23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[8801: 通りがかりさん]

>>8798 通りがかりさん

おっしゃる通り価格はマーケットで決まる。ただマーケットは必ず行き過ぎ、その後に調整する。歴史上何度もその繰り返し。あの時の価格は高過ぎたと後になって分かるから難しい。過度というのは現時点での私の主観で一つの意見です。

[8802: 匿名さん]

テレワークは増えているとか言うけど、日本人にテレワークさせるより、中国人にやらせた方がお得だからねえ。最近総務とか経理の仕事を中国にアウトソースするところが増えているから、日本人のテレワークはさほど増えないんじゃないかな。

自分の周りじゃ企業幹部のテレワークが目につくね。忙しいと言うこともあるが、労働時間管理の観点から下級職員のテレワークは難しい部分もある。それに通勤時間が節約できればそれだけメールチェックの時間が捻出できる。莫大な量がくるからね

[8803: 通りがかりさん]

>>8799 匿名さん

[8804: 匿名さん]

結論としては。

持たざる者が喚いても議論は平行線てことかな。

[8805: 匿名さん]

駅徒歩５分はプレミアム物件だというのはグラフからわかりましたが、住宅地も同じように駅距離で値段が下がっていくものなのですか？

[8806: マンション比較中さん]

>>8805 匿名さん
距離と言うより駅(または市街中心)からの利便性だろうね

[8807: マンコミュファンさん]

人気が下がれば値段も下がる。共働き増え車所有者減り、住環境より駅からの距離を重視する人が増えたってこと

[8808: 匿名さん]

賃貸派が増えれば、5分以内の分譲マンションを賃貸に出せばいいだけです。

[8809: 匿名さん]

確かに距離を評価軸とするなら収益性を軸とした評価が加わる商業地は割高という考え方もあるだろうけれど、雨に濡れないで電車に乗れるとかタクシー乗り場が近いとか、美味いもの食わす店が多いとか、住むことに関する利便性も高いと思うんだよね。

必ずしも住居として必要のない余計なコストを払っているとは言えないと思うけどなあ

[8810: 匿名さん]

10年後にでも賃料で利回り見れば答え合わせできるよ、今の駅徒歩3分以内物件の分譲価格は将来の賃料急上昇織り込んでるとしか説明できないから

個人的には再開発タワー以外の駅近物件はどこかで総崩れすると思うけどね
特に馬喰町徒歩2分60平米3LDKみたいな住環境悪い物件は悲惨なことになると思うわ

駅近信仰ってテクノロジーの進歩やゆとりや自分らしさ、スローライフ求める大きな流れと逆行していて、共働きが急増してる今だけの瞬間的なバブルなので

[8811: マンション比較中さん]

>>8810
共働きの急増ってバブルじゃなくて、これから一層進んでいくトレンドでしょ。
馬喰町徒歩２分だったら強い需要があるのは何十年のスパンで続くと思う。
悲惨な状態は郊外駅遠物件からだんだん都心に進んでいくよ。

[8812: 周辺住民さん]

> 共働きの急増ってバブルじゃなくて、これから一層進んでいくトレンドでしょ。

あと、働く老夫婦もありますね。事実上、今後は65歳まで普通の社員として働くのがデフォで、いずれそのラインが70歳まで延びると思います。うちの会社、定年退職者に残ってもらえるよう嘱託の給与をバンバン上げてますよ。

[8813: 通りがかりさん]

>>8807 マンコミュファンさん

いまから10年20年先に、駅中心の社会がそのまま続いているのか、それとも他の移動手段が一般化していくのか。どうなるか分からないけど面白いと思わんか。

[8814: 匿名さん]

>>8811 マンション比較中さん
共働きが進むなら今後は、3LDK7000万のエリアが郊外に広がるんでしょう。
都心も値下がることはないと思いますが伸びは鈍る

[8815: 通りがかりさん]

>>8809 匿名さん

飲食店が多いという魅力はあくまで利用する側の「利便性」の話しで、商業地の価格が高い理由である「収益率」とは、飲食店を出店できる立地、繁華性のことで、当然高い賃料で店を貸せるから土地価格が高くなる。そんな事業用の高い土地を住宅用に使うことは、土地のポテンシャルを使い切れてない=無駄に高い土地を買ってしまってると思うのであーる

[8816: 匿名さん]

とは言え60階建て雑居ビルなんてものが駅前に建ったとしても最上階はともかく途中の20階から55階ぐらいは飲食店や販売店の立地としてはよろしくないと思うけどね。

むしろ１〜５階ぐらいはショップや飲食店に入ってもらい、その上にオフィスとかホテルとかマンションとかの複合施設を作れば、本来飲食店や物販に向かない中層から高層の空間を有効利用できるので土地のポテンシャルを最大まで引き出せると思っちゃうんですけどね。

駅近の再開発って大体こんなパターンでしょ、どこも。

[8817: 住民板ユーザーさん1]

>>8810 匿名さん

馬喰町徒歩二分のペンシルILDKにシングル親子3人で住んでる知り合いいる。
親は派遣、子はパート。一人は床で寝てる。
それでも中央区に住んでるって自慢してて笑える。

[8818: 住民板ユーザーさん1]

購入価格は安い時代で3400万だったそう。
親は還暦間際。子は時給1000円
立派な貧困だよね。

[8819: 匿名さん]

>>8816 匿名さん
再開発は無理やり住宅を入れなきゃいけない制度だから

[8820: 匿名さん]

ボロい雑居ビルに囲まれた駅徒歩1分マンション、昔の九龍城みたいだわ
よく坪４００出して買うよね、親が泣くよ

駅近は素晴らしいことで１５ハドソンヤードみたいなタワマンならいいけど、駅近だけが取り柄のペンシルは単身向けを除けば犬も食わない

[8821: 匿名さん]

駅遠しか買えない貧しい落第者がストレス解消するスレは、こちらですか？

[8822: マンション検討中さん]

いえ、駅直結ランドマークタワマン買えずに雑居ビル街でペンシル買った人が慰め合うスレみたいですよ。

[8823: マンション比較中さん]

>>8820 匿名さん
金のない共働き夫婦や老人だって、買えるなら郊外より駅近ペンシルを選ぶと思う。わざわざ生活不便な郊外をあえて選ぶ人は少数派だと思う。通勤,買い物,病院,保育園など郊外だとデメリットしかない。

[8824: マンション検討中さん]

駅近60平米3LDKでも2LDKにリフォームすりゃ小さな子育て世代、子育て終わった世代にいつでも貸せるんじゃないか。

[8825: 匿名さん]

日本橋は供給過剰とか言われてるけどあれだけ分譲してて9割方売れてるらしいので駅近都心信仰はまだ強いなって思います。23区郊外の物件とか竣工時に半分も売れてないとか見ると尚更ね。
1ldkに3人で中央区に住んでるってドヤるのはさすがに滑稽ですけど。そこまで無理せんでも…

[8826: 周辺住民さん]

やっぱり駅から近いと、出かけるのに何かと便利だもんな。
さらに都心だと、散歩がてらちょっと歩くといろんなとこに行けるし。

[8827: マンション検討中さん]

都心から離れれば離れるほど駅近の重要性も高くなるだろうね
広尾徒歩11分や表参道徒歩12分ならなんとでもなるが、葛西徒歩13分とかなると…
最近は千葉や神奈川でも15分近く歩く物件出てきたが、10年後どうなるのかね

[8828: マンション検討中さん]

マンマニさんも真っ青。まぁ彼は10年いないだろうけど。あそこは駐車場も少ないからね…。

[8829: 匿名さん]

年取ると、階段の上り下りや坂道が辛いんですよ
駅近くのタワーマンションに限りますよ

[8830: 匿名さん]

ここ2年くらいで港区内側の中古は良いものはほぼ売れてなくなってしまったね。
長期に残ってるのは価格と価値が釣り合ってないものばかり。
まぁ出玉がない現状、それでもそのうち売れてしまうのが港区内側の強いところではある。

[8831: 匿名さん]

>>8824 マンション検討中さん
子育て世代は駅近が繁華街だと避ける人も多いよ

[8832: 匿名さん]

>>8831
元々が商業エリアに居を構える概念がなかったからね。
江戸時代の商人の街が未だに地位が低いのも同じこと。
近年都市部限定で住職遊学隣接再開発がトレンドではあるけども、
定番になるのか一過性なのかは何とも言えないところ。

タワマンブームも同様だね。
土地の少ない都市部で縦に伸ばすのは理に適ってると思うし、
その希少性から一定のポジションを確保し続けるのか、
昭和の長屋やリゾマンみたく維持管理の問題で廃墟化する危険性も十分考えられる。

[8833: 匿名さん]

低層なら戸建で良い。セキュリティ以外にメリットがない。
タワーレジは低層や戸建では叶えられない魅力が詰まっている為、資産価値が高いのである。

[8834: 匿名さん]

>>8827
逆に都心って5分も歩けば複数路線複数駅が当たり前だからね。
だからこそ公園隣接だったり地歴だったり駅力だったり静かな環境だったりが重要になる。
アドレス的な意味での都心だったり駅距離だけを前面に押し出す日本橋○○町物件には、
違和感しかないｗ

[8835: 匿名さん]

大きなトレンドを見誤らないことが重要
夢や憧れといった漠然としたイメージトークに乗せられて、次の買い手が現れないような郊外の戸建を割高な価格でつかんでいる場合ではない
やはり結論は都心、駅近、タワー
高齢者は増加、婚姻者は減少

[8836: マンション検討中さん]

郊外の戸建ては論外だろうけど
練馬駅や馬喰町駅から徒歩2分みたいなペンシルと、パークタワー晴海や高輪の駅遠みたいな別な魅力あるマンションなら後者がいいな
最近は前者が高過ぎる印象

[8837: 匿名さん]

>>8835 匿名さん
追加で病院近くて、福祉充実区がいい。
結果都心五区ぐらいが堅いねって話にはなるんだけどね

[8838: 匿名さん]

いうて馬喰町ってそんな高くないじゃん。せいぜい坪400前後。
ここ10年で一番値段が上がった都心トレンドを象徴するようなエリアの一つだけど、現在の都心全体の相場を見ればそんな高くなくない？港区とか千代田区なんて坪800とかポンポンあるし。

[8839: 匿名さん]

馬喰町は馬喰町、馬喰横山、東日本橋、人形町、小伝馬町あたりが徒歩5分～8分圏内には入るし駅徒歩1、2分が当たり前のエリアだから、まあ交通利便性に関しては下手な山手線内より便利ですかね。
それ以外の居住環境としてはどうなんだって感じですけど。

[8840: 匿名さん]

>>8838
その通り、相場っちゃー相場。
都心の波を受けた連れ上げならヤバいけど、
三井のお膝元日本橋再開発の流れを考えれば安値で放置され過ぎって考え方もできる。
もちろん主要デベの小規模が目白押しだから広告費が過剰に投入されてる影響もあるｗ
ただ今も昔も問屋街だし小奇麗になってるのは浜町周辺ぐらいだし、
利便性は悪くないけど駅も地味だしそんなに雰囲気の良いエリアでもないと思うけど・・・

[8841: マンション掲示板さん]

>>8836 マンション検討中さん

ひえー。
練馬と馬喰町を並列するのか。

[8842: 匿名さん]

>>8841 マンション掲示板さん
無知は怖いってやつですな。

[8843: 匿名さん]

日本橋界隈は今後の日本橋の再開発がどう評価され影響するのか、都心トレンドが続くのか、需供バランスのねじれがどう影響するのかといった点を占う観点からも動向は結構注視しています。

[8844: 匿名さん]

日本橋○○町の、特に東側エリアは2016年をピークにすでに調整局面入ってるね
共働きの急増局面で持て囃されたけど、需要も一巡し今後は住環境の悪さが忌避されるんでないかな
地方出身の子供のいない夫婦など、土地勘と想像力に欠ける人たちが競って買っていた印象あるから
共働き中流家庭の現実的な住まいとしては環境面含めて湾岸の方が好ましいでしょう

[8845: 匿名さん]

印象ベースで語られても…妄想…？
中古相場も含めて動向はウォッチしてみたいですね。

[8846: 匿名さん]

>>8844 匿名さん

脳内市場

[8847: マンション検討中さん]

湾岸は保育園も学童も飽和してるのに何故共働きが買うんだろう。

[8848: 匿名さん]

>>8847
・契約時は小梨で当事者意識が薄い
・行政が何とかしてくれると勘違いしてる
・何とかなるだろうと、たかをくくってる
・子供が少ない過疎エリアには住みたくない
・そもそもよく分かってない
・そもそも大したことない

[8849: 匿名さん]

小学校にいったらクラスのほとんどが同じマンションだとなんかキモくない
高学年になって住んでるマンションの上層階と低層階でグズグズ言われたりとか

[8850: 匿名さん]

>>8849
う～ん・・・
ランドセル背負って満員電車でサラリーマンに押し潰されてる小学生とか、
山越えが日常みたいな小学生もいるし何とも・・・