23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[6971: 匿名さん]

山手線の外側でも、都心近接エリアなら郊外よりはマシ。

[6972: マンション検討中さん]

>>6968 匿名さん
区分所有マンションの建て替えは難しいですよね。
しかし放っておくわけにもいかないので旧耐震物件は固定資産税を上げる、区分所有の決議要件を緩和するなどして促すしかないでしょう。
政府や地方行政も新陳代謝は考えていて、その証拠に生産緑地や木密地区の建て替え、容積率の緩和措置などで都心郊外ともに対策は途切れることなく続いています。
電柱の地中化も進めていくことになりましたが、同時に道路の拡張もして大規模マンションが建てられるような場所も出てくるでしょう。

[6973: 匿名さん]

住みたい駅を恵比寿と答える人と、山手線駅の外側より内側がいいと答える人は共通点があると思います。

都内の状況に疎い　ということです

[6974: 匿名さん]

榊先生の最新記事です。この人は相変わらず引き出しが少ないですね。

http://www.zakzak.co.jp/smp/eco/news/180507/eco1805070002-s1.html

[6975: マンション検討中さん]

先生は実在しない人物でAIの文章自動生成なんじゃないですかね。

[6976: 匿名さん]

>>6973 匿名さん
住まいや学校はコミュニティーの選択なの
要は人
利便性も必要だけどそれだけではないから

[6977: 匿名さん]

>>6972

ご指摘の通り、お上次第の部分も大きいですね

しかし電線の地中化は区道レベルの小さな道だと予算がつかずなかなか進みそうにないですし、木密地域も家屋や土地の所有者が行方不明なものや、わかったところでそもそも所有者が判断能力を喪失している場合も多くなかなか手がつけられないのが現状です。

さらにご存知の通り北十条の再開発地域では今だに根強い反対運動の結果、道路拡幅や再開発事業の完成を危ぶむ声すらあります。

これまでは交通の便のいい都市部に建つ企業の社宅や公務員宿舎、老舗旅館などまとまった広さの物件が出たのですが、最近はめぼしいものはほとんどマンションやホテルなどに変わってしまいました。今後再開発でまとまった土地が出るのは、特に都心部ではかなり難しくなるでしょう。

[6978: 匿名さん]

山手線東側においては、内側は高台、外側は埋立地・川沿いという差があります。
山手線西側においては、外側より内側の方が都心(東京駅)に近いという差があります。
あとは、広い目で私鉄沿線も含め山手線外側とすると、内側の方が全体的に都心に近く利便性が高いです。

１点目を除き、利便性が同じ前提なら内外差はあまりありません。
１点目は、治水技術、埋立技術、建築技術の発展により、土地に依存する部分は小さくなっています。

つまり、同じ駅における「山手線内側」による価格差は、上記のイメージによる人々のブランド意識によって作られている側面が強く、(有り得ないが)内外以外の差が全く無い/気にしないのであれば安い外側の方がお得です。

将来的な価値は、そのブランドが維持されるか次第ですが、徐々に無くなって行くと予想します。

[6979: 匿名さん]

山手線内側に勤め先なり普段通っている街がある人は基本的に中の方が便利だよね。

まあ最近のマンション相場を考えた時に、山手線内側にだけ目を奪われていると損をするかもね

価格の歪みはすでに高いところより、かつて安かったところにこそ生じやすいと言えそうだね。

[6980: 匿名さん]

山手線の内側とか外側とか関係なく、自分の勤務地の沿線に住むのが便利。加えて汎用的に利用価値の高い山手線駅が便利。
つまり、勤務地の沿線と山手線の結節駅に住むのが交通利便性としては理想でしょう。
ただし、共働きや電車通学の子どもがいれば、全員のバランスも考慮する必要がある。

山手線内側同士でも行き辛い駅はあるし、別の最寄り地下鉄駅が無い前提なら、山手線駅物件における山手線内外で山手線内側への通勤に違いは無いでしょう。

[6981: 匿名さん]

別に山手線外側でも中央区内陸部みたいに下手な山手線内側より利便性高くて値段も高いエリアもあるし、山手線内側ブランドもだいたいそこらへんって感じですよね。

[6982: 匿名さん]

>>6981 匿名さん
えっ、、
中央区で山手線内側レベルの価値あるとこなんて、どこもないでしょう。
日本橋のピン立地ならあり得るかもしれないが。

[6983: 匿名さん]

え？むしろ港区とか千代田区とか除いた山手線内側より基本どっこいどっこいか高いでしょ今の中央区って。坪450～500万前後。

[6984: マンション検討中さん]

以下、他の物件スレに書き込みました。こちらへの重複投稿お許しください。

交通利便性考えたら例えば丸ノ内線新宿御苑前だと、西へ行けば、新宿3丁目・新宿、東へ行けば四谷・赤坂見附・銀座・東京・大手町、赤坂見附でホーム反対側の銀座線に乗れば溜池山王・虎の門・新橋・三越前に簡単に行ける。丸ノ内線も銀座線もホームが浅くて楽ちん。申し訳ないけどXXXとは雲泥の差。検討者さんには是非このこと伝えたい。

山手線内側は本当に便利です。その割には生活利便性も良く、価格も割高で無いです。

[6985: 匿名さん]

山手線内側のどこかにもよる。
雑司が谷とか不便だし

[6986: 匿名さん]

雑司が谷は都電荒川線とか使う人には便利かもしれないし、副都心線は池袋と渋谷に直結だからそう不便ではないよ。

山手線内側となると四谷、市ヶ谷、飯田橋、御茶ノ水が最寄り駅だとかなり便利だね
溜池山王もかなりいい

山手線も環状なのでどこでも行ける感じがあるが、遠回りになることもある。案外地下鉄乗り継いだ方が速かったりする。

[6987: 匿名さん]

山手線内側に住むと大体地下鉄も近いから実はあまり山手線使わなかったりはあるね。山手線徒歩圏だとほぼ地下鉄ないところないし、やっぱり圧倒的に便利だよ。

[6988: 匿名さん]

便利とはなんぞやだな
車移動しかしないなら駅チカである必要ない

[6989: 匿名さん]

地下鉄とか言い始めたら中央区内陸部は最寄り駅が徒歩1,2分、徒歩10分圏内に駅が5個も6個もあるなんてザラにあったりするから、別に山手線内側が圧倒的かというと必ずしもそうではない。
山手線内側は一種の比喩みたいなもんでしょ。だいたい便利みたいな。
あとはステータス？

[6990: 匿名さん]

電車移動が主な庶民のスレですから

[6991: 匿名さん]

むしろ車移動前提で駅遠でも値が付いてるのって港区と渋谷区のごく一部のような…

[6992: 匿名さん]

この日経新聞の記事を見る限り首都圏は完全に不動産バブルですね。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO3015864007052018QM8000?s=2

[6993: 匿名さん]

>>6992 匿名さん

今は金利が低いです。
イールドギャップを考慮するとどうでしょうかね？
金利が上がれば地価は下がるでしょうけど、住宅ローンを利用するなら総支払額はあまり変わらないかもしれません。

[6994: 匿名さん]

>>6964 マンション検討中さん

「3Aと呼ばれるようなブランドは下がらない」
「それ以外は山手線駅徒歩10分内、湾岸でも下がる」
という意見はあまりに有名でこの数年で現在の価格に織り込まれてしまったように思います。
この一年では荒川区や足立区のマンションの価格が上昇しましたが、現在の価格に織り込まれてしまったため数年後も上がるとは思えません。

https://mansion-market.com/sapuri/jr_line_ranking2017/

[6995: 匿名さん]

>>6986 匿名さん
山手線内側＋中央線南側が今や必須となりましたが、それに加えて近くに大規模公園があるところが子育て上望ましいので、そうなると飯田橋や御茶ノ水などの中央線沿いは個人的には微妙です。
便利は便利ですけどね。

[6996: 匿名さん]

>>6995
公園的に使える東京大学キャンパスとか東京ドームシティとかありますよ。

外濠公園など川沿いの土手を利用した公園も近隣に点在してますね。

[6997: 匿名さん]

>>6990 匿名さん
自営業者や会社の役員でもないと車で通勤するなんてできません。
ごく一部の特殊な人たちの話をしても仕方ない。
ここは金持ち自慢する場所ではないです。

[6998: 匿名さん]

>>6997 匿名さん

車移動しかしないなら23区に拘る必要ないもんな。
でもまあ>>6990みたいのは一見電車使わない金持ち自慢にも見えるが、駅近買えない僻みにも見えるから可愛いもんですよ。

[6999: 匿名さん]

>>6996 匿名さん

中央線南側にこだわらないなら、文京区や新宿区にも結構緑はありますね。

[7000: 匿名さん]

渋谷区のマンション、検討しない方が良い。

[7001: 匿名さん]

検討しない方が良い物以外は。

[7002: 匿名さん]

車移動とはいえショーファーならともかく自分で運転するのはくたびれるよ

運転している間は資料も読めないし仕事の事はほとんどできなくなっちゃうしね

電車移動は合理的だよ

[7003: マンション検討中さん]

でも都心に住むと電車の中で本とか読む時間がホント無い。

[7004: 匿名さん]

千代田区港区ほど山手線内外での格差がでかいとこもめずらしいよね

[7005: 匿名さん]

>>7004 匿名さん
港区は分かるが、千代田区の山手線外側なんて神田と秋葉原の駅周辺だけだろ。
格差はあるが、それは山手線内外というより、神田・秋葉原とそれ以外の千代田区という感じじゃない？

[7006: 匿名さん]

日本のタワマンは爆下げ間近!? 中国人投資家が手放し始めた理由
https://nikkan-spa.jp/1474902

　中国国内から資金調達できない中国人投資家は、海外にめぼしい投資先を見つけた場合、すでに保有する海外資産を現金化して資金を用立てるしかない。そんななか、頭打ち感が強い日本の物件を売り、成長著しい東南アジアや、ポンド安が続くイギリスなどで物件を買う動きが出てきている。購入後5年未満の売却には、39％の課税されますが、機に敏な中国人は物ともしない」

[7007: マンション比較中さん]

>>7006 匿名さん
記事の見立てどうり売り物増えるでしょうけど、爆下げって程下がらないでしょうね。
今高過ぎるから売れ行き鈍ってるだけで、もう少し安ければ買いたい人はたくさんいる。
今より数%下がる程度だと思います。

[7008: マンション検討中さん]

山手線に内側にこだわるけど成城学園前、深沢など
大物政治家、大物芸能人が住んでいる街はどうですか。
いい感じのマンションもあります。

[7009: 匿名さん]

世田谷は生産緑地問題があるからなあ。土地を安く仕入れた安い新築が建つとどうなるかな？

でも価格の歪みも起こりやすいので案外狙い目かも

[7010: マンション検討中さん]

世田谷は桜新町駅徒歩圏で長いこと住みましたが、田園都市線各停は朝夕は激混み、日中は本数少なく9分の間隔があく。その上どこに行くにも渋谷まで10分、その先半蔵門線もしくは山手線乗り換えで不便でした。深沢は最寄り駅の1つが桜新町ですが駅から遠く国道246号線渡らないといけない。
広さを犠牲にして（狭さを覚悟）都心に引っ越しましたが、余りの利便性（交通・生活）が得られ今を堪能してます。

[7011: 匿名さん]

世田谷区なんて一部を除けばほとんどが不便な地域。しかも馬鹿高い。
賢い消費者が住むところじゃない。
金が余っているか見栄を張りたい人達が住む場所だね。

金があれば港区、ほとほど持っていれば品川区、あまりないなら大田区、全然ないなら京急羽田線沿線
これが賢い消費者の選択！

[7012: 匿名さん]

>>7008
成熟し切ってるエリアだからね、上がり目という意味ではどうだろう？
今の若い世代はコスパって言葉が大好きだし（東優位）、
成功者は世田谷の戸建てより都心のタワマンを目指すからねぇ・・・
ただ価格差は狭まるだろうけど逆転は考え難いというか、
西高東低はまだまだ半世紀は続くと思う。
冷静に考えて東の低地や湾岸は人が住む場所じゃないって見方も根強い。

[7013: 匿名さん]

西高東低は10年前に終わってますよ

[7014: 匿名さん]

西（新宿・渋谷） 東（千代田・港） と考えれば、たしかに今は東高西低だな

[7015: 匿名さん]

>>7014
そこは都心だろうｗ

>>7013
再開発絡みの東の”上昇率”は目を見張るものがあるけど、
だからといって東が西を越えたって事実はない、西はもっと高いｗ
実際のところ江東区湾岸の単価は西側都下と良い勝負だったりする。
もちろん今後の上積みという意味なら再開発が続く都心東部のほうが可能性は秘めてるとは思う。

[7016: 匿名さん]

東の方の低地は地盤も悪いし水害リスクも大きいからなあ。
西の方が喜ばれているのは川沿いを除けばそれなりに地盤もいいし水も出にくいこともある。
世田谷ももう少し計画道路が通ればもうちょっと良くなるんだろうけどな

[7017: 匿名さん]

江東区は東じゃなく川向こうでしょ。
西（新宿・渋谷） 東（千代田・港） の比較であってると思いますよ。
実際 東の勝ちだと思いますが、東に中央区まで入れた場合には西の勝ちとなるかもしれません。

[7018: 匿名さん]

東に中央区入れたらなおさら東の方が強いじゃん

[7019: 匿名さん]

千代田中央港は東西というより都心っていうくくりの方が一般的では…。

[7020: 匿名さん]

えっ
千代田と港だけの方が質が保たれるでしょう。
住居の話ですよ？