23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[701: 匿名さん]

材料出尽くし、のオリンピック後が高い時
と考える投資家はいないでしょ。

[702: 匿名さん]

開催前年くらいに上昇ストップ、というのが大方の見方。
てことは既に建ってる、買ってるくらいでないと遅い。
売却益が出ても五年未満は四割税金に持ってかれる。

大体、オリンピックが間近に見られるを餌に吊り上がった場所
オリンピック終わったらタダの出し殻じゃん笑
高く買う馬鹿いませんて

[703: 購入検討中さん]

冬季オリンピックと夏季オリンピックの経済効果には雲泥の差があるからな
２０１９年まではマンション、地価ともに高値どまりは間違いない

そしてオリンピック終了後は一気に落ちる
ロンドンもアテネもそのパターン

[704: 匿名さん]

＞逆でしょう。オリンピック終わってから売る。
＞投資の基本は安い時に買って、高い時に売るだよ。
→これじゃ完全にカモ。
埋立地のマンションは特に期待値で値上がりするオリンピック前までがピークで、オリンピック後は選手村の分譲などで完全な供給過多になる暴落は目に見えている。
オリンピックが終わって値段が十分下がってから買うのが正しい。これじゃあマンション業者は全然儲からないがね。
マンション業者側からしたら今の高い値段で客に売りつけて、オリンピック後の暴落したところで持ち主から安く買いたたき、底を打ったところで売るとボロ儲けできる。
奴らの思うツボにはまらないように気を付けないといけない。

[705: 匿名さん]

それより、オリンピック前に中古物件が大量に出るのでは？
ピークに高く売りたいのは皆同じ。
で、どうなるかというとオリンピック前から中古供給過多で値下がりが…

[706: 匿名さん]

外国人がどれだけ購入するかが重要だね

[707: 匿名さん]

http://www.city.matsudo.chiba.jp/smph/jigyosya/koubo/66baikyaku.html

土地

[708: 匿名さん]

中央区日本橋界隈の価格はどうですか？
最近、日本橋～人形町・室町・蛎殻町・茅場町・・・の住所に「日本橋」が付く所の賑わいが凄い。

[709: 匿名さん]

オリンピックの勢いをかってどれだけ交通インフラが整備されるのかに尽きるでしょ
だから街としての価値が上がるわけであり、空き地だらけの段階で買っておけば損はない

[710: 匿名さん]

ゆりかもめとメトロは、もう延伸しない。都が金を出さないから。

都は、中央区のLRTに金を出すわけがない。

BRTしかない。

[711: 匿名さん]

708
最近ではなく、あの辺は以前から古いビルを壊してマンションにしてます。
繊維問屋みたいに廃業したビルがたくさんありますから。

[712: 匿名さん]

古くからの商売が成立しなくなってるエリアね。
茅場町、ネット証券定着のお蔭で中小の証券会社ガンガン潰れてる。
一昔前ならオフィスに出来た（の方が儲かる）のにマンション、なんだから
超都心に住めて嬉しいとか錯覚誤解もいいところ。
ちなみにコレド室町三店合わせて売上見込み年間110億
六本木ヒルズ400億ミッドタウン250億と比較しても鼻クソ
三井は本丸だから日本橋やらなきゃならないだけで
商圏としての弱さは如何ともし難い。オープン特需の情報操作に騙されちゃ駄目

[713: 匿名]

いくらオリンピックでも
勢いだけじゃ金は出てこないでしょ。
現実は厳しい。

[714: 匿名さん]

そこで打出の小槌＝容積率緩和ですよ。

東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導

東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。
分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。
旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。
さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。
（略）
特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５～２・０倍に緩和する。
また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、
一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３～２・５倍に緩和する。
区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。

日刊建設工業新聞　2014年4月10日　http://www.decn.co.jp/?p=10208

これでキャピタルゲイン目的に築古取得に金が流れ込む。
デベもゼネコンもお仕事増える。工賃も資材費も高止まり
業界いいことづくめ

[715: 匿名さん]

714
旧耐震基準でもなく、既に総合設計制度を利用して容積率割増をして建てた、
タワマンには関係ない話ですね。

[716: 匿名さん]

都市化の順序は中心→周辺。昔に建てられた物件ほど場所がいい。
そこが規制緩和でタワー化しちゃうんだから良くない場所なのに
更に『総合設計を利用、容積率割増して建てたタワマン』
買っちゃったら後で泣くって話。

[717: 匿名さん]

714の方式で建て替えると
『総合設計を利用、容積率割増して建てたタワマン』
が港区の一等地に続々増えることになるんだが。

[718: 匿名さん]

ええっ？
高度規制ってぶっちゃけタワーマンション規制だろ？
既存の非タワマン（五階とか十階とか）のマンションの建て替え促進はするけどタワマンはダメよっていう規制と緩和をセットにしてるように見えるけどね。

要するに低層ではないが超高層もない例えばパリの旧市街みたいな感じに誘導したいのだと思う。

[719: 匿名さん]

山手線内側の全ての既存住宅（戸建て、アパート、マンション含む）について仮にワンフロア増築したら23区全ての人口をまかなえると聞く。

容積率緩和となるタワーマンション作るのが経済合理性が
高い（なぜなら眺望が付加価値を生むのでデベにとっては経済合理性が高い）が、タワーマンションは住む人にとっては快適だが、周囲の人にとってはありがたくないこともある。規制緩和の利得がデベやタワマン住民に偏在するより、高層化を規制するほうが全体の利得が高まるはずという理屈だね。それが正しいかはわからんが。

[720: 匿名さん]

714が（略）してしまった部分も読まないと
いけなかったんですね。

[721: 匿名さん]

立地や物件に拠る話で区内一律超高層化、じゃないから
築古選定眼と事前リサーチが従来以上に重要になるって話

[722: 匿名さん]

高層ビルを建てる代わりに公開空地を設けるって方法は場所により向き不向きがある。例えば銀座なんかだと建物のファサードが揃っていて道路との距離も近いから、店舗が連続して並んでおり、いわゆる銀ブラが可能になる。
表参道や代官山なんかも同じだね。

ところが建物を高層化すると公開空地はいいとして新宿西口とか汐留のように連続性がなくなる。ビルオーナーとしては街を回遊されるより自ビルの滞在時間を長くするのが合理的だから囲い込みに走る。

ビルの中に入れば快適だけど街としての魅力は薄くなる。
駅ビルのみ発展し外は何もないというような世界になってしまう。

ただ街の耐火性なんかは上がるから、一方的にダメとも言えないんだけどね。

[723: 匿名さん]

>ビルの中に入れば快適だけど街としての魅力は薄くなる。
>駅ビルのみ発展し外は何もないというような世界になってしまう。

ベイエリアのことですね、わかります。

[724: 匿名さん]

違います

[725: 匿名さん]

＞７１４

それでか〜。

西麻布の旧耐震のマンションに住んでいますが、最近、急に、このマンション探している人がいます的なチラシが入るようになったんだよね。

立地はそれなりに良いし、今でも容積率それなりにあまっているのですが、如何せん古いし、そもそも１０戸ちょっとしかないので売りにほとんどでないし、ピンポイントで探すような対象ではないんだよね。

実際に物色している人がいるかはともかく、そんな手紙が入ることになったのが不思議だったのですが、そういう背景があったのですか。

[726: 匿名さん]

住友の買いますチラシはほぼ宛にならないけど（笑）
こういう情報は大体ニュースになら（し）ないからね。
築古物件の一般人オーナーが利口になるほど業者の旨味は減るから。
こんなボロマンション買ってくれるなんてありがたい、と
思ってくれてるうちに買い占めたいでしょ。

[727: 匿名さん]

山手線３０番目の新駅が品川駅と田町駅の間に東京オリンピックが開催される２０２０年までにできます。
周辺では２０ヘクタールもの大規模な再開発も進めるということでＪＲ東日本は不動産屋になっちゃったんでしょうか。
ここで物件が大量供給されて値下がりすればいいのですが山手線ですから付近も含めて高くなりそうですね。東京ラインも止まるみたいですし利便です。
芝浦の高層マンションが高くなるでしょうね。

[728: 匿名さん]

新駅止まるのは、山手線と京浜東北線のみだよ。

[729: 匿名さん]

三田東急アパート、閉鎖して数年塩漬けなのって新駅待ち？

安くは出さねーだろ、特に内陸安く出したら湾岸更に安くしないと売れない。
値崩れは開発事業者が自分で自分の首締めるようなもん。

[730: 匿名さん]

建築費高騰で更地のまま塩漬けが増えてるな。特に都心。
ゼネコンは五輪関連やってた方が儲かるし
デベは品薄感煽って今イチ物件でガッポリ稼ぎましょう、か。

[731: 匿名さん]

マンション建て替え円滑化法改正案、本日成立。
これで五輪までに立地イマイチ物件高値掴みするリスクが一段と高まった。

[732: 匿名さん]

>>731
法律の解説を読んできた。
建て替え反対者の持ち分は時価で買い取りか。
「時価」ってのは、建て替えしなければいけないようなボロの時価だから、
安い金で追い出される人達が続出しそうな予感。

[733: 匿名さん]

よほどの情弱ならそうかもね。けど建て替え出来るところって
現実的には余剰床売れる前提でデベが乗るところだから。
デベの言い値で売っちゃうのは損、賢い奴は建て替え含みで上乗せして中古で売る
（決定前夜の桜上水団地が6000万とかで売りに出た感じ。
原宿のコープオリンピアとかも最近売りに出てるのはそのパターン）
もしくは建て替え参加して未入居新古で売る感じでしょ。

区分所有者が揃って世間知らずの情弱なら業者の言いなりもあるかも知れないが
建て替え話が実現可能な物件のオーナー＝金ないからボロ家に住んでる、とは限らない。
投資で買ってたら下手すりゃ業者よりシビアだよ。

[734: 匿名さん]

>>733
法律の解説をちゃんと読んでる？
建替え前に名義変更できなくするんだってさ。

つまり、中古で勝手に売れなくなる。
時価で買い取り可能なのは管理組合だけ。上乗せも何も無〜し。

[735: 匿名さん]

正確には
管理組合の中の、建替合意者たちが設立して都に認可された建替組合、ね。

[736: 匿名さん]

建て替え決議で決定したら管理組合（及び参画デベ）以外に売れないのは今までと変わらんよ。
せっかく決まったのに反社会勢力にでも売られてゴネられたら堪らんべ。
決議大詰めの決定前夜でも名義変更不可なんつったら暴動が起きる。

[737: 匿名さん]

その決議が今までより楽になってしまうから
大変だね。

[738: 匿名さん]

追加負担や還元率の低さで足踏みしてた都心物件（ウチもそう）なら
待ってました、で話が一気に進むだろね。
五輪地価バブルは前年でストップ、が大方の予想だから
投資で買ってるオーナーが多いほど展開が加速する。

割を食うのは実需で住んでる金のない情弱老人。
地価の10分の1くらいで業者に買い占められたら
全戸の８割超えた時点で有無を言わさず立ち退き確定
（するから共産党あたりが屁の突っ張りで反対した）。

[739: 匿名さん]

供給過多の話題が事欠きませんね。
いずれナイアガラ的に値崩れする日がくるのは目に見えています。
そうなった時に買えば良い。
それまで私は賃貸派です。

[740: 匿名さん]

ずいぶん久しぶりですね。
七月バブル崩壊説も外れました。

[741: 購入経験者さん]

そう簡単に値崩れしないと思う。
来年はもっと高くなってるよ。供給住戸数を絞りながらの
高値維持。職人の絶対数が減っていて、リニア新幹線、オリンピック、山手線新駅、カジノもろもろビックプロジェクトが控えてるんだから。
デフレが20年続いて、インフレが1年やそこらで終わるはずがない。今買える人は買った方が良い。

[742: 匿名さん]

そうそう
一方で郊外の不動産は悲惨なことになり始めてるよ

[743: 匿名さん]

ただ今のマンション需要は相続税対策と外国人で半分以上って言うし、かといって相続税ネタは底付く時が来るだろうし、もっともっと値上がりするとしたら外国人に期待なんだろうな。

[744: 匿名さん]

相続税は政府が課税強化しているので
不動産が永久に相続税対策になるとは思えないが。

[745: 匿名さん]

役所が算出する課税標準額と実際に取引される市場価格の乖離が相続税逃れを生み出してるわけだから、市場価格に課税するようにすればいいのにね。

[746: 匿名さん]

23区外周部や隣接郊外でも地価は二極化なんじゃないですかね。駅近の環境の良い住宅街に集約されていって、駅遠は敬遠される。

人口減少といっても今、八王子あたりから都心に通っている人とかもいるんだから、人口半分になり、通勤時間半分が当たり前になったとしても、都心のみに人が集約するとは思えないけど。

[747: 匿名さん]

23区外周部や隣接郊外の地価がガタガタになったら、日本経済大変なことだよ。供給減らして地価維持していく方向でしょ。少なくとも全員都心に住んでね！っていう政策にはならない。

[748: 匿名さん]

そこまで露骨に利益誘導できないでしょ。
値崩れ少ない＝都心と思っても、子供いたり人数多ければ
必要な広さは都心じゃ買えない→郊外に流れるし。

ただ、東京通勤圏の千葉だか茨城で市街地に住むなら優遇します、とかもう始めてるよね。
駅（それもハブ駅）近くにもろもろ集積させて価値の持続を図り
外れたところは延々放置、って地方みたいな光景が東京圏でも始まる。

[749: 匿名さん]

いま供給してる大規模マンションの完成が二年後だから、
少なくとも二年は崩れない。
というか、建材費が高騰して本当にもっと上がりかねない。
価格がじわじわ微増したとして、
「やっぱりインフレだ！いま買わなきゃ！」と飛びつく現象が起きたら
さらに値上がりする。
その頃はもう都心のマンションは少なくなり、
郊外の方までマンションバブルの波が。

[750: 匿名さん]

>>749
前回のプチバブル当時、
ＴＴＴやＰＣＴの分譲はプチバブル初期だったので
「上がった、○割儲けた」と契約済みさんたちがスレでプチバブルを大喜びしていたが
二年後の竣工時にはプチバブル崩壊していた。
二年後のことなど、分からない。

ちなみにその頃は、ここのスレにはコテハンさんたちもいて
もっとプロ的な討論がされていた。