23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[6570: 匿名さん]

>>6568 匿名さん
嫉妬ってこわいな。
羨ましいなら自分も買えば？

[6571: 匿名さん]

>>6568
確かにそういったのもいるにはいるねｗ
ただタワマンに住んでるだけで勝手に金持ちと勘違いするほうも悪いｗ
マスコミも持ち上げたり落としたりで忙しいし・・・
湾岸のタワマンなんか土地が安くて建物が贅沢なだけだし、
今は高騰しすぎちゃってるけど数年前は誰でも買えた。

ま、ちょっと余裕のある独身世代にもお勧めだね。
夜景見る？ウチくる？ってのが、ペット見にくる？っての同じぐらいにハードル下がるから、
持ち帰り率も５パーセントほど上昇（自分調べ）するｗ

[6572: 匿名さん]

女性受けが良いのは港区のタワマンだね。都心で飲んでタクシー使っていくらでもお持ち帰りが出来た。
エントランスや共用施設も超豪華、ベランダから東京湾の花火大会も見れてみんな喜んでいた。独身時代が懐かしい。お金も自由に使えていた。
昔は貴族、結婚した今は農民。

[6573: 匿名さん]

山手線内側のタワーは高級レジデンス
山手線外側のタワーはマンモス団地

内側なら永住したいですね。外側は、、、。

[6574: 匿名さん]

タワマンでも何でもいいから最上階角部屋に住みたい。

[6575: 匿名さん]

格安お持ち帰り可能物件はいらないな～
むしろ身の回りの事をしてもらえる今が貴族では？

[6576: 匿名さん]

>>6573 匿名さん
タワマンって山手線内側外側関係なく適当に住んだら修繕費が高くなる前に売り抜けるものかと思ってた。永住って。。ジジババになっても住みたいもんかな。6572みたいな使い方の方がまだ理解できる。

[6577: 評判気になるさん]

>>6576 匿名さん
ジジババこそタワマン向き

[6578: 匿名さん]

地震で停電になったらエレベーターは使えない。
停電が長引いたら避難所で雑魚寝ですか？

[6579: 匿名さん]

>>6573 匿名さん

同意

[6580: 匿名さん]

>>6578 匿名さん
老人だし地震で死ぬつもりなんでしょ

[6581: 匿名さん]

高所恐怖症の自分にはタワマン高層階とか絶対無理。8階くらいまでが限界。
結構多いと思うんだけどみんな平気なのかな。

[6582: 匿名さん]

ジジババになったら戸建よりはマンションとは思うが、タワーである必要はないな。

[6583: 匿名さん]

>>6581
東京タワーやスカイツリーは大人気だからね。
まあ住むのと興味本位の観光では全く違うけどさｗ
目立つってのはランドマークになりやすいから資産性も維持されやすい。
もちろん潮目が変わって悪目立ちし始めると悲惨なことになる危険性も・・・
どこかのタワマンが維持管理が滞ってゴースト化したらマスコミの格好の餌食になると思うｗ

[6584: マンション検討中さん]

地震なんて私が学生の頃から来る来る言われてたが結局40年来てない．来たとしても最新の免震タワーなら被害無いしエレベーターは非常電源で動く．タワマンは都市居住の一つの最適解であり庶民の嫉妬など気にかける必要はない．

[6585: 匿名さん]

庶民の、買えない人の嫉妬、悔しかったら買えばいい。前にもそう書いてる人いましたね。ある意味尊敬する。

[6586: 匿名さん]

>>6581 匿名さん
同じ。以前7階建ての7階の角部屋に住んでいたときは開放感がありすぎて、落ちつかなかった。

今のタワマンの6階は意外と大丈夫。内廊下なのもあると思う。

高層の外廊下は怖くてたまらない。

[6587: 匿名さん]

外廊下タワマンの高層階は罰ゲームでしょう。実際、転落事故もあって危ない。低層階ならマシかもしれませんが。

榊先生がまた記事を書いていますが今回はマトモですね。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/14534572/

[6588: 匿名さん]

こういうのもありますね。
毎日新聞の記事です。

＜マンション＞売れ行き鈍り値崩れ寸前「まだ買うな!?」

＞＞◇都内の駅近でも売れ残り
　今の東京の新築分譲マンション市場では、「建物が完成する前に全戸完売」の目標通りに完売できず、「完成在庫」になって数カ月、あるいは１年以上販売を続けている物件が増えている。東京２３区内だけで１４７物件に上る。最寄り駅からの距離が近い人気の立地でも、完成在庫が目立つようになってきた。
　マンションの売り主であるデベロッパーは土地の購入や建築費の支払いなどのコストを銀行からの融資で賄う。少しでも金利負担を少なくするために、建物の完成とほぼ同時に購入契約者へ引き渡すことを理想とする。回収した販売代金で銀行融資を返済すると同時に利益も確定できるからだ。
　ところが、都心好立地の「駅徒歩５分以内」物件が完成在庫化している。港区内では地下鉄・東京メトロ南北線の麻布十番駅から徒歩４分の好環境にある「グランドヒルズ元麻布」（２０１８年２月完成）。千代田区内ではＪＲ四ツ谷駅徒歩５分の「プレミスト六番町」（１７年８月完成）などだ。特に顕著なのは、江東区の深川エリアだ。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180405-00000026-mai-bus_all

[6589: 匿名さん]

待てば安くなるというより、高いからなるべく妥協したくない、失敗したくないっていう心理もありそう。だからスタートで売れなかった部屋はズルズル販売が続いちゃうという。

[6590: 匿名さん]

>>6588 匿名さん

この記事、誰が書いたと思います？
安定の暴落芸人だよね！

[6591: 匿名さん]

私も高いところは苦手で低層マンションを買う羽目に…高くついたよ…

[6592: 匿名さん]

>>6584 マンション検討中さん
エレベーターの非常電源は途中で止まったエレベーターを一階などに移動させるくらいしか使えない。
外が停電してる中で、普通に生活できる電気をバッテリーでカバーできると思ってるなら失笑ものだよ。

[6593: 匿名さん]

>>6592 匿名さん
横からですが、
うちのマンションはバッテリーではない方式ですよ

[6594: マンション掲示板さん]

>>6588 匿名さん

リンク開く前に書いた人の名前が9割方当てることができる能力に目覚めてしまった笑

おっさん一人で相場は変えれないて笑

[6595: 匿名さん]

あの論評で喰って行けるのは羨ましいな。言ってること同じだから3年分の記事を1日で書けそうだ

[6596: 匿名さん]

>>6588 匿名さん

グランドヒルズ（住友）もプレミスト（大和）も、完成在庫なんて関係ねぇ！って値付けの会社やん

[6597: 匿名さん]

最近出社された住宅ローンの専門書を読んだのですが、変動金利は将来的に4%程度まで上がる覚悟をしたほうが良いと書いてありました。
もしそうなった場合、23区平均の7000万円の物件をフルローンで借りたら支払いは1億2000万円を超えます。
変動金利で借入してしまう無知な方が今は4〜5割いるようですが、将来、支払いに窮して投売りしないか心配です。

[6598: 匿名]

>>6597 匿名さん

4%ですか。それはすごい。
空前絶後の好景気が訪れるか、そうでなければ有事による日本の信用不安が爆発してハイパーインフレが起こった場合のいずれかの社会情勢となっているでしょうね。
前者でしたら金利上昇分以上に収入増加が見込めますし、後者の場合は社会が大混乱していることが想定されるので、最早住宅ローンの有無はあまり関係ありません。
また、金利上昇した場合、その時の残債に対して適用されますから借りた直後にいきなり金利が急上昇して4%にならない限り支払総額が1億2000万になることはありませんよ。

[6599: マンション掲示板さん]

>>6597 匿名さん
専門書で金利の未来予想ですか笑
突飛な事書かないと売れないからねえ。

それにしてもその内容盲信してマンコミュにまで投稿するような流されやすい純粋？笑な方がいるからそういう突飛な本が売れるんでしょうねえ。
貴方がまたちょっとした権威めいたものに流されて変な物件買わされないかが心配です。

[6600: マンション検討中さん]

恐いならさ。
固定で払える金額でローン組めば良いだけ。

一般人は、それで十分。

[6601: 匿名さん]

まだ固定で借りてる養分いるの？w

[6602: マンション掲示板さん]

>>6601 匿名さん

過去30年の例を見ると、固定派はまあ養分ですなあ笑。
当初の計画通りでいけるという安心料に金払ってると思えばいいんじゃないですかね。

[6603: 匿名さん]

>>6600

＞一般人は、それで十分。

仰る通りだね。
どこをどう切り取っても半民半官のフラット最強だよｗ

コンマ1の世界で勝負してる投資風情は俺様投資論で好きにすればいい・・・

[6604: 匿名さん]

変動金利かつペアローンは一番危ないパターンです。将来の破綻が目に見えている。

ただ、変動金利は金利が急上昇した時に手持ちの金融資産で一括繰上げできれば無問題。手持ちの金融資産が無ければ固定金利が安心。
自分は財閥系タワマン買いましたが、前者なので不測の金利上昇が起こったら一括繰上げします。

[6605: 匿名さん]

固定は総支払額がわかるので計画がたてやすい。教育費、住宅以外の投資など他のところにお金を回せる。変動だと余裕資金をプールしたり繰上しないといけないからね。
ただ不安なだけというならもったいないけど。

[6606: 匿名さん]

>>6604 匿名さん
一括返済のための資金はどう運用してますか？

[6607: 匿名さん]

6604ですが、ありきたりですが個別株、投資信託、債権、REITなどに分散投資しています。仮想通貨やFXはギャンブルだと思っているので手を出していません。
投資額の年間利回り10%を目標に運用し、ほぼ毎年達成できています。正直、この運用を続けてお金に働き続けてもらいたいので、金利は上がって欲しくはないですね（笑）

[6608: 匿名さん]

お金に働いてもらうっていい響きですね。
早くリーマンから解放されたい。

[6609: 匿名さん]

10年当初固定で借りて10年で返す。これが今一番安定じゃないの。まぁ10年は上がらんだろうけど一様ね。

[6610: 匿名さん]

お金に働いてもらうって謎だよね。結局勉強したり情報収集したりした労力と少々の運を使ってるんだから自分で働いてるじゃん笑

[6611: 匿名さん]

まあ少ない労力でってことですよ。
私は最近投資用の物件を契約し、完成待ちです。

[6612: 匿名さん]

>>6607 匿名さん
ありがとうございます。我が家と似ています。サラリーマン家庭にできることは限られますね。

[6613: 匿名さん]

マンションを一括購入できる資金を運用で回して、利殖していくことには私も同意です。
仮に変動金利が4%に上がっても5%以上の利回りをキープ出来ていれば良いだけです。

いつも榊氏より沖氏のほうが的確な記事を書きますよね。
https://toyokeizai.net/articles/-/214818?display=b

[6614: 名無しさん]

ＦＸがギャンブルとか言ってる奴は、小者感が半端ない。

[6615: 匿名さん]

>>6613 匿名さん
言ってることは正しいけど、条件を満たすのは結局都心3区の高級タワマンしか無いしそれが資産性高いのは誰でも知ってるんで何も言ってないのと同じ。

[6616: 匿名さん]

>>6615 匿名さん
微妙な間違いがあるので訂正してあげると、

都心3区のタワーマンション→×
山手線内側の千代田区港区渋谷区および有名高級住宅地のタワーマンション→○

かな。
都心3区とか言って中央区入れるのはどさくさ感が強いでしょ。

[6617: 匿名さん]

>>6616 匿名さん

そそ。居住で考えた時には都心3区には中央区は足切りライン外。
城南五山や武蔵小山の再開発エリアを保有する品川区が代わりに入ってくるのが市場のコンセンサス。
もう結論出てるよ。

[6618: 匿名さん]

>>6615 匿名さん
記事読んだ？中央区は入ってない。
億出していいのは、千代田区港区渋谷区のみと書いてある。

[6619: 匿名さん]

中央区なんてパークコートもパークマンションも無い三井から住む場所では無いとレッテル貼られた場所。
上でもあったが、居住としての都心3区は千代田、港、品川が妥当だと思う。高級住宅街の代名詞の城南五山の殆どが品川区にあり、その他にも再開発と高級住宅街のフュージョンで注目を浴びてる武蔵小山もある。
中央区みたいな緑被率最下位のところでは生活できませんWWW

[6620: 匿名さん]

記事ね、ちょっと人口増と億ションとで違ってる。


　　・・・エリア絞れば、東京の都心部なら中央区、千代田区、港区で人口が減る話はない。中でも増えているのは　　　　　中央区。

　　　・・・値上がり益を考えるなら、億ションは港区、渋谷区、千代田区以外では買ってはいけないのが現実だ。

[6621: 匿名さん]

>>6619 匿名さん

中央区も、宅地開発が進んで住む場所として認識されてますよ。昔から商業エリアだったので高級住宅街がなく緑被率が低いというだけで、都心勤務者にとっては、住むには非常に便利な場所です。

[6622: 匿名さん]

９０年バブル絶頂期
人口増で、地価も建築コストも当然だが、高かった。
この前提で将来を予想すれば、上がるか、横ばい。下がる、はない。

それからマンション価格はどうなったか？
失われた１０年とか２０年とか言われたが、長い年月だった。
希望としては、もう少し高値が続いてほしいが、先が読めれば大したもんだよね。

[6623: 匿名さん]

東京しか人口増加予測はないんだよ

買うなら東京

[6624: 匿名さん]

だね、
23区のみ

[6625: 匿名さん]

羹に懲りて膾を吹く

これが読めるような人ならマンション買っていいと思うよ

[6626: 匿名さん]

かぼちゃの馬車が民事再生し、無謀な借入をしたオーナーが窮地に陥ったように最近の銀行や不動産会社にはモラルが欠如していますよね。
住宅ローンは手取り年収5倍が限度なのに、銀行が大丈夫と言って年収の8〜10倍くらい貸したり、ペアローンを勧めたりと人生を破綻に導いている気がします。
住宅ローンを借りる人には賢明さが求められます。

[6627: 匿名さん]

>>6626
資産を水増しする私文書偽造をやったんじゃないのかとかあるからねえ
いくら審査基準を設けていても偽造されたらダメだよね

[6628: 匿名さん]

手取り年収5倍が限度だと、年収3000万のやつは9000万しかローン組めないことになるぞ。W

[6629: 通りがかりさん]

３０００万だと月の手取り１５０万
９０００万のローンだと返済額２７～３０万
生活費５０万　こづかい交際費３０万
教育費１０～２０万　貯金２０～３０万
そんなもんじゃないかな　妥当だと思う

[6630: 匿名さん]

特に断りがない場合は基本額面じゃないの？
年収の○倍っていうのも額面に対してでしょ？違うの？

[6631: 匿名さん]

>6629
なんかへんじゃね、これ
数字ありきであわせただけしょ

[6632: 匿名さん]

年収3000マソ手取り150マソだと、
こづかい50、生活費50、教育費30が普通だろ
よってローンは5000マソくらいしか組めないだろ、常識的に

[6633: マンション掲示板さん]

まだ28で年収1500万しかないけど1億借りたわ。50近くの年収3000万の人よりはローン額多く借りても健全だという自負はあるわ。

[6634: 匿名さん]

たしかにね。
20代ならたいしてお金を使わないだろうし、最悪でも何かあったら売却してワンルームとかに引越しできるしね。

[6635: 匿名さん]

>>6633 マンション掲示板さん
別にいいと思う。贅沢しなきゃ余裕で暮らせる。銀行だって馬鹿じゃない。返せない人に金貸したくないからね。

[6636: 名無しさん]

今日、都心のJRの優先席でファミチキ食べる中国人の２人組がいた。
もう、キムチ食う韓国人の口臭と同罪だよね。
中韓の日本在住は、良識ある高プロ以上にして欲しい。

[6637: マンコミュファンさん]

>>6633 マンション掲示板さん
いくらの物件を頭金いくらで、ローンが1億ですか？
その若さで1500万とは医師とか相当属性がいいんでしょうね。羨ましい限りです。

5年後、40歳ぐらいで年収1500見込みぐらいで1億借りたいですけど、ローン審査降りるかなと思って。
妻の収入もあるけど、5年後は働いているかわからない。
今のマンションや投資物件のローンが完済になる予定だけど、現金があまり残っていないので億近くのローンは可能か思案中です。
出来れば今のマンションは維持し、賃貸に出したい。

[6638: 匿名さん]

>>6636
見て見ぬ振りをする日本人も良くない。
注意じゃなくて笑顔で指摘してあげればいい、知らない場合がほとんどなんだからさ。
トラブルに発展する危険性もあるから一概には言えないけどね・・・

海外のホテル従業員談で、欧米や中国人は部屋が気に入らなかったらその場で指摘「してくれる」から、
できないことはやらないけど可能な限り対応する。
日本人はニコニコしてるから満足してるのかと思ったら帰国した後にネットに不満を書く、ってｗ
それじゃあ対応のしようがないってｗ
まあ国民性だねｗ

[6639: 匿名さん]

マンションはブランドも大事ですよね。
マンションブランドのランキング記事です。

http://www.toushin-1.jp/articles/-/5686

ブリリアやプラウドがスミフの上にあるのは不自然ですが、順位はとにかくここに載っているマンションを買っておけば資産価値は維持されそうです。

[6640: 通りがかりさん]

>>6559 匿名さん

30年後wwwwwwww

[6641: 匿名さん]

家にブランド求める時代がいつまで続かね？ブランドより土地ってなるんじゃないの、昨今の利便性重視の流れじゃ。

[6642: 匿名さん]

マンションの住戸性能とかデベや施工業者の信頼性などで差が付く部分もあるからな

ブランドは誰も無視できないと思うよ

[6643: 匿名さん]

>>6641 匿名さん
利便性と、資産価値重視になったからこそ、
良い土地を手に入れやすく、仕様も高い大手ブランドのマンションに価値が出るんだよ。
そしてデベがブランド戦略とLTV最大化の方向に舵を切ったのがここ数年。
土地に価値を置いたのはむしろ昭和時代で真逆。

[6644: 匿名さん]

結局トータルだよね。
財閥系で、
スーゼネで、
大規模で、
立地が良かったり目立つ場所にあればランドマーク化しやすい。
そういう物件は資産性も担保されやすい。

上記で一つ二つ足りなくてもどうってことないというか何とかなるけど、
全て真逆ならただの箱ってことになるねｗ

[6645: マンション検討中さん]

立地が圧倒的に重要なのは昔も今も変わりないけど、次に重要なのがブランドだな。パークコートやグランみたいなのが分かりやすくて、オタクでない多数の検討者はそれだけでいいものなんだろうと思うから。

マイナーデベでも相互住宅の表参道駅直結みたいなのは別だが、中央区雑居ビル街や世田谷駅遠みたいな没個性や場所でマイナーデベ物件買っちゃうと取り返しつかない。10年後のリセールはお隣の財閥系マンションより2割安いだろう。

[6646: 匿名さん]

中央区と世田谷駅遠ではかなり話が違うように思うけど(中央区雑居ビルは大抵駅近でコンバージョンもどんどん進んでるのでむしろ底固い)、ブランドが大事なのはそうだと思う。

[6647: 匿名さん]

>>6639 匿名さん
このランキングどうやってランク付けてるのか書いてないし個人の妄想でしょ。
スミフはもっと上だと思うし、ブリリアが入っててパークハウスが入ってないのも謎だしテキトー過ぎる

[6648: 匿名さん]

非操作客観的数値以外のあらゆるランキングはすべてポジショントークと利益目的ですから。

[6649: 匿名さん]

>>6645 マンション検討中さん

これ中央区嫌いのMKじゃん。
用賀も荒らしてたし。間違いない。

[6650: 匿名さん]

でもブランドマンションが建つべき土地がないよね。寝かせてるの？

[6651: マンション検討中さん]

>>6649 匿名さん

気を悪くしたらすまん。中央区嫌いなんじゃなくて中央区で乱立してるマイナーデベの残念マンションはやめた方がいいのではという趣旨。最近は財閥系、商社系、電鉄系なんかも中央区に新築供給してるから、あえて弱小没個性なマイナーデベ選ばない方がいいと、中古の成約価格眺めてて思うんだわ。

[6652: 匿名さん]

東京のオフィス、足りないらしいよ。
何か規制もうけないと、日本の人口減少が加速するほど都内の人口が増加するだろうよ。

[6653: 職人さん]

>>6651
中央区住みだけど、メジャーでも残念マンション多いと思う。
昔ながらの街並みを壊して「駅近」というだけで、いつまでも売れ残るような狭小マンション建てるのやめてほしい。

[6654: 匿名さん]

>>6653 職人さん

ス●フとか？

[6655: 匿名さん]

最近の小規模マンションは柱の食い込みがエゲツない。ただ、最上階だとその柱も細くなっていい感じになってることもあるから困る。

[6656: 匿名さん]

中央区のマンションは、タワーでもないのに
乾式境壁を使っている物件が昔から多い。
メジャーでさえも。

[6657: 匿名さん]

3月は好調だったみたいだね。これじゃ全然下がらないわな。オリンピックまでは確実に駆け抜けそう。

[6658: 匿名さん]

購入検討者より、既に所有していて、値下がりしないと信じ込みたい方々が多いスレですね。
自信があるから別にここで値下がりはないよねっ！って言い合わなくても良いのでは？

[6659: 匿名さん]

売り時を検討してるのでもなさそうだし、ここで何がされたいのか、やはり下がるかもしれない事が不安なんですかね？

[6660: 匿名さん]

下がってほしい人は今も賃貸の人？
ストレス貯まってそう。

[6661: 匿名さん]

正直どちらでもいいですね。
長期で考えるとサイクルですから上がりも下がりもするし元々都内持家なので。
もう少し安くなる来年くらいに買い増すかもしれませんが。

[6662: 匿名さん]

そうか、マンションは特に高層は土地がほとんど無いので償却が進むと価値は下がるしか無く、どこまで行っても売りぬけるしかないから、上がり下がりを気にしてるんですね。一軒家と違いマンションを持ちきりという考えの方は少ないんですかね。

そうなると、まだまだ上がるように祈る方々は、適当なところで売り抜けたいと。でもみんなが同じ考えなら、やはりダブつき値下がりしませんか？ 都心のみ人口増といっても、増加分くらいは新築がたっていくと古いマンションは比較劣後しませんかね。都心で億超えのマンション買って不安では無いですか？？
もう少しお金出して一軒家にすればいいのに。

[6663: 匿名さん]

>>6662 匿名さん

一人で会話してるけど、どうした？笑

[6664: 匿名さん]

資産価値を気にするなら山の手線内は必須。
マンションばかり林立する湾岸埋立地なんか中古は希少価値がまったくないからダメだよ。

[6665: 匿名さん]

はいはい

[6666: 匿名さん]

戸建こそ、資産価値でいうとコスパ悪いものもないけどね

[6667: 匿名さん]

スマートデイズは破産したね。
ここに引っ掛かった人はお金がパーになりました。
楽して儲けようなんて考えるからだよな。

[6668: 匿名さん]

スマートデイズに騙された人はスルガのフリーローンで借りていたんでしょ。金利7.5%で借りるとかありえない。無知過ぎますね。

年収1000万円未満の低所得者が23区で買えるマンションはこの記事で紹介されている城東地区マンションくらいでしょう。年収1000万円の手取り年収5倍だと4000万円が限界。

https://zuuonline.com/archives/184601
https://zuuonline.com/archives/184605

[6669: ご近所さん]

>>6668
えぇっ！
金利7.5％って冗談だろ？
銀行の金利が0.01%の時代に、そんなんで金借りる人いるの？
車みたいな安いものですら、現金で替えない人向けに1％ローンとかやってる時代だよ。