23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[7431: マンション検討中さん]

小規模は挨拶とか面倒なのがデメリットありますね。ゴミの分別も見張られていて緊張します。スケールメリットによる管理費の削減と気楽が大規模の大きいメリットですね！

[7432: 匿名さん]

>>7431 マンション検討中さん

大人なんだから、ゴミの分別くらい大小関係なくちゃんとやってよ 笑

[7433: 名無しさん]

小規模ってどのぐらいよ。
70〜80もあれば、人間関係なんてマンモスと変わらんぞ！

[7434: 匿名さん]

>>7432 匿名さん

確かに。大規模なら分別せずに適当にゴミ出し出来るって聞こえるな。まあ実際そうだから、逆に他人のルーズなのがストレスになるタイプは小規模の方が向いてるかもね。良くも悪くもお互い顔見知りだから変なことする人はいないし。

[7435: 名無しさん]

理想はそうだけど分別もたまにできないことあるでしょ
そういうときに余計な気使わないこともポイントかと

あとは組合役員やらないでいいのも大規模のメリットかな
修繕積立金もタワーはさておき大規模の方が安上がりだよ

[7436: 匿名さん]

子供の年齢が同じだと規模に関係なく
人間関係が煩わしいそう。

[7437: 検討板ユーザーさん]

>>7435 名無しさん
大規模の組合役員は大変そう。
でもやらなくていいかもしれない。
小規模の組合役員はまだマシかも。
でも全員がいずれやらないとね。

ハイリスクハイリターンか
ローリスクローリターンか

[7438: 匿名さん]

この記事を見ると湾岸タワマンは天空の老人ホームになるそうです。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/55702

[7439: 匿名さん]

タワーは中層マンションとは外壁の補修ひとつにしてもコストがまったく違う。
タワーだと足場を組んで外壁のメンテをやるなんてできないだろ？
だから大規模修繕の費用がタワマンは莫大にかかるんだよ。
都合の悪いことはごまかしたいのかな？日大のアメフトの監督みたいに隠蔽か？

[7440: マンコミュファンさん]

>>7428 匿名さん

免震装置とかエレベーター、配管更新が必要になると高いんじゃないの？30年くらい？

[7441: 匿名さん]

>>7439
ご指摘の通りでもあるけど、
エルザや佃、オフィスビルでもやってたりするし、
サンプルも積み上がって技術革新も進むだろうし、
あんまり神経質になり過ぎることもないと思う。

例えば三井のランドマーク的な建物（佃は典型）でゼネが誰も請け負わない、
コストが予定を大幅に上回ってカオスだったら新築のタワマン販売にも影響を及ぼすからね。
そういった話も聞かないし何とかなるというか何とかするでしょ。
結局管理を買え！っていう格言通りでいいと思う。

[7442: マンコミュファンさん]

>>7441 匿名さん

二回目の大規模修繕やった例ってある？二回目が肝な気がするけど。

[7443: 匿名さん]

タワーの修繕は金の問題もあれだけど、時間がかかるのも嫌だな。

[7444: 匿名さん]

2回目来る前に震災で木っ端微塵だから大丈夫、大丈夫！

[7445: 評判気になるさん]

>>7441 匿名さん
エルザとかツインパークスとか佃とかセントラルのヒーツ系は更に修繕コストかかるみたいですね。まあ、個別に給湯器がついてるマンションでも個々人で15年くらいに一回は交換しないといけなのですが。

[7446: 匿名さん]

総括すると、今働き盛りの世代は賃貸で住んで、アセットは海外、今後も出生率が高く人口構成が当面崩れず、経済発展が見込まれる国の中心部に買うのが良いって事ですかね。

国内の不動産は時間の問題で、いずれほぼ負動産化すると。

[7447: 匿名さん]

つまり、子作りのお盛んな東南アジアに移住しない人は 負け 組ということですね。

[7448: 匿名さん]

バリ島大噴火！

[7449: 匿名さん]

タワマン・新築買えないさんは東南アジア推しだったんですね。
話が噛み合わないはずです。

[7450: 匿名さん]

最近の物件って、配管更新も見据えてパイプスペースに余裕あるんじゃないの？

昔さや管ヘッダ工法なんて宣伝してたよねー。あれなら樹脂とかゴムだから
ローコストに配管交換できるんじゃない？

[7451: 通りがかりさん]

駅7分、70平米、田の字、小規模低層、9500万円。
新築マンションに入居しました。快適です。
南向き、眺望良しです。

駅5分、80平米、大規模マンションまたはタワマンが
この掲示板ではオススメされています。
条件にはまっていませんが、予算にははまりました。

みなさん、条件にはまっていなくても快適な場合もありませんか。

[7452: 匿名さん]

駅3分65平米最上階角部屋小規模。快適です。

[7453: 匿名さん]

最上階も良し悪しでね。
以前に世田谷で小規模最上階角部屋に住んだら夏に暑い暑い。
エアコンが次々に故障してまいった。

[7454: 匿名さん]

掲示板で大規模がいいって言われるのは、単に住んでる(=書き込まれる)数が多いってことと、大きなプロジェクトだから広告費がかかっていて目にする機会が多いからって気がしてきた。
ここで小規模がいいって書かれると、「資産が十分あればね」って返されることが多い。ってことは大規模は転売時の資産性が良いと予測して選ばれてるだけで、住み心地や快適さとは関係ない。資産があれば小規模でいいんだから。

[7455: 匿名さん]

都心の小規模低層はいいね。

[7456: マンコミュファンさん]

>>7454 匿名さん

小規模は管理組合の順番がすぐ回ってくる。
一人の管理費や修繕費の滞納の影響が大きいとかリスクも大きいからね。

[7457: 匿名さん]

都心への人口流入抑制政策が始まりましたね。

大学定員抑制法が成立：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO30953150V20C18A5EAF000/

[7458: 匿名さん]

>>7457 匿名さん

都心の抑制ではなく、地方の促進に力をいれればいいのに。

[7459: 匿名さん]

都心の大学に進学できない無能な人が、地方に進学することになるでしょう。

[7460: 匿名さん]

むしろ滞納した奴を吊るし上げやすいのはメリット

[7461: 匿名さん]

東京がジジイとババアばっかりの街になっちゃうじゃん

[7462: 匿名さん]

>>7458 匿名さん
これですでに23区にキャンパスがある大学はますます偏差値が上がるな。

[7463: 匿名さん]

7457

23区なら都心扱いしてる記事。

[7464: eマンションさん]

>>7456 マンコミュファンさん
大規模も小規模も滞納の割合は同じらしい。
じゃあリスクは同じ。

[7465: マンション検討中さん]

>>7453 匿名さん
西向きでダイレクトウインドウはダメ。

[7466: 周辺住民さん]

> 西向きでダイレクトウインドウはダメ。

Low-eガラスで、通風もあれば、それほどじゃないですよ。

[7467: 匿名さん]

>>7457 匿名さん

この地方創生とやらの安直な考えによる都内大学生の閉め出し。
結果、早慶GMARCHが大きく合格者数を絞り、あぶれた学生たちは地方へ行く…はずが浪人が激増という無策ぶり。

不透明な大学入試制度改革と合わせて中学入試も過熱してますね。

[7468: 匿名さん]

>>7467
ただ学費や生活費を考えると地方の国立をもっと目指して欲しいけどね。
理に適ってるというか日東駒専レベルに無理していくこともないし大東亜なんか論外でしょ・・・
5教科がネックになってると思うけど、上位の3教科で評価するとか、
受験システムに柔軟に対応できると面白いと思うんだけどね・・・
生徒が留まれば結果的に地方創生に繋がるし、
再開発著しい北千住なんかをみてると大学というか学生のパワーはやっぱり凄いよね。
ふるさと納税も穴だらけで批判も少なくないけど、
結果的に地方が潤ってるのは事実だし狙い通りというか、
あれぐらい強引にやらないと格差は広がる一方だからねぇ・・・

[7469: 匿名さん]

地方国立のレベルが低いというか就職に役に立たないのが悪い

[7470: 匿名さん]

医学部 or 東大以外はお金の無駄だよ

[7471: 周辺住民さん]

> 医学部 or 東大以外はお金の無駄だよ

んなこたぁない。てゆうか、あんた、医学部卒でも東大卒でもないっしょ。

[7472: 検討板ユーザーさん]

>>7470 匿名さん
あなたがお世話になっているもの多くは
医学部、東大以外の人が関わってるよ。

[7473: eマンションさん]

我が国の内閣で東大でも医学部でもない閣僚の割合見て見なよ。少なくとも君よりは格上の方々ばかりだろうて

[7474: 匿名さん]

就職に力を入れている大学ランキングというのがあって、金沢工業大学とか立命館大学がトップスリーに入っているからね。どういう基準で採点したのかはしらないが、東京の大学だから就職がいいというのは必ずしもそうとは言えないみたいだな。

東京にあるというだけで就職の役に立たない低偏差値大学は多いからな、定員抑制してちょうどよかろう。

[7475: 匿名さん]

あらゆるランキングはすべてポジショントークです。
ただし非操作性数値（面積、高さなど）を除く。
偏差値は操作性されやすい数値です。

[7476: 匿名さん]

>>7467 匿名さん
田舎の、名前を書けば入れるような大学を出ても就職はロクなとこない。
公務員試験に受かって市役所にはいるか、警察、自衛隊、教師など。
あとは田舎の中小企業。しかしそれだと子供は育てられないくらい給料は安い。

[7477: 匿名さん]

>>7470 匿名さん
そう言う本人は引きこもりの中卒ニート。

[7478: 匿名さん]

少なくともマーチ未満は無駄

[7479: 匿名さん]

サラリーマンになるなら国立大か早慶くらいの学歴は必要では
大企業だと一人一人の個別能力まで見きれないので学歴がよくないと足切りされてしまうからね

[7480: 匿名さん]

>>7478 匿名さん
未満、ですとマーチが切られていませんよ。
マーチなんて滑り止めにすらならないでしょ。笑

[7481: 匿名さん]

マンションの掲示板なんですけど？

[7482: 匿名さん]

>>7481 匿名さん

学歴コンプって怖いよな。

[7483: 匿名さん]

>>7480 匿名さん
こんなこと言うやつは大抵中卒。

[7484: マンション検討中さん]

都心（5区山手線内）はまだまだ上がる、郊外（23区は）緩やかに下がる、それ以外は危ない、と考えますが、本来の意見交換に戻りましょう。

[7485: 匿名さん]

5区という言葉、初登場ですね。

おさらいしておくと安泰なのは、山手線内側中央線南側の千代田港渋谷区のみです。

[7486: 匿名さん]

みんな自分の区を入れたがるからなあ（笑）
渋谷区は山手線外も安泰なエリアがありそうだけど、どうだろう。

[7487: マンション検討中さん]

5区は、千代田・中央・港＋新宿・渋谷を不動産で一般的に指しますが、中央区って山手線内側は無いかな？　千代田区の神田エリアは？　新宿区は靖国通りの北側は微妙ですね。

[7488: マンション検討中さん]

渋谷は、松濤・神泉・上原あたりは良いと思います。でも交通利便性はやや劣りますね。

[7489: マンション検討中さん]

渋谷区は山手線外側でも甲州街道以南は雰囲気いい高級住宅街ですが、交通利便性悪くアップダウンも多いので資産価値的には疑問符つきますね。手堅いとは思いますが既に十分に高いですし上昇余地はあまり。

むしろ甲州街道以北の下町エリア、本町や幡ヶ谷なんかはアドレスと利便性の割に安いですし、新宿駅西口の再開発もあり面白いかもしれません。三菱も投資用マンション仕込んでますね。

[7490: 匿名さん]

都心3区+その他の山手線内側の南側ってイメージ

[7491: 匿名さん]

(都心3区ー湾岸)+その他の山手線内側の南側が正解

[7492: マンション検討中さん]

都心3区って千代田港渋谷？

[7493: 匿名さん]

>>7491 匿名さん
素直に中央区を抜きましょう。

[7494: 匿名さん]

都心3区の人は、都心5区という括りは使わない。
千代田区・港区の人は、都心3区という括りは使わない。
3Aの人は、港区、山手線内側、中央線南側などという括りは使わない。
つまり、格上地域の人は、格下を含めた総称は使わない。
総称を使う人は、その地域の底辺ということです。

ということは、マンコミで最も良く出てくるアドレスやマンションが最上位ということです。(マンコミ内のマウンティングに限る)

[7495: 匿名さん]

日本語でお願いします。

[7496: 匿名さん]

>>7493 匿名さん
さすがにここ直近のデータみて資産性の観点から中央区(特に内陸部)を抜くのは無理がある。
自慢したい高級住宅地かどうかは別としてね。

[7497: 匿名さん]

>>7496 匿名さん
中央区に内陸なんてありましたっけ。
具体的にはどこを指していますか？？？

[7498: 匿名さん]

勝鬨橋から西側なんじゃない？
埋立地の人々は自然の陸地はすべて内陸と呼ぶみたいだから。

[7499: 匿名さん]

資産価値、資産性というなら
車輪出して飛行機が低空通過するエリアは抜かなきゃね。港区で飛行機が安心なのは浜松町などのエリアだけ。

[7500: ご近所さん]

青山、麻布、広尾、恵比寿、高輪あたりか。おきのどくさまでした、としか申し上げられない。とりわけ、これらのエリアのタワマン上層階は、すごい騒音になるだろう。

[7501: 匿名さん]

皆が成田より羽田が便利って言うんだから諦めろってことだな。羽田の国際線増やすっていうのはこういうことなんだから仕方ない。

[7502: 通りがかりさん]

>>7485 匿名さん
山手線内側中央線南側って大部分が新飛行コースだよね？
安泰でなくない？

[7503: 匿名さん]

>>7496 匿名さん
でも中央区って最近売残り多いよね日本橋アドレス全般や湊や新川辺りも。そして勝どき晴海で今後の大規模供給で下げ要素は一番のトップだと思うよ。

[7504: 匿名さん]

５区だの３区だのここでいくら議論・主張しても、だれかの主観的意見が押し倒されることも世間に認知・浸透することもないから完全に時間の無駄だと思う
価格動向に関する客観的データに基づく議論が必要

[7505: 匿名さん]

不動産業のインタレストカバレッジレシオは最近頭打ちらしいけれど高額マンションがバリバリ売れているおかげで当座比率が上昇中だからね。完成在庫率は最近少し上がっているかもしれないけれど、売れるまで待つだけの体力が会社に十分あるうちは安くして売り急ぐ理由は全くない。

[7506: 匿名さん]

確かに価格が上がってからは売れるまでにだいぶ時間がかかっている気はする

長期金利とか消費増税のことを考えると今年のうちに買っておいたほうがいい時期ということもあって、売る方も容易に値引きには応じないんだろうね。

昔は良かったなあ、完成在庫が今以上に積み上がっている買い手市場だから仕様もそこそこよくって値段もこなれてて、その上交渉次第で安くなるというオマケまであった。今から思うと夢のようだった。

[7507: マンション検討中さん]

埋立民、雑居ビル民は知らないと思うけど、今でも青山〜麻布あたりは星条旗新聞社に発着する米軍ヘリが毎日低空をバリバリ飛んでいて、それでも資産価値には影響ない（or織り込み済み）ので、南風時の夕方に飛行機が通るくらいどうということない。人の心配してないで首都直下地震や荒川の決壊が起きないよう祈っていた方がいい。

[7508: 匿名さん]

またタワマン記事が出ていますね。
毎回、榊先生の登場です。

https://nikkan-spa.jp/1476659

[7509: 匿名さん]

>>7503 匿名さん
全体的に新築の供給はどんどん減ってくので問題ないっていうのが大方の見方と理解してますけどね。

[7510: 匿名さん]

みんなで買い時って風潮つくりゃ永遠に買い時なのに。

[7511: マンション検討中さん]

都心は古いビルや戸建てが解体されてマンションが供給されてきたが、これまで順調に実需と投資（＝賃貸）でバランスが取れてきた。価格も高騰してきたし需要も落ち着いてきた。新築の供給が減っていくことは良いことのように思う。

[7512: マンション検討中さん]

ここ数年の東京都の住宅価格は、土地・戸建ては全く上がっていないのに、マンションは右肩上がり。世田谷区あたりでは完全に逆転してますね（戸建ての方が割安感がある）。マンションの使用価値・資産価値が定着してきているんだと思います。「都心」マンションは崩れない＝上がることを示していると考えます。

[7513: 匿名さん]

っていうより、マンションに再開発できない小規模の土地や戸建てが売れなくて
価格が上がらないのでしょう。

[7514: 匿名さん]

世田谷は「都心」じゃないし。

[7515: 匿名さん]

東洋経済でこんな記事が出ていますね。
こんな低所得でマンション購入を検討してはダメですね。

https://toyokeizai.net/articles/amp/222728?display=b

[7516: マンション検討中さん]

7512です。文章が下手で誤解を与えました。世田谷は都心だとは全く考えておらず、逆に完全に「郊外」です。その「郊外」ですら、戸建てよりもマンションに人気がある。都心と郊外の人気の格差がますます開くであろうことを考えると、マンションを都心に持つべき、と考えました。

[7517: 匿名さん]

>>7508
その日刊SPA! 5月18日のタワマン記事より

>3年前に新豊洲の物件に入居した自営業の三上陽介さん（仮名・41歳）の証言は、そんなムラ社会の結束力の強さを物語る。

>「ウチのマンションのロビーは、完成して1年弱なのに、タイルの継ぎ目から水が漏れるという“事件”が起きた。自治会は管理会社に修繕を依頼したんですが、同時に住民には、かん口令を敷いた。欠陥住宅という噂が広がれば、資産価値が下がりますからね。書面に残すと証拠が残るから、各戸に口頭で説明して回ったそうです」

[7518: 匿名さん]

普通に木造で戸建てを建てると耐用年数は22年、実際にはメンテナンスやリフォーム工事を加えれば50年ぐらいは住み続けられると思うが、法定耐用年数以内しかローンはおりないのでリセールは難しい。

RCやSRCのマンションは47年あるので、築20年ぐらいまでいっても余裕で25年ローンが組めてリセールが期待できる。施工がよければ適切な修繕を行うことで70年以上の寿命を持つとも言われている。

新築時は高くても、築15年を超えてくると一般人の買える値段までこなれてくるので需要も厚い。駅近とか都心とか何かアドバンテージがあればさほど売るのには苦労しないだろう。戸建てよりマンションを選ぶ人はこういう事も考えているんじゃないかな。

[7519: 匿名さん]

＞＞7518
無知君ひどいね。
住宅ローンは耐用年数は関係ないよ。
築２０年でも３５年ローン組めますよ。

[7520: 匿名さん]

このサイトを見ると逆の意見が書かれているけれど

"銀行の融資期間は、建物耐用年数次第"
http://ooya-mikata.com/beginner/taiyounennsuu.html

[7521: 匿名さん]

木造戸建ては築２０年はともかく
３０年もしたらさすがに建物はちょっとねぇ。

でも立地がよく、長期的に考えて、景気のタイミングにうまく合わせれば、
土地はお宝になると思うよ。

[7522: 匿名さん]

>>7520 匿名さん

投資用不動産の場合は建物の耐用年数を超えるローンは審査が厳しくなります。
住宅ローンの場合はそこまで重要視されません。

[7523: 匿名さん]

>7522

そんなことない。
居住用でも不動産の耐用年数はきっちり見られてる
（そうしないと銀行側が検査に通らない）

ただ、居住用の場合は年収等の属性が良ければ、
ローンが下りることは多々ある

投資用物件だと、年収とかでどうにかなる金額じゃないけど、
例えば、5千万円ぐらいの居住用不動産なら担保割れしてても
30代で年収1千万円ぐらいある人なら
余裕で返せるからローンが下りる

[7524: 匿名さん]

ムサコの事例が書いてありますが、年収1000万円あれば都内のタワマン買いますよね。月々22万円払ってムサコに住むってありえないですね。

http://www.toushin-1.jp/articles/-/6216

[7525: 匿名さん]

投資用として最初から買う人はプロを除けば少ないと思うけどね

入り口は実需で、ライフスタイルや職場の関係で賃貸に出すケースがほとんどだと思う

[7526: マンション検討中さん]

タワマン1件目はセカンドハウス（実需/夢の実現）で買って今は賃貸。2件目は賃貸で買って最初の数年だけセカンドハウスその後賃貸。3件目は賃貸で買って最初セカンドハウスだったが今は気に入って居住。こんなパターンもあります。

[7527: 匿名さん]

>>7526 マンション検討中さん

ローンって組めるの？
一括購入かアホみたいな高収入でないなら、おしえてちょ

[7528: マンション検討中さん]

1件目2件目はセカンドハウスローン、3件目は親子リレーです。全部、フルではありませんがローンです。これはタワマンだけで、この他にも幾つか買っています。ローンを如何に組むか、これが私の体得したノウハウです。簡単には説明できませんが。

[7529: 匿名さん]

>>7523
>>7519　は私ですけど、
住宅ローンが耐用年数関係ないです。
たとえば、みずほ、りそなは、制限なし。三井住友も６０年とか。三菱もそんなもん。
６０年の意味は、築３５年のマンションなら、６０年－３５年＝２５年←これが借入期間の限度って意味ね。
どこで間違えた知識を学んだか知らんが、もうやめましょう。

[7530: 匿名さん]

法定耐用年数は税法上の耐用年数で、銀行さんはマンション耐用年数60年で計算してるってことでしかないような気がするが...土地部分の大きい戸建ての場合には家というより土地代として貸す部分が大きいんじゃなかろか