23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[7301: 匿名さん]

>7300 のシミュに >7294 さんのパターンを当て嵌めるとして、
元利均等、フラット35金利1.3、頭金約1割で35年3500万借りるとすると、月の支払いは10万ちょい。
世帯1300万なら月の手取りは70万前後だと思うから、かなりゆとりのある生活が可能。

同条件で頭金1割、1億の物件買うとすると借入9000万で月の支払いは27万弱、
諸費用併せても何とかならない数字では決してない、もちろん片方倒れたら即破綻ｗ

[7302: 匿名さん]

>>7293
SPAの記事ですね。
新豊洲の某タワマンのこと出てますな。
どの程度か。。。

『3年前に新豊洲の物件に入居した自営業の三上陽介さん（仮名・41歳）の証言は、そんなムラ社会の結束力の強さを物語る。

「ウチのマンションのロビーは、完成して1年弱なのに、タイルの継ぎ目から水が漏れるという“事件”が起きた。自治会は管理会社に修繕を依頼したんですが、同時に住民には、かん口令を敷いた。欠陥住宅という噂が広がれば、資産価値が下がりますからね。書面に残すと証拠が残るから、各戸に口頭で説明して回ったそうです」』
https://nikkan-spa.jp/1476567

[7303: 匿名さん]

新豊洲ということは、スカイズかベイズですね。
土壌汚染最前線の立地に加えて水漏れですか。踏んだり蹴ったりだね。

[7304: 所有者]

>>7302 匿名さん

新築なら建てた会社が無償で直してくれるよって所有者なら思うが…

[7305: マンション検討中さん]

湾岸民らしい小賢しさですね
豊洲のリハウスもあそこは管理組合が資料出さないと話していたわ

[7306: 匿名さん]

>>7305
涙ぐましい努力というか、そういう住民の意識って結構大切だよ。
佃も安い価格では売り（貸し）に出させないって聞いたことがある。
もちろん内々での値引きはOKって話だったけどね。

[7307: 匿名さん]

またタワマンを貶める記事が出ていますね。
自分は新築タワマンを三軒ほど住まいサーフィンしましたが、築10年を超える古いタワマンの所有者は大変ですね。

https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05190801/?all=1

[7308: 匿名さん]

貶めるというか、現実なだけじゃ…

[7309: 匿名さん]

私も古い人間なのか、このような記事を読むと20世紀末に流行ったノストラダムスの予言を思い出します。

常識で考えて、極めて低い可能性の人類存亡の危機が騒がれ、3流メディアがとりあげ、それがビジネスになるものだから記事を書く人間がいる。

タワマン破綻予言もノストラダムスと同様ですね。

[7310: 匿名さん]

そして週刊誌のコメントはいつものS氏。

[7311: 匿名さん]

>>7307 匿名さん
2000年代に買っている人達は安く買っているから、含み益たっぷりでしょ。
タワマン初期は立地も良い物件が多いだろうし。
湾岸や武蔵小杉なんて特にね。
まあここらは今売り時では？

[7312: 匿名さん]

タワマンは今後もいろいろ問題出てきそうですね。
やっぱり普通のサリーマンは、若い時は賃貸に住んで、余ったお金は株に長期投資が最強だね。

[7313: 匿名さん]

>>7312 匿名さん

賃貸は捨て金と思われがちだけど、最終的に23区内の分譲マンションを検討するそこそこのリーマンなら相応の会社補助もあったりするもんな。恵まれた会社なら社宅扱いにしてくれる所もあるしね。自分のところは給料安かったけど船橋の3LDKで自己負担月10000円だったから別に焦らずに頭金貯められた。

[7314: 名無しさん]

>>7313 匿名さん
社宅制度は貸す方もありがたい。
しっかりした法人が借りてくれる。
社員も常識がある人が多いので、リスクが少ない。

[7315: 匿名さん]

>>7314 名無しさん

法人と個人って法人の方がしっかりしてるってこと？
昭和型の考えだね

[7316: 匿名さん]

>>7315 匿名さん
住宅手当とかじゃなくて社宅借上制度があるくらいのしっかりした会社なら取りっぱぐれやトラブルの心配が相対的に少ないという話でしょ。

[7317: 口コミ知りたいさん]

>>7315 匿名さん
読解力がないのか
社会経験がない人かな。
7316さんに言うとおりでしょ。
法人だからいいのではなくて、
しっかりした法人だと家賃滞納などの心配が少ない。
私も貸すときは大手企業の法人のほうが楽。
保証人が会社だしね。

[7318: マンコミュファンさん]

ものを知らないで昭和型とかバカにすると
ゆとり？ってブーメランが返ってきますよ。

[7319: 匿名さん]

>>7317 口コミ知りたいさん
どうしたら法人の借り手を見つけられますか？
おすすめの仲介業者があればご教授ください。
よろしくお願いいたします。

[7320: 匿名さん]

>>7319 匿名さん

物件の場所や間取りにより法人需要のあるなしはありますが、どうしても法人がいいなら仲介業者に言えばいいだけですよ。

しかし、個人の借り手がいるにも関わらず法人にこだわり断る家主はほとんどいないと思いますけどね。

そんな選択ができるのは、よほどの優良物件を低めの家賃で出してる家主だけでしょう。

[7321: 匿名さん]

>>7315 匿名さん

マジで読解力か常識ないだけ笑。
こういう人には貸したくない笑

[7322: 検討板ユーザーさん]

>>7319 匿名さん
普通に仲介業者に言えばいいです。
できたら法人がいい。
法人なら値引きの交渉にも応じると。
仲介業者も法人だと書類のやりとりも
担当部署と機械的にやればいいから楽。
winwinです。

[7323: マンション掲示板さん]

>>7315 匿名さん
7321さんと同じで
7315さんには貸したくないかな。
ずれてるし、俺様だし、世間知らず。
この掲示板を見てるオーナーはこの感覚理解できるのでは。

昨日テレビで家賃滞納は一割って出てました。
貸すのはリスクがあるんですよ。

[7324: 匿名さん]

法人なら家賃滞納のリスクは低いと思いますけどね

家賃を滞納しようとして借りる人はいないので、急な病気とか失業などに伴って払えなくなる人が多いと思いますよ

あと地域的、物件的な問題もあるでしょうね、収入が低かったり雇用が不安定な人を相手にする様な不便な所にあるアパートなどは、都心の高級賃貸よりも滞納は多そうです

[7325: 匿名さん]

>>7319 です。
ご回答頂いた方々有難うございます。
23区外のタワマンを契約中で、投資は初めてなので勉強になります。

[7326: マンション検討中さん]

投資用
タワマン
23区外
まさか新築じゃないよね？
ファミリータイプじゃないよね？

かぼちゃの馬車の被害者はお気の毒だけど
普通はあんな投資話に乗らない。
なんであんな話にひっかかるかなー

7319さんは大丈夫ですか。

[7327: 匿名さん]

>>7326 マンション検討中さん
まさかの新築ですが、横浜の今人気のあの物件のパンダ部屋60平米、2ldkです。

[7328: 匿名さん]

おめでとうございます

[7329: 匿名さん]

>>7328 匿名さん

>>7328 匿名さん
有難うございます。
良い物件だとは思うのですが、投資は初めてなので借り手がつくのかなと懐疑的です。
最近のタワマンは新築時にものすごい戸数が賃貸や売却で出ますので。
いざとなったら売却します。

[7330: 匿名さん]

まず損をすることはないでしょう。
借り手はあそこなら余裕です。
私なら売らず余裕のホールドですね。

[7331: 7326]

>>7327 匿名さん

くじ運いいね。
キャッシュも準備できたのでしょうから、
しっかりしてますね。

[7332: 検討板ユーザーさん]

>>7329 匿名さん
新築未入居なんだから思い切った金額で出せば？
私は買いたいと思ったマンションに借りて住みますよ。
美味しいとこどりだと思ってます。

[7333: 匿名さん]

>>7329 匿名さん

あそこなら借りても付くし、パンダなら売っても利益ですね、
賃貸出すとき心配なら保証会社を入れればいいですよ。
基本的に借主負担で、仲介業者に言えば段取りしてくれますよ。

[7334: マンコミュファンさん]

>>7333 匿名さん
購入時の諸経費、売却の手数料を払っても利益でるの？
すごい部屋ですね。

[7335: 匿名さん]

>>7334 マンコミュファンさん

未来のことは分かりませんが、あそこが北仲のパンダ部屋だとすると、かなりの確率で利益が出るし、もしあそこで利益でなければ、日本にキャピタルで利益の出る新築はないんじゃないかな？

[7336: 匿名さん]

皆さん、有難うございます。

[7337: 通りがかりさん]

>>7335 匿名さん
それは素晴らしいですね。
北仲って掲示板でよく話題に出ますがそこまで突出しているとは。
23区外なので興味無かったです。

[7338: 匿名]

>>7337 通りがかりさん

あそこは横浜ですけど、駅直結でパンダは坪300切ってますからね。

抽選もたしか最高は37倍くらいだったと思います。

[7339: 匿名さん]

北仲のパンダって60平米で5500万円くらいでしたっけ。確かに安いですよね。下手な都内の駅近タワマンより駅力も高いですし。

[7340: 匿名さん]

いくらで賃貸に出せばプラスか計算してあげよう。

[7341: 匿名さん]

え、あそこのパンダ当たった奴いるんだ、、、
裏山、、

[7342: 匿名さん]

パンダ部屋かあ、いいなあ。いつも抽選落ちてばかりで都市伝説だと思って諦めてたのに

もげろ〜〜〜〜〜〜〜

[7343: 匿名さん]

デイリー新潮のタワマン記事の後半が公開されましたね。タワマンの存続は住民の意識次第ということか。

https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1

[7344: 匿名さん]

ステークホルダーが多いと、なかなか管理組合も動きが取りづらいよね

[7345: 匿名さん]

将来考えると低層小規模でいい気がしてきた。

[7346: 匿名さん]

北仲って、管理組合作らないんだよね。運営までぜーんぶ管理会社に委託。そんなんで大丈夫なのかな？明らかに三井にボラれる構図だよね。
ギリギリでパンダ部屋を買ったような人は、費用負担に耐えられないのでは。

[7347: 評判気になるさん]

>>7345 匿名さん
ここの最近の流れを見て同じように思いました。
自宅用ほぼ永住なら低層小規模かな。
タワーははじめから投資で賃貸用で購入する人が何軒かいる。
その点で意識が違う。
タワーは10年で売りたいという話も聞きます。
やはり管理組合に協力しようという意識が薄いと思います。

[7348: マンション検討中さん]

そりゃ合理的なオーナーなら10年で売るでしょ
修繕積立金の設定や税制がゆがんでるのだから売らないと恥ずかしいレベル

低層小規模はスケールメリットと眺望の観点から個人的には論外かな

[7349: eマンションさん]

>>7348 マンション検討中さん
低層小規模のスケールメリットは不利なのは分かる。
でもお金で解決されてる。
小規模でもエントランス、コンシェルジェが充実してるところはある。
眺望も。

[7350: 匿名さん]

>>7346 匿名さん

自分たちのマンションのことを、自分たちで決められないなんてねぇ、、、
住民にとって最適化された計画ではなく、管理会社の利益にとって最適化された計画になりそう。

[7351: 匿名さん]

北仲はもうそろそろ転売も出そうですね。
仲介の人に聞くと残金生産前でも転売できるそうだし。
このやり方は個人より法人が多いそうですが。

[7352: 匿名さん]

>>7346
逆に面白い取り組みだと思ったけどね。
金さえ払えば最高レベルの環境を提供して貰えるわけだし、
煩わしさも一切ないし、対富裕層の顧客満足を考えると三井も下手なことはできないはず。
民泊もOKらしいけど、三井経由で管理することが条件みたいだし、
サービスアパートメントみたいなもんでしょう。
こういうサービスって都心でも有数というか極論立地と資産性が担保されてるようなもんじゃない？

ただカツカツ層が永住するようなマンションではないし、想定外のことが起きるかもしれないけど、
それでもプラチナチケットだし貸しても即転決めても損することはないんだし、いいんじゃない？

[7353: 匿名さん]

ここ23区のスレなのに北仲のステマがすごい。

北仲のスレ見るとポジだらけ。

ネガを駆逐しポジだらけのスレはいわば逆指標、危機感の現れだろうね。

[7354: 匿名さん]

昨日たまたまここで北仲の話になっただけです。
北仲は今日で最終期の登録が終わりです。

[7355: 匿名さん]

>>7347 評判気になるさん

どこを見渡しても大規模こそ正義って感じだから自分と同じ考えの人がいて安心した。まあ大規模買う人の方が多いからその声が大きくて当然なんだけど。

3年前に永住用に50世帯低層を買ったけど、家族含めて半分位は顔がわかるレベルだからか変なことする奴は皆無で、ここにとかく書き込まれるマナーとかのストレスがない。特別いい人ばかりここに集まっているとは思えないから、これは小規模ならではかな。匿名性が極限まで高まると、私位はいいかってルーズになる人が必ず出てくるからね。
まあ投資用とか10年で売るなら大規模買うけどね。隣人がどんな人でも構わないから。

[7356: 匿名さん]

>>7353 匿名さん

最終期もすごい倍率で、もう完売なのにステマをする意味がないでしょw
ある意味その発想がすごいですよ。

誰が何の危機感をもってるのかw
唯一あるとしたら、ネガ言って倍率を下げて抽選当たりやすくしたい人だけでしょうw

[7357: 口コミ知りたいさん]

>>7352 匿名さん
北仲は23区に関係ないけど、興味深い。
管理組合がなくて民泊もOKなんて初めて聞きました。
投資で持っている人は気楽。
ただ永住目的で根を張ってくらすつもりのファミリー層とは
対極。
お金を持っている人はどうにでもなるけど、
お金がない人にはしんどいマンションですね。

ここで実験して上手く行けば都心のマンションでも採用されるかな。
条件の良い郊外で実験？

[7358: 匿名さん]

>>7355 匿名さん

資産性を考えることなく、ある程度の資金があるなら都心低層小規模は素晴らしいと思います。

[7359: 匿名さん、]

低層小規模といっても、番町に乱立しているような10階建てくらいの小規模ペンシルだけは、マジ勘弁だわ。

[7360: 匿名さん]

>>7357 口コミ知りたいさん
民泊は禁止です。
三井利用の短期賃貸がOKらしいです。

[7361: 匿名さん]

>>7356 匿名さん

この時期のステマは購入者の転売目的でしょう。

倍率上って喜ぶ検討者はいないからね。

[7362: 匿名さん]

>>7357
下駄に商業、中高層に住宅＆ホテル。
管理というか組織（組合）が分離独立するのは好ましくない、
じゃあ包括でやりましょう、っていう風な理由を耳にした。
確かに住宅とホテルじゃ修繕とかめちゃくちゃ揉めそうだしねｗ
地権者がいない？少ない？合意を得られた？ってのも大きいと思う。

立地や周辺環境、緩和条件、需要にもよるだろうけど、面白そうだよね。
スタンダードになることはないだろうけど今後もポツポツ出るんじゃない？
特に中央区は商業については容積緩和継続だけど住宅は廃止濃厚だからね。
法令がどうなるかは未知数だけど仮に半住半商で緩和継続なら一気に増えたりしてｗ
ただアパホテルだと嫌悪施設になりかねないし、そんなに単純でもないんだろうけど・・・

[7363: 匿名さん]

>>7362 匿名さん
アパではなくオークウッドですよ。

[7364: 匿名さん]

>>7358 匿名さん
ある程度資金があると都心低層小規模でもいいし、
10年でタワマンを転々としてもいい。
ここに正解はないと思う。

[7365: 匿名さん]

都内タワマンを5年ごとに住み替えて今、3軒目ですが部屋の広さも大事。毎回、3LDKで70平米程度ですが、正直、かなり狭い。
この間、友人のマンションに遊びに行ったけど4LDKで100平米あった。大型商業施設もすぐ近くにあり、新築時の価格は4800万円。
城東地区だけど10年前は100平米が5000万円以下で買えたんだね。今なら都内で100平米なら1億円は必要。
一度でいいから100平米超の物件に住んでみたい。

[7366: 匿名さん]

>>7365 匿名さん

ヒューザーが頑張ってたのにねw
あの耐震偽装問題発覚時、近所でヒューザーが建設中のマンションが内装工事まで進んでたのに、全部取り壊して別のマンションになったのにはビビった。確か船橋徒歩5分で100m2超え3000万円位だったと思うが、耐震偽装してるんじゃ仕方ない。被害者が出る前で良かったともいえるが新築マンションが取り壊される光景は衝撃的だった。

[7367: 匿名さん]

子供１人だし60平米もあれば十分。

[7368: 匿名さん]

戸建だと都心でも延べ床面積で100平米はちょくちょく見るけどね。文京区あたりで7〜8千万ぐらいかな
よく考えてみると下手なマンションより安いね

[7369: マンション比較中さん]

>>7368 匿名さん
それでも今はマンションのほうが売れるという...

[7370: 匿名さん]

広さが必要なら、建売の戸建にしたと思う。今は、100平米のマンションは1億円後半だもん。そんなに高いのが何故売れるのか不思議だ。

[7371: 匿名さん]

マンションバブルがはじけるって榊先生が最新記事で言っていますよ。

https://www.zakzak.co.jp/smp/eco/news/180521/eco1805210002-s1.html

[7372: 匿名さん]

榊先生が言うならまだ買い時じゃないな
下がるまで待とう

[7373: マンション検討中さん]

建築面積100平米で整形地、2階建で注文住宅の中古が文京区の駅徒歩10分以内であれば8000万で即買いですよね。実際は3階建の建売ミニ戸建、ひどいと旗竿地で日照ゼロ。

結局、これまでマンションがその使用価値に対して不当にディスカウントされていただけかと。戸建てこそ一国一城の主なんてことはなく、時代はフラット、駅近、管理のスケールメリット。

[7374: 匿名さん]

>>7371 匿名さん

いいなー、こんな中身のない感想文でお金もらえるなんて。

[7375: 匿名さん]

>>7374 匿名さん
「売ろうとするマンションが自宅以外ならイエス。今よりも上がりそうにないのなら、どんどん売るべきだろう。実際、私の知る富裕層たちはここ２年くらい売り一色。買っている人はいない。
　ただし、そのマンションが自宅の場合はイエスとは言えない。なぜなら、住むところがなくなるからだ。」

絶句！小学生か！

[7376: 匿名さん]

まあマンションと違って30年も住むと木造は色々問題がでるからね。SRCは配管さえ問題なければ100年もつという説もある。

安さの所以はその辺かな。でも底地さえあればまた好きな家が建てられるという良さもあるし、一長一短あるよね。

[7377: 匿名さん]

戸建ほしいけど土地が微妙すぎる。駅近がいいのに駅近の一階とか嫌。

[7378: 匿名さん]

>>7375 匿名さん
投資で短期的に今よりも上がりそうもないなら売るというのは間違っちゃいない。
でも今がピークかどうかは誰にもわからないし、不動産は短期売買繰り返すものでもないからねえ。
S氏の知る富裕層たちはここ2年は売り一色らしいけど、結果はその後も上昇しているんだよな。

まあ不動産投資は超富裕層以外はやる必要ないよ。もっと効率よい投資先はいくらでもあるんだから。

[7379: 口コミ知りたいさん]

>>7373 マンション検討中さん
整形地のその条件なら1億2000万でも安い。
ひどい旗竿ならマンションがいい。

[7380: 匿名さん]

≪首都圏のマンション市場動向≫
－2018年4月度－
2018.5.21
◎ 発売 2,342 戸、14.6％減と 4 カ月ぶりの減少。契約率も 63.0％にとどまる。
◎ 戸当り価格 5,548 万円、㎡単価 80.0 万円、ともに 3 カ月ぶりの下落。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/327/s201804.pdf

[7381: マンコミュファンさん]

>>7380 匿名さん
参考程度。
23区とは動く時期が違うから。

[7382: 匿名さん]

山の頂上の、さらに上に頂上はない。

[7383: 匿名さん]

マンション購入ではやってはいけない10ヶ条。
肝に銘じるべし。特に5番目が重要。

https://news.nifty.com/article/economy/postseven/12180-031407/

[7384: 匿名さん]

>>7383 匿名さん
引用させていただきます。

https://news.nifty.com/article/economy/postseven/12180-031407/
今はタワーマンションブームと言っていい状況。ただ、ここ数年はタワーマンションの住民間で起こっている階層的な軋轢をテーマにしたテレビドラマや小説が注目された。タワーマンションを否定的に捉える見方も広がっている。
　ヨーロッパにはほとんど超高層な住宅はない。イギリスに一部あるが、上流の人々には嫌われている。日本でも、昔から「○○と煙は高いところに昇りたがる」という価値観が主流だった。何代にもわたって富裕層である人々で、タワーマンションを好む方は少ない。どちらかというと「下品」だと見做される。日本でも、社会が成熟すればヨーロッパ的な大人の価値観が戻ってくるはずだ。
　また、タワーマンションには超高層なるが故の欠点がいろいろある。
・外壁修繕に莫大な費用と通常の倍以上の時間がかかる
・最終的に取り壊せない恐れがある
・戸境壁が乾式なので隣戸との音漏れがある
・いざという時に救急隊員の到着が遅れて生存率が低くなる
　この他にもいろいろあるが、ここではこのくらいにしておこう。タワーマンションの中でも、湾岸の埋立地にあるものはさらにリスキーだ。東京はまだ、タワーマンションが建ち始めてから震度7以上の地震を経験していない。実際にそれがやって来た時に、埋立地のタワーマンションがどうなるのか、確かなことは誰にも分からないのだ。

[7385: 匿名さん]

湾岸タワーでタップリ儲けさせて頂きました。
抽選引くだけの誰にでも出来る簡単なお仕事でした。
ご馳走様。

[7386: 匿名さん]

5番目以外で結構マトモなこと言ってるだけに、5番目に説得力出てるね。素人さんにとってはだけども。

[7387: 匿名さん]

この他にもいろいろあるが、ここではこのくらいにしておこう。タワーマンションの中でも、湾岸の埋立地にあるものはさらにリスキーだ。東京はまだ、タワーマンションが建ち始めてから震度7以上の地震を経験していない。実際にそれがやって来た時に、埋立地のタワーマンションがどうなるのか、確かなことは誰にも分からないのだ。

[7388: マンション検討中さん]

湾岸でもなく23区でもない武蔵小杉の話ですが
今日のニュースで特集をしていました。
タワマンは増えすぎて大変という話。
あのニュースは販売に影響しそう。
武蔵小杉のビル風は有名ですが湾岸もビル風はふきますか。

[7389: 匿名さん]

そりゃもう普通のマンションでもビュンビュンですよ湾岸は。

[7390: 匿名さん]

>>7387 匿名さん

震度7なら湾岸タワマンが云々てよりも、命があれば充分で話になるとおもうんだけど。

[7391: 匿名さん]

身内が脳梗塞で倒れた経験からすると救急隊の到着が遅れそうなタワマン高層は怖すぎる。助からない命なら仕方ないが、助かるものが助からないとか重い後遺症が残るとかは避けたい。

[7392: 匿名さん]

>>7391 匿名さん

そんなこと言ったら、救急対応してる病院の隣に住めば？
生活習慣の改善に力入れたほうが死亡又は重篤な後遺症のリスク回避に繋がるよ。

[7393: 匿名さん]

>>7392 匿名さん
身近な人が倒れた経験とかない人だね。若くて羨ましい。そういう経験あったら生活習慣改善の方が効果的なんて言葉は出てこないよ。

[7394: 匿名さん]

>>7391 匿名さん
生命に直接関わるような脳梗塞なら数分救急隊が遅れたところで結果は同じですよん

[7395: 通りがかりさん]

冷たいね。。
一分一秒を争うって言葉があるのに。
経験者さんは長い一分を体験したんでしょう。
人の気持ちを想像しようよ。

[7396: 匿名さん]

>>7393 匿名さん

経験したなら、なおさら病院の隣に住みなよ。隙あれば自分語りで、どんなレスが欲しくて書き込んでるの？

[7397: マンション検討中]

タワマンにはそういうリスクがあるというのも事実でしょう。反論してる人、論点ズレてるよ。

[7398: 匿名さん]

>>7389 匿名さん

湾岸のタワマンエリアは海風とビル風がダブルになるので冬や台風時の地上は風がものすごいんだろうね。

[7399: マンション掲示板さん]

でも洗濯物は外で干せるんでしょ。
ちょっと怖いね。

[7400: 匿名さん]

嵐の日のこと考えると湾岸は駅近以外キツい。洗濯物はしっかり止めれば大丈夫。