23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[5041: 匿名さん]

>>5033 匿名さん
400年の江戸時代を通してのゆかりの地がそれだけしかないわけだ。
城東は昔から東京の辺境だからな。

[5042: 匿名さん]

関西のタワマン、投資目的で関東の人も買ってるらしいね〜

＞　「会社から近いので自分で住むために買ったが、転勤の時は貸すこともできると思った」。大阪市営地下鉄長堀橋駅から徒歩１分のタワーマンション「ブランズタワー・ウェリス心斎橋ＳＯＵＴＨ」を買った男性会社員（３０）は言う。
　分譲した東急不動産によると、投資目的の購入者が４割。広報担当者は、「東京に比べると大阪はまだまだ安い。利回りを求め、関東など幅広いエリアの人に売れた」。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180123-00000009-asahi-soci

[5043: 匿名さん]

城東っていっても都心に近い江戸時代から街だった江東区深川と小松菜作ってた江戸川区を一緒にされてもね、、、
外周区はナッシング

[5044: 匿名さん]

>>5041 匿名さん
西側で深川に匹敵するのはせいぜい四谷までだろう
新宿や渋谷は江戸府外で農村だからね

[5045: 匿名さん]

>>5043 匿名さん
深川に街ができたのは明歴の大火で江戸が焼けたから。
当時なにもない湿地の辺境だった深川に大名の下屋敷等が移転してきた。

[5046: 匿名さん]

>>5040 匿名さん

自家用ジェットは使える

[5047: 匿名さん]

>>5045
明暦って江戸時代初期でしょ？
明治時代になっても東京市ですらなかった渋谷区や世田谷区にドヤられても、、、

[5048: 匿名さん]

>>5047 匿名さん

今の地価が全てだよ。

[5049: 匿名さん]

21世紀の東京で家を買うためにどんだけ昔の話をしてんだよ。前世はお殿様なの？

[5050: 匿名さん]

>>5048
地価やすいのがバレて絶賛上昇中ですよね
深川の買い時は１０年前に終わりです

[5051: 匿名さん]

過去の栄光より将来ポテンシャルでしょ
やはり南西の都心部で間違いなし
だから武蔵小山のタワーが人気ということでいいでしょう

[5052: マンション検討中さん]

西日暮里の再開発にはだれも期待してなくて笑う

[5053: 匿名さん]

NHKの歴史番組によると、家康の時代は渋谷が海で、青山が草原だったそうです。ユーチューブで見れて大変勉強になります。

[5054: 匿名さん]

>>5052 マンション検討中さん
できたら欲しい。荒川区とはいえいちおう山手線だし千代田線あるし。ポテンシャルは高いよね。

[5055: 匿名さん]

>>5051 匿名さん

南西の人って南西がオワコンですよーって記事は読まないの？

[5056: 匿名さん]

城東もいろいろあるように南西もいろいろありますよ
いずれにしても外周区はナッシングで

[5057: 匿名さん]

荒川区、北区、葛飾区、足立区、江戸川区、江東区に序列ってあるんですか？

[5058: 匿名さん]

>>5054
だよね～
ただ北千住や赤羽が持て囃されている状況で、
それらより利便性が高くて流行りの駅前再開発物件となると、
当然ビックリ価格での分譲になっちゃうだろうねぇ・・・

[5059: 匿名さん]

>>5058 匿名さん
ファミリー向けで庶民が買える山手線駅近タワマンは日暮里が最後だったのかもしれないですね。
田端→線路で分断された高台で開発余地なし
鴬谷→論外
日暮里→開発済
西日暮里→開発検討中
他に大崎、目白、目黒とかもあるけど高値だしこれ以外は繁華街でファミリー向けではないし。

[5060: 匿名さん]

>>5057
論外なのが足立、葛飾、江戸川の城東三区
ただし江戸川区は江戸川区成立以来一度も人口が減っていない
２３区では人口が減っていないのは練馬区と江戸川区のみ

これら２区は地価高騰時はなんとか東京都内にとどまろうとする人が増え
また地価下落時にはチャンスとばかりに東京都内に流入する千葉県、埼玉県人が
いるので常に人口が増えているという説がある

[5061: 匿名さん]

江戸川区は外周区でありながら大手町に直結する東西線の駅があることからバブル期にも大手企業のサラリーマンに人気がありました
西葛西の清新第一中とか大企業のサラリーマンの子息が多く、城東の進学校である都立両国高校などに進学する生徒の数が江戸川区でも突出していましたね
ただ江戸川区は駅から２０分以上もかかるようなエリアが多いのでそういうところはダメですね
駅遠の江戸川区より駅近の浦安や市川のほうが人気です

[5062: 匿名さん]

>>5059
鶯谷は色々と誤解があると思うｗ
駅東と西では雰囲気がまるで違うからねぇ・・・
東はアレだけど、
西側は公園や博物館、寺社、学芸大、上野桜木や根津を擁するお屋敷街。
用地の問題もあるけど五反田も再開発で化けたし、マジで鶯谷お勧めｗ
ただ谷根千って言葉があるように穴場感はあるけど駅西は決して安くはないんだけどね・・・

[5063: 匿名さん]

サラリーマンに人気があった東西線に比べて都営新宿線はすこしやんちゃな雰囲気ですね
江東区エリアである大島、西大島のあたりは最近は知りませんが小学校の運動会で親同士の喧嘩が起きることもしょっちゅうでした
新宿線の江戸川区エリアは単なる農村ですね
なんにもないです

[5064: 匿名さん]

葛飾区、足立区ですが江戸川区との違いは都心に直通する路線がほとんどないことです
その為都心に通勤するサラリーマンには人気があまりありません
勤め先も地元である人が大多数です
足立区や葛飾区の地元就業率は２３区の中でも非常に高いです
閉じた世界

[5065: 匿名さん]

>>5057
単純に都心隣接順で、
荒川、北区、江東区＞足立、江戸川、葛飾区ってことでいいと思う。

前者は地味でも田端や赤羽擁する北区、西日暮里のある荒川区、
門仲や新興豊洲を擁する江東区と甲乙つけ難い。
腐っても山手線って意見もあるだろうし勢いなら湾岸擁する江東区って見方もできる。

後者も横一線って感じ。
世間的には足立区最狂って気がするけど北千住は別格だし地元の人も橋向こうと一緒にすんなｗって感覚。
葛飾は寅さんで有名な柴又があるし、
上にもあるけど西葛西辺りは世間のイメージとは裏腹にバランス取れてて暮らしやすいと思う。

[5066: 匿名さん]

本所墨田区は無視ですか？

[5067: 匿名さん]

西葛西といえばインド人
ナマステ～

[5068: 匿名さん]

>>5066
ガチで忘れてたｗ
スカイツリーがあるんだから世界規模でいい。

[5069: 匿名さん]

>>5059 匿名さん
港区民からすると、その中で降りたことのある駅は目黒だけだな。

[5070: 匿名さん]

>>5065 匿名さん
いい線いってる解説かと

[5071: 匿名さん]

>>5069 匿名さん
え？人生で今までないの？
君が異常だよ。大崎、目白に一度も行ったことがないって地方の出身でしょ？

[5072: 匿名さん]

ポケモンスタンプラリーで子供と山手線全駅行ったわ

[5073: 匿名さん]

>5071
むしろそのクラスの駅まで頑張って巡るほうが、東京コンプレックスの強い地方出身者が多いですよ。
大崎に何しに行くんですか？

[5074: 匿名さん]

>>5073 匿名さん
一般人ならともかくこんなところに常駐する不動産マニアなら山手線駅くらい全駅行くやろ普通w

[5075: 匿名さん]

俺も港区民だけど郊外はともかく山手線内側はくまなく回るで
見て歩くと優越感半端ないでマジでw

[5076: 匿名さん]

なるほど。
では私も優越感を感じる為に今度大崎とやらに降りてみますね。

[5077: 匿名さん]

>>5064 匿名さん
千代田線は大手町や丸ノ内に駅がありますが。
どこが都心直結してないかな？

[5078: 匿名さん]

葛飾区も浅草線と直通してて新橋に乗り換えなしでいくんだけと。

[5079: 匿名さん]

城西がいいとか、城東はダメとか、地域で物件の価値をはかる時代は終わったと思う。
マンションレビューというサイトではマンション偏差値を細かく出しているが、東京であれば34000件の物件の偏差値が分かる。

偏差値70を超えると上位1%以内の勝ち組物件になるが、例えば葛飾区であればヴィナシス金町が偏差値74、シティタワー金町が偏差値73だったりする。

偏差値はあくまで参考値ではあるが、優良物件探しの指針になる。偏差値の高い優良物件を割安で購入することが勝ち組の近道になる気がする。

[5080: 匿名さん]

>>5079
都心3区民だけど、うちのマンソン余裕で70超えてたわ。てか何の基準で偏差値出してんの？

[5081: 匿名さん]

マンション偏差値とは？
マンション偏差値とは、物件概要データ等に基づき、分譲マンションを客観的に評価したマンション評価指標です。
https://www.mansion-review.jp/ranking/explain/evaluation/

うちのマンションも偏差値70を大きく超えていた。都心ではないけど。

[5082: マンション検討中さん]

元麻布とか飯倉とか、高台で地盤はいいんだけど坂を登るのがめんどくさい。いつもクルマで行くわけではないし。繁華街からすぐのマンションで眺望が良いのを狙うとタワマンになっちゃう。別にタワマン好きなわけではないけど。そういう人割といません？

[5083: 匿名さん]

>>5082 マンション検討中さん
いますいます
タワーでなくてもいいけど、大規模は気楽だし 抜け感は欲しい なので、15階前後を選びます

[5084: 匿名さん]

タワマンは賃貸を含めて3軒住みましたが、いずれも10階以下の低層階です。
眺望よりもタワマンならではの利便性を重視しています。職場が東京を一望できる高層階にあるため、住宅は低層階で十分というのもあります。
あとは同じ間取りでも低層階であれば1000〜2000万円安く手に入りますし。

[5085: 匿名さん]

自分の考えが正しいとは思わないけど、間取りと、リセールを考えた時の割安感しか選ぶ基準はない、

[5086: マンション検討中さん]

中古でタワマン買う人だけは理解できない

[5087: 匿名さん]

中古のタワマン いいお値段で売買されていますが

[5088: 匿名さん]

だからババ引いちゃってるわけでしょ。

[5089: 匿名さん]

湾岸でスカイズやベイズを買った人はさっそく15%くらい上乗せして転売できてるんじゃないの

[5090: 匿名さん]

だからババ引いちゃってるわけでしょ。

[5091: 匿名さん]

5年前は湾岸タワマンも中古なら坪単価180〜200万円で買えていたのね。今は高値掴みだよ。
いずれ昔の坪単価に戻る。

[5092: 匿名さん]

>>5091 匿名さん

それ5年前も聞いたな笑

[5093: 匿名さん]

>>5091 匿名さん
5年後も同じこと言うてそう笑
円相場の勉強もした方がいいよ。同じ1円でも時期によって価値は違う

[5094: 匿名さん]

ババ抜きというよりジジ抜き
どれがジョーカーかわかりませんよ

[5095: 匿名さん]

デフレマインド旺盛ですね

[5096: 匿名さん]

>5091

誰がそんな値段で売るんだよ。
妄想の世界で住んでるんですね。

[5097: 匿名さん]

今の高い価格で高止まりまたはさらに上がる？
なんてオメデタイ人たちなんだろう。

[5098: 匿名さん]

湾岸タワマンの5年前の相場は坪単価150〜220万円でしたね。有名マンションブロガーのらえもんさんの当時のブログにもそう書いてあります。

https://wangantower.com/?p=1052

元々その程度の価値しかないわけです。
近年、湾岸タワマンを高値で買った人はババ掴みです。
逆に売り抜けた人は見事です。

[5099: 匿名さん]

>>5098 匿名さん

5年前その値段だったのは誰でも知ってるし、その値段が本当の価値であると考える理由や今後値下がりする理由を書かないと頭悪く見えるよ？

[5100: 匿名さん]

頭悪いんです。残念！

[5101: 匿名さん]

あと30年経ったら、湾岸のタワマンってどんな感じになるんだろ
大川端のシティライトタワーみたいな感じかなぁ

[5102: 匿名さん]

まあ東京は2025年ぐらいまで人口増加が進むみたいだし、それまではまずさがらんだろう。
人は老いて不自由になると山の手や僻地の不便な戸建てを捨てて都心低地のバリアフリーマンションに移り住む。
そういう都内での住み替え需要も考えるとますますないな。

さらにハイパーインフレや移民の受け入れがあれば、下手するともう永遠に下がらないかもしれない。

[5103: 匿名さん]

実需で坪単価があがっているなら暴落の恐れはない。投機で坪単価があがっているならいずれ暴落する。簡単なこと。

年収1000万円の手取りが約700万円だとして、無理のないように年収倍率を5倍で計算すると年収1000万円の住宅ローンは3500万円が妥当。
70平米程度の新築が6000〜7000万円を超えるエリアはバブルだと思うけどね。
金利上昇したらすぐにアウトでしょうね。

[5104: 匿名さん]

その計算ですと、年収3000万の人は9000万までしかローン組めないことになりますが。

[5105: 匿名さん]

>>5094
まああきらかにババな物件を選ばないことだよ
もちろんババぬきだから自分が引いても誰かに引かせりゃいいけど
ババとバレたら誰も引いてくれないからそういうものは選ばないことだ

駅近（５分以内）
大規模（２００戸以上）
三井、三菱、住友、野村、東建

これに限定することでだいぶリスクは低減できるよ

[5106: 匿名さん]

>>5105 匿名さん

駅近だからって高い価格払っていいかは価格によるし
今は駅近の方が不当に高いかもよ？

[5107: 匿名さん]

>>5105 匿名さん
いまみたいに価格上昇期が来れば条件なんて関係ないけどね。中古市場も見てるけど、築10年、駅徒歩17分、小規模、荒川沿いの条件最悪マンションでも分譲時と同じ価格で出してるやついるからね。成約するかは別だけど買い手1人見つけるのはそう難しくないでしょ。物件価格自体は安いし。

[5108: 匿名さん]

>>5098 匿名さん
元々の値段とか言い出したら、田園調布なんて元々はただの二束三文の僻地の山だった訳で笑
何年後かに10年前の坪単価に戻ると本気で思ってるなら賃貸で待ちまくればいいと思う。自己責任で。
基本的に開発されて行くような場所はどんどん便利になるから価値は上がって行くとは私は思うけどね。そういう意味で周辺再開発のある物件は大外ししないとアドバイスしときます。埋め立て湾岸なんて住みたくないとは思うけど笑

[5109: 匿名さん]

>>5106
逆に今は駅から遠いくせに不当に高いと思いますよ
バス便や駅から１０分以上歩く物件はマンションとしては無価値だと思っています
駅近いが高くて買えない人が少し安い駅遠をガマンして買っているため今の価格が
維持されていますが人口減となると落ち幅は駅近より大きいと危惧しています

>>5107
自己居住のマンションなんて市況がいいからって売り抜けたりできませんよ
市況が悪いときに大損しないことを考えないとババ抜きで負けますよ

[5110: 匿名さん]

>>5109 匿名さん
その考え方はさすがにマンションオタクすぎる。世の中の大半の人は徒歩1分の違いなんて関係ないし資産価値ばかり考えてるわけじゃない。中古は相対取引なんだし買い手が１人見つかればそれでいいの。昔近くに住んでたとか、家族の近くとか、職場が駅から離れてる零細企業だとか、理由はいくらでもある。資産価値下がっても住み続ける人には関係ないから。
資産価値や売却益、利回りの側面からみればあなたは正しいんだろうけど、みんなはマイホームとして考えてるんだから。
事業として不動産買ってるなら別だけど実需ならそんな血眼になって資産価値の高い物件を追いかけてると家族からも呆れられそう。

[5111: 匿名さん]

ざっくり、郊外の一戸建てから都心部マンションの流れは不変でしょう

[5112: 匿名さん]

駅からの距離だけが購入の指標になるわけじゃないよな。
周りの環境とか静かさとか、自然を近くに求める人だっているだろうし、
駅近に住んだら思いのほか騒がしくて周りを歩くだけでストレスっていうケースもあるかもしれない
駅に近いに越したことはないけど

[5113: 匿名さん]

将来賃貸収入を考える人は駅近がおすすめだよ。空室リスクが多少減る。

[5114: マンション検討中さん]

山手徒歩3分買っちゃったよ。まぁ最悪誰かに貸せるよね。

[5115: 匿名さん]

都心の駅近なんて生活環境気にしないシングルやDINKS向けではっきり言ってリセール時に高い値段で買ってくれる人がいるか心配になるわ。賃貸に出しても取得価格が高すぎれば利回り低くて買い手がつかない。郊外なら駅近が良いのは同意だが都心山手線沿線みたいな場所で駅近は良いとは限らない。

[5116: 匿名さん]

今後の不動産価格がどうなるか？色々な意見ありますが！
実際どうなるか？誰にもわかりません。

[下がる派]
-日本の人口減、世帯数も減、少子高齢化社会に突入
団塊世代が寿命を迎える10年後は、大幅に需要が減る
-景気は循環している今は金融緩和の影響で、実需以上に不動産
価格が上がっている。景気が悪くなると不動産価格は下がる
[上がる派]
-需要が減って、不動産は2極化する。下がるところは無価値になり
上がる所（都心？）は今後もっと上がる。グローバルでみると、
都心不動産はまだ割安
-政府はインフレ政策をとっており、上手くいけば今後物価全体が上昇。
失敗すればハイバーインフレになる。今不動産は買っておくべき

どちらの言い分も、説得力あります
不動産を買うなら、どうなっても大丈夫な様に（少なくても覚悟）
しておきましょう

[5117: 匿名さん]

どう考えても一局集中でそれ以外は下がるだけ。一局とは都心部という意味もあるけど、都心部であるだけでもダメで、駅近という要素もプラス、徒歩3分以内ならまず下がらない（はず）。5分はかなりボーダーライン。余程の魅力がないとね。

[5118: 匿名さん]

再開発前の蒲田とか赤羽みたいな街なら駅近もどうかと思うけど
都心の駅近は最近随分とオシャレで快適になったよ

[5119: 匿名さん]

30年たてば駅近なんてどう評価されるかわからんけどね。
おれが30年前に30歳だったら世田谷、横浜に一軒家を買ってるだろうな。たぶんここで駅近タワマンとか言ってる人もそうじゃない？自分の意志と思いながらけっきょく世の中の多数の流れと同じ選択してんだよ。こんなに駅近マンションが流行ること予想してないでしょ。

[5120: 匿名さん]

30年後はどうなっているか？解らないですよね
「今の同じく満員電車に乗って、都心オフィスで働く」
のとは違う世の中になってほしいです。

「どこでもドア」は無理として、自動運転のパーソナルモビリティー
が実用化されれば、駅近の価値は、今より下がりますね！

[5121: 匿名さん]

>>5110 匿名さん
いやだからさあw
マンションは基本ババ抜きなわけさ
で買ってる方もそんなの百も承知なわけさ

それでもババは絶対ひきたくないっていうなら上にあげた３条件はますとなわけよ

もっと言えば三井、三菱、住友以外は一緒だよ
リスク避けたいなら選ばないことだよ

[5122: 匿名さん]

地震の時は、放射能で都心から外人が逃げました。どんなリスクがあるか、分かりません。

[5123: 匿名さん]

>>5116 匿名さん
いや別にどっちでもいいんだけどさ
上がる下がるどっちかに全賭けってありえない
自分の思う方と別の方向に転がった場合のリスクヘッジしてなかったら単なるアホやで
競艇場にいるおっさんと同じよ

[5124: 匿名さん]

>>5118 匿名さん
お洒落な駅遠よりダサい駅近

ダサいのは投資で改善できるけど駅遠はいくら投資しても近くならん

投資するならリターンが見込める駅近でしょ

[5125: 匿名さん]

>>5119 匿名さん
駅遠を買うとこうなるよ

[5126: 匿名さん]

>>5123
リスクヘッジしなくてはいけないのは誰もが解っているが、
それが簡単にできないから皆苦労している

不動産なら、もしもの時の住む所は、無借金で確保しておく
（田舎の実家でも良し）
あとは自分の判断と予算で勝負です

[5127: 匿名さん]

３０年後なんて毎日通勤する時代じゃなくなってると思うよ。
仕事はするけど自宅のネット環境を使ってテレワーク。会議もTV会議。
オフィスで同僚と会うのは週１－２回程度。
書類はメールでやり取り。わざわざ住環境犠牲にして駅近に住む必要なし。

[5128: 匿名さん]

駅近信仰が強まってること自体、日本が貧しくなってる証拠

[5129: 匿名さん]

３０年後までかからないと思う

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180125-00000028-san-l08

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180122-00000006-ascii-sci

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180118-00000006-impress-sci

[5130: 匿名さん]

駅近マンションなんて駅前から住宅街が広がる郊外駅なら良いけどね。
都心の駅近なんて人間が穏やかに住む場所ではない。

[5131: 匿名さん]

東京駅起点で通勤片道３０分以内（ドアtoドア）の都心で住環境抜群＋そこそこの
高給リーマン（１５００万から２０００万を想定）なら買える場所ってどこ？

[5132: 匿名さん]

マンションなんていずれ廃墟になるわけで出口戦略が重要。
自分は数年前に23区内に坪単価200万円以下でタワーマンションを買えたが、低層階だし最寄り駅まで徒歩10分くらいかかるし、10年以内に買値で売れれば十分だと思っている。
周辺の家賃相場と比較すれば、本当に価値ある物件かは分かる。家賃相場より割高であれば損する確率は高い。

[5133: 匿名さん]

>>5130 匿名さん
そこ、意外と駅近じゃねーよ。
しかも日本一の繁華街を例にあげるとは流石だね。君、駅から遠いとこ住んでるでしょ？

[5134: 匿名さん]

リスクがリターンがとか言ってるけど駅近ブランドマンションはローリスクローリターンなので投資面から見ると三流だよなｗ投資でもなんでもないわｗ

[5135: 匿名さん]

何を好き好んで駅遠に住まなきゃならない。

[5136: 匿名さん]

通勤電車に長時間揺られるのが好きな人は駅遠

[5137: 匿名さん]

>>5134 匿名さん
実需ならローリスクローリターンでいいんだよ
だから駅近ザイバツ大規模

[5138: 匿名さん]

>>5135 匿名さん
だね
駅遠マンションは駅近マンションが買えない
人向け
すなわちルーサー向けの商品

[5139: 匿名さん]

昔は駅近は騒音や大気汚染があったから住環境は利便性とのトレードオフのだったけど今はそんなことないので駅近断然有利
駅遠マンションはルーサー
駅遠建売戸建ももちろんルーサー

[5140: 匿名さん]

>>5120 匿名さん
自動運転が実現しても東京都心は自分の車で通勤は無理。タクシーをみんなが使うのも無理。
道路にそんなキャパがない。
駅遠がハンデなくなる時代は大都市では永遠に来ない。