23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[77021: ご近所さん]

幕張はコロナ前、2020年頃から注目しています。
タワーマンションを買うのであれば、武蔵小杉よりも
幕張のほうが良いのかなと思っていました。
2020年頃は2015年　築５年で　5000万円くらいでありましたけど
今だと6000万　7000万しちゃいますね。　2021年に物件見に行って
翌月にはもう売れていたって感じで人気もそこそこありました。

通勤に東京まで30分くらいなので、テレワークで
週2回くらい勤務になっているので、それもあって考えましたね。
ただ、駅までは少し距離があるので、自転車か、電動キックボードで駅まで行く
ことを考えていました。

街もきれいで、平坦だし　少し行けばイオンもあるし、　
住みやすい街になっていると思います。　車があると更に良い街か。

ただ、3.11の地震のとき、当然ここも　液状化現象ありました。
駅周辺も水びだしになったと　見に行った時の担当の人も言っていました
これからどれだけ大きい地震が起きるかわからないが、
千葉の海岸近辺に住むってことは　そのリスクも考えてってことを頭に入れて
おかないといけないと思いました。

結局　幕張は　買っていないのですがね・・・

[77022: 匿名さん]

京葉線の快速がなくなったので、海浜幕張から東京駅京葉線ホームまではほぼ40分かかります。30分では行けません。

[77023: 匿名さん]

電車乗ってる時間が40分だから、ここにマンション買うと、部屋から会社まで1時間半はかかるな。
途方もない遠さだ。

[77024: マンション比較中さん]

そういえば京葉線の快速廃止で騒動になっていたな
京葉線なら新浦安がいいのかな

[77025: 匿名さん]

京葉線がそもそもあり得ないだろ。
ちょっと強い風が吹くとすぐ止まるだろ。
使えない。

[77026: 匿名さん]

新浦安って、東日本大震災では上下水道がズタズタになって、長期間、風呂に入れない、トイレはビニール袋、になった場所だよな。
買うわけないじゃん。

[77027: 匿名さん]

途方もなく臭い港南よりは海浜幕張の方が住環境が良いですよ。

[77028: 匿名さん]

↑
浦安と天下の港区比べるバカ

[77029: 買い替え検討中さん]

そいつはこの掲示板に1年中張り付いてる無職の貧困ジジイ
ガチで頭がおかしい奴だからスルー対象

[77031: 匿名さん]

私は勤務先が新宿なので、海浜幕張なんて買ったら毎日が旅行みたいなもんになる。
そんなバカげた通勤は考えられない。

[77032: 買い替え検討中さん]

>>77019 通りがかりさん
そいつはこの掲示板に1年中張り付いてる無職の貧困ジジイ
ガチで頭がおかしい奴だからスルー対象

無邪気に反応するあたりこの掲示板の新規さんだろうけど
世の中（特にネット空間）には異常な人間がいると思った方がいい

[77034: 買い替え検討中さん]

ちなみに　77031　←こいつも
この掲示板に1年中張り付いてる無職の貧困ジジイ
ガチで頭がおかしい奴だからスルー対象

[77035: 通りがかりさん]

そりゃ職場新宿で海浜幕張はあり得ないでしょ笑
cmに出てきそうな街並みで海浜幕張俺も好きだけど確かに液状化は心配

[77036: 口コミ知りたいさん]

ＪＲの関係者（技術部門）に聞いたけど、京葉線は湾岸を通るので橋脚が塩害やアルカリシリカ反応でボロボロらしい
しかもほぼ全域にわたり埋立海砂（沖合から汲み取った塩だらけの砂）の上に軌道を敷いているから液状化も半端ない
走行中に地震が起これば阪神大震災のように橋脚毎倒れてもおかしくないらしい
（うちの会社の事業所が海浜幕張にあったけど３１１でマンホールが２ｍ浮き出る程地形が変わった大変だった）
東京駅乗換の苦労とか問題じゃない位、深刻だよ

[77039: 匿名さん]

>>77038 匿名さん

嘘ですね。国の防災研究機関である防災科研の公式記録によると、港区で液状化が発生したのは浜離宮の南部で港南で液状化が発生したということは記録されていません。ですので、仮にもしそのようなことを目撃した人がいたとしても、国の公式記録に載らない程度のごく小規模の噴砂であったと考えられます。おそらく地盤改良がされていない学校の校庭やグラウンドなどで、ごく小規模の噴砂が発生しただけでしょうから憂慮するような問題ではないでしょう。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

[77040: 匿名さん]

>>77038 さん

誰が見てもわかる嘘ばかり書いて虚しくならないですか？東日本大震災の時に湾岸で液状化したのは豊洲や有明です。

[77041: eマンションさん]

>>77038 さん

いくらウソ書いてもSNSに真実が残ってるので無駄ですよ。

[77042: マンコミュファンさん]

>>77038 匿名さん

日本地震工学会の論文より、東日本最震災で液状化が記録された地点は江東区108カ所、港区はゼロ。

[77043: 匿名さん]

京葉線は塩害で設備の劣化が早いから、維持費が大変だろうね。
高架橋も補修を続けないと崩れてしまう。

[77045: eマンションさん]

実際マンションってどれくらい塩害って影響あるの？
海の近くって全く住んだことないから分からんな

[77048: 評判気になるさん]

>>77046 匿名さん

そうか、ないのか
塩害って言葉はあれど、マンションに対する具体的塩害って聞かんね
土地勘ないとその辺が実体験できんから評価ができん

[77049: 匿名さん]

湾岸エリアのタワマンってぶっちゃけ塩害はどうなんでしょうか？
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11267453441

湾岸マンションの塩害
https://www.sutekicookan.com/%E6%B9%BE%E5%B2%B8%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%8...

[77050: 匿名さん]

塩害は海から風が吹いてくるところではすべからく発生しますが。
潮風に塩分が含まれているからです。
海からの飛沫がなければ塩害はないなんてウソもいいとこです。

https://mirasus.jp/society/8813

[77051: 匿名さん]

塩湖でも塩害は発生してるので、東京湾沿いで塩害はない、なんてそこを売ってるマンション業者がウソを言ってるだけです。
こいつらは都合の悪いことは絶対に言わないので。

[77052: 匿名さん]

>>77015 匿名さん

>>同じく去年のUBSのレポートから。
>>東京の利回りは他の主要都市に比べて低く、割高の状態。

>>2023年 世界主要都市のマンション価格/年間賃料倍率
>>(マンションを購入し、賃貸に出した場合の回収までに必要な年数)
>>香港 42倍
>>東京 32倍
>>パリ 31倍
>>シドニー 29倍
>>ロンドン 24倍
>>シンガポール 23倍
>>バンクーバー 21倍
>>マドリード 21倍
>>ニューヨーク 21倍
>>ロサンゼルス 20倍
>>ドバイ 15倍

確かに、利回りの低い東京は、キャッシュフローを目的とした投資には適していないけど、裏を返せば、将来の資産価値の担保、値上がりが期待出来るから、キャピタルゲインを期待した購入者からの人気が高く、高値となる。結果賃貸利回りが低くなる。
割高という言葉は適さない。

賃貸に出した場合の回収までに必要な年数が短い（高利回り）方が割安というのであれば、郊外、地方物件、築古物件などが該当、５年、6年で回収できる物件（利回り２０％以上）もいくらでも存在するが、値上がりは期待薄で、将来の資産価値担保は望めない。

東京２３区の利回りが３％前後(回収に３２年）というのは、投資家にとっては常識で、今更特筆津べきことでも何でもない。　みんな理解した上で購入している。

興味深いデータだが、ドバイは上がりきった感があり、今後の値上がりは望めないという投資家の見方が反映されているのかも。

[77053: 名無しさん]

>>77022 匿名さん

海浜幕張に快速が止まらなくなるって事で市長が猛反発した結果9月からまた快速復活するという衝撃。そもそも海浜幕張のタワマンは今倍率2桁余裕で超えてて殆どの人が買えないけどね

[77054: 評判気になるさん]

マンションはまだ上がるよ。
時代のニーズに合わせ、ペアローンや50年ローンなど、購入者視点に立ったお得で魅力的な選択肢だって増えてるからね。

[77055: 匿名さん]

>>77052 匿名さん
そのレポートでは以下のようにコメントされている。これ以外のデータも考慮して東京はバブルリスクありとのこと。

価格賃料倍率がそのように高いのは、これまでの低金利の結果、住宅価格が過度に上昇したことが影響していると考える。それらの都市の住宅価格はいずれも、金利が長期にわたり高止まりするか、継続的に上昇すると下落しやすい状況にある。
中略
投資家は極めて低い賃貸利回りをキャピタル・ゲインで補えると期待している。しかし、そうした期待が実現することなく大きく後退すると、価格賃料倍率が高い市場の住宅所有者は価格下落による大幅なキャピタル・ロスを被ることになるとみている。

[77056: eマンションさん]

>>77055 匿名さん

賃貸ならインカムゲインだろ

[77057: 匿名さん]

↑
頭悪そう

[77058: マンコミュファンさん]

我が家は都内で自宅以外の遊休地に賃貸戸建やアパートを建ててン千万の賃貸収入を得ている。しかも立地がよいので常に満室。
建物代はインフレ前に自宅建替費と併せ13年で回収、土地は相続だし、こんなに楽な商売はない。
勿論本業だけでも子供3人私立に通わせて食べていけるし、投信や株も半端なく儲けているので笑いが止まらない。

[77059: 評判気になるさん]

>>77050 匿名さん

「すべからく」という言葉は「すべて」のかっこいい表現ではありません。

「すべからく」は、「べし」や「べき」という言葉をともなって、「当然を○○やるべきだ」「ぜひとも○○したほうがよい」という意味になります。

そのため、「彼女の作品はすべからく優れたものばかりだ」「社員はすべからく退勤した」といった使い方は誤りです。

語尾に「べし」や「べき」をともなって、「すべからく」という言葉を使うようにしましょう。

[77060: 匿名さん]

>>77058 マンコミュファンさん
おめでとうございます。
自慢ですか？　ご意見ですか？

[77061: マンコミュファンさん]

>>77060 匿名さん

低い賃料でも立地と建て方次第で満室は確保され（むしろ郊外が有利）安定している
しかも土地は永遠に残るし（稼ぎだけ稼いだら最後に売ればよい）
賃料収入は在職老齢年金の減額対象じゃない　
なので、長期計画を立てづらい一発屋のキャピタルゲイン狙いより
長期的にはインカムゲインの方が有利ということを言っています　

[77062: マンコミュファンさん]

>>77059 評判気になるさん

すべからく～べしのすべからくは必須の「須」を使うから、べしを使う言葉の中でも「～しなければならない」と中学の漢文で教わったね

[77064: マンション検討中さん]

>>77056 eマンションさん
アホか？出口の話やろうが。

[77065: 匿名さん]

ペアローンや50年ローンはバカ高いマンションを中間層に無理矢理買わせるための不動産業者と銀行の罠。
嵌められるのはバカな情弱。

[77066: マンション検討中さん]

>>77065 匿名さん

バカな借り方をするからいけないんです。
制度としてはメリットも大いにありますよ。
安い金利で50年ローン組んでくれるなんて良心的ですし、長期にわたる資産形成の一助になります。
ペアローンも夫婦の絆を強固にし、お互いが切磋琢磨できます。

制度が悪いのではなく、利用の仕方が悪いんです。

[77067: 匿名さん]

塩水はコンクリートの大敵だからね。長く住むなら海から遠い土地の方が良いよ。

[77068: 匿名さん]

夫婦が絶対に離婚しない前提の住宅ローンなんておめでたすぎるとしか思えないよ。

[77069: eマンションさん]

>>77068 匿名さん

本当の愛を知らないんですね。

[77070: 通りがかりさん]

不動産から愛まで幅広いスレだな