23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[8751: 匿名さん]

2018年8月10日発表のレインズ月例マーケットウォッチによれば、7 月の東京都区部の中古マンション成約m²単価は 74.47 万円/m²と前年比で 3.4%上昇し、12 年 10 月から 70 ヶ月連続で前年同月を上回ったようです。
新築マンションの価格が上がれば、中古マンションの価格も当然上がりますね。

[8752: 匿名さん]

中古は躯体が古いのでチョット…(^_^;)

[8753: マンション検討中さん]

人の垢がついた家を新築時より高く買わなきゃいけないなんて…

[8754: 匿名さん]

>>8753 マンション検討中さん
そういうもんでしょ
値下がりする方が異常なんだよ

[8755: 匿名さん]

マンションは値下がりするのが普通ですよ。
上がっているのは相場が上がっているというだけ。

[8756: 匿名さん]

15年ぐらい前は10年超えるとかなり値段が下がったんだけどなあ

でもあんなにマンションが安かった時代はもう来ないかもしれない

[8757: 通りがかりさん]

>>8750 匿名さん
絶対にマンションが良いという人多いのかな？
大井町徒歩5分のタワーが75m2で坪500、徒歩7分の土地30坪＋2階建注文住宅が110m2が坪300。価格は同じ。今までマンションで探してたけど高過ぎてアホらしくなってきて、駅距離は2分程遠くなるけど戸建てにしようかと思案中。

[8758: 匿名さん]

梁もしかり建物寿命もしかりetc
建築物の進歩は目まぐるしいものがある
10年前の物件は気密性も失われスカスカ、最新のマンションなら10年経ってもそうはならない

[8759: 匿名さん]

>>8758
そうは言っても世の中お兄さんみたいなマンションオタクばかりじゃないからねえ。

それに今はマンションに初めて住む人ばかりじゃないので
今まで住んでた家で相当痛い思いしてりゃ気になるだろうけど
気密性が～、躯体が～って言ってもそんなんじゃなかなか売りにならないね。

[8760: マンション検討中さん]

周辺の同格築浅の中古価格見ながら
新築の価格と比較するでしょ。ほとんどの人は。
物でも車でも中古買いたくない人は一定数いるけど
マンションとなると価格が大きすぎて
新築というだけで何千万も上乗せできる人は限られてくる。
普通の人は上乗せできて数百万まで。

[8761: マンション検討中さん]

マンションの価値は立地が大きな要素を占めるから
いい場所を先に取ってる中古の方が欲しかったりする。
新築はいくらモノが良くても立地だけはどうにもならないケースが多いし。
だから新築だけが高い時期はあまり長くは続かないと思う。

でも今までありえなかったような素晴らしい立地の新築が供給される再開発が
今後どんどん増えるなら話は別かもしれない。

現状の駅直結物件はあまり駅力の無いところばかりで
主要駅の駅直結物件はまだ出てきてないから
出てきたら中古よりはるかに高くても買いたくなるよなぁ。

やっぱり立地が重要。

[8762: 通りがかりさん]

>>8761 マンション検討中さん

10年から20年後、テレワークで週の半分を自宅で過ごすような社会、自動運転車の普及で電車に今ほどは乗らない生活となれば、駅近のメリットは相対的に低くなると考えています。むしろデメリットの方が大きくなるかも。

[8763: 匿名さん]

>>8762 通りがかりさん

週二で在宅してるけど、そこまで他の会社が普及するとは思えない。
むしろ人口減少でなおさら駅近信仰が増すよね。商業施設が駅周辺に集約するからね。

[8764: 匿名さん]

新築なら山手線駅近買っとけば安泰だよ。
徒歩５分以内ね。

[8765: 通りがかりさん]

>>8763 匿名さん
ネットが社会を劇的に変えてきたわけで、これからも劇的に変わる可能性も十分あるよね。商業施設が駅近に集積するのは分かるけど、混み過ぎて敬遠する人も増えるだろうし、自動運転車の普及でそもそも余暇の使い方自体が変わるかもしれないし。どうなるかは分からんが、駅近信仰がこのまま続くとは思えないんだよなー。

[8766: 匿名さん]

>>8765 通りがかりさん

三十年五十年スパンでの揺り戻しはあるだろうけど、
その前にもっと各地で都心に集中すると思うわ。
東京都心ってだけじゃなくて
立川に立川周辺からもっと集まって
大宮にもっと大宮周辺から集まって
っていう各地の中心に更に集まるという感じね。
関西でも名古屋でも札幌でも同じ傾向でしょう。


こっちの方が現実的かなと。

[8767: マンション検討中さん]

これから増える高齢者が徒歩10分以上の物件選ぶかな？

あと、テレワークが主流になって鉄道会社や不動産会社が
みんな大幅な減収減益になるのを黙って良しとするかな？
影響が大きすぎて自分達が生きてる間にはあまり変わらない、
というか変えられない気がする。

だからやっぱり駅近買っとかないととなってしまう。

[8768: 通りがかりさん]

>>8766 匿名さん

大きな流れとしてはターミナル駅に寄っていくのは同感だよ、通勤や買い物には便利だからね。鉄道中心の社会である以上、そこは変わらないでしょう。でも通勤しない、買い物も自分では出掛けない暮らし方が広まれば、高額な対価払ってまで駅近に住むメリットって薄れていくよね。都区内で、少し駅から距離があっても家が広くて緑があり個人用の自動運転車が二台停められるスペースがあってみたいな。今の駅前再開発のマンション価格をみていると過熱し過ぎている気がしてならないんだよね。通勤通学時間の短縮が至上命題なのかね。

[8769: 匿名さん]

>>8764 匿名さん

山手線徒歩5分以内で探していますが、なかなかないですね。
パークコート渋谷は徒歩9分、シティタワー恵比寿は徒歩7分で駅から遠い。
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン、ディアナコート目黒、パークホームズ千代田淡路町くらいしか見つかりません。
最近は高いし物件数も少ないですね。

[8770: 通りがかりさん]

>>8767 マンション検討中さん

高齢者が人口密度の高い場所に住むことのリスクもあるし、低層住居地域のマンションの方が良いのではないかな。ゼネコンにとっては駅前再開発は金のなる木だからこのブームは続けたいでしょうね。変えたくないのも分かる。人口減少で徐々に都心部の戸建ても手頃な価格で出てくるし、高過ぎる駅近以外にも選択肢が増えるわけだから、駅近信仰も緩やかに減っていかないかなと勝手に考えている。いまは駅近の資産性は手堅いとは思うが、すでに高くなり過ぎててね…。皆が同じ方向を向いた時は逆を見始めなきゃいけないと思っておるのさ。

[8771: 匿名さん]

高齢者はあまり高層の場所に住むと救急が遅れるので良くない

[8772: 匿名さん]

高齢者ほど都心の駅近がいいよ
駅から遠いと外出しなくなって、ボケるよ
車だと判断力が落ちて、事故を起こすし。
高齢者が増えると、高台も人気なくなるだろうね。

[8773: マンション検討中さん]

駅近タワーは高層階ばかりじゃないから。
タワーの低層階なら駅近いし
よく下にクリニックが入ってるからちょうどいい。

[8774: eマンションさん]

10年以上前から将来はテレワークになるって
言われているのに、まだ駅近が人気です。
どこでもドアが出来たらどこに住んでもいいかも。

[8775: 通りがかりさん]

>>8774 eマンションさん
駅近なんて無意味になる可能性があるんだよね、それがいつ来るか分からないだけで。社会習慣なのか科学技術なのかそれ以外かの理由は問わないとしたら、可能性は高くはないけど無視できる程低くもないよ。

[8776: 匿名さん]

ないですよ

[8777: 匿名さん]

駅近はプライベートも便利だからなあ

家が安い郊外から都心の武道館とか東京ドームのコンサートに行くのは時間がかかるよ

駅からバスで行くような住宅地は安いけど移動は全部車だからなあ

[8778: 匿名さん]

>>8768 通りがかりさん

もうちょっと続きをどうぞ。

[8779: 匿名さん]

>>8772 匿名さん

それを親に言って何割の親が受け入れるのかと言うとそこまで変わるとは思えないな。

[8780: 匿名さん]

>>8777 匿名さん
それはバスの本数にもよるかな。

[8781: 匿名さん]

>>8775 通りがかりさん

テレワークより自動運転の方が重要かも。

[8782: 匿名さん]

駅近に住んだら車は要らないと思ってる人と
駅近でも当然車は要るでしょ、っと思ってる人の違い。

[8783: 匿名さん]

>>8775 通りがかりさん

駅近無価値論は駅遠物件保持者のポジショントークでしょ。
悲しいかな

[8784: 匿名さん]

30年も経ったら空飛ぶ車ができてる可能性もある。

[8785: 匿名さん]

住居は全て駅近タワーに集約して、駅遠は全て潰して公園にすればおｋ

[8786: 通りがかりさん]

将来、どんな社会になるかは分からんけど、社会の変化に柔軟に応じられるような環境に住むべきかと思っていて、駅前マンションはその点では懸念が大きい。サッシ一枚だって自由には変えられない不自由さと何をするにも権利調整の困難さ、単独で使える土地がなく自動運転車を家族で複数置けない等、とにかく社会の変化に応じて柔軟に設備の新設や導入、増改築ができない。確かに駅近メリットも大きいが、可変性がないというデメリットにも着目すれば、ここまで価格が高騰するのは行き過ぎだと思う。

[8787: 通りがかりさん]

>>8784 匿名さん
可能性なら0じゃないよね。航路は幹線道路の50m以上と法律で決まれば、眺望目的で購入したタワマンのバルコニーのすぐ横を飛ぶ世界がくるかもしれない。

[8788: マンション比較中さん]

>>8785 匿名さん
多分この先、それに近い状況になっていくでしょうね。
道路電気水道などのインフラの維持費を小さくしていかないと社会が持たない。

[8789: 匿名さん]

駅近が買えないから、駅近の価値がないって聞こえるけどあってる？

[8790: マンション検討中さん]

駅近はいいのだけど、この数年は住環境の悪さが過小評価されてる気がするな
高速や線路の脇とか雑居ビルに囲まれたペンシルでも駅近だと本当強気
日本橋〜町物件の多くが竣工後も苦戦してるが、中古で売るときも内覧されるし相当苦労しそう
公開空地ある駅近タワーなんかは鉄板だと思うけどね

[8791: マンション検討中さん]

家族みんなが自動運転車で別々に移動したら大渋滞でしょ
車が空飛ぶ頃には利回り考えると元取ってるし

[8792: 匿名さん]

徒歩7分から徒歩3分のマンションに引っ越した。徒歩7分でも充分でしたよ、急な雨で傘を買う必要があるかないかの違いしかないな。

[8793: 匿名さん]

>>8790 マンション検討中さん

高速や線路脇の戸建てなら絶対に嫌だけど、マンションなら意外と快適ですよ。
売却も容易だし、マンションは駅近に限るね。

[8794: 通りがかりさん]

駅近が高い理由は、供給がかなり少ないのに対して需要が高いからだよ。駅から遠くなればなるほど面積が広がって、マンション数も倍々に増えていく。仮にテレワークや自動運転が普及して、需要が多少弱くなっても、そもそも供給がかなり少ない状態は解消されないので、そんな今との違いは無いと思うな。
少ない供給に対して、一部金持ち層が高くても欲しいと思えば価格は維持。

[8795: 匿名さん]

駅近ディス論の根拠がSFチックな空中自動運転車の実現性云々らしいので、個人的には駅近買っといて良かったと再認識しました。

[8796: 通りがかりさん]

都区内、容積率200％程度までの住宅地価格は、駅距離が1分変わると±3～5％になることが分かっている。住まいとして不動産を買う人は、駅距離を合理的に評価していることになる。

一方、容積率300%以上の駅3分以内の商業地域では、駅距離による価格変化は1分で±10%～30%程度にも開く。人が多く集まる地域のため、店舗、事務所、ホテルなど収益事業が可能となり、おおむね人通りの多さに応じて価格が変わる。

駅近の商業地域にあるマンション価格は、この商業地の土地価格を反映して高くなっているわけだが、その価格は「駅距離による利便性」には関係ない人通りの多さ（収益性）で決まっている。収益性で価格が決まっている高い土地を、わざわざ住むために購入しているわけだから、「駅近」という得体の知れないモノに過度なプレミアムを支払っているということになる。

[8797: 検討板ユーザーさん]

駅近に集約しようとする案は
地方の行政ではもう具体的に提案されています。

人口密度が低すぎるところに
ガス水道電気などのインフラを維持する予算が大変だからです。
まさに8788さんが言う通りです。

個人的に僻地は郵便局など配達の方々が気の毒。

[8798: 通りがかりさん]

>>8796 通りがかりさん
過度かどうかは市場が決めること。将来的にもニーズがあれば市価は維持されるし、過度とは言わないのでは？

[8799: 匿名さん]

>>8796
駅近が価値が高いのは利便性が高いからプレミアを払って住む
高くても売れるから仕様の良い高級物件が建ちやすく、土地も高く売れるという傾向にある

駅が急行停車駅なのか通過駅なのか、始発駅なのかどうか、それこそ東京なら大丸有へのアクセスの時間とか、そうした駅の属性の違いも価格に反映されるので、単純に駅距離による価格変化を計算してもばらつきが大きくなるばかりだと思う。それをもって合理的でないという指摘はいかがなものかと。

[8800: 匿名さん]

とにかく高齢者市場が成長市場なわけだから、高齢者ニーズにあったマンションが無難
再開発で高齢者施設、子育て施設付でエリア内にスーパーが入れば、最低限のニーズは満たされる