23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[52701: 匿名さん]

株価に半年遅れで連動してるのは

1.不動産市場(何とは言わない)
2.日本の新築マンション市場
3.どこかの新築マンション市場
4.どこかの中古マンション市場
5.オフィスビル市場
6.なんか昔そんなグラフ見ただけ
7.知らんけど

[52702: 評判気になるさん]

>>52694 匿名さん

金利は上がるのではなく、上げるのだよ。

[52703: 評判気になるさん]

これから価格下がるって言う人は、売り物欲しい業者だけだと思ってたけど、そうじゃない人もいる？

[52704: 匿名さん]

金利金利ってみんな言っているけれど、実質金利と名目金利って聞いたことがある人手を挙げて（笑

[52705: 匿名さん]

今は期待インフレ率が上がっているので、借金して何か買うならいまのうちだよ、と燃料投下

[52706: 匿名さん]

>>52705 匿名さん

そんなことしたら嫁が口から火を吹くよ


by23時に新橋でネクタイ頭に巻いてるリーマン

[52707: 販売関係者さん]

>>52688 eマンションさん

掘り出し物なんてないよ。

不動産業界に売却相談する前に個人オーナのツテで金融筋から得意先（殆どの場合富裕層）に情報が伝わるので、市場に出る前に優良物件は売れてしまう。
何故なら不動産を手離すことは恥という文化が富裕層にはあって、世間体を気にする売主が極力一般媒体に出る前に高く処分したいと考えるのが普通だからね。
売れなければ業界にも情報が伝わるけど、一般に出す前に事前相談客に真先に伝わる。ダメなら横繋がりの融通、最後にレインズとか一般広告に出す（地域の折込が先）流れなので、ネットで広告が見られるのは下流つまり残り物ばかりということ。とは言え売主も売り急ぐときは最初から公開売却を希望したり、差し押さえやタイミングもあるので、きわめてレアだけど必ずしも残り滓ばかりでもない。（マンションはほぼろくな物件がない）
土地も中古も販売情報もないのにいつの間にか持主が変わるなんてのが日常だよ。

[52708: 匿名さん]

あらゆる市場金利の指標となる、国債金利がアベノミクス以前の指標まで上がってきていて、今後も上昇トレンドなわけだけど、何か意見の言いたい変動信者おる？

[52709: 匿名さん]

一見、掘り出し物が有ると無しで逆の話をしているようで
中身はまあまあ、同じことを言ってるな。

[52710: 通りがかりさん]

>>52708 匿名さん
短プラをいつ上げるかだね。
支持率低いから当面は難しいかもね。

[52711: 匿名さん]

年が明けたら残り４戸に減っていた

[52712: 匿名さん]

是非続けて。
仮説ABCもその答えも、逆説も希望も全部書いちゃっていいよ。どんどん進めて欲しい。

[52713: 匿名さん]

>>52710 通りがかりさん

短プラ決めるのは各金融機関ね。

[52714: 匿名さん]

>>52713 匿名さん

その短プラは政策金利連動と嘯く輩がいますが、政策金利は日銀からの調達価額なだけであって、そこにどれだけ利率載せて売る（養分に貸し付ける）のかは各金融機関の自由裁量です。

[52715: 匿名さん]

某物件、なんだかんだ言ってサクッと売れてしまった。
去年売り出された時には、この駅遠で坪500台どうよ、って言われていたんだけどね

今じゃ全然安く見える。それがインフレであり、これからもっと上がるんじゃないかと思うのが期待インフレ率。じゃあ来年は何パーセント上がっている？千円で買えたものが千とんで五十円になるなら、十円ぐらい利息払ってでも今買った方が勝ちということになる。

[52716: 匿名さん]

>>52714 匿名さん
誰も借りれないほど利息を上げるほど、金融機関もバカじゃないわな。
金利が上がる、そのうち誰も借りれなくなるなんてことはないのだよ。銀行潰れるわ、そんなことしたら。

[52717: 匿名さん]

>>52715 匿名さん
>去年売り出された時には、この駅遠で坪●00円台どうよ、って言われていたんだけどね

マンションは日本全国そんな感じが続いてるね。

[52718: 匿名さん]

まあそれも岸田が終わらせようとしてるね。
ここから逆回転の始まり。
まあそりゃそうだ。アベノミクスで儲けた国民は私を含めてほんの一部。総理大臣として不動産価格の高騰を止めるのは正しい施作だよ。

[52719: 匿名さん]

>>52698 マンコミュファンさん

過去13年分のデータを持っているので自分で計算しているけど、23区新築マンションの平均坪単価と日経平均株価の相関は高いよ。連動と言うより、日経平均株価に4カ月から半年ほど遅れてゆるやかに追従している。（各データは移動平均した値で評価）
ただし最近はハルフラの影響か、あるいは価格の上限に近づいたためか、以前よりは相関が低くなっている。コロナバブルで株価はかなり上がったがマンション価格の上昇が以前ほどではない。ここ3年は、日経平均株価が2割変化して、その状態が継続するなら23区新築マンションの平均坪単価は5～10%変化する関係。
参考までに株価の移動平均は一旦下げ止まる傾向が出てきたので、データ通りなら昨年下落したマンション価格（★）は一旦横ばいになるはず。

★知らない人も多いと思うけど、
2022年度上半期（2022/4～2022/9）の23区新築マンションは前年同期比で１割下落している。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/523/2249sk.pdf
都区部の前年同期比
　平均価格　-10.6%
　m2単価　　-10.8%
　専有面積　 +0.3%

[52720: マンション検討中さん]

>>52714 匿名さん

そんな建前信じてる人いるんだ。
自由裁量だけど、実質は決定権無いよ。

[52721: マンコミュファンさん]

タワマンブームは終焉を迎えると思う。
近々都心中古タワマンの価格下落が顕著になりだし、投資家どもが一斉に見切り売却を始め、下落臨界点を迎えるだろう。
その後数年は価格破壊が続き、下値が見えない展開が続くと思う。
あくまで個人的予測だが、２０年ぐらい市況を追いかけてきたから感じるんだ。

[52722: 検討板ユーザーさん]

>>52721 マンコミュファンさん

都心の前に武蔵小杉が先行して下がるんでないの？

[52723: 匿名さん]

ハイパーインフレさえ起こらなければ、需給バランスの関係で
10年以内に都心タワマンは新築で坪3百万
築浅中古や郊外は軒並み2百万程度に下落すると思う

[52724: 匿名さん]

>>52723 匿名さん

あんたが一番や！あんたのそのマグロを見る目は誰も勝てんで、ホンマ。

[52725: 匿名さん]

>>52721 マンコミュファンさん
>あくまで個人的予測だが、２０年ぐらい市況を追いかけてきたから感じるんだ。

２０年追いかけてなぜ１戸も手に入れられなかったのか。
これが市況を見る目と金を稼ぐ才覚は別という証なのか・・・

[52726: 評判気になるさん]

>>52716 匿名さん

アホですか?高利回りの国債買えば良いだけです。

[52727: 匿名さん]

>>52726 評判気になるさん

いやん、そんな高校時代はエースで４番？当たり前やん
みたいな話されるとビッグやワイド思い出すわんｗ　わんわん

[52728: 検討板ユーザーさん]

ワリチョー、
リッチョー？

[52729: 匿名さん]

>>52728 検討板ユーザーさん

ｗｗｗ
当時、スタッフも客もドロップアウトした人みたいなところでバイトしてたけど
先輩（実家そこそこ金持ち/本人ひねくれ者）が色々投資やってて都会って凄いな
と思いました。

新卒が入社するような世界ではなかったのでまともな経歴の人は誰一人いませんでしたが、バーの店長になったり、動物のブリーダーになったり、不動産・コンビニのオーナーになる人など田舎から出てきたばかりの人間にとっては一流大学・一流企業を目標にしてるのとは違った世界で新鮮に感じられました。

今となってはそんなのよくある普通の話じゃん、って思いますけど当時は
東京にはこんな泥沼のような世界でもこういう人がいるのか、と驚いたものです。

[52730: 匿名さん]

インフレが始まっているので、実質金利はさらに下がったと考えるべき。もちろん将来ローン破綻が懸念されるような無理な借金はしていけないという基本は踏まえつつ、マンションは買い時だと思う。

特にこれから郊外物件は質の低下や狭小化が進むので、都心の高額物件を見た目でグロスをみるとこれは安いと錯覚させられる可能性がある。安いなりに高い、なぞなぞのような物件がこれから増える。物件の選定は慎重に。周辺の築浅とくらべて低仕様だったり狭小だったりする物件には注意しよう、築古になっても売れると思える物件を探そう。

[52731: eマンションさん]

>>52730 匿名さん
インフレ時代の生き延び方の知恵は過去を振り返ればいくらでも示唆はあるだろう
日本だと明治維新や敗戦時のモノの価格変化がそれを物語ってると思うよ
藩札や戦時国債がどうなったのかよく見ておくといいんじゃないかな

[52732: 匿名さん]

どんなときでも、今が買い時、は不動産営業の基本トークですもんね。
それに合わせて屁理屈を考えるんでしょ？

[52733: 匿名さん]

都心の新築マンションのコストカット、質の低下、狭小化もかなり進んでいると思うけどね。
自分はかなり前に購入意欲なくなった。中古でたまにいいなと思うものは2億、3億という感じ。

食品やエネルギー価格のインフレが始まる10年も前から、株や不動産の資産インフレは始まっているので、今がマンション買い時と煽っても、実際に買う人、買える人は少ないと思う。

[52734: 匿名さん]

山手線内側、駅近、高台（ハザードマップ白）にあるマンションを買っておいたほうがいいですか。

[52735: 匿名さん]

>>52734 匿名さん
株はクロテン前のボロ株、不動産は都心の一等地がセオリー中のセオリーやろ

[52736: 匿名さん]

>>52733 匿名さん
例えば長野とか栃木のリゾートマンションが暴落しているのを例にあげて、マンションはダメだとかいうロジックがあるね。でも熱海駅徒歩十分程度のリゾマンとかは結構値段が維持されていたりする。ところが少し離れて車で十分も走るとガクッと安くなったりする。結局のところは交通利便性を軸とした立地なんだよね。

繰り返すが交通利便性、ことに都心へのアクセス性は重要で、妥協して郊外に買った場合には駅へのアクセスとかには注意したいね。バブル以前は土地ならなんでも値上がりすると無節操に田舎の土地を買い漁るという現象があったようだが、さすがに負動産が続出した。郊外に妥協するのはいいんだけど、そこに自分が住んで暮らしやすいかどうかという視点は忘れてはいけないと思う。日照や建物の広さを重視する戸建て派が陥りやすい罠がそこにある。

とはいえそういう点をクリアできるなら、買えるならば買った方がいいというのは間違いないと思う。世界がインフレなのに、日本だけインフレにならないというのはやはりおかしなこと。スナック菓子の袋の中身が減ったりするように、同じ金額で買えるのかもしれないが、今後は立地や仕様の質が大きく劣化するだろう。良い場所は全部賃貸しか建たなくなる。もうそんな時代がはじまっている。

[52737: 坪単価比較中さん]

オレも同じく北参道パークタワーの検討を最後に購入意欲は無くなった。それからはジジイの日記が中心になったよ。その時より今の方が高そうだから問題外だね。

ここで営業トークとか売り煽りってよく言われるけど、ここで頑張って何かあるのかな？

[52738: 匿名さん]

>>52736 匿名さん
スミフの住宅事業政策は参考になるんじゃない
超一等地はラトゥールシリーズにして賃貸住宅として保有し続け、そうでない土地は一般分譲して資金を回転させて売上高計上
超一等地は価値が上がることはあっても下がらないから売却する必要はないということでしょう

[52739: 匿名さん]

>>52732 匿名さん

どちらかと言うと、今が高値だから売り時と煽るのが業者。売り物を確保するのが基本。

[52740: 匿名さん]

>>52736 匿名さん
だから、日本ではインフレが始まるずっと前から資産インフレは始まっているんだよ。これまで値上げせずに頑張ってきた食品や日用品の価格と、建設コスト以上に利益を上乗せしてぼったくってきたマンションの値動きが今後同じなる保証はない。

自分は利便性重視なので都心で探していたが、既に都心でも立地や仕様の質がかなり劣化している。個人的にはほとんど日当たりもなく薄い壁や床の70平米程度の新築マンションに1.5億以上は出したくないな。
3億くらい出せば都心の新築でもそれなりの物件が買えるんだろうけど、買える人少ないでしょう。

[52741: 匿名さん]

山手線内側、都心直通路線の駅近（徒歩5分以内）、高台を必須条件とした物件の場合、坪単価いくらまでだったら買いですか？

[52742: 匿名さん]

短プラ上げると住宅ローン破産より、中止企業の倒産増えて失業率上がりそう。

今の政権ならやりかねないけど。内需頼りの日本経済が縮小していくのは悲しいね。

[52743: 匿名さん]

>>52740 匿名さん
>建設コスト以上に利益を上乗せしてぼったくってきた
建設コスト以下にしたら赤字ですがな...
築20年程度まで広げれば都心でも買えないとまでは言えないんじゃないですか？

今の新築の供給数からいって、10年後は築浅自体もかなり希少になると思います。築古でも管理がよけれ値落ちは少ないと思いますよ。

[52744: 匿名さん]

相続とか転居で築古は常に出ますし、一般に素人の持ち物だとチャレンジングな値付けをしない場合も多いです、丹念に探してみたらいかがでしょう。

[52745: 検討板ユーザーさん]

アマンレジデンス
ペントハウスにあるマンション
買っておいた方がいいですか？

[52746: 匿名さん]

>>52743 匿名さん
書き方まずかった。
建設コストの上昇以上に、デベが利益を上乗せしてぼったくっていると言いたかった。
ここ数年、マンション価格に占めるデベの利益率がかなり上昇しているので、新築マンションの価格上昇は建設コストの上昇より、デベの利益の上乗せの影響の方が大きいということです。

[52747: マンション検討中さん]

52746の言う通りだな。
決算みればはっきりしているけど。

2部屋5000万で売るより1部屋1億で売ったほうがはるかに儲かるもんな。

[52748: 匿名さん]

>>52745 検討板ユーザーさん
国税庁がたわまんの相続税評価の見直しを宣言してるから、買うときと売るときで相続税圧縮効果がどれだけ変化するのか、その程度次第で大きく判断はかわってくると思うが、、、

[52749: 匿名さん]

>>52730 匿名さん

すげえ、この期に及んで未だに買い煽りしてるw
まあ不動産の煽り文句はなんでもあるからな。
今はアベノミクス終了で不動産投資家は手仕舞いに動いている時なのにね。