焦らず頑張って！

[9262: 匿名さん]

不動産市場は常に絶望的だから必要な時に買った方が良い
6年前のマンコミュスレ見ると当時買う奴はアホバカマヌケという論調が大半
曰く震災が〜、人口減少で〜、民主党政権と欧州債務危機が〜、で、10年後には半額になると言われていた
結果はご存知の通りなので、今買った人が10年後は笑っている可能性も大いにある
住宅ローン金利に低下余地がなくとも、もう一段二段の株価上昇や住宅関連減税措置の拡充、更なる共働き増加による世帯所得増はありうる
なにより足元で賃料上昇傾向にあり継続安定的な資産価格の上昇がベースシナリオになりつつある

[9263: 匿名さん]

>>9262
確かにｗ

ただ以前は一期5割が目安だったけど今は一期3割ぐらいの供給だし、
即日完売を煽ることも全くなくなったから買い手にとっては全く面白くない状況ではある。
しかも価格が上がるのは仕方ないとしてもグレードまで下がるのは・・・

[9264: マンション比較中さん]

>>9261や>>9262の買い煽りを見てどう検討するかは画面の向こうのあなた自身ですよー
そう、画面を見ているあなた。自分で考えようね

[9265: 匿名さん]

S氏が書いた記事かと思ったら、
違う専門家たちが書いている。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180919-00000010-zdn_mkt-bus_all&p...

[9266: 匿名さん]

安倍三選が確定的な状況で大手でべが困って新築マンションを赤字覚悟の安値で分譲せざるを得ないような経済政策がとられるわけがないからね

[9267: 匿名さん]

>>9263 匿名さん
グレード下げないと価格はもっと上がるんだがな。で、予算内に収めようとすると立地や広さで妥協するしかないけど、その方がいい？

[9268: マンション比較中さん]

>>9267 匿名さん
そのとおりなんだけど、どっちもやだから皆グズグズ言ってるわけで。

[9269: 匿名さん]

>>9267
立地や広さなんかとうの昔に削られてるだろｗ
グロス最優先で60平米3LDKとか昭和の時代に逆戻りじゃん・・・

[9270: 匿名さん]

3LDKのボーダーは80㎡だと思いますが、めっきり減りましたよね。
港区千代田区くらいしか。

[9271: 匿名さん]

80m2で1億、2億って部屋を並べたところで買える人少なくて売れないんだから仕方ない。マンション屋は売れるもの作るのが仕事だからなぁ。

[9272: 匿名さん]

60ｍ２ 3LDK、いや、50ｍ２ 3DK でいいので、6000万円くらいで、港区山手線内に売り出してよ。

[9273: 匿名さん]

みなとみらいなら…

[9274: 匿名さん]

80平米がかつての100平米のプレミア感で出てきてるよ。

[9275: 匿名さん]

基準地価が発表されましたね。
23区は、住宅地が＋4.3%、商業地が＋7.2%でした。
人件費や資材費が下落する見通しはなく、数年後まで新築マンション価格が上昇することは、確定的と言えそうです。

[9276: 匿名さん]

>>9275 匿名さん

新築マンション価格の上昇率と比較するとずいぶんと土地価格の上昇率は低いですね。

マンション価格が異常に高いのは、土地価格よりも建物価格がブギューンと上がったからと読み解けますね。

建物価格は経年で規則的にドカーンと下げていくのでこの先が楽しみです。

[9277: 匿名さん]

建物部分の経年減価なんて微々たるものですよ
地価上昇が見込める場所に買うのが鉄則と言われる理由でしょう

[9278: 匿名さん]

>>9277 匿名さん

ご存知じゃないようですから教えて差し上げますね。

中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなくても毎年2％程度、規則的に下がって行くんです。建物価格はとても理論的なのです。

経済情勢が悪化して、建築費や人件費が下落すれば算出される再調達原価も安くなり、そこに経年減価が加わり、建物価格はドカーンと下げていくのです。

マンション価格は土地価格の比重が高ければ高いほど減価せず資産性が高いわけです。

今回の基準地価で、土地価格が上がった！では表面的な事しか見えてないです。マンション価格の上昇と比較して土地価格はそれ程上がっていないという点が注目すべき事なのです。

[9279: 匿名さん]

>>9272 匿名さん
60㎡で3LDKだと昔の都営団地みたいなラグジュアリー感ゼロの生活感になりますよ。
そんなことまでして都心に住む必要はない。
地下鉄で30分も走ればもう少し広い部屋は買えます。
3LDKなら最悪でも70㎡だよ。

[9280: 購入経験者さん]

9278さん、中古マンション価格のご説明ありがとうございました。追加で教えて頂きたいのですが、その理論でいくと、10年前の新築湾岸タワマン85㎡が5,000万円で買えて、今8,000万円で売れるのは、どう説明できるのでしょうか？

[9281: 通りがかりさん]

>>9278 匿名さん
新築／中古購入後マンションの資産性を決めるのは市価だと思いますよ。売り手と買い手の妥結点。だから資産性を図るのは難しく、そんな単純な話じゃない気が。。

[9282: 匿名さん]

>>9278
建築費や人件費が下がるってことは建築業に従事する人の身になって考えるとあり得ないんですけどね。どこかの国から奴隷でも輸入する気ですか？

[9283: 匿名さん]

つまり奴隷が建てたのが5年前くらいまでの物件か！

[9284: 匿名さん]

五年前というより十年ぐらいかな？その間に職人さんも老いぼれてどんどん引退するし、きつい職場を嫌って若者は離れていくし、労働法制も変わって職場安全や労働時間についての規制も厳しくなってきたし...何より若者の母数自体が減っているのに、移民政策は停滞中、人件費が上がる要素はあっても下がる要素は当面皆無だなあ。

[9285: 匿名さん]

アナリスト気取って色んな理由付けしてるけど、
不動産価格なんか金融情勢が全てじゃんｗ
要は銀行様が金貸すかどうかで決まるし、
金が余ればいつの時代も不動産に殺到するっていう・・・

アパートローンの蛇口は締まって警戒感高まってるし金利は上昇傾向だし、
政策減税が終わって五輪後に公共事業が激減すれば、
マンション価格なんかあっという間に下がるよｗ
もちろん必ずしもそうなるとは限らないけどね。

[9286: 匿名さん]

今は買い時じゃない！って無責任なこというつもりはないけど、
本当に迷ってる人はもうちょっと待ってもいいんじゃない？

相場が下がる補償はないけど、世紀の元号イベントがあるからね。
2～30年後を想像した場合、平成30年築と新元号1年では印象違う気がしないでもないｗ
西暦で統一されてたら全く無意味だけど・・・

[9287: 匿名さん]

東京は高くなりましたね。

＜基準地価　9月18日発表＞
１平方メートル当たりの最高額は、商業地は１３年連続で「中央区銀座２－６－７（明治屋銀座ビル）」の４１９０万円（前年３８９０万円）、住宅地が７年連続で「千代田区六番町６番１」の３９０万円（前年３８０万円）だった。

[9288: 匿名さん]

できれば、新元号のマンションがいいよね
まぁこればっかりは運次第な面があるけどw

[9289: 匿名さん]

オリンピック後の次の大きな経済対策がでてくるまでの一瞬下がる局面がくるかどうかがポイント
建築現場の実態を見れば見るほど意外と下げ無しで次の上昇局面入りもありうるけどね
確かに金融機関次第の相場ではあるが、８０年代バブル時と比べて金融機関の状況は全然健全だからね

[9290: 匿名さん]

>>9289
健全？
健全を維持する為に縮小傾向だし、地銀はあんな感じだし、
フラットの民業圧迫で住宅ローンやめるか？って噂も出るぐらいだし、
（某銀行は人件費削減もあって支店レベルでの個別対応を止めたらしい）
言うほど楽観視できる状況でもないでしょ・・・

[9291: マンション比較中さん]

>>9290 匿名さん
健全って、経営状況じゃなくてバブルの頃のようなメチャクチャな融資はしていないって意味では?

[9292: マンション検討中さん]

>>9289 匿名さん
東京の不動産動向は読みにくくなってきましたので、インバウンドで好調な大阪や博多に軸足を移す計画でしたが、土地勘の無いところに手を出すか、次の上昇局面を待つか難しいですね。

[9293: 匿名さん]

>>9291
最近無茶苦茶な貸し付けしてた銀行と、
無茶苦茶な書類で融資引っ張った不動産屋が問題になったばかりだろｗ
上のほう（色んな意味で）は既に警戒感強めてると思うよ、
庶民バブルは遅効で襲ってくるからね・・・

[9294: 匿名さん]

家賃保証を信じて相場の1.5倍の高値でアパートを買った情弱サラリーマンにも問題あるけどね

[9295: 匿名さん]

そもそも今はバブルなんでしょうかね？
全国の住宅地の基準地価は、－0.3%ですよね。
適正化が進んでいるだけでは？

[9296: 匿名さん]

バブルであって欲しいという買えない方々の願望です

[9297: 匿名さん]

タワマン格差ってこんなに大きかったの?

https://www.mag2.com/p/news/371180

[9298: 匿名さん]

ビットコインはバブルだったかもね

[9299: 名無しさん]

新築マンションのみバブルに一票。商業地が高くなっているのは納得。路面店舗の売上増→賃料上昇、企業の売上増→オフィス賃料上昇の結果だから納得。駅前や駅近再開発タワマンの土地は商業地。事業やるわけではない住宅が事業用地と同じ舞台に上がってしまい、その結果とんでもなく高額になってしまった。それでも買う人がいるから仕方ない。そのあおりを受け、あまり上がってない住宅地にあるマンションも、商業地マンションに引きずられて高くなってしまった。戸建て用の小規模住宅地はあまり上がってないんだから、マンションだけ異常に高い状態。

[9300: 匿名さん]

つまり商業地域のを買っときゃいいんですね！