23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[6470: 匿名さん]

いや、杉並とか世田谷に比べたら江東区湾岸地域はずっと価値がある。
今の流れなら将来的には豊島・新宿・文京あたりよりも価値が出てる可能性が高い。

中心部に近いし、区画整理されていて災害にも強い。

バブル期みたいに東京の中心が新宿になれば逆転するんだろうけど、
東京駅中心の今の流れが変わらない限りこの傾向は続くだろうね。

[6471: 匿名さん]

多摩プラーザとか買ってた人達も多分当時は大丈夫って思ってたよ。湾岸は今は新しいのがドンドン建つからデペも必死に宣伝するし新しい店が出来れば注目もされるけど、開発が一巡したら熱も醒める。その頃は同じように別の開発地が「都内在勤者が住むならココ！」って宣伝されてるよ。
高島平だって40年前は子育て世代の憧れだったし、世田谷はつい最近までサラリーマンの「アガリ」の街だった。忘れ去られるのはあっという間だし、皆がこぞって住むような街は20年位のスパンであちこち変わってるよ。

[6472: 匿名さん]

土地は有限だから、開発しようにも限界があるしね。で、開発が一息つくと、その時の情勢に合った別の場所が耕される、と。

今後の技術革新の影響、たとえばテレワークの普及なんかで、将来的に郊外が見直されるなんてことはないのかな？

[6473: マンション検討中さん]

テレワークや自動運転の普及、働き方改革による労働時間の短縮で住環境の良い地域が見直されるかもしれないね。近くに公園、日の当たる道路、気の利いた個人経営のレストランや洋菓子店。中央線沿線とか世田谷の駅遠とかなのかな。

辰巳の例を挙げるまでもなくスローライフの対極にある湾岸はキツいな。公園は健康器具ばかりになって保育園は次々とデイサービスに変わるだろう。若者向けチェーンは撤退。誰のふるさとにもなれず一世代で住み潰された街になるだろうね。

[6474: 匿名さん]

>6471

歴史を学んだほうがいいね。
それに、文脈からするとたまプラーザじゃなくて多摩ニュータウンだと思うけど。

東京に詳しくないキッズのようだから、きちんと解説するね。

前提の知識として、バブル期は東京の企業の中心は新宿だったんだよ。
都庁の移転決定を始め、西新宿の高層ビル街が開発されて、古い丸の内・大手町より新しい新宿がこれからの中心になると当時は考えられていた。

だから、多摩はギリギリ通勤圏で成立してた。
（多摩センターから新宿は30分強。駅遠はバブル独特のものだけど、バスで15分ぐらいでも1時間以内の通勤が可能だった）

けど、現実は丸の内・大手町で再開発が加速して、
新宿のバブル期のビルは建て替えが進ま無かった。
グローバル化の進展で羽田へのアクセスも重視されるようになったから、新宿の競争力は落ちていく一方。

こうして東京駅近辺が中心になったから豊洲が脚光を浴びてきたんだよ。
この流れが変わらずに、オフィスの中心が大手町・丸の内であり続ける限り、
そこに近い豊洲は引き続き資産価値を保ち続ける。

今のタワマンが建て替えられるのか、
（コープオリンピアとか中野ブロードウェイのように）
ビンテージ化して味のある住戸を売りにするようになるのかは知りませんが・・・

[6475: マンション検討中さん]

>>6474

豊洲のタワマンがコープオリンピアって面白い皮肉だね。

建築物や再開発のサイクルで今は大丸有のターンというだけの話。次は渋谷で、その次は新宿。既に小田急・京王・JRが2040年に向けた西口の巨大再開発を検討始めてるね。

虎ノ門なんて完全に終わったエリアだったけど、六本木と盛り上がりが逆転しつつあるのも同じ話。

大丸有一極集中の未来像なんて誰も描いてなくて、常に都心のどこかで新陳代謝が起きるようなサイクルを行政は目指しているし、建築物の社会的な寿命からも自然とそうなるわけ。

あなたは勉強熱心なようだから、「都市づくりのグランドデザイン」で検索してみるといいよ。

[6476: 匿名さん]

渋谷も新宿も広がりに欠けるから、東京〜品川の連合体を超える日は来ないだろうね。

[6477: 匿名さん]

>>6474 匿名さん

高島平は昔から大丸有直結(しかも30分)だけどなんで寂れちゃったの？単に建物が新しいかどうかだけな気がするけど。

[6478: 匿名さん]

東京丸の内日本橋神田秋葉原上野・・・
湾岸含めて全体の流れが東にきてるのは間違いないと思う。
もちろん20年スパンの栄枯盛衰もその通り。
ハズレを引きたくなければ地味でもターミナル駅はやっぱり強いよね。
赤羽北千住武蔵小杉は風が吹いてるし、何だかんだで八王子や立川は便利で根強いし、
柏や津田沼も同様。
後はこのエリアは○○の街、と言われてるようなエリアも強い。
丸の内の地所村だったり日本橋の三井村、郊外なら豊洲や柏の葉も三井分村ってイメージｗ
渋谷も傾きかけたけど、東急が三顧の礼でグーグル誘致に成功したし、
沿線含めて息を吹き返すと思う。
対して多摩ニューや高島平みたいに官が強かったり船頭不在で開発して終わり、ってところはキツいね。

[6479: 匿名さん]

とりあえず山手線内側の利便性が良いとこ買っとけば大きな失敗はないと思う。
出来れば中央線より下側。
高いけど。

[6480: 匿名さん]

昔の東京の中心は日本橋～浅草。そして広域で～品川くらいまで。
当時東洋一の繁華街だった。

下町の開発の余地が無くなって新宿などの西側が発展。中心が西に動いた。
当時、東急が銀座や上野浅草に行かなくても百貨店などで買い物できるようにと渋谷一本で開発を続けた。

しかし時は流れ、老朽化で東側の再開発がはじまってまた東に中心が動いた。
荒川区など地味な区は超高層タワーマンションがボンボン建ち、大学も都心に近い下町に。


20年すればまた同じ流れができるでしょうね。

[6481: 匿名さん]

要するに老朽化が進んだ順に順繰りにグルグル回って新陳代謝が起きているということでは。

待ってればそのうち順番が来るみたいな

[6482: 匿名さん]

東京駅ってそんなに使うかね？
新幹線で地方に行く時しか使わないけどな、
ただの乗り換え駅で乗降数多いだけでしょ？
商業施設も別に大したこと無いし。
湾岸民は東京駅を過大評価し過ぎじゃ無い？

[6483: 匿名さん]

>6480

同じ流れは来ないでしょう。
西側に開発余地なんて無いですから。

巣鴨プリズンとか淀橋浄水場があった時代とは違いますよ。

工場が残ってる城北のほうがまだ余力がありそう。

[6484: 匿名さん]

>>6482 匿名さん
埋立地の人間は東京駅と銀座に近いことしかアピールできないから、この二つは大好きだよ。

[6485: マンション検討中さん]

城北に工場なんてあるかね。下町は借地も多ければ権利が入り組んだ地域も多く、民度も低いから今だって土地まとめて再開発する動き全然ないよ。立石くらいじゃないかな。

不謹慎だけどいずれ地震は来て木密で甚大な被害が出るし、タワマンは安全でもたまたま街中や友達の家なんかで被災する可能性あるよね。みんな311忘れてるけど湾岸と下町は資産価値どうなるかね。

[6486: マンション検討中さん]

３１１だけど、湾岸もそうだけど
ウラヤスとか津田沼とか大変だった。

ほんとは、警告したいけど、今住んでる人の
資産価値をディスる事にもなり。

損する人はデベだけじゃなくて、所有者も
そうであり。

判断する人の知見と言うしかなく。

[6487: 匿名さん]

首都圏直下では環七・環八あたりの木造戸建てが火災で全滅することが予想されています。
※消防車が圧倒的に足りない。

環状七号より外は帰宅も不可能と言われています。
正直、密集地帯のほうが埋立地よりも危ないことがだんだんと常識になってきていますよね。

[6488: 匿名さん]

＞6485
立石は下町じゃないよ。
下町は墨田川以西の浅草、上野の下の部分、日本橋、銀座、神田、麻布の一部など。もちろん東京駅も入る。荒川区は下町。
ちなみに上野桜木や谷中、駒込などは山の手ね。

地方の人が間違えるどうでもいい話。

[6489: 匿名さん]

ついでに言うと世田谷、杉並などは山の手じゃなくてただの山だったから。本来の山の手はせいぜい麻布台とか山手線の内側の高台を指す。

[6490: 匿名さん]

>6489

それは徒歩が移動手段だった江戸時代の話。

[6491: 匿名さん]

>>6481 匿名さん

それはないな。
途上国だったゆえに拠点が移動したけど、成熟した今は老朽化を防ぐことにコストをかけていくスタイルになるよ

[6492: 匿名さん]

>>6482 匿名さん
勤務先の最寄駅な人は多いよ。

[6493: 匿名さん]

そろそろ日暮里西日暮里がきてもおかしくないと思うんだ。ショッピングモールでもできれば。

[6494: マンション検討中さん]

西日暮里は再開発来る。
荒川区は、学校跡地が出てくるね。
回ってると。
思うよ。

[6495: 匿名さん]

ここで話題になったブリリアタワー高崎が横浜北仲を遥かに越える抽選倍率だったようだね。倍率10倍越えの部屋ばかりで即日完売。新幹線通勤できるなら最高の物件だった。
サラリーマンが都内で無理せずに買える物件って本当に無いよね。

[6496: 匿名さん]

高崎に地縁がある人なら理解できるけど、都内に通う人多いのかな？

ブロガーが安いというし、なんとなく買いだから、投資で申込みじゃないかな？

[6497: 匿名さん]

>>6485 マンション検討中さん

田舎から出てきて川向こうにしか住んだことない人が知らないのは仕方ないですが、北区や板橋区は大企業の大きな工場や研究所がまだまだたくさんあります。
どんどん移転で閉鎖されてマンションに変わってますが。
例えば志村坂上の凸版印刷、浮間舟渡の新日鐵など。

[6498: 匿名さん]

凸版や新日鐵は現役で稼働してて移転はなさそうですが。

[6499: 匿名さん]

老朽化マンションの建て替え中に
住民が臨時で住む用途専用のレジデンスをデベが用意すればいいのに。
建て替えが終わったら次に建て替えになるマンションの住民が
入れ替わりで入るの。
誰もが一度は住んでみたいと思わせる超高級レジデンスにただで住めるようにしたら
マンションの建て替えがもっと進むと思う。

[6500: 匿名さん]

ウチもだけど建て替え考える年数にずーっと住んでる所有者の方が少ないから仮住まいの用意自体が意味ない。
反対するのは愛着思い入れって世界だから、仮に豪華物件用意されても退去自体を嫌がる。

第一仕様は分譲>>>（一定期間ならいわば）賃貸って常識だよね？デベが受注促進のためにそんなムダ金使うわけないし
豪華仕様の仮住居用意したからってその分余計に取れないよ。出来ても仮設住宅レベルになるのがオチ
それを建て替えたら金になる＝土地代の高い場所にエリアごとに作る？仮に満室御礼しても数年後には全室退去を一から埋める？
解体建設数年間のためそれ以外の半年一年単位の空室覚悟？わざわざ新築しなくてもラトゥールもパークハビオも空いてるよ笑

[6501: 匿名さん]

>>6494 マンション検討中さん
西日暮里は7年後ぐらいでしたかね。小規模校みたいですが商業施設と広場ついてるみたいです。
日暮里はもうこれ以上は望めない気がする。駅前のパチンコ屋つぶれてなぜ品ぞろえの悪いドラッグストアが入ったのか不明すぎる。

[6502: 匿名さん]

日暮里はタワマン建てるときに何故下に大規模施設用意しなかったんだ？いろいろ路線は通ってんだし集客は十分だろ

[6503: 匿名さん]

通ってると乗り降りするかは別でしょ。
上野だと乗り換え面倒だから日暮里を使っても、改札出なければ1円も落ちない

[6504: 匿名さん]

あと、高級物件になるほど不特定多数の出入りが見込まれるテナントの入居は嫌いますね。
住民にとってはプライバシーセキュリティの面でデメリットしかない。
特に飲食は害虫害獣が付き物だから嫌われる。

[6505: 匿名さん]

そこまで高級じゃなかったじゃんあのタワマン

[6506: 匿名さん]

日暮里にタワマンて時点で高級（笑）
背伸びして高額物件買ったら高級物件と脳内変換したがるのが人間。
普通タワマン内に大規模商業施設は作りませんよ。
オフィスビルとマンション、パッと見は同じでも前者は集客命、後者は外部から人来て欲しくない

[6507: 匿名さん]

2018年の東京都の地価公示価格の概要です。
地価は上昇し続けています。
都心で買えない方が荒川区などに流れているのでしょう。
早く買わないとさらに遠くで買うことになりそうです。

区部全域の平均変動率は3.9％となった。5年連続のプラスで、昨年の3.0％から上昇した。全23区で変動率が5年連続のプラスとなった。
上昇率が最も高かったのは、6.1％の荒川区（前年3.9％）で、5.6％の北区（同3.5％）、5.5％の文京区（同4.1％）及び品川区（同3.5％）がこれに続いている。
上昇率が最も低かったのは、2.2％の中央区（前年6.2％）で、2.6％の大田区（同2.7％）、2.7％の葛飾区（同1.5％）がこれに続いている

[6508: 匿名さん]

なんか高崎（）で抽選率10倍！超えなんでしょ
前回のバブルで大宮の戸建買ったら娘三人は誰もいらない
売るにも買値の七割減、とか聞きますけど。
2030年には全国三割空き家なんて怖ーい試算があるのに何でみんな高値掴みするかなー？

[6509: 匿名さん]

>>6508 匿名さん

無駄な部屋と家にならないように都内の駅近を買ってるんだよ。
そうゆう場所が高いだけな

[6510: 匿名さん]

>>6508 匿名さん

大宮の戸建てと都内駅近のマンションでは流動性が違い過ぎる

[6511: マンション検討中さん]

知らんけど高崎は県民からすると二度と出ない超一等地のブランドタワマンなんでしょ、知らんけど
地場の士業、親住ませて気軽に会いたい人、Uターン見据えた人などなど、地縁ある人だけで充分さばけそうだなーと

職場が東京駅直結みたいな人も少数いるのかもしれないけどね

[6512: 匿名さん]

>>6505 匿名さん
分譲時は坪300万ぐらいだったんでしょうか？
高級じゃなくていいので山手線直結で繁華街じゃない駅のマンションを安く買えたなら羨ましいです。

[6513: 匿名さん]

オリンピックが決まる前に買った人たちはどの物件でもラッキーでしたね。
オリンピックが決定して、湾岸の物件がだいぶ掃けたことがありましたが、正しかったんでしょうね。

[6514: 匿名さん]

そして五輪終了とともに不動産バブルも終了orz

[6515: マンション検討中さん]

新築のマンションは、仕込みがあるから下げられず。
売れる人にだけ売る。
つまり、地価に応じた金額設定ではなく、
原価に応じた価格設定の売価を、買える人だけが
買えるのが、新築マンションになると思う。

もう地価がどうこうではなく。
オークションに応じる事が出来る人だけが、
買えるものになってるよね。
きっとこれから先も。

となると。地価(そう言って良いものか迷うけれど)
は、下がる事が出来ない状況だと思います。

[6516: 匿名さん]

買えないのをこじらせない事だね

[6517: 匿名さん]

>>6497　
赤羽南のDNP工場（大日本印刷）が閉鎖して売りに出されてるみたい。
周辺は戸建て住宅多いが、赤羽駅から徒歩８分くらいで広大な敷地面積。

[6518: 匿名さん]

みなさん大好きな榊先生の最新記事です。
またしてもタワマン大暴落の予想。
一部タワマンが実力以上の高値になっているのでそろそろ当たるかもしれんが。

http://biz-journal.jp/i/2018/03/post_22843_entry.html

[6519: 匿名さん]

>>6518 匿名さん

暴落芸人は楽ですよねー
常に暴落暴落言ってれば、メディアからの一定の需要はあるんですからね