23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[65951: 匿名さん]

有栖川おじさんとは違うよ

[65952: 検討板ユーザーさん]

虚構の国の有栖

[65953: 匿名さん]

>>65952 検討板ユーザーさん
ナイスですぅ～

[65954: 通りがかりさん]

65929です。

すみません、私の書き込みでまた新築マンション情報からズレてしまったようで..お伝えしたかったことはマンションも戸建ても一長一短なので、好きな方を選べば良いのでは(どちらが良いという議論は不毛)ということです！

ちなみに、私はおじさんじゃないです。一応性別は女性です。

上から目線に感じられて不愉快な思いをさせてしまっていたら、ごめんなさい。
ただ、若い頃は2、3億の予算で港区低層マンションと目黒区戸建てで迷うなんてことはなく、6000～7000万円程度の予算で、中央区の築地や文京区根津あたりの80㎡マンションと杉並区や豊島区あたりの30坪戸建てで迷って迷ってという時期もありましたよ、当然(当時はその予算で新築で買えたんです)。

なので、2、3億円でなくても、予算額を下げてもマンションと戸建ての資産性についての私の計算の仕方(1人っ子の子どもが相続してくれて上物を建て直して住み続ける場合は戸建て優位。それ以外はマンションの方が売却後の手残り額が多い、特に新築で買ってから築25年ぐらいまで)は同じだと思っていただければ幸いです！

[65955: 匿名さん]

みなさん、批判は気にしなくて良いのです。
どんどん語ってくれた方が助かる人間は多いです。
一部の噛みついてくるクレーマーは無視しましょう。
スレチと言っても本題のネタなんてほぼ無いですから。

[65956: 匿名さん]

賃上げに増税、新築マンション価格は上がるしかないやん。

[65957: マンション検討中さん]

>>65940 匿名さん
たしかにランニングコストは戸建ての方が良い。
修繕/管理/駐車場で最近の人気マンションなら月6万はするので、年間72万。40年で2880万かかる。さらに、戸建の場合は、土地代の1/6軽減されることもあって、税金もマンションのほうがかかる。

ただリセールバリューは圧倒的にマンションだから、どっち優先するかだね。
そういう意味で長く住むなら戸建ての方が確かにいい。
戸建手の場合、土地の価値は残るからむしろ40年語後ならリセールバリュー上回るだろうし。

[65958: 通りがかりさん]

>>65957 マンション検討中さん
敷地が車1台分しかないような3階建てミニ戸建てでも、マンションより長期的な価値は高いの？

[65959: 検討板ユーザーさん]

駐車場、
しきちがいじゃが、
仕方がない

[65960: マンコミュファンさん]

>>65959 検討板ユーザーさん
戸建厨、
スレ違いじゃが、
仕方ない

[65961: 匿名さん]

>>65958 通りがかりさん
TOKIOではいろんなことが「あり得る」とお考え下さい。
そんな事はねえだろ、ってことが有り得ます。

マンコミュにいるとまるで皆が「駅近駅近フンガ～」って探してるかの様に感じたりすることもあるかと思いますが、普通に築40年以上の戸建て、最寄り駅10数分が億単位で売られてたりします。
決して誰が見ても「この豪邸ならそりゃそうだろ」っていう物件の話ではありません。

[65962: 匿名さん]

マンションはやはり修繕費がどんどん上がるのが痛いな。
マンションも５０年とかなったら強制的に立て直すとか簡単にできるなら良いんだが。

[65963: 匿名さん]

>>65958 通りがかりさん

よく戸建をくさす時に「上物は〇年経ったら価値ゼロ」と表現したりしますが
築40年の戸建てがあるところでは3500万で売られ、
そのすぐ近くの築40年は1億3000万、敷地・建物面積も似たような広さ
なんなら高い方が駅に遠い、ってのも普通にあります。

ネット上でカタログスペック的に物件を見てるだけでは理解できないことですが
現実に起きていることです。

戸建てだけでなく、築50年近い古～いノーブランドのマンションが値上がりしてたりもします。

[65964: 匿名さん]

人口減少で管理費もこれからは上がるだろうな。
外人が管理人なんて時代もそう遠くはなさそう。
老朽化したマンションの建て替えは人口減少で無理に等しいわ。
上手いやつは築浅の内に売り抜けて新築に住み替えを繰り返すって感じか。

[65965: 匿名さん]

>>65957 マンション検討中さん
マンションの修繕費は年数が経つほど上がっていく計画だから、40年住むならもっとかかるでしょうね。

[65966: 匿名さん]

>>65963
要するに戸建ての方が掘り出し物が多いってことかな？
戸建てはマンションよりネットに疎い年配者が比較的多いだろうから、
相場に合わせるというより「このくらいでいいわ」って希望価格で出す人が多いからバラツキが多いんだろうか？

[65967: 検討板ユーザーさん]

「普通に」ってマジックワードだな
どんなに頻度の低い事象でも
「普通にあります」
だもんね
騙されないようにしなきゃ

[65968: 匿名さん]

将来どうなるかの予測をして悲観的になってもしょうがない
5年後、せいぜい10年後くらいなら現在の延長線上で予測するのはまあいいけど
30年40年50年後がどうなるかなんて予測して悲観的になってどうすんだ

[65969: eマンションさん]

>>65959 検討板ユーザーさん

うまい。笑
良きこと聞く

[65970: 通りがかりさん]

>>65964 匿名さん
新築に住み替えを繰り返すと、借金が雪だるま式に増えますが。

[65971: マンション検討中さん]

>>65960 マンコミュファンさん

しきちがいじゃが
でヤフるなよ

[65972: 口コミ知りたいさん]

>>65962 匿名さん

うちのマンションは修繕費込みで来年度分より
3万4千円から一気に5万9千円だよ(´;ω;｀)

[65973: 匿名さん]

>>65968 匿名さん
日本の人口は2050年には1億人まで減って、4割近くが65歳以上だぞ。
東京でさえ 3割が65歳以上。ほぼ確定した未来だ。
少なくとも住宅事情については悲観しておいた方がいい。

[65974: 口コミ知りたいさん]

>>65966 匿名さん

戸建は土地を買うんだよ　建物はあくまでもオマケ。
特に新規分譲住宅は土地は狭いから原価比率が低く、業者は建物代だけで儲けているから。
その点土地を買うなら路線価や公示価格と比較すれば原価が一目瞭然
目安は㎡単価が70%で割った価格(公示価格なら８０％）以上にならなければいい
つまり路線価が㎡70万なら100万以内なら合格ということ。
なので、土地だけ買って古屋をぶっ壊して注文住宅もしくはリフォームがいちばん。

そうそう、最後に一つだけ言い忘れたｗ
くれぐれも安普請のI社グループなどのパワービルダーは選ばない事。

[65975: 匿名さん]

>>65958 通りがかりさん
>>敷地が車1台分しかないような3階建てミニ戸建てでも、マンションより長期的な価値は高いの？

全戸駐車場付きではない。
駐車場まで、結構時間がかかる。
駐車場に屋根が無い。
駐車場が機械式。
空きがなかなか出ないので、一年以上の空き待ち。
駐車料金が毎年値上がり、今や４万円/月

こんなマンションも普通なので、
例えミニ戸建てでも、玄関から１０秒、無料の屋根付き駐車場、
意外と魅力だったりしますね。車で買い物の荷物とか、戸建てはホント楽です。

個人的には階段無しの平屋が好みなので、ミニ戸建には抵抗ありですが、
駐車場最優先であれば、例えミニ戸建てでも、検討対象ですね。

[65976: マンション掲示板さん]

>>65974 口コミ知りたいさん

>戸建は土地を買うんだよ　建物はあくまでもオマケ。

言い過ぎ

[65977: 名無しさん]

>>65975 匿名さん
ですね
ミニ戸建に住んでます
免許返上の年齢になったら
ワンフロア、安心のセキュリティの
マンションに移り住みたいと思っています
以前は集合住宅で階下に気を使っていたけど
戸建てはほとんど気を遣わなくてよく
何より駐車場代かからず
雨に濡れずに車に乗れる
荷物もすぐ玄関に入れられる
ただ家の中に階段があるとお掃除が大変
以前は急な来客等でも
寝室に詰め込めばよかったけど
階段あるからそれも大変
2階にリビングだと宅急便屋さんが来ると
玄関先まで階段おりる
１階2階3階と室温が全く違う
夏は3階灼熱
冬は1階極寒
平屋が理想ですね
ただ車を所有するなら
ミニでも戸建が良いと思う

[65978: マンション検討中さん]

気遣いじゃが
仕方がない

[65979: 通りがかりさん]

僕は4500万円くらいで40平米以上の1LDKが欲しいです
築20年以内
中央線の中野から三鷹までの駅徒歩5分圏内で

[65980: マンション検討中さん]

ミニ戸はいいんだかど、大抵
-三回建
-隣とこんにちはの距離
-出っ張ったベランダ
-やっすい外壁
-接道4m以下

このへんと複合するから資産価値も落ちるし、街の景観もおとすんだよな。

とくに外壁がとなりとスレスレだとメンテできないして。

[65981: マンション検討中さん]

>>65980 マンション検討中さん
おっしゃる通りと思います
現在では木密地域の解消が社会課題ですが、20年30年先には3ミニ密地域の解消が社会課題となることでしょう。

[65982: マンション検討中さん]

世田谷区は最低敷地面積80平米、高さ1
0M、隣地離角50cmを限度としてて、それで一定ミニ戸建て規制になってるね。
だからペンシルハウスみたいのは見ないよね。
それでミニ戸建て勢は城東に流れるんだろうけど。

[65983: 名無しさん]

>>65972 口コミ知りたいさん

こわw
そんなことある？w

[65984: 口コミ知りたいさん]

ミニ戸は元一軒家を7，8戸にするような粗悪物件ばかりで近隣の評判は最悪。
でも業者が買い取ると、その声を無視してミニ戸ばかり作る。
新築一軒家より細切れミニ戸にした方が合計価格が１．３～１．５倍の値段で売れるからね。
昔は200坪位の広い敷地の一軒家を分割切売りするケースが多かったけど
最近じゃ５０坪でも構わず分割してしまう。
例外は相続で売り急ぐケース。その場合は中古で売りに出るし、売主都合で売り急ぐので単価は安い
富裕層が狙うのは、そんな中古物件ばかり。
ミニ戸住民は既存住民とは出身など属性が違うので、相手にされない(マンション民も同様）。

[65985: 口コミ知りたいさん]

>>65983 名無しさん

それが現実にあるので困っている。
大幅値上げが決まった直後、売出物件が一気に出てしまい、1年前は年に精々2，3件だったのが今は同時に10件近くが売出されてしまった。
当然値引き合戦になるのも目に見えている。

知り合いのマンションも管理会社から2万円あげたいとといってきたらしいし、別の物件も竣工5年目で１．３倍、更に今後10年計画で3段階に順次値上げ、最終的に分譲時の倍以上になることが今春の総会で既に可決されている。
それでも数十年後の建替は容積率が緩和されない限りどれも絶望的という試算結果になっている。
マンションは賃貸だとなかなか値上げできないけど、オーナーは苦労するよ
俺は売り時を完全に見誤った。

[65986: 匿名]

>>65985 口コミ知りたいさん
築何年のマンションですか？

[65987: 匿名さん]

たまに昔の住宅で再建築不可の物件売られてますよね。
そういうのはべらぼうに安いけど。

あと私道とかに一本入ったUの字で4～6件並んでる住宅よくあるけど、
ああいうのは隣家近いけど立て直しとか問題なく出来るんですかね？
隣人によってはめちゃくちゃ文句言ってきたり嫌がらせしてくる人いそうだけど。

[65988: 口コミ知りたいさん]

>>65986 匿名さん

30年超えています　管理会社も4回代わっているかな
逆に言うとそれまでよく持ちこたえたというべきか、問題先送りのツケが回ってきたというべきか。
既に大規模修繕2回したし、それでも配管漏水やコーキング劣化など問題山積で仕方ないかと。
プールもあるし。(住んでいないので今年は一度も使っていない）
これで最後の値上げとは限らないのが怖いｗ　

[65989: 口コミ知りたいさん]

>>65987 匿名さん

うちの近所は20年くらい前にそれがあって、条例を作り130㎡未満の戸建とか40㎡未満のアパート禁止とかいろいろ厳しくなったよ。
元の住民は皆紳士だけど、むしろ新規住民の方が車とか見ても柄が悪い気がする
なんだかそこだけ昭和の長屋みたいなｗ

[65990: 匿名さん]

>>65972 口コミ知りたいさん
額面では何とも言えないな
管理費と修繕費がそれぞれいくらかと、管理費に対する広さや設備使用が分からないことには
セントラルヒーティングやディスポーザーの有無なんかで違うと思うし
管理人が常駐だったりエレベーターの基数や駐車場の仕様もあるしさ
6万でもコスパ良いねという場合もある

[65991: 口コミ知りたいさん]

>>65984 口コミ知りたいさん
最近はミニ戸地獄ですよどこでも
よくこんな細分化するのという物件ばかり
ミニ戸まで行かなくても1億半ばの物件が軽自動車やフィアットしか置けない駐車場だったりで見て無理と思いますね
そこに無理に普通車停めてバンパー分道に飛び出してたりして警察が車庫証明与えることに感心してしまいますね

[65992: 口コミ知りたいさん]

>>65990 匿名さん

うちは75㎡でそれくらい。面積に比例し、うちは多い方かな。
管理費/修繕金の内訳は元々半々で,共用施設にコストがかかり、他と比べて修繕積立金比率が高い。
今回もそれぞれ同率の値上げ。人件費や光熱費も上がっているということらしい

[65993: 口コミ知りたいさん]

>>65991 口コミ知りたいさん

最近の車庫証明は、警察官が実地検分にこないから、いずれ社会問題化するかもね。
あと、立体駐車場も幅が１．９m未満とか2トンまでしか入れないところも結構多くて、中古マンション買うと車が入らないなんてのはザラらしい。
うちの近所は3億もするマンションなのにゲレンデとかカイエンとかは勿論、Ｅクラスベルも全然ダメで、あきらめるオーナが多いらしいよ　

[65994: 匿名さん]

うちのマンションの機械式もそうだわ。横幅が185で狭過ぎて諦めた車種多い。
もう5-10cm広げてくれればだいぶ違うんだけど涙ぐましいよ。

[65995: 匿名さん]

>>65990
金額の妥当性なんかより大量に手放す売主が一気に発生してる事が恐いし重要。
こうなったらおしまいじゃん。

[65996: 匿名さん]

>>65975 匿名さん
駐車場重視なら戸建でいいと思うけど、ミニ戸建てで駐車場つけるなら一階はほぼ駐車スペースになり、２階以上が寝室や生活スペースになるので毎回の上り下りが大変じゃない？それなら、中規模以下のマンションの低層階のほうが便利だと思うよ。
あと、ミニ戸建て建てるような土地は大体周辺を建物で囲まれてて一部の部屋以外日当たりが悪いのと火災に弱いのは明確な弱点。建売で隣の家が近いと戸建でも隣の家のテレビの音とかトイレの音とか聞こえてくるから騒音問題がないわけではない。
足音に関しては下の階に住居がない部屋にすればマンションでもそこまで心配する必要ない。

[65997: 通りがかりさん]

将来の単純な人口減だけでなく、65歳以上人口が増えること、単身世帯がさらに増えることに注目した方が良いです。

子どもが巣立った高齢者、あるいは30、40、50代の単身者やDINKSはほとんど一戸建てを購入しないので…つまり一戸建てはマンションと比較して今後買い手が減少するのではないでしょうか。

[65998: 匿名さん]

>>65962 匿名さん
>つまり一戸建てはマンションと比較して今後買い手が減少するのではないでしょうか。

家に限らず「今後買い手が減少」ってのが価格変動はまた別ってのがね。
マンションは高くなるのか安くなるのかどうなのか
戸建ては高くなるのか安くなるのかどうなのか
車は高くなるのか安くなるのかどうなのか
学費はどうなのか
ブランド品はどうなのか
ランドセルはどうなのか
自転車はどうなのか
衣料はどうなのか
医療はどうなのか
あなたの会社はどうなのか
お前さんの会社はどうなのか
そなたの会社はどうなのか

[65999: 評判気になるさん]

急速に到来している模様
不動産価格が上がる一方で、郊外のニュータウンや東京・世田谷など
都会の一等地でも空き家が急増。
持ち主の理由を探ると「解体費用」「親の思い出」などから対応できずにいる
実態が明らかに…。
老朽化し不法投棄や野生動物の発生を招くなど、地域全体に深刻な影響を
与える空き家も…。

野生動物の発生
屋根裏で大きな音がする
天井にシミができた
畑や家庭菜園の作物が食べられている
庭木の果実（柿やビワなど）が食べられている
雨どいやベランダの一角にまとまって何かの糞がある
夜、庭や屋根の上に見慣れない動物がいた
池の金魚がいなくなった

[66000: 名無しさん]

>>65996 匿名さん

戸建ての方が平米単価は安くできるし、管理費はかからないし、修繕費も普段かからないし、駐車料金もかからないし、すぐ車乗れるし、内装自由に変えれるし。
ただ、ケチると断熱性や騒音の問題はありますね。
あとは、マンションだと必要な梁もなくせるのでデザイン性の高い住宅が作れる。