23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[6530: ご近所さん]

>>6527
ほんと、みんな資産価値、資産価値ってうるさい。
でも買った値段より高い値段で、売ってくれと言われるとうれしい。
俺も小市民だなぁｗ

[6531: マンション検討中さん]

含み益見てニヤリ、でもそれ売り出し価格ですからぁ〜、残念！

[6532: 匿名さん]

まあ実際に成約に至るのは築年数なりに多少安くはなっているよ。

とはいえ10年前では考えられない高値だからねえ今のうちに売るのはいいかも

[6533: 匿名さん]

売ってもまた買わなきゃいけないからね。賃貸に戻って、その後安くなってまた買うってくらい柔軟に立ち回れる人が気にするべきものなんだろうな資産価値

[6534: 匿名さん]

果たして10年前ぐらいの結構仕様が良かった時代の物件を手放して昨今のやや落ちる仕様の新築に不満なく住めるのか、という検討はしたほうがいいなあ。売るのは簡単だが

[6535: 匿名さん]

長く千代田区６番町の地点が日本の住宅地地価公示トップだったが初めて港区赤坂の地点にトップの座を譲りました。

ソース　国土交通省HP
平成30年地価公示で特徴的な動きを示した地点の紹介

港－4（平成30年1月1日時点の地価は4,010,000円/㎡で、前年比9.0％の上昇）
　アメリカ大使館やスペイン大使館付近に置かれている地点で、今回初めて住宅地の最高価格地点となりました。複数の再開発事業が進展する赤坂地区周辺では、新興の富裕層によるマンション需要が旺盛なことから、引き続き地価が大きく上昇しており、昨年まで全国の住宅地の最高価格地点であった千代田区番町地区の地点を赤坂地区の地点が逆転しました。

[6536: 匿名さん]

今週のエコノミストが特集組んでたね。

オリンピック後に大暴落みたいな話だけど、なぜ下がるのかについての根拠薄弱

[6537: 匿名さん]

>>6536
都心物件を除くみたいな話もしているから山手線の外側の話じゃないか？

選択と集中はこれからも進むだろう

[6538: 匿名さん]

エコノミストの記事はこれですよね。大人気の榊先生です。他の評論家も2040年には首都圏のマンションは半額になると書いています。20年先の話を言われてもね。

https://www.weekly-economist.com/20180410feature/

[6539: 匿名さん]

地価も人件費も上昇しているので、新築マンションの暴落はありえないです。
オリンピック後に下がるとだまされて、賃貸にしてた人が気の毒ですね。

[6540: 匿名さん]

>>6538 匿名さん

すべらんなー。

[6541: 匿名さん]

20年で半額なら賃貸よりいいね〜。
8000万で年間賃料300万なら単純に20年で6000万。

[6542: 匿名さん]

暴落するなら世界的な不況で暴落するでしょうね。オリンピックとか関係なしに。

[6543: マンション検討中さん]

なるべくドラマチックな未来予測が評論家として
名をあげるチャンスなんだろうけどさ。

落ちる落ちるって言って誰が得するんだよねぇ。

超低金利で、借りれる人が踏ん切りつかないって
言うのも罪作り。

家賃程度で買えるなら、買えばいいのよ。
自宅に暴落は関係ないからさー。

[6544: マンション検討中さん]

人口減少といっても、現実は海外びとが
買い支えてるし。

そのうち日本は、平和に多民族が仲良く暮らす
ユートピアになる気がする。

[6545: 匿名さん]

実際、在留外国人はどんどん増えています。
都心の人口減少が先延ばしになりそうですね。

[6546: 匿名さん]

暴落して大変な目にあうのは最近買った人達だよね。2000年前半に都内70平米のマンション価格が平均4000万円前後だった頃に買っている人は痛くも痒くも無い。住宅ローンの大半は返済しているだろうし、自宅の含み益が減るくらい。

[6547: 匿名さん]

日本の健康保険で医療を受けるために日本の不動産を購入するという裏技がある限りは鉄板かもな

[6548: マンション検討中さん]

20年後なんて日経平均も5万は超えてるだろうし、都心マンションが半額になるなんてとても信じられない。

榊先生は立地の相対感は埋立地の駅遠持ち上げてる自称評論家よりよっぽど当てになるが、価格の絶対感は全く参考にならないんだよな。

[6549: 周辺住民さん]

>>6548
榊君は、豊洲のスカベイを、坪１５０万と予想してたけど、実際倍の３００万で外れちゃってから湾岸をおとしめるようになっちゃったんだよな。
１０年、２０年すれば落ちるんだろうけど、その頃になって「ほら俺の言う通り１５０万だろ」って言うために頑張ってるんじゃないのか？

[6550: 匿名さん]

>>6545 匿名さん

先生が大好きな江東区は15年後も人口増え続けるって発表ありましたしね。
都心3区なんて30%増

[6551: 匿名さん]

昔出たいい立地いい仕様が安くて今出てる糞みたいな立地安い仕様が高いという酷い話。

[6552: マンション掲示板さん]

>>6551 匿名さん
物価が上がったと思って諦めてくださいな

[6553: 匿名さん]

>>6551 匿名さん

中古が安く売りには出てないけどな

[6554: 匿名さん]

しかしことタワーマンションに関しては昔と比べて今のは比べ物にならぬくらい高性能ですよね。
たった1〜2年の差でも違うくらいですから。

[6555: 匿名さん]

タワマンの基本性能は高いですが、最近分譲されるマンションの住戸内のコストダウンは激しいですよね。これはタワマンに限った話ではありませんが。

世帯年収1400万円以上のパワーカップルが相場を牽引しているそうですが、二馬力をずっとあてにするのもリスクですね。

https://zuuonline.com/archives/184316

[6556: 匿名さん]

躯体の基本スペックが全てとは言いませんが大半だと思いますよ。

[6557: 匿名さん]

シティテラス日暮里ってあの線路沿いのとこだろ？売れんのかあれ。家にいないパワーカップルだからいいのかな。

[6558: 匿名さん]

>>6555 匿名さん

本当にコストダウンの激しいタワマン多くなりました。
坪単価500弱でも、loweなし、スラブ厚薄い、ショボショボの共有施設に内装もコストカットしまくりのところもあるようですから。

[6559: 匿名さん]

タワマン買っていい気になってるやつらは30年後が楽しみだよ。

[6560: マンション検討中さん]

>>6559 匿名さん

買わない人はそれに気づいている人。

気づいて買ってるのは
かなーりお金に余裕があって数年楽しむって割り切っている人。

気づかないで買っている人は将来どうなるか。。

[6561: マンション掲示板さん]

>>6560 マンション検討中さん
お金なくて買えない人が大半だけどね。
あとは後発タワマンなかなか立たなそうな内陸ランドマーク物件買っとけば火傷確率は低いよ。

[6562: 匿名さん]

中古でタワマンっていう謎の自殺希望者層がいる限り大丈夫だよ

[6563: 匿名さん]

中古でタワマン買うってババヌキゲームであえてババを引くようなもんだよな。
情弱なのかな？世間知らず？

[6564: 匿名さん]

タワマンは古くなるほどメンテナンスコストがかかりますから築年数の経ったタワマンはよっぽど安くなければ買うものではありませんね。

[6565: 匿名さん]

築10年を超えるタワマンはババだと思います。
都内3LDKのタワマンが3000万円台でごろごろ買える時代にタワマン買いましたが、今の新築タワマンも中古タワマンも本来の実力以上に値上がりしています。本来の実力はその半分です。

[6566: 匿名さん]

タワマン賃貸は気楽でいいよ。子供が小さいから部屋の中ボロボロにしちゃってるけど最後に敷金と相殺して新しい家買おう。

[6567: マンション掲示板さん]

>>6565 匿名さん
本来の実力って誰が決めてるの？笑
昔安く売ってたからそれが実力と言うのは短絡的思考というものですよ。
湾岸の埋め立てタワマンは論外にしても。

[6568: 匿名さん]

上京して千葉の社宅住まいのママが江東区の中古タワマンを買い、浮かれて自慢の連続でとても痛々しい。もともと郊外の家なんかいらないし、都心に近くて眺望のいい高級マンションが自分にはピッタリとのこと。タワマンに住んでセンスのいい高級インテリアに囲まれて、最高におしゃれなこども部屋を作るそうです。船橋なんてつまらない、イケアなんてつまらない。私の新居に来てね、私の街を案内するから！だそうです。高学歴、高収入、高身長の夫とスピード婚できる方法、幸せな結婚生活をおくれる方法をみんなにアドバイスしてるそうです。あういうタイプの方が中古タワマンを好むのかな。

[6569: 匿名さん]

むしろ、そういうタイプは高値で新築をつかまされる。

[6570: 匿名さん]

>>6568 匿名さん
嫉妬ってこわいな。
羨ましいなら自分も買えば？

[6571: 匿名さん]

>>6568
確かにそういったのもいるにはいるねｗ
ただタワマンに住んでるだけで勝手に金持ちと勘違いするほうも悪いｗ
マスコミも持ち上げたり落としたりで忙しいし・・・
湾岸のタワマンなんか土地が安くて建物が贅沢なだけだし、
今は高騰しすぎちゃってるけど数年前は誰でも買えた。

ま、ちょっと余裕のある独身世代にもお勧めだね。
夜景見る？ウチくる？ってのが、ペット見にくる？っての同じぐらいにハードル下がるから、
持ち帰り率も５パーセントほど上昇（自分調べ）するｗ

[6572: 匿名さん]

女性受けが良いのは港区のタワマンだね。都心で飲んでタクシー使っていくらでもお持ち帰りが出来た。
エントランスや共用施設も超豪華、ベランダから東京湾の花火大会も見れてみんな喜んでいた。独身時代が懐かしい。お金も自由に使えていた。
昔は貴族、結婚した今は農民。

[6573: 匿名さん]

山手線内側のタワーは高級レジデンス
山手線外側のタワーはマンモス団地

内側なら永住したいですね。外側は、、、。

[6574: 匿名さん]

タワマンでも何でもいいから最上階角部屋に住みたい。

[6575: 匿名さん]

格安お持ち帰り可能物件はいらないな～
むしろ身の回りの事をしてもらえる今が貴族では？

[6576: 匿名さん]

>>6573 匿名さん
タワマンって山手線内側外側関係なく適当に住んだら修繕費が高くなる前に売り抜けるものかと思ってた。永住って。。ジジババになっても住みたいもんかな。6572みたいな使い方の方がまだ理解できる。

[6577: 評判気になるさん]

>>6576 匿名さん
ジジババこそタワマン向き

[6578: 匿名さん]

地震で停電になったらエレベーターは使えない。
停電が長引いたら避難所で雑魚寝ですか？

[6579: 匿名さん]

>>6573 匿名さん

同意

[6580: 匿名さん]

>>6578 匿名さん
老人だし地震で死ぬつもりなんでしょ

[6581: 匿名さん]

高所恐怖症の自分にはタワマン高層階とか絶対無理。8階くらいまでが限界。
結構多いと思うんだけどみんな平気なのかな。

[6582: 匿名さん]

ジジババになったら戸建よりはマンションとは思うが、タワーである必要はないな。

[6583: 匿名さん]

>>6581
東京タワーやスカイツリーは大人気だからね。
まあ住むのと興味本位の観光では全く違うけどさｗ
目立つってのはランドマークになりやすいから資産性も維持されやすい。
もちろん潮目が変わって悪目立ちし始めると悲惨なことになる危険性も・・・
どこかのタワマンが維持管理が滞ってゴースト化したらマスコミの格好の餌食になると思うｗ

[6584: マンション検討中さん]

地震なんて私が学生の頃から来る来る言われてたが結局40年来てない．来たとしても最新の免震タワーなら被害無いしエレベーターは非常電源で動く．タワマンは都市居住の一つの最適解であり庶民の嫉妬など気にかける必要はない．

[6585: 匿名さん]

庶民の、買えない人の嫉妬、悔しかったら買えばいい。前にもそう書いてる人いましたね。ある意味尊敬する。

[6586: 匿名さん]

>>6581 匿名さん
同じ。以前7階建ての7階の角部屋に住んでいたときは開放感がありすぎて、落ちつかなかった。

今のタワマンの6階は意外と大丈夫。内廊下なのもあると思う。

高層の外廊下は怖くてたまらない。

[6587: 匿名さん]

外廊下タワマンの高層階は罰ゲームでしょう。実際、転落事故もあって危ない。低層階ならマシかもしれませんが。

榊先生がまた記事を書いていますが今回はマトモですね。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/14534572/

[6588: 匿名さん]

こういうのもありますね。
毎日新聞の記事です。

＜マンション＞売れ行き鈍り値崩れ寸前「まだ買うな!?」

＞＞◇都内の駅近でも売れ残り
　今の東京の新築分譲マンション市場では、「建物が完成する前に全戸完売」の目標通りに完売できず、「完成在庫」になって数カ月、あるいは１年以上販売を続けている物件が増えている。東京２３区内だけで１４７物件に上る。最寄り駅からの距離が近い人気の立地でも、完成在庫が目立つようになってきた。
　マンションの売り主であるデベロッパーは土地の購入や建築費の支払いなどのコストを銀行からの融資で賄う。少しでも金利負担を少なくするために、建物の完成とほぼ同時に購入契約者へ引き渡すことを理想とする。回収した販売代金で銀行融資を返済すると同時に利益も確定できるからだ。
　ところが、都心好立地の「駅徒歩５分以内」物件が完成在庫化している。港区内では地下鉄・東京メトロ南北線の麻布十番駅から徒歩４分の好環境にある「グランドヒルズ元麻布」（２０１８年２月完成）。千代田区内ではＪＲ四ツ谷駅徒歩５分の「プレミスト六番町」（１７年８月完成）などだ。特に顕著なのは、江東区の深川エリアだ。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180405-00000026-mai-bus_all

[6589: 匿名さん]

待てば安くなるというより、高いからなるべく妥協したくない、失敗したくないっていう心理もありそう。だからスタートで売れなかった部屋はズルズル販売が続いちゃうという。

[6590: 匿名さん]

>>6588 匿名さん

この記事、誰が書いたと思います？
安定の暴落芸人だよね！

[6591: 匿名さん]

私も高いところは苦手で低層マンションを買う羽目に…高くついたよ…

[6592: 匿名さん]

>>6584 マンション検討中さん
エレベーターの非常電源は途中で止まったエレベーターを一階などに移動させるくらいしか使えない。
外が停電してる中で、普通に生活できる電気をバッテリーでカバーできると思ってるなら失笑ものだよ。

[6593: 匿名さん]

>>6592 匿名さん
横からですが、
うちのマンションはバッテリーではない方式ですよ

[6594: マンション掲示板さん]

>>6588 匿名さん

リンク開く前に書いた人の名前が9割方当てることができる能力に目覚めてしまった笑

おっさん一人で相場は変えれないて笑

[6595: 匿名さん]

あの論評で喰って行けるのは羨ましいな。言ってること同じだから3年分の記事を1日で書けそうだ

[6596: 匿名さん]

>>6588 匿名さん

グランドヒルズ（住友）もプレミスト（大和）も、完成在庫なんて関係ねぇ！って値付けの会社やん

[6597: 匿名さん]

最近出社された住宅ローンの専門書を読んだのですが、変動金利は将来的に4%程度まで上がる覚悟をしたほうが良いと書いてありました。
もしそうなった場合、23区平均の7000万円の物件をフルローンで借りたら支払いは1億2000万円を超えます。
変動金利で借入してしまう無知な方が今は4〜5割いるようですが、将来、支払いに窮して投売りしないか心配です。

[6598: 匿名]

>>6597 匿名さん

4%ですか。それはすごい。
空前絶後の好景気が訪れるか、そうでなければ有事による日本の信用不安が爆発してハイパーインフレが起こった場合のいずれかの社会情勢となっているでしょうね。
前者でしたら金利上昇分以上に収入増加が見込めますし、後者の場合は社会が大混乱していることが想定されるので、最早住宅ローンの有無はあまり関係ありません。
また、金利上昇した場合、その時の残債に対して適用されますから借りた直後にいきなり金利が急上昇して4%にならない限り支払総額が1億2000万になることはありませんよ。

[6599: マンション掲示板さん]

>>6597 匿名さん
専門書で金利の未来予想ですか笑
突飛な事書かないと売れないからねえ。

それにしてもその内容盲信してマンコミュにまで投稿するような流されやすい純粋？笑な方がいるからそういう突飛な本が売れるんでしょうねえ。
貴方がまたちょっとした権威めいたものに流されて変な物件買わされないかが心配です。

[6600: マンション検討中さん]

恐いならさ。
固定で払える金額でローン組めば良いだけ。

一般人は、それで十分。

[6601: 匿名さん]

まだ固定で借りてる養分いるの？w

[6602: マンション掲示板さん]

>>6601 匿名さん

過去30年の例を見ると、固定派はまあ養分ですなあ笑。
当初の計画通りでいけるという安心料に金払ってると思えばいいんじゃないですかね。

[6603: 匿名さん]

>>6600

＞一般人は、それで十分。

仰る通りだね。
どこをどう切り取っても半民半官のフラット最強だよｗ

コンマ1の世界で勝負してる投資風情は俺様投資論で好きにすればいい・・・

[6604: 匿名さん]

変動金利かつペアローンは一番危ないパターンです。将来の破綻が目に見えている。

ただ、変動金利は金利が急上昇した時に手持ちの金融資産で一括繰上げできれば無問題。手持ちの金融資産が無ければ固定金利が安心。
自分は財閥系タワマン買いましたが、前者なので不測の金利上昇が起こったら一括繰上げします。

[6605: 匿名さん]

固定は総支払額がわかるので計画がたてやすい。教育費、住宅以外の投資など他のところにお金を回せる。変動だと余裕資金をプールしたり繰上しないといけないからね。
ただ不安なだけというならもったいないけど。

[6606: 匿名さん]

>>6604 匿名さん
一括返済のための資金はどう運用してますか？

[6607: 匿名さん]

6604ですが、ありきたりですが個別株、投資信託、債権、REITなどに分散投資しています。仮想通貨やFXはギャンブルだと思っているので手を出していません。
投資額の年間利回り10%を目標に運用し、ほぼ毎年達成できています。正直、この運用を続けてお金に働き続けてもらいたいので、金利は上がって欲しくはないですね（笑）

[6608: 匿名さん]

お金に働いてもらうっていい響きですね。
早くリーマンから解放されたい。

[6609: 匿名さん]

10年当初固定で借りて10年で返す。これが今一番安定じゃないの。まぁ10年は上がらんだろうけど一様ね。

[6610: 匿名さん]

お金に働いてもらうって謎だよね。結局勉強したり情報収集したりした労力と少々の運を使ってるんだから自分で働いてるじゃん笑

[6611: 匿名さん]

まあ少ない労力でってことですよ。
私は最近投資用の物件を契約し、完成待ちです。

[6612: 匿名さん]

>>6607 匿名さん
ありがとうございます。我が家と似ています。サラリーマン家庭にできることは限られますね。

[6613: 匿名さん]

マンションを一括購入できる資金を運用で回して、利殖していくことには私も同意です。
仮に変動金利が4%に上がっても5%以上の利回りをキープ出来ていれば良いだけです。

いつも榊氏より沖氏のほうが的確な記事を書きますよね。
https://toyokeizai.net/articles/-/214818?display=b

[6614: 名無しさん]

ＦＸがギャンブルとか言ってる奴は、小者感が半端ない。

[6615: 匿名さん]

>>6613 匿名さん
言ってることは正しいけど、条件を満たすのは結局都心3区の高級タワマンしか無いしそれが資産性高いのは誰でも知ってるんで何も言ってないのと同じ。

[6616: 匿名さん]

>>6615 匿名さん
微妙な間違いがあるので訂正してあげると、

都心3区のタワーマンション→×
山手線内側の千代田区港区渋谷区および有名高級住宅地のタワーマンション→○

かな。
都心3区とか言って中央区入れるのはどさくさ感が強いでしょ。

[6617: 匿名さん]

>>6616 匿名さん

そそ。居住で考えた時には都心3区には中央区は足切りライン外。
城南五山や武蔵小山の再開発エリアを保有する品川区が代わりに入ってくるのが市場のコンセンサス。
もう結論出てるよ。

[6618: 匿名さん]

>>6615 匿名さん
記事読んだ？中央区は入ってない。
億出していいのは、千代田区港区渋谷区のみと書いてある。

[6619: 匿名さん]

中央区なんてパークコートもパークマンションも無い三井から住む場所では無いとレッテル貼られた場所。
上でもあったが、居住としての都心3区は千代田、港、品川が妥当だと思う。高級住宅街の代名詞の城南五山の殆どが品川区にあり、その他にも再開発と高級住宅街のフュージョンで注目を浴びてる武蔵小山もある。
中央区みたいな緑被率最下位のところでは生活できませんWWW

[6620: 匿名さん]

記事ね、ちょっと人口増と億ションとで違ってる。


　　・・・エリア絞れば、東京の都心部なら中央区、千代田区、港区で人口が減る話はない。中でも増えているのは　　　　　中央区。

　　　・・・値上がり益を考えるなら、億ションは港区、渋谷区、千代田区以外では買ってはいけないのが現実だ。

[6621: 匿名さん]

>>6619 匿名さん

中央区も、宅地開発が進んで住む場所として認識されてますよ。昔から商業エリアだったので高級住宅街がなく緑被率が低いというだけで、都心勤務者にとっては、住むには非常に便利な場所です。

[6622: 匿名さん]

９０年バブル絶頂期
人口増で、地価も建築コストも当然だが、高かった。
この前提で将来を予想すれば、上がるか、横ばい。下がる、はない。

それからマンション価格はどうなったか？
失われた１０年とか２０年とか言われたが、長い年月だった。
希望としては、もう少し高値が続いてほしいが、先が読めれば大したもんだよね。

[6623: 匿名さん]

東京しか人口増加予測はないんだよ

買うなら東京

[6624: 匿名さん]

だね、
23区のみ

[6625: 匿名さん]

羹に懲りて膾を吹く

これが読めるような人ならマンション買っていいと思うよ

[6626: 匿名さん]

かぼちゃの馬車が民事再生し、無謀な借入をしたオーナーが窮地に陥ったように最近の銀行や不動産会社にはモラルが欠如していますよね。
住宅ローンは手取り年収5倍が限度なのに、銀行が大丈夫と言って年収の8〜10倍くらい貸したり、ペアローンを勧めたりと人生を破綻に導いている気がします。
住宅ローンを借りる人には賢明さが求められます。

[6627: 匿名さん]

>>6626
資産を水増しする私文書偽造をやったんじゃないのかとかあるからねえ
いくら審査基準を設けていても偽造されたらダメだよね

[6628: 匿名さん]

手取り年収5倍が限度だと、年収3000万のやつは9000万しかローン組めないことになるぞ。W

[6629: 通りがかりさん]

３０００万だと月の手取り１５０万
９０００万のローンだと返済額２７～３０万
生活費５０万　こづかい交際費３０万
教育費１０～２０万　貯金２０～３０万
そんなもんじゃないかな　妥当だと思う