23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[6931: 匿名さん]

バブル崩壊後の失われた１０年とか２０年とか
もう経験したくない。

オリンピック後には下がるというのだから、政府は強力な対策を採るべき。
え？消費増税で冷やすの？逆じゃないの？

一般リーマンは都心に住めない？
随分高くなったからね。消費増税を号令にして一度ドーンと下げれば、
確かに顧客殺到かな。選挙民で考えれば、富裕層は非常に少ないしね。
で、また上がって･･･。この繰り返し。

こうした長期の波に上手く乗れりゃあいいけど。無理だな。
上がり続ければ、最初は警戒して様子見し、
さっぱり下がらないのでもっと上がるなと思って今のうちに買っとこう
と高値つかみ、
下がればもっと下がるから、もう少し待って底値で買おう、
だから。

[6932: 匿名さん]

もう少し上がるかもしれませんが（神のみぞ知る領域）、
常識的に考えて天井圏の今売ってる方々はカネにはまぁまぁ好かれる方のように見受けられます。

さぁ明日の日曜日に買いに行こう、という方々はカネ儲けには疎いのかもしれません。
でも、これだけの高額品をいま買えるのですから、実際、金持ちなんです。
なんで疎いのか。あり余るほど、相続税対策云々面倒なほどあるからです。

今買うな、なんて言うエコノミストには賛成できません。
今買える方は真のセレブなのですから。

[6933: 匿名さん]

オリンピック後にマンションが暴落するのは大歓迎だろ。
マンション業者なんかいくら潰れても困らないし、金持ちが少しぐらい損しても破産する訳じゃないから。
中国人投資家も問題ない。

[6934: 匿名さん]

2018年3月の国立社会保障・人口問題研究の推計によると2045年の東京都の人口は13,606,683人（2015年13,515,271）でむしろ増加するようです。
現在東京都のマンションの供給戸数は約2万戸なので、単純計算では2045年の時点で築30年以内のマンションは60万戸となります。
東京都に限れば、まともな中古マンションは不足するのでは？

[6935: 匿名さん]

>>6925 匿名さん
買え買えと煽るのは不動産営業の永年のスタイルだな。

[6936: 匿名さん]

バブルというのは後からああバブルだったと振り返ることができても、予知は難しいんだよね。

ただ総強気ではなく、伸び幅も減速して相場全体に頭打ち感が出てきているので、これが暴落するという印象はあまりないな。

銀行の収益悪化が国債バブルを弾けさせると一気に金利が上がるから、ローンを組むときはそちらを心配したほうがいいかもしれない。

[6937: 匿名さん]

バブルと言われている間に弾けたバブルってあるのだろうか？
人口減といっても、千代田区港区渋谷区辺りの駅近買っとけば出口戦略は見通せると思うんだけど。都心再開発がほぼ終わる2030年代後半ぐらいが正念場と思うけど、遠すぎて実感皆無だし生きてるかも分からんわ笑

[6938: 匿名さん]

>>6934 匿名さん
6934の推計通りになれば、2045年では東京都民の約10%が築30年以内の分譲マンションに住み、90%が戸建てや古いマンションなどに住むことになりますね。
2045年にマンションが余っているとは、言えないですね。
すでにマンションを買った人からすれば、このままマンションの供給戸数が減少したままだといいですね。

[6939: 匿名さん]

よし、ここらで1発ドデカイ地震と津波で真っさらにしちゃおう！

[6940: 匿名さん]

そんなに簡単に地震に来られると困る。
マンション業者の仕事がないのは消費者には関係ないからどうでもいい。

[6941: マンション比較中さん]

>>6930 匿名さん
6929です。中古はもう下がってもおかしくない状況なんですが、東京オリンピックっていう本当は不動産価格と関係のないイベントのおかげで2020年までは中古も下がらないと思いますので今のうちに売り抜けて下さい。
実は私もチャレンジ価格で売り出し中です。
ただマンションすごろくは今回で終わりかなと思っています。

[6942: 匿名さん]

榊先生が最新記事でも今が不動産価格がピークだと書いていますね。

https://www.news-postseven.com/archives/20180506_670588.html?PAGE=1#co...

[6943: 匿名さん]

そりゃそうなんだろうけど、こいつ5年前からいつもいつも暴落暴落言っててあんま信用できない。
全然逆だったじゃねーか！と

[6944: 匿名さん]

暴落するというより個別の物件では老朽化などで資産価値が大きく毀損する訳で、それなら今は高いから売り時だよ、って読んだけどね。

この人自身も最近は暴落という論調が後退しているような気がする。前は記事のテーマが暴落だったのに、記事のオマケみたいに最後にボソッという程度に。

[6945: マンション検討中さん]

アベノミクスが乗り始めたタイミングで増税かましてインフレターゲットの達成の腰を折ったのに、また増税ですからね。
安倍さんの3選も厳しいだろうし、黒田さんも出口見据えなきゃならない。
今の金利前提で厳しめローン組んでたり、転売してる人達はどこかで厳しくなると思うんですけどね。デベも体力あるとは言えど、マンション売れなければ利益も稼げないわけで。オリンピックが終わると怪しくはなりそうですけどね。
とは言え、今買えない人達の需要も大きいわけで、結局高止まりなままの気もしたり。
ほんとどうなるか全然わかりませんねー。

[6946: 匿名さん]

消費増税の影響がどうなるかだねえ。

いつも思うんだけど、政府が黒字ってことはさ、国民の稼ぎを吸い取って利潤をあげる営利企業と同じじゃん。赤字でちょうどいいんだよ。

政府は死なないんだから、いくらでも借り換えできるんだし借金棒引きみたいなことはいくらだってできる。むしろ特定の企業や個人にお金を流して溜め込ませることで、本当の意味でのヘリコプターマネーになっていないことが日本の金融政策の問題点だと思うなあ。

消費税下げるって選択肢もあるんだと思うけどどうだろうね

[6947: 匿名さん]

>>6942 匿名さん

榊さんの今日のブログによると、建築費と土地の高騰で新築マンションの価格は下がりようがないので高値どまりだそうです。
暴落は、あきらめたようです。

[6948: 匿名さん]

>>6947 匿名さん

うわー。
ということは、そろそろ相場下がるな。
榊の逆張りか相場の流れだから。

[6949: 匿名さん]

どうやら本当の買い時は2040年だった事が判明！
よりどりみどりで大豪邸に住めると。。

＞＞タワーマンションはどうか。会社や学校に近い都心部のタワマンに住む選択肢は、ライフスタイルとしては正しい。でも、購入時に35年ローンを組んだとすると、35年後のそのマンションの姿を想像してみて、魅力的と感じるだろうか。タワマンは修繕費がかなりかかる。気がつくと、エレガントだったタワマンも老朽化で見栄えもしなくなり、資産価値は下落。都心部では多くの人が賃貸マンションを選ぶ傾向が強まっていくのではないか。

　それでも購入するならもう少し待ったほうがいい。東京五輪直前から中古住宅は下がりはじめ、20年以降は明らかに安くなり、より取り見取りになる。今後、住宅市場に対する構造的な変化が起きてくるだろう。

　実は40年あたりは、そのときの働き世代にとってバラ色の時代でもある。たとえば郊外の地価が大幅に下がるので、200坪くらいの自宅を購入する。普段は都心のマンションに住み、週末は郊外の広い田園住宅で暮らす。庭に芝生を張り池を作り、バーベキューもできる。そんな豊かな欧米型のライフスタイルが可能になる老後。私はそう見立てている。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180506-00024945-president-bu...

[6950: 匿名さん]

このスレでもすでに伝えられているが
http://www.sankeibiz.jp/macro/news/180427/mcb1804270500019-n1.htm

ニューヨーク・マンハッタンの四半期住宅販売件数が１～３月期（第１四半期）に前回のリセッション（景気後退）以後で最も大きく減った。これからは、以前のような急速な住宅値上がりはないと考える買い手側が、高額物件を買う余裕はないと認識していることが背景だ。
　不動産鑑定のミラー・サミュエルと不動産仲介のダグラス・エリマン・リアル・エステートがまとめたリポートによれば、全てのコンドミニアムとコープ（集合アパート）の１～３月期の販売件数は前年同期比２５％減の２１８０件と、２００９年４～６月期（第２四半期）以来の大きな前年水準割れとなった。
　不動産ブローカー、コーコラン・グループのパメラ・リーブマン最高経営責任者（ＣＥＯ）は、わずか数年前は買い手が競い合い購入するのが当たり前だった。しかし、今は逆で買い手側が「売り手からどれだけ譲歩が引き出せるかということに積極的だ」と指摘した。（ブルームバーグ　Ｏｓｈｒａｔ　Ｃａｒｍｉｅｌ）

[6951: 匿名さん]

>>6949 匿名さん
二重生活なんて、子供はいない前提ですか？
平日と休日で住む場所を変えるなんて考えられませんが。

[6952: マンション検討中さん]

初めて投稿します。マンション探していて本スレ拝見しています。皆さんのお考えや、専門家と称する方々の意見を聞いていると、新築マンションは供給も減り、この5年ぐらい上がり続けて、今はどうも上げ止まったみたいですね。新築の供給が減った分中古はそれなりに売れていて、価格はやはり上がってきたのでしょうか。、また、今から先は、都心は維持もしくは未だ上がり、郊外は下がっていくと言われてますが、ここで言う「都心」はどのように考えたら良いのでしょうか。その「都心」の定義で物件探しを絞りたいと思います。
私の独断ですが、エリアの狭い順に、
①都心3区（除く湾岸）
②都心5区（上記①+新宿・渋谷山手線内）
③山手線内
④山手線内+山手線ターミナル駅まで10分程度
⑤23区
のような感じかと思いますが、②だったら値下がりしないと思いますが、如何でしょうか？

[6953: 匿名さん]

>>6952 マンション検討中さん

そもそも新築か中古マンションのどちら？
購入と売却は、いつ頃の想定？
新築の値段は建築費と地価と利益の合計で、建築費は高止まり、利益は10%でほぼ横ばいだから地価次第。都心の地価は世界の景気次第だから、10年後、20年後、30年後の予想なんて難しいし波がある。少なくとも数年は微増と予想。
今は①と②の地価が上がりすぎて、④の地価が上がりそう。
中古は人気次第、すでに②は上がり過ぎているから、今後はわからない。

[6954: 匿名さん]

>>6952

２年後に、新宿、渋谷、目黒、品川、などなどの駅の上を
飛行機が車輪出して飛び始める。

値下がりしない、と予想するのは甘いでしょ。

[6955: 匿名さん]

>>6954 匿名さん

好きだねー。
それでいくら下がって欲しいの？
真上飛ぶのは南風運用時のデイタイムだけだよ？

[6956: マンション検討中さん]

不動産屋に聞いてみると、なるべく高値で売りたいという相談が多いみたい。みんな出口をそろそろ見据えてるのかな？

[6957: 匿名さん]

いつの時代も売りたい人は高値で売りたいよ(笑

ただ中古の需要がいつになく高まっている感じはする

[6958: 匿名さん]

>>6956 マンション検討中さん

内容0やな笑

[6959: マンション検討中さん]

6953さん、ありがとうございます。6952です。
場合によっては今後10年20年の単位で価格の下がらないエリアで、売却なしの新規購入で、新築でも中古でも（できれば新築で）検討したいです。価格の下がりそうなエリアならもう数年待っても良いのですが、なるべく早く買いたいので、下がりそうにない「都心」とはどの範囲か教えて頂きたかったのです。④山手線内+山手線ターミナル駅まで10分程度は、地価が上がりそう、と言うことは「都心」と呼べるのでしょうか。

[6960: マンション検討中さん]

>>6958
さん

では、内容のある書き込みをどうぞ！

[6961: 匿名さん]

>>6955

15時から19時までの、子どもたちが帰宅して宿題などをしなければいけない時間。
その時間帯に騒音と落下物のリスクが発生し、子どもたちが一番の被害者となる。
しかも南風の、窓を開けたい気候の頃に飛ぶ。

子どもは大事。

[6962: 匿名さん]

山手線にこだわらなくてもいいんじゃないかな
山手線の内側で地下鉄徒歩5分以内ぐらい、できれば乗り換え駅なら山手線駅近くと遜色ないと思う。

山手線の駅の近辺は土地が少ないので逆に希少価値から過大評価された値付けになる恐れがある。

[6963: 匿名さん]

>>6961 匿名さん

福岡、伊丹なんて南風や時間関係なく低空飛んでるけど子供は健やかに育ってるんじゃないの？そもそも君は煽りすぎや。

[6964: マンション検討中さん]

何度も繰り返されてるけど30年ぐらいのスパンで考えたら
「3Aと呼ばれるようなブランドは下がらない」
「それ以外は山手線駅徒歩10分内、湾岸でも下がる」
でいいでしょう。
政策金利が土地価格に影響を及ぼすことは知られていて、現状では日本もいつか利上げが必要になるでしょう。物件価格が下がる理由はこれだけで十分です。
建築費の高騰は2017年でそれほど大きな問題にはなっていないと大手デベの幹部がインタビューで発言してますね。
建築技術についても年月とともに技術革新が進んで価格が安くなるのはどの業界も同じです。
土地不足というのはどこから出てきた話なんでしょう。土地は永遠に再生されるので不足することはないです。30年ぐらいの短期で土地が不足するようなら大手デベは手仕舞いの方向に進んでないとおかしいです。
さらに旧耐震物件の問題もあります。これは法律で建て替えを促進することになるでしょうから山手線内であっても新築マンションは供給され続けます。
問題は「いつかは下がる。それがいつなのか、そしてどれぐらい下がるのか」ということでしょう。いまの価格で欲しい物件が買えない人は妥協する、待つのどちらかです。
ひとつ言えるのはいまが天井だと思ってローンを組まないと後で後悔する可能性があるということです。上がる可能性もありますが、それを期待して無理なローンを組むのは投資ではなくギャンブルです。

[6965: 匿名さん]

山手線沿線で内側に拘る人多いけど何でなの？高台だから？お値段かなり違うのに同じ駅、生活環境を使うとなるとその価値をあまり感じない。

[6966: 匿名さん]

まあ空路の運用が始まれば一時は売り物が増えるだろうが、少し経てば元通りなんじゃないかな

そういう時に過小評価された物件をさらうのが妙味ってもんだ

[6967: マンション検討中さん]

>>6965 匿名さん
利便性、優越感、自己満足でしょう。
自己資金のみで山手線内側に家族とともに住むってそれだけですごくないですか？もし息子が親からの援助なしにそうなったらよく頑張ったねと誉めてやりたいです。
あとは利便性で仕事、家、遊びが山手線内側で完結する人は駅直結に住んだら地下鉄、地下道、商業施設通れば雨の日でも傘持たなくていいなんて人もいるでしょうね。
個人的には郊外の友達もいるので山手線上が理想ですが。

[6968: 匿名さん]

>>6964
確かに土地は出るかもしれないが、まとまったサイズとなると希少だと思うなあ。

マンションやビルの建て替えにしても持ち出しなしで建て替えるのはかなり困難な状況だし、相場が下がればさらに困難になるだろう。行政が命令でもしないと危険な老朽マンションが取り壊しもできずに住む人もまばらになって放置される可能性すらある。

都市の新陳代謝はないとは言わないが、今後はだいぶゆっくりとしたペースになるだろう

[6969: 匿名さん]

>>6965

>お値段かなり違うのに同じ駅、生活環境を使うとなるとその価値をあまり感じない。

生活環境がかなり違うから値段も違うんだと思う。特に東側は総じて差が大きい。
山手線内外で生活環境が変わらない駅は内外価格差もさほどはない。

[6970: 匿名さん]

>>6965

山手線の内側は交通の結節点が多いんだよ。

複数の路線が集まったり交差しているから、短時間で様々な場所に移動できるから、様々な場所に通勤できる。だからそこに住む理由のある人口が大きく需要も大きい。

これが山手線の外側だと駅や路線が一つしかないところが多くて、都心のどこに行くのにもまずターミナル駅に出てから乗り換えしなければならない。通勤時間も長く、したがって仕事に費やせる時間や休息や睡眠に充てる時間も少なくなるから、そこに住む理由のある人口はかなり限られてくるから需要もそれなりになる。

価格差というのはそうやって作られて行く。

[6971: 匿名さん]

山手線の外側でも、都心近接エリアなら郊外よりはマシ。

[6972: マンション検討中さん]

>>6968 匿名さん
区分所有マンションの建て替えは難しいですよね。
しかし放っておくわけにもいかないので旧耐震物件は固定資産税を上げる、区分所有の決議要件を緩和するなどして促すしかないでしょう。
政府や地方行政も新陳代謝は考えていて、その証拠に生産緑地や木密地区の建て替え、容積率の緩和措置などで都心郊外ともに対策は途切れることなく続いています。
電柱の地中化も進めていくことになりましたが、同時に道路の拡張もして大規模マンションが建てられるような場所も出てくるでしょう。

[6973: 匿名さん]

住みたい駅を恵比寿と答える人と、山手線駅の外側より内側がいいと答える人は共通点があると思います。

都内の状況に疎い　ということです

[6974: 匿名さん]

榊先生の最新記事です。この人は相変わらず引き出しが少ないですね。

http://www.zakzak.co.jp/smp/eco/news/180507/eco1805070002-s1.html

[6975: マンション検討中さん]

先生は実在しない人物でAIの文章自動生成なんじゃないですかね。

[6976: 匿名さん]

>>6973 匿名さん
住まいや学校はコミュニティーの選択なの
要は人
利便性も必要だけどそれだけではないから

[6977: 匿名さん]

>>6972

ご指摘の通り、お上次第の部分も大きいですね

しかし電線の地中化は区道レベルの小さな道だと予算がつかずなかなか進みそうにないですし、木密地域も家屋や土地の所有者が行方不明なものや、わかったところでそもそも所有者が判断能力を喪失している場合も多くなかなか手がつけられないのが現状です。

さらにご存知の通り北十条の再開発地域では今だに根強い反対運動の結果、道路拡幅や再開発事業の完成を危ぶむ声すらあります。

これまでは交通の便のいい都市部に建つ企業の社宅や公務員宿舎、老舗旅館などまとまった広さの物件が出たのですが、最近はめぼしいものはほとんどマンションやホテルなどに変わってしまいました。今後再開発でまとまった土地が出るのは、特に都心部ではかなり難しくなるでしょう。

[6978: 匿名さん]

山手線東側においては、内側は高台、外側は埋立地・川沿いという差があります。
山手線西側においては、外側より内側の方が都心(東京駅)に近いという差があります。
あとは、広い目で私鉄沿線も含め山手線外側とすると、内側の方が全体的に都心に近く利便性が高いです。

１点目を除き、利便性が同じ前提なら内外差はあまりありません。
１点目は、治水技術、埋立技術、建築技術の発展により、土地に依存する部分は小さくなっています。

つまり、同じ駅における「山手線内側」による価格差は、上記のイメージによる人々のブランド意識によって作られている側面が強く、(有り得ないが)内外以外の差が全く無い/気にしないのであれば安い外側の方がお得です。

将来的な価値は、そのブランドが維持されるか次第ですが、徐々に無くなって行くと予想します。

[6979: 匿名さん]

山手線内側に勤め先なり普段通っている街がある人は基本的に中の方が便利だよね。

まあ最近のマンション相場を考えた時に、山手線内側にだけ目を奪われていると損をするかもね

価格の歪みはすでに高いところより、かつて安かったところにこそ生じやすいと言えそうだね。

[6980: 匿名さん]

山手線の内側とか外側とか関係なく、自分の勤務地の沿線に住むのが便利。加えて汎用的に利用価値の高い山手線駅が便利。
つまり、勤務地の沿線と山手線の結節駅に住むのが交通利便性としては理想でしょう。
ただし、共働きや電車通学の子どもがいれば、全員のバランスも考慮する必要がある。

山手線内側同士でも行き辛い駅はあるし、別の最寄り地下鉄駅が無い前提なら、山手線駅物件における山手線内外で山手線内側への通勤に違いは無いでしょう。