23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[8101: マンション掲示板さん]

家賃200万のコンシェルジュ数人常駐の低層マンションでしょ。
お手伝いさんやら庭師さんを入れるより楽じゃん。

[8102: マンション検討中さん]

8095さんが貼ってくださった記事拝見しました。新築マンションも5年も経つと2割以上下がるという箇所は、昔聞いていた通りですが、私は、物件は厳選しましたが、この10数年で買った幾つかのマンションは全て5割は値上がりしています。これって、「全国」と「都心」の差なのでしょうか？

[8103: 匿名さん]

>>全て5割は値上がりしています

これは、実際のマンション名を是非聞いてみたいですね。

[8104: 匿名さん]

>>8102 マンション検討中さん
10数年前の湾岸は工場と倉庫ばかりの薄汚いエリアで、人が住める場所ではなかった。
この時期にこのエリアで販売されたマンションなら今は5割上がってるのは当たり前だろ。
だから、今買って10数年後に5割増しで売れますよ、というのは数字のマジックを使った詐欺だよ。
統計なんてものは分析のやり方でいくらでも屁理屈をつけられるから、数字を見せられても鵜呑みにしてはいけないんだよ。
背景をしっかり自分で分析しないとまんまと嵌められる。

[8105: 匿名さん]

外国人の受け入れが今後促進されて、都内に居住する外国人労働者が増えてくれば住宅需要も高まると思うんだけどね〜

[8106: 匿名さん]

順調に中古も値上がりしてるのは都心3区だけみたいだね。

[8107: 匿名さん]

その都心3区を支えているのも、100兆円予算で、足元のコンビニは留学生だらけです。

[8108: 匿名さん]

>>8106 匿名さん
区単位だとそうなのかな。郊外でも何でも、近くで再開発やってるマンションは上がってるね。

[8109: 匿名さん]

>>8108 匿名さん

武蔵小山とか？

[8110: 匿名さん]

>>8109 匿名さん
上がってるでしょう。元々も知らないし、これから下がるかとうかも知らない。

[8111: マンション検討中さん]

西日暮里再開発やろうとしてるのに寂れてるじゃないか！

[8112: 匿名さん]

>>8111 マンション検討中さん

中央線より上の宿命です。
安いから良いとは思います。

[8113: 匿名さん]

寂れているから再開発じゃん。
でも初期だからって今の時期に安いことはないよね。
でも再開発が進めば綺麗になって、価格はあがっていくとは思うけど。

[8114: マンション検討中さん]

もう西日暮里と日暮里は統合して馬鹿でかい駅にでもしちゃえば？

[8115: 匿名さん]

中央線より下は値段上がりすぎ

[8116: 匿名さん]

実力以上に高くなり過ぎているのって、実は文京区。
ゆり戻しは大きいよ。

[8117: 匿名さん]

文京区ねえ・・確かに

[8118: マンション検討中さん]

文京区っなんでちゃんとした映画館ないの？

[8119: マンション検討中さん]

映画館はおろかまともなデパート（デパ地下）もなし
大丸有へのアクセスも春日以外は悪いし坂が多くファミリーや高齢者にも優しくない
中央区内陸並みの価格ははっきり言って過大評価だな

[8120: マンコミュファンさん]

文京区は学校と住宅メインで素敵な街だけど
スーパーは便利といえるほど充実してるわけじゃない。

[8121: 匿名さん]

本郷とか近隣商業なのに大きな店がないよね。文京地区だからかな、意外と古いオフィスばかりで殺風景な感じ。茗荷谷も少ないけれど裏の坂下の小石川まで下ると充実しているよね。帰り道が大変だけど

[8122: 匿名さん]

新宿とか渋谷とかがいい人と文京区がいい人ってかなり価値観が違う気がする

[8123: マンション検討中さん]

文京10年住んだけど、いつも新宿とか東池袋行ってて何で文京に住んでるんだろ状態だった。ラクーアくらいかな。

[8124: 匿名さん]

住む街と遊ぶ街は違っていいんだよ。
田舎じゃないんだから。
1000万人クラスの大都市はそれが当たり前。

[8125: 匿名さん]

文京区が割高に感じるかどうかは価値観によるな。自宅徒歩圏に繁華街とかデパートが無いとって人は嫌だろうね。でもまあ基本住宅地だからなぁ。娯楽は後楽園程度だが、区内ほぼ全部山手線内側なんだから少なくとも安い筈はない。

[8126: 匿名さん]

あと隣で大体片付くしな。東側は上野だし、西側なら新宿、北側なら池袋。南側は皇居挟んじゃうけど大丸有。実は文京区は真ん中の方が不便。文京区はJRの駅が無いが、端の方なら隣接区のJRが使える。真ん中はそれが出来ないからなぁ。

[8127: 匿名さん]

銀座とか六本木渋谷の商業地のど真ん中に住みたい人には刺激が足りない街だとは思うが、繁華街にほどほど距離感があって子育てに向いている山手線内側の住宅地と考えると結構希少な気がする。

[8128: 匿名さん]

不便で坂道がダルい、これにつきる。

[8129: 匿名さん]

高台の高級住宅街に住むと坂道が大変だね

でも水害に遭いたくないからわざわざそういう不便な場所に住んだんでしょ？

[8130: 匿名さん]

坂道は子育て世帯にはちときつい。
という36歳のオッさんの俺にもきついけどw

[8131: 匿名さん]

>>8129 匿名さん
台地で高台に駅もあれば不便じゃないよ。

[8132: マンション検討中さん]

そんな駅は市部まで行かないとほとんどないでしょ
地下鉄も用地取得の都合で街道沿いの谷あいを走ってることがほとんど

結論、生活至便な都心平地部の安全安心なタワーに住むのが一番

[8133: 匿名さん]

>>8127 匿名さん
商業地のど真ん中のタワマンに憧れるのは、ロクに人も住んでないド田舎育ちの人ですよ。
せっかく東京に来たんだから、キラキラした街で、最先端の生活をしたいんだよね。
俺からしたらバカなのかと思うが。

[8134: 匿名さん]

>>8132 マンション検討中さん
有楽町線の小竹向原〜地下鉄成増、東上線のときわ台、上板橋、東武練馬あたりは高台だが。
いずれも23区。

[8135: 匿名さん]

>>8134 匿名さん

世界の中心が池袋だと思ってそう。

[8136: 匿名さん]

子育て考えなければ商業地ど真ん中でもいいんじゃない

[8137: 匿名さん]

>>8135 匿名さん
有楽町までも30分かかりませんよ。
晴海あたりと所要時間は変わりません。　

[8138: 匿名さん]

>>8136 匿名さん
商業地ど真ん中なんて物価は高いし、うるさいし、なんにもいいことない。
買い物には興味ないし。ムダ使いするくらいなら、お金ためて海外旅行したい。

[8139: 匿名さん]

なお、そういう人たちはお金ためなくても海外旅行してる模様です

[8140: 匿名さん]

＞世界の中心が池袋だと思ってそう。

副都心線も使えるルートなので日本の商業の中心新宿三丁目にも近いよ

[8141: 匿名さん]

>>8136 匿名さん
子供が中学生ぐらいなら、むしろ商業のど真ん中に住んだ方が通勤、通学など、安心できますけどね。私は。

[8142: 匿名さん]

繁華街に住むと自分も楽しめるという反面、休日も昼夜問わず年中自宅の周囲を観光客や買い物客、酔客がうろうろしてるってことだよな。それがいいって思ってたのは20代半ばまでだな。

[8143: 匿名さん]

>>8142 匿名さん
まず２０代半ばの若者が想像するような安マンションは論外でしょう。
商業のど真ん中だからこそ、セキュリティもしっかりしたのを選ばないとね。

[8144: 匿名さん]

>>8143 匿名さん

建物外のセキュリティの問題だよ。

[8145: 匿名さん]

>>8144 匿名さん
歌舞伎町でもイメージされているのですか？どこ住んでも駅前は通りますから、栄えたメジャーな駅には住めませんね。

[8146: マンション検討中さん]

ホームレスみたいなのがウロついてなきゃいいや

[8147: 匿名さん]

＞繁華街に住むと自分も楽しめるという反面…

そのためにタワマンって選択肢があるよ

[8148: 匿名さん]

メトロでターミナル乗り換えって超不便なんだよなあ

[8149: 匿名さん]

>>8141 匿名さん
男子中学生くらいなら大丈夫と思えるかも。

[8150: 匿名さん]

>>8148
＞メトロでターミナル乗り換えって超不便なんだよなあ

男子中学生くらいなら大丈夫

[8151: 匿名さん]

>>8148 匿名さん
毎日なんですか？乗り換え時間なんて分かりきったことですよ。住まい選びに失敗してますね。

[8152: 匿名さん]

商業地ど真ん中、JR駅前のタワマンに住んでいて、気に入ってはいるのですが、時々うるさいです。

選挙中は朝7時から20時まで演説の音が聞こえてきます。
ワールドカップのようなイベント時は酔っ払いが夜な夜なうるさくしています。
あと酔っ払いがマンション敷地内の空き地に入って来ることがある。
時々近隣で酔っ払いの喧嘩が勃発し、警察が来ていることがある。

[8153: 匿名さん]

ごちゃごちゃ文句たれても価格が全てだよ。

住みたい価値の客観的評価だよ、坪単価ってさ。

買えない人は乗り換えがんばッス 。

[8154: 匿名さん]

治安の問題は大きいよ

豊島区の治安は決していい方ではない

[8155: 匿名さん]

＞選挙中は朝7時から20時まで演説の音が聞こえてきます。
＞ワールドカップのようなイベント時は酔っ払いが夜な夜なうるさくしています

窓開けてたのかな？

[8156: 匿名さん]

>>8155
誰にも知られてない完全防音設備にお住まいの方ですかね？
都心の会社、都心の住居、普通に聞こえますよ。

[8157: 匿名さん]

>>8155 匿名さん
リビングと寝室のガラスの性能が違い、リビングだと聞こえにくいのですが、寝室は結構聞こえます。窓を閉めていても。
リビングがもろに大通りに面しています。
同じ階でも大通りに面していない部屋は坪単価30ぐらい高かったです。
キャンセル住戸購入なので部屋タイプは選べなかったけど、安かったので満足しています。

[8158: 匿名さん]

>>8157 匿名さん
立地は良さそうだけど、マンションのグレードは低そうですね。

[8159: 匿名さん]

>>8139 匿名さん
そうなの？金持ちのことはわかんないし、興味もないんだけど。
自分には関係ない世界だから。
庶民は日々無駄遣いしてカネがないか、貯めて旅行に行くかの選択になるんだよ。

[8160: 匿名さん]

>>8144 匿名さん
だよね。なんで>>8143みたいな返しになるのか不思議。

[8161: 匿名さん]

JRターミナル駅近くの商業地には住む気しないなあ。

色々な人がそれこそ関東エリアのあちこちから押し寄せてくる。

[8162: 匿名さん]

>>8161

池袋東口南側徒歩7分ぐらいのところに住んでたけど、けっこう快適だったよ。
よそから池袋への訪問者はそこまで来ないので静かだし、西武やジュンク堂には雑踏をほぼ通らず行ける。
サンシャインも東池袋駅方面から行くので楽勝。
通勤は丸ノ内線だったのでこれも比較的楽だった。
つまり、駅構内や池袋駅周辺の人混みをほとんど通らず、でも池袋の利便性は享受できる。

[8163: 匿名さん]

>>8162
大塚寄りの東池袋界隈ね、あの辺は住宅街だからそれほどうるさくはないよね。

住んでたことあるけど夜になると路地で何かコソコソ売り買いしてる人がいたよ。

夜の一人歩きはどうかなあ

[8164: 匿名さん]

土地勘ないなあ（笑）　南池袋ってわからない？

[8165: 匿名さん]

池袋はダメだろ、さすがに。

[8166: 匿名さん]

鬼子母神辺りかなぁ。あの辺は半分目白の住宅街だから所謂池袋っぽさはないよね。

[8167: マンション検討中さん]

南池袋の一部と西口の立教周辺は
利便性と環境のバランスがいいと思う

[8168: 通りがかりさん]

池袋、新宿、渋谷の近くに住みたがるのって
田舎の人みたいだからやめようよ。
某番組みたい。

[8169: 匿名さん]

>>8168 通りがかりさん
豊洲、晴海、有明の新興埋立エリアに住みたがるのって田舎の人みたいだから止めようよ。

[8170: マンション検討中さん]

池袋よりは海みえる方がいいかな。

[8171: 匿名さん]

>>8168 通りがかりさん
すっごく分かる部分もあるんだけど、池袋、新宿、渋谷に住むイメージが、田舎の人と同じイメージなのも同様にヤバイよ。知ってるなら、〇駅でもあの辺ならイイよねってなるから。

[8172: 匿名さん]

色んな場所を知っているのは、逆にカッペの努力の結晶説。

[8173: マンション検討中さん]

知ってる人もカッペ知らない人もカッペじゃ
みんなカッペになってしまうw
ただカッペと言いたいだけじゃないかとw

[8174: 検討板ユーザーさん]

>>8170 マンション検討中さん
それなら湘南だね！
藤沢で

[8175: 匿名さん]

>>8172 匿名さん
確かにそうですね。都心に住んでても、騒がしい 場所しか知らない人は多いかも知れません。自分がスタンダードだと思ってしまいました。

[8176: 匿名さん]

こんなところでカッペの告白をする必要はないのでは？

[8177: マンション検討中さん]

都心は土地の仕入れが難しくて値上がりし、建物は10年前だったら20坪で全国平均1,000万円位だったのが今は2,500万円だという。都心のハイグレードだと3,500万円はするかな。都心の土地はこれからもっと入手困難になる。オリンピック後も再開発は決定分だけで10年は続くみたいで建築費が下がるなんて話は無い。
パワーカップルは都心を諦め郊外駅前（津田沼や海老名のような）に行ってしまった。ディベロッパーの戦略って凄い。

[8178: マンション検討中さん]

マンション用地が湾岸くらいしか無いから
東高西低ということにしないと都合が悪い業者がいっぱいいるんだろうねw
西側にマンション用地がたくさんあったら彼等は逆のこと言い出すんだろう。

[8179: 匿名さん]

東京では急速に外国人比率が上がってるようですよ。
田舎の人はむしろ住みにくいかもしれません。

＞注目すべきは、若い世代の外国人の比率が局所的に高まっていることだ。
　新宿区百人町1～2丁目、大久保1～2丁目では25～34歳人口の5割以上を外国人が占める。豊島区池袋1～2丁目、4丁目、東池袋1丁目、高田3丁目なども25～34歳の3割以上が外国人である。国別で見ると中国、韓国、ベトナムが目立つ。
　20歳前後に限ると比率はさらに高まる。2018年の東京23区の新成人約8万3000人のうち、外国人は約1万800人で8人に1人。中でも新宿区は新成人の45.8％が外国人で、成人式のくす玉には日本語のほかにハングルと英語を併記したという。豊島区も新成人の38.3％を外国人が占めた。局所的にはさらに顕著で、大久保1丁目は20歳の87％、池袋2丁目は79％が外国人である。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180718-00000001-pseven-soci

[8180: 匿名さん]

オリンピック後に値下がりするってどういう根拠だったの？

[8181: 匿名さん]

>>8180
>オリンピック後に値下がりするってどういう根拠だったの？

根拠も何もメディアが騒いだだけよ
で、その時に使う画像・映像はオリンピックの為だけに開拓して作られた場所の会場跡地だよ
どっかで見たことあるだろ
それを使って騒ぐわけだ。で、まんまと>>8180みたいなタイプがなんとなくその気になって言いふらすって寸法。

「～～らしいぜ」「え～そうなの？」って徐々に広まっていく訳だな。

今回の東京五輪に加えるとするならば、選手村跡地が～とか尾ひれを付けて煽ったりするんだよ。

そうすると選手村、マンション、ガラガラ、暴落、とか悲観的な奴やおもしろ話好きな連中が
勝手に連想してギャー大変だーってやるんだよ

[8182: マンション検討中さん]

23区の中でも、都心新築マンションは超富裕層に買われ、まだまだ上がりそうですね。

[8183: 匿名さん]

>>8182
反面、都心の強気相場に便乗値上げしてるような外周区の物件は売れ残りが目立つね。

[8184: 匿名さん]

>>8178
その通り、昭和の時代は渋谷新宿を拠点に、私鉄沿線が開発された、元は畑。
今後は東京駅日本橋上野を拠点に沿線や臨海部が開発される、元は海。

踊らされることなく住みたいとこに自由に住めばいいと思うけど、
資産性を重視するなら自ずとエリアは決まってくる。
大規模再開発が目白押しの東は少なくとも今後2～30年は安泰。

それでも価格は都下主要駅（立川調布府中等）と同等かそれ以下、世田谷辺りとは比較にならない。
その分伸び代があるってこと、懸念は地震や洪水等自然災害のみ。

[8185: 口コミ知りたいさん]

メディアや経済評論家が言ったことはよく外れる

[8186: 匿名さん]

>>8180 匿名さん

世のあらゆるもっともらしい情報は、すべて俗説かポジショントークです。
特に科学や社会学の分野では世界のマスコミはただの仮説を真実みたいに報道しますが、
記者の無知か、心理操作、インパクトを高めるためです。

[8187: 匿名さん]

6月のマンション契約率を見ると23区がギリギリ70%ですが、都下52%、神奈川61%、埼玉37%と壊滅状態です。もはや都内の金持ちパワーカップルしかマンションを買えない時代になりましたね。
23区内のマンションの過半数が70平米4000万円以下で買えていた時代が懐かしいです。

[8188: 匿名さん]

わずかですが、テロ等人災リスクはほかの地域に比べ、東京はあります。ロンドンもオリンピックの前にありました。

[8189: 匿名さん]

>>8180
オリンピック開催後はどこも上がってるんじゃない・・知らなかった。日本は慎重すぎなのか。。。

[8190: 検討板ユーザーさん]

>>8189 匿名さん

オリンピック後に下がるって根拠あったの？
単なる妄想で言ってたの？

[8191: 匿名さん]

>>8190 検討板ユーザーさん
大半の人は、誰かが安くなるって言ってたから、どこかで暴落記事を見たからっていう「理由」ですね

大して調べもしないで安くなるって噂を信じてます
私も自分で探し始める前は、そういう風に安くなるって思ってましたからね

真剣に検討し始めて、安くなる理由を考えたときに、安くなる理由ってなんだろ？あんまり根拠ないんじゃ、、ってことに気づきます

[8192: 匿名さん]

オリンピック後に安く買いたい人たちがいっぱいいるから、そこが1番マンションニーズが高まるね
一斉にオリンピック後に買いに出るから値段は下がらないどころか上がっていく
そこまで我慢して新しい家を買うつもりだった人が、諦めて買ってく(子供が大きくなって手狭などの理由で)
それが一巡した2022〜2023年くらいから下がるかな

[8193: 匿名さん]

>>8192 匿名さん
その予想だと、もうちょい後じゃないかな。
オリンピック後に下がるって予想していた人が、なかなか下がらない事に焦れて買い始めるのに時間がかかると思う。

[8194: マンション検討中さん]

まぁ大不況がこなきゃ下がって2020年代後半じゃね？うちもそのあたりで売って買い換えよう、10年くらいだし。

[8195: 検討板ユーザーさん]

２１００年の人口半減に向け、郊外は資産価値ほぼ０レベルにじり下げ。２３区は山手線のみ、２１００年ネオ東京構想に向け、一時的な下落サイクルはあるものの上昇を継続。二極化の始まり。２０３０年までに山手線外は一旦売却して、山手線内の火災リスク低エリアの免震かつ高耐久年数の物件を買うべき。

[8196: 匿名さん]

100年先を見ると温暖化による海面上昇とかも気にしないとね。グリーンランドの氷が溶けて予想以上に海面が上がってるらしい。

[8197: 匿名さん]

まあ渋谷とかが海面下になる頃には松本あたりに遷都ということになるかもな

[8198: マンション比較中さん]

この先、都心部は上がる、郊外は下がるどころか負動産化は間違いない。
議論になるのは、その境界と下がる時期。
山手線とか区内とかで区分けできなくてまだら模様になるんだろうな。

[8199: 匿名さん]

>>8198 マンション比較中さん
山手線内じゃないと価格が下がるというのは極端すぎ。
そんな場所に住めるのは都内で働いている人のほんの一握りに過ぎない。
大部分の庶民はその外側で駅から歩ける範囲で住もうとする。

[8200: 匿名さん]

都心までの通勤時間が長い駅、急行の止まらない駅、そのあたりからじわじわと安くなるのは間違いない。

通勤列車が混みすぎている路線、タワーマンションが急激に増えて交通や教育などの社会インフラが追いつかない地域などは今後値下がりするリスクが大きいと思う。