23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[49751: 匿名さん]

>>49750 マンション掲示板さん
>タワマンに永住
そういう人が多いからなかなか売りにでないんだよねえ（笑
いつまで経っても需給はタイトなまま

でも集合住宅って、介護の人がエレベーターで次の家に移動できるから案外老人介護には便利かもしれない。徘徊老人もロビーでコンシェルジュが外出を止めることもできるだろうし。タワマンほど老人ホームに向いているところはないかも

[49752: 名無しさん]

>>49751 匿名さん
ライフライン止まったらどうしようもないよ。上層階から給水所、配給所まで行けるのか？そして重い水や食料持って戻れるのか？介護人から敬遠されてしまうだろうし。バベルの塔、墓標だ。年取ったらせいぜい3階止まりをおすすめする。

[49753: 匿名さん]

>>49748 検討板ユーザーさん
確かに修繕積立金の不足は要注意だね。
数年前、湾岸タワマンの三井の営業に聞いたら、段階的に値上げして30年後は4倍になる計画ですが、それで足りると保証しているわけではありませんと説明された。その後のインフレを考えると大変なことになりそう。

[49754: 匿名さん]

ドルで資産築いている人にはマンションの値上がり怖くないよね

[49755: 匿名さん]

>>49746 eマンションさん

元々定期預金感覚で放置していて忘れてたくらいだし、
スワップ金利が結構な額になっているので、金利差が広がるならこのままでよいかと思ってます。

[49756: 検討板ユーザーさん]

気がついていない人も多いけど、中古タワマン売却の難しさは、同じ間取りの部屋が何十戸もあること。
売りに出すとやっと気がつくが、ライバル物件が多数となり、売りの差別化ポイントが見出せず、内見してもなかなか決まらない。

駅直結とかの不動の売り要素があれば売りやすいけど、駅から離れているタワマンは要注意。
眺望が良いとかの新築時の強みは中古売却時は薄れていく。

今は未だ何とかなるけど、株価下落と景気悪化がさらに進み、皆が一気に売り始めたら、価格下落は激しくなると予測。
株と一緒で、まだまだ上がる！は、下がる前の心理状態。

いつ売るの？　　今でしょ。

[49757: 検討板ユーザーさん]

>>49750 マンション掲示板さん
そうそう、そんなイメージ。

７０平米のせまい物件が１億とか明らかにバブル。
金に全く困らない層がキャッシュで買うのはよいだろうけど、共働きで高額ローンを組むのはホント危険。

今のリゾートマンションの様に売りたくても売れなくなってしまう未来が見えるんよ。

新築タワマン購入検討者は、１０年後や２０年後にその物件を売りたくなったらどうなるかを想像しておくと良いと思う。

[49758: マンション検討中さん]

タワマンに限らない。修繕費増額でさえもめてろくにメンテ出来ない。年金収入しか無い高齢者ばかりになったら建て替えなんて話まとまるわけが無い。
相続放棄もできず取り壊し費用は支払わなければならない。誰がババひくかなんだよ。

[49759: マンション検討中さん]

変動が変わらない前提のローン設計と、修繕費の段階増額がマンションの抱える2つの爆弾ですね。
詐欺とまでは言わないが、人間心理をうまく利用した販売で関心する。

[49760: 匿名さん]

>>49756 検討板ユーザーさん

株価が大幅下落するたびにこの手の投稿は出てくる。
何年も値下がりを待ち続けて賃料払い続けてきた賃貸住まい達の機会損失はどうしろと…

[49761: 匿名さん]

>>49759 マンション検討中さん

今はローン購入者も高齢化してるから厳しい状況も起きやすいね。

[49762: 通りがかりさん]

>>49758 マンション検討中さん

修繕費払えないケースも一層増えるだろうね。
核家族化で子供に面倒見て貰えないし、仕送りもして貰えないしで男も女も死ぬまで働かないとね。

[49763: 匿名さん]

東京のマンションは安すぎる。シンガポールや香港に比べたら半分か３分の１くらいじゃないの？　「今の価格はバブルだ」なんて言う人は、世界の現実を見ていない。したがって、東京のマンションはまだまだ値上げする余地は大きい。

[49764: マンション検討中さん]

はいはい、英国、韓国は住宅価格崩落してますが。

[49765: 坪単価比較中さん]

海外の主要都市は6～7年前から相当高いから、NYは15年前から高いし。日本はショボいからそこまでは上がらないと思う。物価上昇で1割上がって後は下がるんじゃなの。日本人は値上げに敏感みたい。

[49766: マンション検討中さん]

シンガポールと香港と東京を比較するには面積が違いすぎるからなぁ。
香港なんか25%くらいしか住めないから、23区の地価高いところ上位30%みたいなもんだろ?
それで1/3はないんじゃない?
シンガポールの中心部と比較して、丸の内や銀座が1/3とは思えないけど。

[49767: マンション検討中さん]

これは、単純な面積比較だけど実需でも東京がそれらと比較になるかね?
シンガポール/香港は中国語/英語という世界の二大言語を抑えているから日本語しか通用しない東京と比べると実需で何倍ものの差がでてくるとおもうけど。

という以上2点から、シンガポール/香港と東京を比較するのは妥当ではないね。
前者の方が高くて当たり前だからね。

[49768: 匿名さん]

諸条件が全然違うシンガポールと東京を比べて東京が安いからまだ値上がりするなんて、バカな屁理屈で騙せるのは田舎者だけ。

[49769: 匿名さん]

ロシアの戦争継続能力はそろそろ限界に来てます。
戦争が終わってプーチンが消えたらウクライナ復興で莫大な需要が生まれ、好景気になります。
それまでじっと待機。

[49770: 検討板ユーザーさん]

新築マンション検討時に、「周囲の再開発が進んでいるから、まだまだ値上がりが期待出来ますよ！」という言葉に騙されて、再開発を織り込み済の高値で買ってしまうケースも多い。
マンション保有中に再開発が決まるとかなら新たな売却益増加が期待出来るんだけど、織り込み済の価格は周辺相場より高めになっているんで、逆に値下がりリスクを抱えるから注意。

[49771: 検討板ユーザーさん]

東京オリンピック開催決定ほどの値上がり要素はもう考えられない。
開催年が値崩れの始まりという予測は、時期がズレただけで、もうまもなく始まると思う。
様々な要素があるから絶対とは言わないけど、今年に入ってからの動きを見てると、その兆候を感じるよ。
あくまで個人的な感覚だけどね。

[49772: 匿名さん]

コロナで下がらなかったならもう下がらないかな。
低金利も継続するっていうし、下がる下がると言われて何年だよ、とは思う。
世の平均収入から考えるとほんと高過ぎだなとは思うけど。
東京に爆弾落ちるか大地震で大災害でもなければ下がらないんじゃないかな。
なんだーかんだー言っても好きなんだよ、みな東京が。

[49773: 購入経験者さん]

コロナなんて上がる要素しかなかっただろ。ド素人か？笑

[49774: マンション検討中さん]

物価高が怖くて無理しない、できない人も増えてそうだな。給料上がらないし欲しくても手が出ない。
買い替えしようと考えても希望の値では売れなくなるかもしれん。
近年の天災被害見てハザードこだわる人も増えそうだし23区でも敬遠される場所は覚悟してた方がいいかも。

[49775: 匿名さん]

>>49773
コロナで上がる要素盛り沢山って例えばナニ？

[49776: 購入経験者さん]

>>49775 匿名さん

え？財政出動に決まってるじゃん。
全世界でジャブジャブジャブジャブジャブしてるさなかまさか下がると思ってたの？

[49777: 匿名さん]

日本の不動産の値崩れはすぐそこに迫っている
https://www.omega-e.co.jp/column/2021/11/Bubbleburst.html

[49778: 匿名さん]

>>49776
それを言ったらコロナ前の長い期間の値上がりはどう説明すんの？
下がっても上がってもどっちでも良いけど、下がる下がるは聞き飽きたんだよ。

[49779: 匿名さん]

>>49778 匿名さん

これからも上がると思ったら買えば良いじゃん。
俺はそんな自殺行為はしないけど

[49780: 購入経験者さん]

ほんそれ。全世界的に超緊縮モード、日本も超人気タワマン以外軒並み成約20-30パー、こんな状況向こう１０年無かったよな？で、明らかに崖が迫ってるのにまだ気づかないで上がる上がる言ってんのマジ受ける。

[49781: 匿名さん]

三井不動産

今年度（2022.04～2023.03）マンション販売
年間3250戸計上予定。（2021年度は3,208戸）　
第一四半期終了時点で契約進捗率83％達成です。

以前にも報告した通り、今年度分は順調に推移し、ノルマ達成は楽勝で既に来年度、再来年度物件の営業活動です。

30戸50戸のマンションを、完成してから現地でチラシ撒いてせっせと販売するスタイルから
大規模中心、都心にMR集約、青田売りで注残ビジネスへと完全に転換しましたね。

[49782: 匿名さん]

>>49774 マンション検討中さん
そういう一次取得に近い層が買うような平均的なファミリータイプの区分マンションは23区内でも、新築でも中古でも、海外勢が積極的には買う対象ではないから弱くなってきますよね。名古屋、大阪など上がりすぎた感もあり、地域差が今より鮮明に出てくるかもしれないですね。23区でも昭和バブル後と異なり、物件ごとに下落率が変わってくるかも知れないですね。

[49783: 坪単価比較中さん]

土地は下がっていないモノは不足気味で高く企業は儲かっているから新築を安く売る理由は無いね。業界はまだバブルって言っているみたいだし。金持っている連中が無くしたとも聞かないし、持って無い連中は元々関係無いし。オレは下がって欲しい派だけど、この状況が続くと下がらない気がするな。

[49784: 匿名さん]

昭和・平成のサラリーマンを基準に考えるからおかしくなる。いまは格差が拡大して日本人全体は貧困化してても小金持ちが増えてる。マンション販売のターゲットはごくわずかな小金持ちなんだから一見需要がないように見えて細々と売れ続けるでしょう。

[49785: 匿名さん]

ごくわずかなといっても、金融資産5億以上だけでも約10万世帯だからね。
このスレには小金持ちが多そう。小金持ちは投資しているから、マンション価格が株価に遅れて連動するのも分かる気がする。

あとは円安で海外投資家の買いもあるから下がっても限定的かな。
でも、昨年買った外国人はみんな含み損だね。笑。

[49786: 匿名さん]

>>49781 匿名さん

はいはい、こんなところでアブラ売っていると課長に叱られるよｗ
それより早く宅建の合格目指して勉強しなさい。

[49787: 匿名さん]

もうデベは次の出口戦略を考えているよ
いつまでもマンション売っている場合じゃ無い。

[49788: 匿名さん]

富裕層程世界情勢を見るし倹約するし決断は早い。
特に不動産は周回遅れで景気に連動することを皆肌身をもって感じている。今はマンション節税もできず、外国人投資家もいない。
晴海の騒動みれば分かるけど、今買うのはパワーカップル(要するにカツカツの田舎出身賃貸で情弱な共稼ぎ夫婦）くらいだろう。
俺は老後住まい用土地を買増予定でいたけど、金融資産がこの一ヶ月で一千万単位の含み損で完全に計画が狂ったから、私は多少の金利上昇があろうと２年は様子見にする。

[49789: 匿名さん]

>>49787 匿名さん
>いつまでもマンション売っている場合じゃ無い。

賃貸増えているよね。

[49790: 匿名さん]

>>49788 匿名さん
>金融資産がこの一ヶ月で一千万単位の含み損
あれ、為替で取り返せなかったの？

[49791: 匿名さん]

与沢が買ったドバイの1.5億のマンション。いいよね。
こんなの見ると東京の不動産はかなり割高と思えてしまう。東京なら4億くらいするんじゃない？

https://www.youtube.com/watch?v=Dqv4a1aR46M&ab_channel=%E4%B8%8E%E6%B2...

[49792: 匿名さん]

誘導してる？？　与沢、ガーシー、青汁、ヒカル、立花、DJ社長、在日人脈だからつるんでるよね。熱波の砂漠の物件はいらん。今後どうなるかもわからん。ハワイコンド投資でさえ焦げ付いてるのに。不動産投資は近場に限るよ。

[49793: 匿名さん]

>>49790 匿名さん

含み損というか一ヶ月前に比べて含み益がマイナスになっただけの間違い。
殆どがUS銘柄だし、リーマンショック後とかコロナショックとかでいつも逆張りして大量買いするのでトータルでは勿論プラスだよ
今回は見極めが難しく、１か月前に何割か利確予定だったのに、タイミング逃したというお話。

[49794: 匿名さん]

>>49791 匿名さん

わざわざ中東まで行ってこんなマンションじゃショボすぎる。
俺ならマリーナデルレイとかニューポートかナンタケットあたりのマンション買うな。

それより俺の伊豆のシーサイドマンション３千万で誰か買わないかなｗ

[49795: 匿名さん]

>>49786 匿名さん

兄貴、ワイや。ワイやで。

[49796: 検討板ユーザーさん]

ＮＨＫが放送した「正直不動産」は、日本の不動産事情の闇をコミカルに描いた秀作だった。
配信もあるから見てない人は見てみてよ。

実際のところ、不動産屋に踊らされた共働き庶民がダブルローンを組んで、溺れていく姿はホント悲惨。
今の東京の都心部のマンションやタワマンは、億単位の現金を所有する層以外は手を出すべきじゃないと思う。

賃貸よりローン返済の方が良いとか、税控除が有利とかしょぼい理由の一般人は気をつけなされや。
湾岸のタワマンとか、将来どんなことになるか、よーくよく考えてからにするんやで。

[49797: 坪単価比較中さん]

>>49796 検討板ユーザーさん
オレも現金で買えるくらいじゃなければ地方のマンション買った方がいいと思う。不動産屋に躍らせられなくても緩い人はどっかで失敗するね。

[49798: 匿名さん]

これだけ上がったら、そろそろ下がるでしょう。
と待っているうちに、下がるどころか上がり続けた。
完全に待ちくたびれたが、
さすがに息切れか？それともまだなのかいな？

[49799: 匿名さん]

下がると買われる。そして値が戻る。
もう我慢出来んと待ってたやつまで買う。さらに上がる。

[49800: 匿名さん]

>>49796 検討板ユーザーさん

長年、年収の7倍で制限してたのが

7× 2 ＝14 ＜ 13

ほら、二人の年収の7倍で 14 。それより、7％以上も低く設定してあげてますよ！
（ここでは単純に同程度の年収とした場合）
っていう恐ろしいスキームなんだよね。
まあ、みんな結婚してればわかるだろうが、収入だけはなくて何でもかんでも
2倍になってないよね、幸せ感も、ものすごく上手くいっていて、せいぜい1. 3倍くらいだよ。現実的には、繰上返済を前提にしていて、かつ多少の余裕を持つくらいの慎重な計画でギリギリ凌げるラインじゃないかな。親の世代と経済環境も違うし。