23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[9201: 匿名さん]

>>9200
賃貸も玉石混交でね、高価な分譲賃貸に住めばよかったのかもしれないが、賃貸物件ではあまりいい思い出がないな

特に賃貸専用で作られた物件は住戸性能のいい物件は少ない気がするよ

[9202: 匿名さん]

そりゃそうだよ

[9203: 匿名さん]

だから頑張って分譲を買ったんだけどね、結果的によかったと思う

まず住戸性能が良くて仕事の疲れがたまらなくなった。住人の質も良くていいおつきあいができた。ペットやゴミ捨て場に関連したくだらない低レベルなトラブルがないのもよかった。

そして最もよかったのはガーッと値下がりしたら、ゴーッと値を戻して、結果的に家賃分チャラになり資産もできたこと

どこかいい新築ができれば買い換えようと思っている

[9204: 匿名さん]

分譲賃貸で世界恐慌を待つか少し厳しめにローン組んで都心の物件買うか。
実に難しい。

[9205: 匿名さん]

今日、テレビで首相と石破氏の討論やってたけど、地方に働き手を戻そうとの意識になってる感じだった
これって、今後も資産インフレを継続して、郊外や地方部でないと家を買えなくする政策を継続することを示唆してる気がするんだが

[9206: 名無しさん]

売主はコスト高から価格を下げられない。新築マンションの供給は減っているから価格も高止まり。その通り正しい。新築マンションが売れなくなってきているけど価格が下がらない。これはマーケットが歪んだ状態だよね。賃貸や中古住宅はかなり余ってる。だから家賃も上がらない。物価も上がらない。上がるのは不動産価格(商業地やマンション)や金融商品の価格ばかり。やっぱり非論理的な状態。「高過ぎる不動産価格」「安過ぎる家賃」のどちらかが行き過ぎていて、いずれ修正されるというのが経済でしょう。

マンション価格下落派は、家賃をベースに考えれば今のマンション価格は異常なバブルというし、マンション価格上昇派は今後も供給減需要増で需給はタイトだし、コスト高を背景を論拠とする。

物価(家賃)と不動産価格との関係はとても密接だけど将来予測は難しい。日銀さえ大外しするのに素人が正確に予測なんてできない。

[9207: 匿名さん]

この状況でマンションに拘っている人が多いのが謎。
おかげさまで戸建が割安になっており低金利だから、昔の相場なら手が出なかった城南の戸建が買えました。

[9208: 匿名さん]

まあスレチかもしれないけれど、都心部はどうせ高すぎて買える人は限られるので建てて売るから建てて貸すへシフトしてちょっと高めの家賃設定で稼ぎ、一般人を相手にした分譲マンションの主戦場は山手線の外側に移っていくのかもね。

値引きして安く売るぐらいなら貸した方が早いでしょ

[9209: 匿名さん]

>>9205 匿名さん

地方の党員へのアピールなんだから地方重視って言ってるだけでしょ。もっと言ってしまえば石破の出馬も単なるポーズだと思う。憲法改正したいなら自民党が安倍一強っていうのはイメージ悪いからな。争ってるフリが見え見えだから討論見るなんて時間の無駄だぞ。

[9210: 匿名さん]

>>9206 名無しさん
人口減少のなかでインフレと需要拡大のバランスを取る難しい問題に直面してるんだよね
つまり短期的には金融緩和によるインフレ政策で中長期的には人口増加対策なんだよね
まー、こんな話は90年代からわかってたことなんだけど、おかしな政権が続いたから、ここまで遅れたんだけどね

[9211: 匿名さん]

>>9208 匿名さん
納得感のある予想ですね。
マンションもサブスクリプションモデルの時代だって言い始めそう。

[9212: 匿名さん]

都心の家賃上昇してるの業界では常識なんだけどね。案外知らないんだね。

[9213: 匿名さん]

地方創生の唯一の鍵は都心部を住むことができない場所にすることなんだよな

[9214: 匿名さん]

今年分譲に入る前に借りてたとこ1万値上げされてビックリしたわ、やっぱ上がってるよね家賃

[9215: 匿名さん]

法人は住居費が経費計上できますからね

売るより貸す方がいいという計算もあります

[9216: 匿名さん]

昭和20.30年代 年率20%
昭和40.50年代 年率 5%
昭和60平成20年まで 年率0%
平成20年代 年率 1%
家賃の上昇ってこんな感じですか？

[9217: 匿名さん]

えらいザックリなw。

[9218: 匿名さん]

>>9206 名無しさん

しばらく新築マンションの価格上昇と供給減が続き、安すぎる家賃と中古マンション価格が修正されるのではないでしょうか？
コスト高が修正される可能性は低いと思われます。

[9219: 匿名さん]

資材価格、建設人件費がこれだけ上がり高止まっている状況では新築の値下がりはかなり厳しいね
金利1%の住宅ローンで買った自宅マンションを積極的に売る理由も見つけにくいので中古マンションもまず下がらんかと

[9220: 匿名さん]

新築が高すぎて手が出ない人がどうしても都心で分譲マンションとなったら中古しか選択肢がない

新築が高ければ、中古も高くなる。

都心で買う必然性のない人は郊外に逃げればいいが、そうでない人もたくさんいる

[9221: 匿名さん]

東洋経済が首都圏で地盤が不安な地域ランキングを発表していますね。
ワースト3は江東区、中央区、墨田区。この地域でマンション買ったらダメですね。

https://toyokeizai.net/articles/-/237719?display=b

[9222: 匿名さん]

かんとうだい震災で一番ゆれたのは
麻布十番周辺と水道橋周辺らしいけどねえ

[9223: 匿名さん]

具体的にはこれがわかりやすい
http://www.bosaijoho.jp/topnews/item_6564.html

[9224: 匿名さん]

>>9221 匿名さん

東京生まれからしたら何を今更感。特にデータを洗わなくても昔からのイメージ通りだった。そんな人多いんじゃないかな。

[9225: 匿名さん]

地盤問題は既に価格差として織り込み済みなんですね

[9226: 匿名さん]

織り込み済みだったところ、地方出身共稼ぎが絶賛買い上がり中なので価格差は剥落している
曰く、マンションなので建物は安全だそうだが、周辺の戸建てが火の海なれば直接間接の影響は計り知れず

[9227: 匿名さん]

>>9221 匿名さん
２３区って地盤悪いですよね。そして中央、港、千代田がみんな下位にランクインですからね、

[9228: 匿名さん]

やっぱり豊島区って最高だわ

[9229: 匿名さん]

日本に住んでいる奴らがよく言うよね。

富士山噴火したら新宿以西はアウト。
杉並・世田谷は毎年冠水浸水被害。
地震があれば戸建てエリアは火の海で湾岸は液状化。
河川が氾濫したら川沿いはアウト。
東京はどこも同じ。

というか日本はどこも同じ。
うちは地震ないのよ、天気よいのよって笑って言ってると痛い目を見る。

[9230: 名無しさん]

「もう少し下がったら買いたい」人は、
新築マンション価格が下がり始めると
「まだ下がるから少し待ちたい」になり、
さらに価格の下げが急になってくると
「下がるのが怖くて買わない」になる。
ここの書き込みや有名ブロガーの情報に
影響受けやすい層の行動って
単純でおもしろいよね。

[9231: 匿名さん]

買わないで賃貸で待つということは実質４％分くらいの家賃を払って待つわけだから１０年待つことで物件価格の４０％分の家賃負担をすることになる
つまり１０年で４割価格下落した場合でちょうどイーブンになるわけでちょっとの下落であれば、むしろ損をしていることになる
だからこそ、多少高いと感じても買えるときに買ってしまった方が結果オーライになる可能性が高いとの話になる

[9232: 匿名さん]

>～～というか日本はどこも同じ。

極論すぎる

[9233: 名無しさん]

>>9231 匿名さん
いま4％なんて新築マンションないですよ。せいぜい2％です。この数字を間違えると意味のない仮説になるよ。

[9234: 匿名さん]

とりあえず外側だけど山手駅近徒歩3分買っといたよ！

[9235: マンション比較中さん]

>>9232 匿名さん
確率的には日本の中の自然災害リスクの差は誤差レベル。
9229さんの意見は極論じゃないよ。

[9236: 匿名さん]

正論
そしてリスクは免震、制震や大規模な備蓄によってミニマイズ可能でもある
高台、西側などと誤差レベルの立地にこだわって建物自体の備えを軽視してるウマシカも多いけどね

[9237: 匿名さん]

>>9231 匿名さん
買わないで賃貸で待つということは、それだけ自己資金に余裕を持って
買えるようになるということでもある。
自己資金に余裕をもったほうが、物件の選択肢の幅も広がる。

[9238: 検討板ユーザーさん]

>>9229 匿名さん

日本は日常生活の安全性において世界断トツ１位の先進国。フードコートのテーブルに荷物置いて置き引きされない率はもはや奇跡。

[9239: マンション検討中さん]

賃貸は自己資金から支払うのではないの？

[9240: 匿名さん]

下がるという予想は本当らしく見えるのに、なぜ上がるという予想は嘘の様に見えるんだろうか。そこにバイアスは本当にないんだろうか？

[9241: 通りがかりさん]

>>9240 匿名さん

そうですかね？私には下がる予想が本当らしくみえないですが。。

[9242: 匿名さん]

賃貸市場はとっくの昔に供給過多になってる。
今の家賃が激安だって？バカなの？
家賃を上げたら借りる人はいなくなるよ。
普通の家庭で払える家賃はせいぜい15万くらい。
それ以上払える奴なんてごく一握り。

[9243: 匿名さん]

>>9231 匿名さん

買わないで賃貸で待つということは、物件の利回り分だけを支払って、
物件を購入しないというオプションを手に入れること。
いいかげん理解してよ。

[9244: 通りがかりさん]

>>9242 匿名さん
激安だとは思いませんが、世の中にはそれなりに住宅手当を出してくれる会社もありますし、共働き世帯だと15万以上払っていけると思いますよ。また都心勤務のDINKSとかだと環境良くても郊外に住むのは不便ですし。仰っている“普通の家庭”じゃない世帯が一定数存在し増えているのかもですね。

[9245: 匿名さん]

駅の数は増えていないし、駅近の土地もほとんどマンションやオフィスで埋め尽くされているので駅近範囲に新しくできる物件の数は今後もあまり増えないと思うんだよな〜。賃貸物件全体を平均すれば下がっていると思うけどね。二極化は進むと思うね。

需要供給曲線というのはあくまでも同じ価値のある財において適用できるのであって、異なる価値の財においては上手く価格形成のプロセスを説明できないんだよね

[9246: 匿名さん]

家賃15万しか払えないようなら、23区の新築マンションは買えないでしょうね。
23区の新築マンション供給数は15000戸程度なので、ごく一握りに売れれば十分ですね。

[9247: 検討板ユーザーさん]

野村総研２０１５年の調べで金融資産１億円以上持っている世帯は約１２２万世帯。毎年その何％が新築の億ションを買うか知らないけど、常に新築の需要はありそう。

[9248: 検討板ユーザーさん]

日本の世帯数が減少しても格差が広がり富裕世帯が増加なら、新築や高価値ビンテージは売れる。買うなら供給少ない便利な立地、災害に強く、劣化等級３の耐久性、リノベ不可な部分での高級仕様を備えた物件が良い。

[9249: 通りがかりさん]

>>9245 匿名さん
仰る通りかと思います。賃貸物件全体の平均は下がると思いますが、それは全賃貸物件の価格が下がるわけじゃない。
日本人の平均収入は下がっていくことは、全員の収入が下がることとは異なる。また、1人あたり収入が下がることと世帯収入が下がることは違う。ポイントとしてはこういうことかと思いますね。

[9250: 匿名さん]

我が家の周辺では、賃貸はワンルームばかりだよ。ファミリー向けは少なくてとても高いらしい。買うことしか考えていなかったから知らなかったけど、こういう土地にファミリー向けの分譲マンションを買って正解だったのだろう。

[9251: 検討板ユーザーさん]

利便性の高い沿線での駅近は再開発ブームで供給が見込めるけど、問題は天井高・スラブ厚・アウトフレーム・ワイドスパン・下げ天なしを備えた物件が少ない。買い時ではない。

[9252: 匿名さん]

>>9246 匿名さん
葛飾区なら買えますが。

[9253: 匿名さん]

コストサイドと需要サイドの両面から見ておくことは重要だよね
コストサイドからは世界的な資材価格上昇、国内建設人件費の上昇
需要サイドからは東京23区に限れば極端な人口減はないので単に二極化が進むと見るのが自然
3億以上のマンションは株価連動なので株価次第
2億以下のマンションは弁護士医者と高級サラリーマン市場次第だか比較的安定した市場なのて立地とスペックがよけれはそれなりに売れ続ける
問題は中間層が1億までついてこれるのか8000万円どまりなのかは年収の伸び、銀行の姿勢、親の支援等によるといったとこではないかな

[9254: 匿名さん]

>>9251 検討板ユーザーさん
少ないというか存在しない気がするわ。
もちろん庶民が買えるレベルのとこ。

[9255: 通りがかりさん]

>>9251 検討板ユーザーさん
土地、資材、建設人件費とマンション価格高騰の理由からすると、2030年くらいまでに買い時は来ますかねぇ。。郊外の土地は下がるような気がしますが。都心やその近郊だと、10年くらい前に買えた人は幸運だったという話な気もしてきます。

[9256: 通りがかりさん]

賃貸でファミリータイプって確かに少ないです。
子ありなので3LDK希望。
探すと月25万くらいが相場。
なので年300万。
10年で3000万円。
買おうかなって気にもなりますよ。。

[9257: 匿名さん]

>>9256 通りがかりさん
子供が小さい時なら問題ない2LDKですら少ないですからね。1LDK溢れすぎ。
そりゃどんなに高くてもある程度売れるわけだ。

[9258: 匿名さん]

最近は60平米に満たないような３LDKを売ってる業者もいるからなあ、あまり間取りや価格に惑わされたくないよね。

[9259: 匿名さん]

新築で65平米の3LDK買って2LDKにしたけど、やっぱ窓が小さい…。60平米台は2LDKで設計してください。

[9260: 匿名さん]

>>9259 匿名さん
60平米台は2LDKですよね。
同じく65平米の2ldkですが、子供が2人いるからいつまで住めるか。
幸い子供は同性です。
買い替え前提に6年前に買ったけど、相場が高くなったのと買い替え予定だった近所の再開発が遅れていてなかなか思うようにいかない。

[9261: 匿名さん]

>>9256
買おうかな、っていうより買うしかないというか買ったほうがまだマシなんだよね・・・
今の不動産市況は絶望的だけど、
それでも慎重な物件選び、低金利や減税等立ち回り次第でどうにでもなるから、
焦らず頑張って！

[9262: 匿名さん]

不動産市場は常に絶望的だから必要な時に買った方が良い
6年前のマンコミュスレ見ると当時買う奴はアホバカマヌケという論調が大半
曰く震災が〜、人口減少で〜、民主党政権と欧州債務危機が〜、で、10年後には半額になると言われていた
結果はご存知の通りなので、今買った人が10年後は笑っている可能性も大いにある
住宅ローン金利に低下余地がなくとも、もう一段二段の株価上昇や住宅関連減税措置の拡充、更なる共働き増加による世帯所得増はありうる
なにより足元で賃料上昇傾向にあり継続安定的な資産価格の上昇がベースシナリオになりつつある

[9263: 匿名さん]

>>9262
確かにｗ

ただ以前は一期5割が目安だったけど今は一期3割ぐらいの供給だし、
即日完売を煽ることも全くなくなったから買い手にとっては全く面白くない状況ではある。
しかも価格が上がるのは仕方ないとしてもグレードまで下がるのは・・・

[9264: マンション比較中さん]

>>9261や>>9262の買い煽りを見てどう検討するかは画面の向こうのあなた自身ですよー
そう、画面を見ているあなた。自分で考えようね

[9265: 匿名さん]

S氏が書いた記事かと思ったら、
違う専門家たちが書いている。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180919-00000010-zdn_mkt-bus_all&p...

[9266: 匿名さん]

安倍三選が確定的な状況で大手でべが困って新築マンションを赤字覚悟の安値で分譲せざるを得ないような経済政策がとられるわけがないからね

[9267: 匿名さん]

>>9263 匿名さん
グレード下げないと価格はもっと上がるんだがな。で、予算内に収めようとすると立地や広さで妥協するしかないけど、その方がいい？

[9268: マンション比較中さん]

>>9267 匿名さん
そのとおりなんだけど、どっちもやだから皆グズグズ言ってるわけで。

[9269: 匿名さん]

>>9267
立地や広さなんかとうの昔に削られてるだろｗ
グロス最優先で60平米3LDKとか昭和の時代に逆戻りじゃん・・・

[9270: 匿名さん]

3LDKのボーダーは80㎡だと思いますが、めっきり減りましたよね。
港区千代田区くらいしか。

[9271: 匿名さん]

80m2で1億、2億って部屋を並べたところで買える人少なくて売れないんだから仕方ない。マンション屋は売れるもの作るのが仕事だからなぁ。

[9272: 匿名さん]

60ｍ２ 3LDK、いや、50ｍ２ 3DK でいいので、6000万円くらいで、港区山手線内に売り出してよ。

[9273: 匿名さん]

みなとみらいなら…

[9274: 匿名さん]

80平米がかつての100平米のプレミア感で出てきてるよ。

[9275: 匿名さん]

基準地価が発表されましたね。
23区は、住宅地が＋4.3%、商業地が＋7.2%でした。
人件費や資材費が下落する見通しはなく、数年後まで新築マンション価格が上昇することは、確定的と言えそうです。

[9276: 匿名さん]

>>9275 匿名さん

新築マンション価格の上昇率と比較するとずいぶんと土地価格の上昇率は低いですね。

マンション価格が異常に高いのは、土地価格よりも建物価格がブギューンと上がったからと読み解けますね。

建物価格は経年で規則的にドカーンと下げていくのでこの先が楽しみです。

[9277: 匿名さん]

建物部分の経年減価なんて微々たるものですよ
地価上昇が見込める場所に買うのが鉄則と言われる理由でしょう

[9278: 匿名さん]

>>9277 匿名さん

ご存知じゃないようですから教えて差し上げますね。

中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなくても毎年2％程度、規則的に下がって行くんです。建物価格はとても理論的なのです。

経済情勢が悪化して、建築費や人件費が下落すれば算出される再調達原価も安くなり、そこに経年減価が加わり、建物価格はドカーンと下げていくのです。

マンション価格は土地価格の比重が高ければ高いほど減価せず資産性が高いわけです。

今回の基準地価で、土地価格が上がった！では表面的な事しか見えてないです。マンション価格の上昇と比較して土地価格はそれ程上がっていないという点が注目すべき事なのです。

[9279: 匿名さん]

>>9272 匿名さん
60㎡で3LDKだと昔の都営団地みたいなラグジュアリー感ゼロの生活感になりますよ。
そんなことまでして都心に住む必要はない。
地下鉄で30分も走ればもう少し広い部屋は買えます。
3LDKなら最悪でも70㎡だよ。

[9280: 購入経験者さん]

9278さん、中古マンション価格のご説明ありがとうございました。追加で教えて頂きたいのですが、その理論でいくと、10年前の新築湾岸タワマン85㎡が5,000万円で買えて、今8,000万円で売れるのは、どう説明できるのでしょうか？

[9281: 通りがかりさん]

>>9278 匿名さん
新築／中古購入後マンションの資産性を決めるのは市価だと思いますよ。売り手と買い手の妥結点。だから資産性を図るのは難しく、そんな単純な話じゃない気が。。

[9282: 匿名さん]

>>9278
建築費や人件費が下がるってことは建築業に従事する人の身になって考えるとあり得ないんですけどね。どこかの国から奴隷でも輸入する気ですか？

[9283: 匿名さん]

つまり奴隷が建てたのが5年前くらいまでの物件か！

[9284: 匿名さん]

五年前というより十年ぐらいかな？その間に職人さんも老いぼれてどんどん引退するし、きつい職場を嫌って若者は離れていくし、労働法制も変わって職場安全や労働時間についての規制も厳しくなってきたし...何より若者の母数自体が減っているのに、移民政策は停滞中、人件費が上がる要素はあっても下がる要素は当面皆無だなあ。

[9285: 匿名さん]

アナリスト気取って色んな理由付けしてるけど、
不動産価格なんか金融情勢が全てじゃんｗ
要は銀行様が金貸すかどうかで決まるし、
金が余ればいつの時代も不動産に殺到するっていう・・・

アパートローンの蛇口は締まって警戒感高まってるし金利は上昇傾向だし、
政策減税が終わって五輪後に公共事業が激減すれば、
マンション価格なんかあっという間に下がるよｗ
もちろん必ずしもそうなるとは限らないけどね。

[9286: 匿名さん]

今は買い時じゃない！って無責任なこというつもりはないけど、
本当に迷ってる人はもうちょっと待ってもいいんじゃない？

相場が下がる補償はないけど、世紀の元号イベントがあるからね。
2～30年後を想像した場合、平成30年築と新元号1年では印象違う気がしないでもないｗ
西暦で統一されてたら全く無意味だけど・・・

[9287: 匿名さん]

東京は高くなりましたね。

＜基準地価　9月18日発表＞
１平方メートル当たりの最高額は、商業地は１３年連続で「中央区銀座２－６－７（明治屋銀座ビル）」の４１９０万円（前年３８９０万円）、住宅地が７年連続で「千代田区六番町６番１」の３９０万円（前年３８０万円）だった。

[9288: 匿名さん]

できれば、新元号のマンションがいいよね
まぁこればっかりは運次第な面があるけどw

[9289: 匿名さん]

オリンピック後の次の大きな経済対策がでてくるまでの一瞬下がる局面がくるかどうかがポイント
建築現場の実態を見れば見るほど意外と下げ無しで次の上昇局面入りもありうるけどね
確かに金融機関次第の相場ではあるが、８０年代バブル時と比べて金融機関の状況は全然健全だからね

[9290: 匿名さん]

>>9289
健全？
健全を維持する為に縮小傾向だし、地銀はあんな感じだし、
フラットの民業圧迫で住宅ローンやめるか？って噂も出るぐらいだし、
（某銀行は人件費削減もあって支店レベルでの個別対応を止めたらしい）
言うほど楽観視できる状況でもないでしょ・・・

[9291: マンション比較中さん]

>>9290 匿名さん
健全って、経営状況じゃなくてバブルの頃のようなメチャクチャな融資はしていないって意味では?

[9292: マンション検討中さん]

>>9289 匿名さん
東京の不動産動向は読みにくくなってきましたので、インバウンドで好調な大阪や博多に軸足を移す計画でしたが、土地勘の無いところに手を出すか、次の上昇局面を待つか難しいですね。

[9293: 匿名さん]

>>9291
最近無茶苦茶な貸し付けしてた銀行と、
無茶苦茶な書類で融資引っ張った不動産屋が問題になったばかりだろｗ
上のほう（色んな意味で）は既に警戒感強めてると思うよ、
庶民バブルは遅効で襲ってくるからね・・・

[9294: 匿名さん]

家賃保証を信じて相場の1.5倍の高値でアパートを買った情弱サラリーマンにも問題あるけどね

[9295: 匿名さん]

そもそも今はバブルなんでしょうかね？
全国の住宅地の基準地価は、－0.3%ですよね。
適正化が進んでいるだけでは？

[9296: 匿名さん]

バブルであって欲しいという買えない方々の願望です

[9297: 匿名さん]

タワマン格差ってこんなに大きかったの?

https://www.mag2.com/p/news/371180

[9298: 匿名さん]

ビットコインはバブルだったかもね

[9299: 名無しさん]

新築マンションのみバブルに一票。商業地が高くなっているのは納得。路面店舗の売上増→賃料上昇、企業の売上増→オフィス賃料上昇の結果だから納得。駅前や駅近再開発タワマンの土地は商業地。事業やるわけではない住宅が事業用地と同じ舞台に上がってしまい、その結果とんでもなく高額になってしまった。それでも買う人がいるから仕方ない。そのあおりを受け、あまり上がってない住宅地にあるマンションも、商業地マンションに引きずられて高くなってしまった。戸建て用の小規模住宅地はあまり上がってないんだから、マンションだけ異常に高い状態。

[9300: 匿名さん]

つまり商業地域のを買っときゃいいんですね！