23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[7471: 周辺住民さん]

> 医学部 or 東大以外はお金の無駄だよ

んなこたぁない。てゆうか、あんた、医学部卒でも東大卒でもないっしょ。

[7472: 検討板ユーザーさん]

>>7470 匿名さん
あなたがお世話になっているもの多くは
医学部、東大以外の人が関わってるよ。

[7473: eマンションさん]

我が国の内閣で東大でも医学部でもない閣僚の割合見て見なよ。少なくとも君よりは格上の方々ばかりだろうて

[7474: 匿名さん]

就職に力を入れている大学ランキングというのがあって、金沢工業大学とか立命館大学がトップスリーに入っているからね。どういう基準で採点したのかはしらないが、東京の大学だから就職がいいというのは必ずしもそうとは言えないみたいだな。

東京にあるというだけで就職の役に立たない低偏差値大学は多いからな、定員抑制してちょうどよかろう。

[7475: 匿名さん]

あらゆるランキングはすべてポジショントークです。
ただし非操作性数値（面積、高さなど）を除く。
偏差値は操作性されやすい数値です。

[7476: 匿名さん]

>>7467 匿名さん
田舎の、名前を書けば入れるような大学を出ても就職はロクなとこない。
公務員試験に受かって市役所にはいるか、警察、自衛隊、教師など。
あとは田舎の中小企業。しかしそれだと子供は育てられないくらい給料は安い。

[7477: 匿名さん]

>>7470 匿名さん
そう言う本人は引きこもりの中卒ニート。

[7478: 匿名さん]

少なくともマーチ未満は無駄

[7479: 匿名さん]

サラリーマンになるなら国立大か早慶くらいの学歴は必要では
大企業だと一人一人の個別能力まで見きれないので学歴がよくないと足切りされてしまうからね

[7480: 匿名さん]

>>7478 匿名さん
未満、ですとマーチが切られていませんよ。
マーチなんて滑り止めにすらならないでしょ。笑

[7481: 匿名さん]

マンションの掲示板なんですけど？

[7482: 匿名さん]

>>7481 匿名さん

学歴コンプって怖いよな。

[7483: 匿名さん]

>>7480 匿名さん
こんなこと言うやつは大抵中卒。

[7484: マンション検討中さん]

都心（5区山手線内）はまだまだ上がる、郊外（23区は）緩やかに下がる、それ以外は危ない、と考えますが、本来の意見交換に戻りましょう。

[7485: 匿名さん]

5区という言葉、初登場ですね。

おさらいしておくと安泰なのは、山手線内側中央線南側の千代田港渋谷区のみです。

[7486: 匿名さん]

みんな自分の区を入れたがるからなあ（笑）
渋谷区は山手線外も安泰なエリアがありそうだけど、どうだろう。

[7487: マンション検討中さん]

5区は、千代田・中央・港＋新宿・渋谷を不動産で一般的に指しますが、中央区って山手線内側は無いかな？　千代田区の神田エリアは？　新宿区は靖国通りの北側は微妙ですね。

[7488: マンション検討中さん]

渋谷は、松濤・神泉・上原あたりは良いと思います。でも交通利便性はやや劣りますね。

[7489: マンション検討中さん]

渋谷区は山手線外側でも甲州街道以南は雰囲気いい高級住宅街ですが、交通利便性悪くアップダウンも多いので資産価値的には疑問符つきますね。手堅いとは思いますが既に十分に高いですし上昇余地はあまり。

むしろ甲州街道以北の下町エリア、本町や幡ヶ谷なんかはアドレスと利便性の割に安いですし、新宿駅西口の再開発もあり面白いかもしれません。三菱も投資用マンション仕込んでますね。

[7490: 匿名さん]

都心3区+その他の山手線内側の南側ってイメージ

[7491: 匿名さん]

(都心3区ー湾岸)+その他の山手線内側の南側が正解

[7492: マンション検討中さん]

都心3区って千代田港渋谷？

[7493: 匿名さん]

>>7491 匿名さん
素直に中央区を抜きましょう。

[7494: 匿名さん]

都心3区の人は、都心5区という括りは使わない。
千代田区・港区の人は、都心3区という括りは使わない。
3Aの人は、港区、山手線内側、中央線南側などという括りは使わない。
つまり、格上地域の人は、格下を含めた総称は使わない。
総称を使う人は、その地域の底辺ということです。

ということは、マンコミで最も良く出てくるアドレスやマンションが最上位ということです。(マンコミ内のマウンティングに限る)

[7495: 匿名さん]

日本語でお願いします。

[7496: 匿名さん]

>>7493 匿名さん
さすがにここ直近のデータみて資産性の観点から中央区(特に内陸部)を抜くのは無理がある。
自慢したい高級住宅地かどうかは別としてね。

[7497: 匿名さん]

>>7496 匿名さん
中央区に内陸なんてありましたっけ。
具体的にはどこを指していますか？？？

[7498: 匿名さん]

勝鬨橋から西側なんじゃない？
埋立地の人々は自然の陸地はすべて内陸と呼ぶみたいだから。

[7499: 匿名さん]

資産価値、資産性というなら
車輪出して飛行機が低空通過するエリアは抜かなきゃね。港区で飛行機が安心なのは浜松町などのエリアだけ。

[7500: ご近所さん]

青山、麻布、広尾、恵比寿、高輪あたりか。おきのどくさまでした、としか申し上げられない。とりわけ、これらのエリアのタワマン上層階は、すごい騒音になるだろう。

[7501: 匿名さん]

皆が成田より羽田が便利って言うんだから諦めろってことだな。羽田の国際線増やすっていうのはこういうことなんだから仕方ない。

[7502: 通りがかりさん]

>>7485 匿名さん
山手線内側中央線南側って大部分が新飛行コースだよね？
安泰でなくない？

[7503: 匿名さん]

>>7496 匿名さん
でも中央区って最近売残り多いよね日本橋アドレス全般や湊や新川辺りも。そして勝どき晴海で今後の大規模供給で下げ要素は一番のトップだと思うよ。

[7504: 匿名さん]

５区だの３区だのここでいくら議論・主張しても、だれかの主観的意見が押し倒されることも世間に認知・浸透することもないから完全に時間の無駄だと思う
価格動向に関する客観的データに基づく議論が必要

[7505: 匿名さん]

不動産業のインタレストカバレッジレシオは最近頭打ちらしいけれど高額マンションがバリバリ売れているおかげで当座比率が上昇中だからね。完成在庫率は最近少し上がっているかもしれないけれど、売れるまで待つだけの体力が会社に十分あるうちは安くして売り急ぐ理由は全くない。

[7506: 匿名さん]

確かに価格が上がってからは売れるまでにだいぶ時間がかかっている気はする

長期金利とか消費増税のことを考えると今年のうちに買っておいたほうがいい時期ということもあって、売る方も容易に値引きには応じないんだろうね。

昔は良かったなあ、完成在庫が今以上に積み上がっている買い手市場だから仕様もそこそこよくって値段もこなれてて、その上交渉次第で安くなるというオマケまであった。今から思うと夢のようだった。

[7507: マンション検討中さん]

埋立民、雑居ビル民は知らないと思うけど、今でも青山〜麻布あたりは星条旗新聞社に発着する米軍ヘリが毎日低空をバリバリ飛んでいて、それでも資産価値には影響ない（or織り込み済み）ので、南風時の夕方に飛行機が通るくらいどうということない。人の心配してないで首都直下地震や荒川の決壊が起きないよう祈っていた方がいい。

[7508: 匿名さん]

またタワマン記事が出ていますね。
毎回、榊先生の登場です。

https://nikkan-spa.jp/1476659

[7509: 匿名さん]

>>7503 匿名さん
全体的に新築の供給はどんどん減ってくので問題ないっていうのが大方の見方と理解してますけどね。

[7510: 匿名さん]

みんなで買い時って風潮つくりゃ永遠に買い時なのに。

[7511: マンション検討中さん]

都心は古いビルや戸建てが解体されてマンションが供給されてきたが、これまで順調に実需と投資（＝賃貸）でバランスが取れてきた。価格も高騰してきたし需要も落ち着いてきた。新築の供給が減っていくことは良いことのように思う。

[7512: マンション検討中さん]

ここ数年の東京都の住宅価格は、土地・戸建ては全く上がっていないのに、マンションは右肩上がり。世田谷区あたりでは完全に逆転してますね（戸建ての方が割安感がある）。マンションの使用価値・資産価値が定着してきているんだと思います。「都心」マンションは崩れない＝上がることを示していると考えます。

[7513: 匿名さん]

っていうより、マンションに再開発できない小規模の土地や戸建てが売れなくて
価格が上がらないのでしょう。

[7514: 匿名さん]

世田谷は「都心」じゃないし。

[7515: 匿名さん]

東洋経済でこんな記事が出ていますね。
こんな低所得でマンション購入を検討してはダメですね。

https://toyokeizai.net/articles/amp/222728?display=b

[7516: マンション検討中さん]

7512です。文章が下手で誤解を与えました。世田谷は都心だとは全く考えておらず、逆に完全に「郊外」です。その「郊外」ですら、戸建てよりもマンションに人気がある。都心と郊外の人気の格差がますます開くであろうことを考えると、マンションを都心に持つべき、と考えました。

[7517: 匿名さん]

>>7508
その日刊SPA! 5月18日のタワマン記事より

>3年前に新豊洲の物件に入居した自営業の三上陽介さん（仮名・41歳）の証言は、そんなムラ社会の結束力の強さを物語る。

>「ウチのマンションのロビーは、完成して1年弱なのに、タイルの継ぎ目から水が漏れるという“事件”が起きた。自治会は管理会社に修繕を依頼したんですが、同時に住民には、かん口令を敷いた。欠陥住宅という噂が広がれば、資産価値が下がりますからね。書面に残すと証拠が残るから、各戸に口頭で説明して回ったそうです」

[7518: 匿名さん]

普通に木造で戸建てを建てると耐用年数は22年、実際にはメンテナンスやリフォーム工事を加えれば50年ぐらいは住み続けられると思うが、法定耐用年数以内しかローンはおりないのでリセールは難しい。

RCやSRCのマンションは47年あるので、築20年ぐらいまでいっても余裕で25年ローンが組めてリセールが期待できる。施工がよければ適切な修繕を行うことで70年以上の寿命を持つとも言われている。

新築時は高くても、築15年を超えてくると一般人の買える値段までこなれてくるので需要も厚い。駅近とか都心とか何かアドバンテージがあればさほど売るのには苦労しないだろう。戸建てよりマンションを選ぶ人はこういう事も考えているんじゃないかな。

[7519: 匿名さん]

＞＞7518
無知君ひどいね。
住宅ローンは耐用年数は関係ないよ。
築２０年でも３５年ローン組めますよ。

[7520: 匿名さん]

このサイトを見ると逆の意見が書かれているけれど

"銀行の融資期間は、建物耐用年数次第"
http://ooya-mikata.com/beginner/taiyounennsuu.html

[7521: 匿名さん]

木造戸建ては築２０年はともかく
３０年もしたらさすがに建物はちょっとねぇ。

でも立地がよく、長期的に考えて、景気のタイミングにうまく合わせれば、
土地はお宝になると思うよ。

[7522: 匿名さん]

>>7520 匿名さん

投資用不動産の場合は建物の耐用年数を超えるローンは審査が厳しくなります。
住宅ローンの場合はそこまで重要視されません。

[7523: 匿名さん]

>7522

そんなことない。
居住用でも不動産の耐用年数はきっちり見られてる
（そうしないと銀行側が検査に通らない）

ただ、居住用の場合は年収等の属性が良ければ、
ローンが下りることは多々ある

投資用物件だと、年収とかでどうにかなる金額じゃないけど、
例えば、5千万円ぐらいの居住用不動産なら担保割れしてても
30代で年収1千万円ぐらいある人なら
余裕で返せるからローンが下りる

[7524: 匿名さん]

ムサコの事例が書いてありますが、年収1000万円あれば都内のタワマン買いますよね。月々22万円払ってムサコに住むってありえないですね。

http://www.toushin-1.jp/articles/-/6216

[7525: 匿名さん]

投資用として最初から買う人はプロを除けば少ないと思うけどね

入り口は実需で、ライフスタイルや職場の関係で賃貸に出すケースがほとんどだと思う

[7526: マンション検討中さん]

タワマン1件目はセカンドハウス（実需/夢の実現）で買って今は賃貸。2件目は賃貸で買って最初の数年だけセカンドハウスその後賃貸。3件目は賃貸で買って最初セカンドハウスだったが今は気に入って居住。こんなパターンもあります。

[7527: 匿名さん]

>>7526 マンション検討中さん

ローンって組めるの？
一括購入かアホみたいな高収入でないなら、おしえてちょ

[7528: マンション検討中さん]

1件目2件目はセカンドハウスローン、3件目は親子リレーです。全部、フルではありませんがローンです。これはタワマンだけで、この他にも幾つか買っています。ローンを如何に組むか、これが私の体得したノウハウです。簡単には説明できませんが。

[7529: 匿名さん]

>>7523
>>7519　は私ですけど、
住宅ローンが耐用年数関係ないです。
たとえば、みずほ、りそなは、制限なし。三井住友も６０年とか。三菱もそんなもん。
６０年の意味は、築３５年のマンションなら、６０年－３５年＝２５年←これが借入期間の限度って意味ね。
どこで間違えた知識を学んだか知らんが、もうやめましょう。

[7530: 匿名さん]

法定耐用年数は税法上の耐用年数で、銀行さんはマンション耐用年数60年で計算してるってことでしかないような気がするが...土地部分の大きい戸建ての場合には家というより土地代として貸す部分が大きいんじゃなかろか

[7531: 匿名さん]

ちなみに個人的経験だが、上物代としてローンを組んだが、キッチリ20年しか貸してくれなかったよ（笑

[7532: 匿名さん]

パークタワー晴海、パークコート浜離宮、横浜北仲などの三井のタワマンがコンクリー
ト偽装問題で揺れていますね。三井物件はこれまで宇部興産の生コンクリートを主に利
用してきたのかな？
スミフは住友大阪のコンクリートを利用しているので、偽装影響が判明するまでスミフ
物件にしたほうが良いですね。
デベロッパーとしてはスミフより、三井が好きですがこのような事態が起こり残念です
。

[7533: 匿名さん]

>>7532 匿名さん

JISの違反はありえないけど、そこまで騒ぐことか？
骨材の産地に魅力を感じて契約してたら、怒るだろうけど。

[7534: 匿名さん]

産地にこだわるって日本的だね〜

強度的に問題ないなら中国産でも大丈夫だけど（笑

[7535: ご近所さん]

逆に「俺は、糸魚川の黒姫山からとれた石灰石を、電化セメント青海工場で焼成したセメントで作ったマンションしか住まねぇ」っていう人がいたら、びっくりだよな。

[7536: 匿名さん]

最近マンション価格高いからなあ、鉄筋は新日鉄住金の国内工場で丁寧に作られた最高級のものを使用しております、ぐらいのことはそのうちパンフに書く所が出てくるかもなあ

[7537: 匿名さん]

ブランドマンションだから問題なんじゃない？どうでもいいことでマウントとるのがブランドなんだし。

[7538: 匿名さん]

何かあった時補償出来る体力が会社にあるかって意味ならどうでもいいこととは思わないけどね。
確かにゼネコンも同じところ使ってたりするし、ブランドマンションの方が出来がいいかっていうと特にそんなことはない。事実これまで大手でも信じられない手抜き工事はあったしね。
ただ自分はそう理解していたとしても、将来ブランドの方が造りが良いなんて勘違いしてる層に中古で売ること考えると、まあブランドも意味ないとまでは言えないなぁ。

[7539: 匿名さん]

高級マンション暴落悲劇だそうです。
そろそろ当たるかな？

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/55675

[7540: 匿名さん]

いつかは下がる、山一證券が潰れた時も、週刊誌はそんな特集ばかり。

[7541: 匿名さん]

>>7539 匿名さん

お昼休みの読みものとしては面白かったよ。
基本的に億ションは青田売りしなくね？

[7542: 匿名さん]

西新宿タワーは正直どうなるのか興味ある

[7543: 匿名さん]

>>7542 匿名さん
西新宿タワーの売却物件、価格を下げてきている部屋あるよね。
なかなか捌けないね。

[7544: マンション検討中さん]

週刊現代、榊、恐ろしくお粗末、事実誤認の記事ですね。

[7545: 匿名さん]

ソース中国だけど。
新築への影響はどれくらいかな。

日本の民泊新法、中国人は不動産売り払い撤退の動き―中国メディア
Record China 配信日時 2018年6月5日 10時50分
http://www.recordchina.co.jp/newsinfo.php?id=607550&ph=0

[7546: マンション検討中さん]

興味深い記事ですね。
私はファミリーマンションとワンルームマンション合わせて数十持っていますが、全て管理組合で民泊を禁止にしました。総会で禁止に反対する人もいましたが、多数決で禁止になりました。ワンルームマンションは中華系のオーナーが多く、隠れ民泊が多かったので、私にはこの記事は理解・納得できます。
民泊やるようなワンルームマンションは殆どが中古です。新築は25㎡程度が、港区で4000万円、周辺でも3500万円もしますから、民泊では採算合わないので、あまり新築市場に影響ないと思います。

[7547: マンション検討中さん]

>>7539 匿名さん
高級どころか超高級マンションやないですか。

[7548: マンション検討中さん]

>>7543 匿名さん

西新宿タワー、諸手、仲手の回収できてない部屋いくつもあるね。税金分持ち出しで損切りだな。

半投半住の人たちは永住覚悟しつつあり、一部の投資家は賃貸に回し始めたけれど、3カ月後には定価割れの部屋出てくるだろう。

[7549: マンション検討中さん]

新築未入居で減価償却しないとは思いますが、売却益出なければ少なくとも「税金」かからないですよ。

[7550: 匿名さん]

投げ売りしなきゃいけないほど困ってるディベロッパーってどこ？あのオープンハウスですら好調そうなのに投げ売りしなきゃいけないとこあるの？

[7551: 匿名さん]

>>7539 匿名さん
この記事に出てくるマンションの住人からすれば迷惑な話ですよね。
こういうマンション名指しで記事書くのは問題ないんですかね？

[7552: 通りがかりさん]

>投げ売りしなきゃいけないほど困ってるディベロッパーってどこ？
既に潰れてるから、今は無いね
中古で個人的に売り急ぐ時はあるだろうけど

[7553: 匿名さん]

現代さんに世論も相場も操るほどの影響力はございませんでした。
引き続き高値が続きまーす

[7554: 匿名さん]

相場が上がれば下がる蓋然性は高くなるので、やすくなると言い続ければそのうちちょこっと安くなって予言は成就する。

これから給与相場が上がり、日本政府が円安を維持するべく忖度を強要して低金利を維持し続けるとしたら、資源価格や工賃の高騰も含めて安くなる理由がない。

暴落するという人はそういうファンダメンタルへの視座を欠いている

[7555: マンション検討中さん]

週刊現代、榊、恐ろしくお粗末、事実誤認の記事ですね。まだまだ当分は維持・値上がりするでしょう。

[7556: マンション検討中さん]

資産価格は短期的には予測不能、長期的には上がるんだよな。悲しいかな株価と同じで庶民の給料とは無関係。ポーランドやジンバブエですら都心の住宅価格は上がってるからね。東京も下がり続けているかのように言われているけど、10年単位で見ると下がったのはバブル崩壊のピンポイントのみで、それ以外の数十年、数百年は基本上がっている。

人口が大きく減る地域はダメだが、これは人口動態が自治体レベルでもかなりの精度で出ているので、セレクションも決して難しくない。

[7557: 匿名さん]

>>7555 マンション検討中さん

タイトルと内容が全然違うんですよね。暴落は始まってませんから。

[7558: 匿名さん]

>>7532 匿名さん

偽装の中身が重要。
耐震偽装や杭打ちデータ偽装とは違い、石灰石の産地が違うというだけなので、今回の偽装は品質に問題がある偽装ではないよ。

[7559: 検討板ユーザーさん]

http://www.reinet.or.jp/?p=20642

ここの予測でも、ほぼ横ばい。

　住宅マーケットインデックスのデータを元にマクロ計量モデルを構築し、東京23区のマンション価格及び賃料について2025年までの中期予測を行った。
・新築マンション価格は、2019年までほぼ横ばいで推移し、2020年には2019年10月消費増税の影響でやや下落、以降2025年まではほぼ横ばいで推移する。
・新築マンション賃料は、2020年まで微増し、以降ほぼ横ばいで推移する。

[7560: 匿名さん]

>>7558 匿名さん

品質には問題ないけど、それなら顧客に「産地が違っても品質は同じです」と説明するのが普通の振舞いなのに、それを偽装してボッタくるんだからどこの詐欺集団だよ？とは思うけどね。自分ならそういう会社は他の事もいろいろ誤魔化してるだろうなと思うし、そんな相手とビジネスはしたくない。

[7561: 匿名さん]

品質に問題ないにしても、〇〇保証とかは全部取り消すべき。懲罰的な意味でも。

[7562: マンション検討中さん]

同感で、こういう会社は国内で代替きかなければ中国から持ってくるし、中国からもダメなら海砂混ぜたり平気でしてても驚かないな。

[7563: 匿名さん]

中国から持ってくるだけなら別にいいけど、それを隠すっていうのがもうね。それこそ偽ブランド品とかのレベル。これを良しとするのは偽物ロレックスでも時間は正確だから品質には問題ないというのと同義。

[7564: 匿名さん]

まあサービスの代償だよね、ブランド価格。高いお金をかけた宣伝でブランドイメージが高まればそれを所有する人も恩恵を受ける。

[7565: 匿名さん]

なんか、上がるんじゃないかという気がしてきた。

大手企業の人件費がアップしたら坪単価がさらに上がっても買える人は増えてくる

[7566: マンション比較中さん]

都心はマンション用地取得が困難で、建設労務費は高騰、資材も高値が続く。再開発の計画は2027年まで大型案件が継続する。マンションの供給は少ないが、高値で売れ行きに懸念が出てディベロッパーが利益を大きく削らない限り、マンションの高値が続くのは決まったように思うが…

[7567: 匿名さん]

80年代後半のバブル時は7%の借入金利で利回り1%の価格まで買い上がったことで、そのあと惨劇が起きたが、現在は1%の金利で利回り3%の価格まで上がってるに過ぎないし、超都心部では家賃も上がってきてるので、正常なマンション価格インフレと見なせる気がするのだが

[7568: マンション比較中さん]

80年代の不動産バブルでは東京でも地方でも一律に値上がりしたが、今は都心だけが値上がりし地方は全く上がっていない・下がっている、ので、現在の都心（だけの）不動産価格の高値はバブルではない、と考える。

[7569: 匿名さん]

しかし、今のマンション建設コストだと都心部以外はデベの採算が取れなくなってしまうね

[7570: 匿名さん]

>>7569 匿名さん

人口減少で23区外には需要がないから、別に問題ないかな。