23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[9151: 通りがかりさん]

鳥なんて鳩がきて最悪な状況になりかねん

[9152: 匿名さん]

鳥から鳩やカラスをイメージするのはちょっとなんですな

[9153: 検討板ユーザーさん]

>>9145 匿名さん

御苑はゴルフ場のままだったら良かったのに。桜時期の砧はいいね。

[9154: 匿名さん]

公園ではないですが明治神宮の森はいいですよ。

[9155: 匿名さん]

>>9146 匿名さん
イケナイの？

[9156: 匿名さん]

>>9146 匿名さん

八丁堀がまず内陸なんですがそれは…

それは置いといて近いから、that's allでしょ
八丁堀からなら浜町公園と日比谷公園同じくらいの距離だよ

[9157: 匿名さん]

ベイエリアの境目が八丁堀の駅辺りですかね。
それより東側の隅田川に近い辺りは湾岸エリアというのが昔からの東京人の常識かと思います。

[9158: マンコミュファンさん]

ダイアモンドメンバーなら分かると思いますが、リーマン風は少なく、カジュアルでリュックかトート姿がほとんど。

共通点は、絶対にながらスマホはしないこと。

意識高い系のおばちゃんが好む、ゴヤールなんかのバックは持ってません。

街で歩きスマホする奴やブランドバック持ってる女性たちは、自分の無能さを露呈していてドン引きしてます。

[9159: 匿名さん]

せやな。

[9160: 通りがかりさん]

無能さを露呈しているっとか思ってる奴が一番ドン引きされますけどね

[9161: 匿名さん]

>>9160 通りがかりさん

と言いますと？

[9162: 匿名さん]

で、マンション価格はこれからも上がり続けるの？

[9163: 匿名さん]

>>9162
何もなければ基本は上がり続けるよ。
そしていつの日か弾けるんだけど、そのいつか？ってのが分からないｗ

今は低金利と減税のみが支えだと思うけど、5000万で買える新築なんかほとんどお目に掛かれないし、
そろそろ限界も近いような・・・買える奴がいないんだもん。
パワーカップルとか新語作って持て囃してるけど二馬力なんかリスクでしかないｗ

[9164: 匿名さん]

弾けるには何が必要なん？
金利の急上昇や株価の暴落、あるいは為替の極端な円高くらい

[9165: 暇人]

弾ける（急激に下がる）とは限らないでしょう。
ゆっくり下がる可能性だって考えられます。

[9166: 匿名さん]

>>9164
それが分かれば苦労しない・・・
90年前後のバブルは土地神話による肥大と総量規制。
2000年前後はネットバブル。
2008年～2011年はリーマン＆震災＋政権の無策無関心。

次は何だろうね？
アパートローンの崩壊や銀行の信用低下、米中貿易戦争等、
火種は色んなところにあると思うけど、消火できるか暴発延焼するかまでは分からない。
五輪で前回のクラッシュから約10年だし、頃合いとしてはいつ起きても・・・

[9167: 匿名さん]

比較的落ち着いてる戸建市場のテンションとの乖離が、バブルっぽさを際立たせてる。

[9168: 匿名さん]

人手不足で日本経済はもうダメだって実感が広まったところで下落すると思う。もうすぐでしょ。

[9169: 通りがかりさん]

弾けたところでもう買っちゃったし、また上がった時に売ればいいやー程度ですね。

[9170: マンション比較中さん]

新築は下がらないよ。原価（土地・建築費）が下がらないもん。
原価が下がらないのに安くできるわけがない。
けど高すぎて売れない。
そうすると売れないものは作らないってことで安くならずに供給が減るだけだと思う。
新築マンション買うのは金持ちの道楽になると思うよ。
一方中古は一部を除いてどんどん下がっていくと思う。

[9171: 匿名さん]

確かに、よっぽど不連続なトラブルが起きない限り下がることはなかなかなさそうだよね
1%の金利で借りてれば売らなきゃいけないじょうにはなりえないからね

[9172: 匿名さん]

通りすがりさんのように言うほかないですよね。

上がり続けることもないし（戦後、バブル期まで４０年余り上昇したけど）、
下がり続けることもないのは分かるのだが（失われた２０年とか）、
時期はわからん。（大体１０年位でのサイクルとは言われるが）

[9173: 匿名さん]

いつかは下がるだろうが、
生きてる間は上昇傾向かな、と思って買うと
下がり始める。なんだ、ババつかんじゃったよ。

そう、笑える余裕のある人ばっかよ。
今都心タワー買ってる人は。だから問題もなし。

格差社会進行中。富裕層増大中。

[9174: 匿名さん]

格差が強すぎると、社会は荒れてくる。
不寛容になり、民族主義的傾向も強くなり、犯罪も増える。
監視社会になり、息苦しくなるかもね。

[9175: 匿名さん]

>>9170 マンション比較中さん

原価が下がらないから新築は下がらないし供給が減るのはわかる。
ただ、中古が下がるのはわからない。
供給が減れば、価格は上がるのでは？

[9176: マンション比較中さん]

>>9175さん
中古はこの先どんどん供給が増え続ける。先細りとはいえ新しくマンションは増え続け、一方人口減少で買い手は減る中、（相続した等）不要なマンションを手放したい人は増え続ける。中古は都心等よっぽど人気の地域を除いてどんどん買い手市場になっていくと思うよ。

[9177: 匿名さん]

ゆるやかな上げに理由はなく、下落には相応の理由がある
公務員給与、公共料金、資材コスト、建築人件費の上昇に比例した適度なインフレがすべての基本とみてよいんじゃない

[9178: 匿名さん]

このスレは、23区の…だから、23区に限定すれば、都心中古は上がる、周縁中古は下がらない、不人気エリアは徐々に下がっていく、と感じています。
新築も、デベが儲け過ぎていた利益を吐き出して上昇は抑えられるのでは？

[9179: 匿名さん]

新築が減ってるんだからどう考えても中古も減る
目先10年くらいはさておき、その後の話
特に流通性のある築浅は10年後くらいから新築以上の角度で減るから、需給はタイトになると考えるのが普通

[9180: 匿名さん]

新築が上がると古いマンションのリノベーションの動きが活発になるだろうね

あと10年もすれば築浅中古の供給が減って、都心であってもようやく手の届く価格に下がってきている築20年前後のマンションを買うようになるかもな

[9181: 通りがかりさん]

分譲賃貸がガンガンでてきて普通の賃貸が絶滅しそう

[9182: 匿名さん]

>>9181
最近マンションデベロッパーが賃貸も手がけるケース目立つけどね

マンション管理なんかは昔から子会社にやらしたりしていたけれど、今後は賃貸事業やホテル事業などで多角化が進むんじゃないかな。悪い意味でなくコストの抜きどころを知っているからプロが自分のために作れば利回りのいい賃貸物件ができそう。

[9183: 匿名さん]

分譲が最大のリスクなんだが、そこをうまく情報弱者のサラリーマンに押し付けたが、ばれてヤバくなってるのがTATERUね

[9184: 匿名さん]

今日の日刊ゲンダイによると、2019年10月の消費税増税を機に暴落するようです。

[9185: 匿名さん]

逆にそれまでは駆け込み需要で売れるのかな

[9186: 匿名さん]

ゲンダイはあまり当てにならないのでは？

[9187: 匿名さん]

消費税上がったから暴落？！
すでに数十パーセント以上上がってんのに2パーセントにそんな効果が！？

[9188: 匿名さん]

オリンピック後にはつぎの経済対策が打たれて緩やかなインフレ傾向が続くんじゃない

[9189: 匿名さん]

>>9186 匿名さん
ゲンダイ、榊のコンビの安定感は半端ないよ。
この手の記事がなくなった時が本当の暴落時期

[9190: 匿名さん]

バブルの時も総量規制したら、あっという間に暴落した。やろうとしたらやれるでしょうが、あまり露骨な事をしたら、デフレ逆戻りするからしないでしょう。けどアメリカ株が高過ぎるんですよね。そっちの方が怖い。

[9191: 匿名さん]

グーグルで検索しなくなり、SNSが流行らなくなり、アマゾンで買い物しなくなるようだとヤバくなりそうだね

[9192: 匿名さん]

今、都内のマンションは坪300〜400万円台は当たり前ですが、昔のように坪200万円で購入できる時代が来ますよ。

または無理の無い住宅ローンを組むこと。
この記事にもあるように住宅ローンは年収の20%以内に収めれば大丈夫。
今年、都内で新築マンションを買いましたが、住宅ローンは年収の12%ほどに収めています。
マイホームの購入で日本のGDPが30兆円押し上げられるので、政府、銀行、不動産会社がグルになって低金利を口実に国民に無謀な住宅ローンを組ませようとしているので気をつけましょう。
住宅ローンは年収の20%以下が鉄則です。

https://biz-journal.jp/i/2018/09/post_24793_entry.html

[9193: 匿名さん]

確かに。あまり意識したことはなかったが、住宅ローン・.管理修繕費・固定資産税月額あわせてちょうど50万。逆算すると年収の20%以下になってます。
というか意識せずとも自然とそうなるのでは。

[9194: 匿名さん]

3パーセントくらいだった笑

[9195: 匿名さん]

逆にローン返済を賃料で十分賄えるようにしていればよいのでない
公務員や大企業でいいとこで社宅に入れるなら、そのメリットを最大限活用し、1000万円くらい貯まったら自宅でなく賃貸アパート買う方が資産形成に役立つよ

[9196: マンション比較中さん]

23区内で新築マンションが安くなるって主張する人は、どういう理屈でそんな結論が出るんですか?
バブルの時は実需とかけ離れた投機需要でどう見ても異常な価格上昇だった。売り手も買い手も欲の皮つっぱってた。その異常な価格が上昇前に戻ったのがバブル崩壊だよ。
翻って今、不動産で儲からないよね。しかも売れなくなってきている。
それなのに価格が上がってる。上がる理由(供給不足による土地人件費上昇)もある。この状況で誰が価格を下げて売るのか教えて欲しい。
あくまで新築の話ね。

[9197: 匿名さん]

8月の区部マンション価格は平均坪400万に達し、一方で契約率は53%と低調。客がついていけなくなっている。
今後も価格を下げられないとすれば、デベは慎重に売れる物件に絞って供給してゆくのだろうね。
凡庸な物件を高値で買う必要はない。

[9198: 匿名さん]

>>9197 匿名さん

ついてけない人は郊外を買ってくださいて事じゃないの？都心好立地を庶民が手を出せる額で売る義理も理由もないわ

[9199: 匿名さん]

山手線の外側に出ればまだまだ手が出る価格の物件はあるしね、赤羽志茂とか金町とか

都心とのアクセスもそれほど悪くない

[9200: 匿名さん]

郊外買うくらいなら賃貸だよ
それでうまくバランス取れるんじゃない？

[9201: 匿名さん]

>>9200
賃貸も玉石混交でね、高価な分譲賃貸に住めばよかったのかもしれないが、賃貸物件ではあまりいい思い出がないな

特に賃貸専用で作られた物件は住戸性能のいい物件は少ない気がするよ

[9202: 匿名さん]

そりゃそうだよ

[9203: 匿名さん]

だから頑張って分譲を買ったんだけどね、結果的によかったと思う

まず住戸性能が良くて仕事の疲れがたまらなくなった。住人の質も良くていいおつきあいができた。ペットやゴミ捨て場に関連したくだらない低レベルなトラブルがないのもよかった。

そして最もよかったのはガーッと値下がりしたら、ゴーッと値を戻して、結果的に家賃分チャラになり資産もできたこと

どこかいい新築ができれば買い換えようと思っている

[9204: 匿名さん]

分譲賃貸で世界恐慌を待つか少し厳しめにローン組んで都心の物件買うか。
実に難しい。

[9205: 匿名さん]

今日、テレビで首相と石破氏の討論やってたけど、地方に働き手を戻そうとの意識になってる感じだった
これって、今後も資産インフレを継続して、郊外や地方部でないと家を買えなくする政策を継続することを示唆してる気がするんだが

[9206: 名無しさん]

売主はコスト高から価格を下げられない。新築マンションの供給は減っているから価格も高止まり。その通り正しい。新築マンションが売れなくなってきているけど価格が下がらない。これはマーケットが歪んだ状態だよね。賃貸や中古住宅はかなり余ってる。だから家賃も上がらない。物価も上がらない。上がるのは不動産価格(商業地やマンション)や金融商品の価格ばかり。やっぱり非論理的な状態。「高過ぎる不動産価格」「安過ぎる家賃」のどちらかが行き過ぎていて、いずれ修正されるというのが経済でしょう。

マンション価格下落派は、家賃をベースに考えれば今のマンション価格は異常なバブルというし、マンション価格上昇派は今後も供給減需要増で需給はタイトだし、コスト高を背景を論拠とする。

物価(家賃)と不動産価格との関係はとても密接だけど将来予測は難しい。日銀さえ大外しするのに素人が正確に予測なんてできない。

[9207: 匿名さん]

この状況でマンションに拘っている人が多いのが謎。
おかげさまで戸建が割安になっており低金利だから、昔の相場なら手が出なかった城南の戸建が買えました。

[9208: 匿名さん]

まあスレチかもしれないけれど、都心部はどうせ高すぎて買える人は限られるので建てて売るから建てて貸すへシフトしてちょっと高めの家賃設定で稼ぎ、一般人を相手にした分譲マンションの主戦場は山手線の外側に移っていくのかもね。

値引きして安く売るぐらいなら貸した方が早いでしょ

[9209: 匿名さん]

>>9205 匿名さん

地方の党員へのアピールなんだから地方重視って言ってるだけでしょ。もっと言ってしまえば石破の出馬も単なるポーズだと思う。憲法改正したいなら自民党が安倍一強っていうのはイメージ悪いからな。争ってるフリが見え見えだから討論見るなんて時間の無駄だぞ。

[9210: 匿名さん]

>>9206 名無しさん
人口減少のなかでインフレと需要拡大のバランスを取る難しい問題に直面してるんだよね
つまり短期的には金融緩和によるインフレ政策で中長期的には人口増加対策なんだよね
まー、こんな話は90年代からわかってたことなんだけど、おかしな政権が続いたから、ここまで遅れたんだけどね

[9211: 匿名さん]

>>9208 匿名さん
納得感のある予想ですね。
マンションもサブスクリプションモデルの時代だって言い始めそう。

[9212: 匿名さん]

都心の家賃上昇してるの業界では常識なんだけどね。案外知らないんだね。

[9213: 匿名さん]

地方創生の唯一の鍵は都心部を住むことができない場所にすることなんだよな

[9214: 匿名さん]

今年分譲に入る前に借りてたとこ1万値上げされてビックリしたわ、やっぱ上がってるよね家賃

[9215: 匿名さん]

法人は住居費が経費計上できますからね

売るより貸す方がいいという計算もあります

[9216: 匿名さん]

昭和20.30年代 年率20%
昭和40.50年代 年率 5%
昭和60平成20年まで 年率0%
平成20年代 年率 1%
家賃の上昇ってこんな感じですか？

[9217: 匿名さん]

えらいザックリなw。

[9218: 匿名さん]

>>9206 名無しさん

しばらく新築マンションの価格上昇と供給減が続き、安すぎる家賃と中古マンション価格が修正されるのではないでしょうか？
コスト高が修正される可能性は低いと思われます。

[9219: 匿名さん]

資材価格、建設人件費がこれだけ上がり高止まっている状況では新築の値下がりはかなり厳しいね
金利1%の住宅ローンで買った自宅マンションを積極的に売る理由も見つけにくいので中古マンションもまず下がらんかと

[9220: 匿名さん]

新築が高すぎて手が出ない人がどうしても都心で分譲マンションとなったら中古しか選択肢がない

新築が高ければ、中古も高くなる。

都心で買う必然性のない人は郊外に逃げればいいが、そうでない人もたくさんいる

[9221: 匿名さん]

東洋経済が首都圏で地盤が不安な地域ランキングを発表していますね。
ワースト3は江東区、中央区、墨田区。この地域でマンション買ったらダメですね。

https://toyokeizai.net/articles/-/237719?display=b

[9222: 匿名さん]

かんとうだい震災で一番ゆれたのは
麻布十番周辺と水道橋周辺らしいけどねえ

[9223: 匿名さん]

具体的にはこれがわかりやすい
http://www.bosaijoho.jp/topnews/item_6564.html

[9224: 匿名さん]

>>9221 匿名さん

東京生まれからしたら何を今更感。特にデータを洗わなくても昔からのイメージ通りだった。そんな人多いんじゃないかな。

[9225: 匿名さん]

地盤問題は既に価格差として織り込み済みなんですね

[9226: 匿名さん]

織り込み済みだったところ、地方出身共稼ぎが絶賛買い上がり中なので価格差は剥落している
曰く、マンションなので建物は安全だそうだが、周辺の戸建てが火の海なれば直接間接の影響は計り知れず

[9227: 匿名さん]

>>9221 匿名さん
２３区って地盤悪いですよね。そして中央、港、千代田がみんな下位にランクインですからね、

[9228: 匿名さん]

やっぱり豊島区って最高だわ

[9229: 匿名さん]

日本に住んでいる奴らがよく言うよね。

富士山噴火したら新宿以西はアウト。
杉並・世田谷は毎年冠水浸水被害。
地震があれば戸建てエリアは火の海で湾岸は液状化。
河川が氾濫したら川沿いはアウト。
東京はどこも同じ。

というか日本はどこも同じ。
うちは地震ないのよ、天気よいのよって笑って言ってると痛い目を見る。

[9230: 名無しさん]

「もう少し下がったら買いたい」人は、
新築マンション価格が下がり始めると
「まだ下がるから少し待ちたい」になり、
さらに価格の下げが急になってくると
「下がるのが怖くて買わない」になる。
ここの書き込みや有名ブロガーの情報に
影響受けやすい層の行動って
単純でおもしろいよね。

[9231: 匿名さん]

買わないで賃貸で待つということは実質４％分くらいの家賃を払って待つわけだから１０年待つことで物件価格の４０％分の家賃負担をすることになる
つまり１０年で４割価格下落した場合でちょうどイーブンになるわけでちょっとの下落であれば、むしろ損をしていることになる
だからこそ、多少高いと感じても買えるときに買ってしまった方が結果オーライになる可能性が高いとの話になる

[9232: 匿名さん]

>～～というか日本はどこも同じ。

極論すぎる

[9233: 名無しさん]

>>9231 匿名さん
いま4％なんて新築マンションないですよ。せいぜい2％です。この数字を間違えると意味のない仮説になるよ。

[9234: 匿名さん]

とりあえず外側だけど山手駅近徒歩3分買っといたよ！

[9235: マンション比較中さん]

>>9232 匿名さん
確率的には日本の中の自然災害リスクの差は誤差レベル。
9229さんの意見は極論じゃないよ。

[9236: 匿名さん]

正論
そしてリスクは免震、制震や大規模な備蓄によってミニマイズ可能でもある
高台、西側などと誤差レベルの立地にこだわって建物自体の備えを軽視してるウマシカも多いけどね

[9237: 匿名さん]

>>9231 匿名さん
買わないで賃貸で待つということは、それだけ自己資金に余裕を持って
買えるようになるということでもある。
自己資金に余裕をもったほうが、物件の選択肢の幅も広がる。

[9238: 検討板ユーザーさん]

>>9229 匿名さん

日本は日常生活の安全性において世界断トツ１位の先進国。フードコートのテーブルに荷物置いて置き引きされない率はもはや奇跡。

[9239: マンション検討中さん]

賃貸は自己資金から支払うのではないの？

[9240: 匿名さん]

下がるという予想は本当らしく見えるのに、なぜ上がるという予想は嘘の様に見えるんだろうか。そこにバイアスは本当にないんだろうか？

[9241: 通りがかりさん]

>>9240 匿名さん

そうですかね？私には下がる予想が本当らしくみえないですが。。

[9242: 匿名さん]

賃貸市場はとっくの昔に供給過多になってる。
今の家賃が激安だって？バカなの？
家賃を上げたら借りる人はいなくなるよ。
普通の家庭で払える家賃はせいぜい15万くらい。
それ以上払える奴なんてごく一握り。

[9243: 匿名さん]

>>9231 匿名さん

買わないで賃貸で待つということは、物件の利回り分だけを支払って、
物件を購入しないというオプションを手に入れること。
いいかげん理解してよ。

[9244: 通りがかりさん]

>>9242 匿名さん
激安だとは思いませんが、世の中にはそれなりに住宅手当を出してくれる会社もありますし、共働き世帯だと15万以上払っていけると思いますよ。また都心勤務のDINKSとかだと環境良くても郊外に住むのは不便ですし。仰っている“普通の家庭”じゃない世帯が一定数存在し増えているのかもですね。

[9245: 匿名さん]

駅の数は増えていないし、駅近の土地もほとんどマンションやオフィスで埋め尽くされているので駅近範囲に新しくできる物件の数は今後もあまり増えないと思うんだよな〜。賃貸物件全体を平均すれば下がっていると思うけどね。二極化は進むと思うね。

需要供給曲線というのはあくまでも同じ価値のある財において適用できるのであって、異なる価値の財においては上手く価格形成のプロセスを説明できないんだよね

[9246: 匿名さん]

家賃15万しか払えないようなら、23区の新築マンションは買えないでしょうね。
23区の新築マンション供給数は15000戸程度なので、ごく一握りに売れれば十分ですね。

[9247: 検討板ユーザーさん]

野村総研２０１５年の調べで金融資産１億円以上持っている世帯は約１２２万世帯。毎年その何％が新築の億ションを買うか知らないけど、常に新築の需要はありそう。

[9248: 検討板ユーザーさん]

日本の世帯数が減少しても格差が広がり富裕世帯が増加なら、新築や高価値ビンテージは売れる。買うなら供給少ない便利な立地、災害に強く、劣化等級３の耐久性、リノベ不可な部分での高級仕様を備えた物件が良い。

[9249: 通りがかりさん]

>>9245 匿名さん
仰る通りかと思います。賃貸物件全体の平均は下がると思いますが、それは全賃貸物件の価格が下がるわけじゃない。
日本人の平均収入は下がっていくことは、全員の収入が下がることとは異なる。また、1人あたり収入が下がることと世帯収入が下がることは違う。ポイントとしてはこういうことかと思いますね。

[9250: 匿名さん]

我が家の周辺では、賃貸はワンルームばかりだよ。ファミリー向けは少なくてとても高いらしい。買うことしか考えていなかったから知らなかったけど、こういう土地にファミリー向けの分譲マンションを買って正解だったのだろう。