23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[6601: 匿名さん]

まだ固定で借りてる養分いるの？w

[6602: マンション掲示板さん]

>>6601 匿名さん

過去30年の例を見ると、固定派はまあ養分ですなあ笑。
当初の計画通りでいけるという安心料に金払ってると思えばいいんじゃないですかね。

[6603: 匿名さん]

>>6600

＞一般人は、それで十分。

仰る通りだね。
どこをどう切り取っても半民半官のフラット最強だよｗ

コンマ1の世界で勝負してる投資風情は俺様投資論で好きにすればいい・・・

[6604: 匿名さん]

変動金利かつペアローンは一番危ないパターンです。将来の破綻が目に見えている。

ただ、変動金利は金利が急上昇した時に手持ちの金融資産で一括繰上げできれば無問題。手持ちの金融資産が無ければ固定金利が安心。
自分は財閥系タワマン買いましたが、前者なので不測の金利上昇が起こったら一括繰上げします。

[6605: 匿名さん]

固定は総支払額がわかるので計画がたてやすい。教育費、住宅以外の投資など他のところにお金を回せる。変動だと余裕資金をプールしたり繰上しないといけないからね。
ただ不安なだけというならもったいないけど。

[6606: 匿名さん]

>>6604 匿名さん
一括返済のための資金はどう運用してますか？

[6607: 匿名さん]

6604ですが、ありきたりですが個別株、投資信託、債権、REITなどに分散投資しています。仮想通貨やFXはギャンブルだと思っているので手を出していません。
投資額の年間利回り10%を目標に運用し、ほぼ毎年達成できています。正直、この運用を続けてお金に働き続けてもらいたいので、金利は上がって欲しくはないですね（笑）

[6608: 匿名さん]

お金に働いてもらうっていい響きですね。
早くリーマンから解放されたい。

[6609: 匿名さん]

10年当初固定で借りて10年で返す。これが今一番安定じゃないの。まぁ10年は上がらんだろうけど一様ね。

[6610: 匿名さん]

お金に働いてもらうって謎だよね。結局勉強したり情報収集したりした労力と少々の運を使ってるんだから自分で働いてるじゃん笑

[6611: 匿名さん]

まあ少ない労力でってことですよ。
私は最近投資用の物件を契約し、完成待ちです。

[6612: 匿名さん]

>>6607 匿名さん
ありがとうございます。我が家と似ています。サラリーマン家庭にできることは限られますね。

[6613: 匿名さん]

マンションを一括購入できる資金を運用で回して、利殖していくことには私も同意です。
仮に変動金利が4%に上がっても5%以上の利回りをキープ出来ていれば良いだけです。

いつも榊氏より沖氏のほうが的確な記事を書きますよね。
https://toyokeizai.net/articles/-/214818?display=b

[6614: 名無しさん]

ＦＸがギャンブルとか言ってる奴は、小者感が半端ない。

[6615: 匿名さん]

>>6613 匿名さん
言ってることは正しいけど、条件を満たすのは結局都心3区の高級タワマンしか無いしそれが資産性高いのは誰でも知ってるんで何も言ってないのと同じ。

[6616: 匿名さん]

>>6615 匿名さん
微妙な間違いがあるので訂正してあげると、

都心3区のタワーマンション→×
山手線内側の千代田区港区渋谷区および有名高級住宅地のタワーマンション→○

かな。
都心3区とか言って中央区入れるのはどさくさ感が強いでしょ。

[6617: 匿名さん]

>>6616 匿名さん

そそ。居住で考えた時には都心3区には中央区は足切りライン外。
城南五山や武蔵小山の再開発エリアを保有する品川区が代わりに入ってくるのが市場のコンセンサス。
もう結論出てるよ。

[6618: 匿名さん]

>>6615 匿名さん
記事読んだ？中央区は入ってない。
億出していいのは、千代田区港区渋谷区のみと書いてある。

[6619: 匿名さん]

中央区なんてパークコートもパークマンションも無い三井から住む場所では無いとレッテル貼られた場所。
上でもあったが、居住としての都心3区は千代田、港、品川が妥当だと思う。高級住宅街の代名詞の城南五山の殆どが品川区にあり、その他にも再開発と高級住宅街のフュージョンで注目を浴びてる武蔵小山もある。
中央区みたいな緑被率最下位のところでは生活できませんWWW

[6620: 匿名さん]

記事ね、ちょっと人口増と億ションとで違ってる。


　　・・・エリア絞れば、東京の都心部なら中央区、千代田区、港区で人口が減る話はない。中でも増えているのは　　　　　中央区。

　　　・・・値上がり益を考えるなら、億ションは港区、渋谷区、千代田区以外では買ってはいけないのが現実だ。

[6621: 匿名さん]

>>6619 匿名さん

中央区も、宅地開発が進んで住む場所として認識されてますよ。昔から商業エリアだったので高級住宅街がなく緑被率が低いというだけで、都心勤務者にとっては、住むには非常に便利な場所です。

[6622: 匿名さん]

９０年バブル絶頂期
人口増で、地価も建築コストも当然だが、高かった。
この前提で将来を予想すれば、上がるか、横ばい。下がる、はない。

それからマンション価格はどうなったか？
失われた１０年とか２０年とか言われたが、長い年月だった。
希望としては、もう少し高値が続いてほしいが、先が読めれば大したもんだよね。

[6623: 匿名さん]

東京しか人口増加予測はないんだよ

買うなら東京

[6624: 匿名さん]

だね、
23区のみ

[6625: 匿名さん]

羹に懲りて膾を吹く

これが読めるような人ならマンション買っていいと思うよ

[6626: 匿名さん]

かぼちゃの馬車が民事再生し、無謀な借入をしたオーナーが窮地に陥ったように最近の銀行や不動産会社にはモラルが欠如していますよね。
住宅ローンは手取り年収5倍が限度なのに、銀行が大丈夫と言って年収の8〜10倍くらい貸したり、ペアローンを勧めたりと人生を破綻に導いている気がします。
住宅ローンを借りる人には賢明さが求められます。

[6627: 匿名さん]

>>6626
資産を水増しする私文書偽造をやったんじゃないのかとかあるからねえ
いくら審査基準を設けていても偽造されたらダメだよね

[6628: 匿名さん]

手取り年収5倍が限度だと、年収3000万のやつは9000万しかローン組めないことになるぞ。W

[6629: 通りがかりさん]

３０００万だと月の手取り１５０万
９０００万のローンだと返済額２７～３０万
生活費５０万　こづかい交際費３０万
教育費１０～２０万　貯金２０～３０万
そんなもんじゃないかな　妥当だと思う

[6630: 匿名さん]

特に断りがない場合は基本額面じゃないの？
年収の○倍っていうのも額面に対してでしょ？違うの？

[6631: 匿名さん]

>6629
なんかへんじゃね、これ
数字ありきであわせただけしょ

[6632: 匿名さん]

年収3000マソ手取り150マソだと、
こづかい50、生活費50、教育費30が普通だろ
よってローンは5000マソくらいしか組めないだろ、常識的に

[6633: マンション掲示板さん]

まだ28で年収1500万しかないけど1億借りたわ。50近くの年収3000万の人よりはローン額多く借りても健全だという自負はあるわ。

[6634: 匿名さん]

たしかにね。
20代ならたいしてお金を使わないだろうし、最悪でも何かあったら売却してワンルームとかに引越しできるしね。

[6635: 匿名さん]

>>6633 マンション掲示板さん
別にいいと思う。贅沢しなきゃ余裕で暮らせる。銀行だって馬鹿じゃない。返せない人に金貸したくないからね。

[6636: 名無しさん]

今日、都心のJRの優先席でファミチキ食べる中国人の２人組がいた。
もう、キムチ食う韓国人の口臭と同罪だよね。
中韓の日本在住は、良識ある高プロ以上にして欲しい。

[6637: マンコミュファンさん]

>>6633 マンション掲示板さん
いくらの物件を頭金いくらで、ローンが1億ですか？
その若さで1500万とは医師とか相当属性がいいんでしょうね。羨ましい限りです。

5年後、40歳ぐらいで年収1500見込みぐらいで1億借りたいですけど、ローン審査降りるかなと思って。
妻の収入もあるけど、5年後は働いているかわからない。
今のマンションや投資物件のローンが完済になる予定だけど、現金があまり残っていないので億近くのローンは可能か思案中です。
出来れば今のマンションは維持し、賃貸に出したい。

[6638: 匿名さん]

>>6636
見て見ぬ振りをする日本人も良くない。
注意じゃなくて笑顔で指摘してあげればいい、知らない場合がほとんどなんだからさ。
トラブルに発展する危険性もあるから一概には言えないけどね・・・

海外のホテル従業員談で、欧米や中国人は部屋が気に入らなかったらその場で指摘「してくれる」から、
できないことはやらないけど可能な限り対応する。
日本人はニコニコしてるから満足してるのかと思ったら帰国した後にネットに不満を書く、ってｗ
それじゃあ対応のしようがないってｗ
まあ国民性だねｗ

[6639: 匿名さん]

マンションはブランドも大事ですよね。
マンションブランドのランキング記事です。

http://www.toushin-1.jp/articles/-/5686

ブリリアやプラウドがスミフの上にあるのは不自然ですが、順位はとにかくここに載っているマンションを買っておけば資産価値は維持されそうです。

[6640: 通りがかりさん]

>>6559 匿名さん

30年後wwwwwwww

[6641: 匿名さん]

家にブランド求める時代がいつまで続かね？ブランドより土地ってなるんじゃないの、昨今の利便性重視の流れじゃ。

[6642: 匿名さん]

マンションの住戸性能とかデベや施工業者の信頼性などで差が付く部分もあるからな

ブランドは誰も無視できないと思うよ

[6643: 匿名さん]

>>6641 匿名さん
利便性と、資産価値重視になったからこそ、
良い土地を手に入れやすく、仕様も高い大手ブランドのマンションに価値が出るんだよ。
そしてデベがブランド戦略とLTV最大化の方向に舵を切ったのがここ数年。
土地に価値を置いたのはむしろ昭和時代で真逆。

[6644: 匿名さん]

結局トータルだよね。
財閥系で、
スーゼネで、
大規模で、
立地が良かったり目立つ場所にあればランドマーク化しやすい。
そういう物件は資産性も担保されやすい。

上記で一つ二つ足りなくてもどうってことないというか何とかなるけど、
全て真逆ならただの箱ってことになるねｗ

[6645: マンション検討中さん]

立地が圧倒的に重要なのは昔も今も変わりないけど、次に重要なのがブランドだな。パークコートやグランみたいなのが分かりやすくて、オタクでない多数の検討者はそれだけでいいものなんだろうと思うから。

マイナーデベでも相互住宅の表参道駅直結みたいなのは別だが、中央区雑居ビル街や世田谷駅遠みたいな没個性や場所でマイナーデベ物件買っちゃうと取り返しつかない。10年後のリセールはお隣の財閥系マンションより2割安いだろう。

[6646: 匿名さん]

中央区と世田谷駅遠ではかなり話が違うように思うけど(中央区雑居ビルは大抵駅近でコンバージョンもどんどん進んでるのでむしろ底固い)、ブランドが大事なのはそうだと思う。

[6647: 匿名さん]

>>6639 匿名さん
このランキングどうやってランク付けてるのか書いてないし個人の妄想でしょ。
スミフはもっと上だと思うし、ブリリアが入っててパークハウスが入ってないのも謎だしテキトー過ぎる

[6648: 匿名さん]

非操作客観的数値以外のあらゆるランキングはすべてポジショントークと利益目的ですから。

[6649: 匿名さん]

>>6645 マンション検討中さん

これ中央区嫌いのMKじゃん。
用賀も荒らしてたし。間違いない。

[6650: 匿名さん]

でもブランドマンションが建つべき土地がないよね。寝かせてるの？

[6651: マンション検討中さん]

>>6649 匿名さん

気を悪くしたらすまん。中央区嫌いなんじゃなくて中央区で乱立してるマイナーデベの残念マンションはやめた方がいいのではという趣旨。最近は財閥系、商社系、電鉄系なんかも中央区に新築供給してるから、あえて弱小没個性なマイナーデベ選ばない方がいいと、中古の成約価格眺めてて思うんだわ。

[6652: 匿名さん]

東京のオフィス、足りないらしいよ。
何か規制もうけないと、日本の人口減少が加速するほど都内の人口が増加するだろうよ。

[6653: 職人さん]

>>6651
中央区住みだけど、メジャーでも残念マンション多いと思う。
昔ながらの街並みを壊して「駅近」というだけで、いつまでも売れ残るような狭小マンション建てるのやめてほしい。

[6654: 匿名さん]

>>6653 職人さん

ス●フとか？

[6655: 匿名さん]

最近の小規模マンションは柱の食い込みがエゲツない。ただ、最上階だとその柱も細くなっていい感じになってることもあるから困る。

[6656: 匿名さん]

中央区のマンションは、タワーでもないのに
乾式境壁を使っている物件が昔から多い。
メジャーでさえも。

[6657: 匿名さん]

3月は好調だったみたいだね。これじゃ全然下がらないわな。オリンピックまでは確実に駆け抜けそう。

[6658: 匿名さん]

購入検討者より、既に所有していて、値下がりしないと信じ込みたい方々が多いスレですね。
自信があるから別にここで値下がりはないよねっ！って言い合わなくても良いのでは？

[6659: 匿名さん]

売り時を検討してるのでもなさそうだし、ここで何がされたいのか、やはり下がるかもしれない事が不安なんですかね？

[6660: 匿名さん]

下がってほしい人は今も賃貸の人？
ストレス貯まってそう。

[6661: 匿名さん]

正直どちらでもいいですね。
長期で考えるとサイクルですから上がりも下がりもするし元々都内持家なので。
もう少し安くなる来年くらいに買い増すかもしれませんが。

[6662: 匿名さん]

そうか、マンションは特に高層は土地がほとんど無いので償却が進むと価値は下がるしか無く、どこまで行っても売りぬけるしかないから、上がり下がりを気にしてるんですね。一軒家と違いマンションを持ちきりという考えの方は少ないんですかね。

そうなると、まだまだ上がるように祈る方々は、適当なところで売り抜けたいと。でもみんなが同じ考えなら、やはりダブつき値下がりしませんか？ 都心のみ人口増といっても、増加分くらいは新築がたっていくと古いマンションは比較劣後しませんかね。都心で億超えのマンション買って不安では無いですか？？
もう少しお金出して一軒家にすればいいのに。

[6663: 匿名さん]

>>6662 匿名さん

一人で会話してるけど、どうした？笑

[6664: 匿名さん]

資産価値を気にするなら山の手線内は必須。
マンションばかり林立する湾岸埋立地なんか中古は希少価値がまったくないからダメだよ。

[6665: 匿名さん]

はいはい

[6666: 匿名さん]

戸建こそ、資産価値でいうとコスパ悪いものもないけどね

[6667: 匿名さん]

スマートデイズは破産したね。
ここに引っ掛かった人はお金がパーになりました。
楽して儲けようなんて考えるからだよな。

[6668: 匿名さん]

スマートデイズに騙された人はスルガのフリーローンで借りていたんでしょ。金利7.5%で借りるとかありえない。無知過ぎますね。

年収1000万円未満の低所得者が23区で買えるマンションはこの記事で紹介されている城東地区マンションくらいでしょう。年収1000万円の手取り年収5倍だと4000万円が限界。

https://zuuonline.com/archives/184601
https://zuuonline.com/archives/184605

[6669: ご近所さん]

>>6668
えぇっ！
金利7.5％って冗談だろ？
銀行の金利が0.01%の時代に、そんなんで金借りる人いるの？
車みたいな安いものですら、現金で替えない人向けに1％ローンとかやってる時代だよ。

[6670: 通りがかりさん]

いるんだよ。
狂ってる人が。
他の銀行が貸してくれないのに、
スルガは高金利だけど貸してくれるって、
突っ込む人が。

突っ込む人がムリな人。
スルガもスルガだけど。
借りるほうも、おかしい。

[6671: 匿名さん]

東洋経済の記事に載っていましたが、スマートデイズだけではないみたいです。これから破産者が増加？

[6672: 評判気になるさん]

どんなジャンルでも騙される人って物事を知らない人。
客観的に見れば、騙される方もね…ってことはよくある。

お気の毒とは思います。

[6673: 匿名さん]

相続対策になるからと言って銀行から借金して郊外の駅のさらに駅遠にアパート建てている人なんかもいるしなあ。

税金払ったほうがまだ安くつくかもしれないとは思わないのかな

[6674: 匿名さん]

世の中生きていくには、法律、歴史、数学、語学は必要ですね！

[6675: 匿名さん]

>>6673
ホントホント・・・
ああいったのは超富裕層向けに専属のチームが様々なスキームを考え抜いてる訳で、
タワマン節税やその他の情報商材にも言えることだけど、
数百円で買えるような雑誌や、タダでネットに溢れた時点で終わりだよねｗ

もちろんチキンレースというかババ抜きが既に始まってる認識で利鞘を取りに行くのはいいけど、
まあ大多数が養分になって終了ってのが現実っていう・・・

どうでもいいけどサラ金創業者一族が相続絡みで海外に資金移して、
悪質だってことで税務署が事後法で追い込みかけたけど、
結局裁判で無効判決、莫大な利息もゲットって事件があったけど、
あれこそが超富裕層の戦いだと思ったｗ

[6676: 匿名さん]

サラ金＝成金。

[6677: 匿名さん]

このデータを見るとやはり都心でマンション買うしかないね。

https://www.homes.co.jp/cont/press/news/news_10274/

あとは買うタイミングだよね。
4年くらい前であれば、三井×竹中のタワマン、パークタワー山王は低層階なら坪単価200万円だった。あれはお得だったね。湾岸タワマンで無いのに安かった。

[6678: 匿名さん]

大森駅から徒歩8分も掛かるのに線路際。
ないな。

[6679: 匿名さん]

徒歩は3分まで

[6680: 匿名さん]

足腰弱すぎだな

早死にするぞ、良くても寝たきり

[6681: 匿名さん]

自宅から駅までは近いほうがいいだろ。
ウォーキングは、マンションのジムか、電車で出かけていろんなところ行くのが面白い。

[6682: 匿名さん]

マンションは駅から10分まで。
それを越えると売るときに安くしないといけなくなる。
また、雨の日は大変。
歩いたほうが運動になるからいいなんていうやつはそのマンションを売りたい営業か、買った住民が自分を納得させたいだけ。
駅遠マンションなんか賃貸でも不人気。

[6683: 名無しさん]

基本５分以内と思うけど、坂や高低差のある構内の５分なら、フラットな７〜８分の方が確実に便利。

[6684: 匿名さん]

マンションのグレードが全く一緒で、最寄り駅も一緒だとして、駅徒歩1分で8000万円の物件と駅徒歩15分で4000万円の物件のどちらを皆さん買いますかね？
自分は後者を選んで、差額は教育資金や老後のお金として使いたいと思ってしまいます。

[6685: 匿名さん]

第三者ですが自分は戸建ての結論になりますね。マンションは選択しないと思います。

[6686: マンコミュファンさん]

>>6685 匿名さん
戸建て一択なんていいですね。
予算が1億以上あるんですね。
駅から少々歩いていいなら戸建ても選択肢にはいります。
私は予算が一億まで。ミニ戸建ては嫌なのでマンションしか買えない。

[6687: 名無しさん]

需要と供給で価格が決まるシンプルな話だから、好きなところに住めばよい。

[6688: 匿名さん]

せめて敷地100㎡ないと戸建は論外だなあ

[6689: 匿名さん]

>>6677
戸建ては土地代しか評価されないからね、土地の価値だけは絶対残るって見方もできるけどさ。
新築時土地半分建物半分として経年後に買値を上回るのは難しい。

マンション（や車）ももちろん消耗品だけど、
都内や都市部限定でフェラーリやランボみたいに投資商品としての側面があるからね、
上手くいけば値上がりや安定した利回りを期待できる。

[6690: 匿名さん]

都心とか、…別に…っていう感じだし、
そんなにこだわりはないですね。

[6691: 匿名さん]

6686さん、6688さんに同意です。
しかし目黒、世田谷区で100㎡あっても第一種低層で建ぺい率50％とかだと億出しても
たいした家建てれないです。なので都心３区内でマンション探してます。
狭くても同じ予算ならそれなりのマンション選べますからね。

[6692: 匿名さん]

>>6684 匿名さん
中古で7000万か市況がよければ元値以上で売れる1分と良くて6割ぐらいでしか売れない15分なら一般的には前者かなあ。人それぞれの価値観だとは思うけど一般論化するとそうなりそう。

[6693: マンション掲示板さん]

>>6692 匿名さん

設定がガバガバで議論の余地がない。
同スペックで駅距離だけでは半値にはならない。1分8000万円も値がつくエリアは15分離れても7000万円で売り出される。

[6694: 匿名さん]

>>6693 マンション掲示板さん

売り出しじゃなくて成約でしょ。
売り出しとか言いだしたらいくらでも値付けできちゃうじゃんか。

[6695: 匿名さん]

新築で駅徒歩1分で8000万円、中古の駅徒歩15分のバス便物件で4000万円なら普通にありえそうですけどね。新築より中古のほうがグレード良かったりしますし。

[6696: 匿名さん]

マンションの最上階がいいんだよ！

[6697: 名無しさん]

>>6696 匿名さん

最上階かどうかよりも
日当たりと眺望が良ければいい。

[6698: 匿名さん]

最近は城東地区の平米単価の値上がりが大きいですね。このデータを見ると。一般的なサラリーマンが23区内のマンションを買うのはなかなか厳しくなってきましたね。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000042.000014183.html

[6699: 匿名]

この議論、とても興味があります。
私も基本的には駅15分4000万で差額を教育資金やその他に回したい派です。
駅1分8000万も買えますが、他を切り詰める必要になる年収ゾーンです。つまり背伸びする必要がある。
8000万の方が良い派、切り詰めてもメリットがあると感じる方、自分にない視点からの意見に興味があります。
個人的に、今後はグローバル化が進み都心の値段は下がらないと考えているので、これ以上の値上がりが続けば、都心物件は自分の年収では手が届かなくなります。

[6700: 通りがかりさん]

1つの駅を軸にした場合、駅距離がある方が物件数は増えるはずだから、駅1分、駅15分の希望者・ニーズが半々だとすると値下がりしにくいのは前者ですかね。
駅15分はリセール時に競合も多いはず。