23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[4851: 匿名さん]

年末の各デベの現状と予測（確か日経の記事だったと思う）

住不：売れ過ぎて困ってる、更なる値上げを検討ｗ

三井：強気価格でもじっくり時間を掛ければ（客が痺れを切らして）何とか売れる。

野村：強気でも好調なエリアと、振り落とされるエリアが顕著になりつつある、
値引きや値上げも含めてメリハリをつける形で対処したい。

住不は相変わらず斜め上だけど、皆さんの予想や体感も遠からず、ってところじゃない？
待つ待つっていうけど実際は1年も待てないからねｗ
2017～2018は痺れを切らした検討者が（縦の比較ではなく）横の比較で買い始めた気がする。
待てないのはデベも同じで、2016～2017は仕入れを手控えたデベも少なくないと思うし、
今までは在庫や計画分で凌いできたけど、指咥えて待ってても干上がっちゃうだけだしね・・・
仕入れ再開でまた相場も上がっちゃう気がする。
もちろんそれで売れるかどうかはまた違う次元の話で、
いつか来た道じゃないけど、行くとこまで行ってクラッシュするのが不動産ｗ

[4852: 匿名さん]

最近原油価格が上がってるからねえ。長期化すれば物価はジワジワと上がってくるだろうね。
マンションは投資の対象でもあるので、株価と同じ先行指標と考えるべきかも

まだ上がる、そんな感じだ

[4853: 匿名さん]

やはり、あとからすみふが来るエリアは魅力的だよね
なぜなら値上がり確実だから

[4854: 匿名さん]

それはない。

[4855: 匿名さん]

売れなきゃ下がるのかもだけど、都心の好立地は当然株高の影響もあって売れて行くからね。
となると、皆んなが欲しいような立地に関してはいち早く手に入れたもの勝ちな気がする。ミサイルか大地震ていうリスクは分からんけど

[4856: 住民板ユーザーさん1]

うん。でも学歴も大した事ない普通のサラリーマンが
8000万の家なんて買えない。都心の新築なんて寝ぼけた事言ってないで、
身の丈にあった北側で探そう。
足立区と横浜市なら横浜か？

[4857: 匿名さん]

>>4856さん
東京の西部から東部へ移住の流れは始まってます。
地震の震度も多摩地区を除けば東、西、都心で変わりなし。
長期的には足立区でしょうね。
残念ですが横浜は圏外だと思います。

[4858: 匿名さん]

>>4856 住民板ユーザーさん1さん
首都圏のマンション供給数は、3万5000戸程度まで減少していますね。
東大、東工大、一橋、早慶上智、理科大、ICUだけで一学年約3万人の入学者がいるようなので、MARCH以下の学歴だと首都圏のマンションを買うのは厳しいということになります。
もちろん、年収や資産と学歴は一致しません。
マンション供給数を学歴に換算したお遊びです。

[4859: 匿名さん]

「大規模修繕工事」のハードル

それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」
『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」
「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」

プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。

[4860: マンション検討中さん]

タワマンなんて成金しか買わないから平気平気

[4861: 匿名さん]

金があるやつは、さっさと新しいタワマンへ
ない奴はスラムへ居残り
ただそれだけのこと

[4862: 匿名さん]

>>4858
就職氷河期みたいだなｗ
上位層がいくつも内定貰える反面、中位以下は一つも貰えないっていう・・・

まあ、ああいった異常事態が長く続く訳がないと考えるなら、
そろそろ不動産も何かしらあってもおかしくないよね。
個人的には都内で働く人が都内に家を持てないのは異常だと思ってる。
投資だ外資だと煽ったところで最終的にはそこで働く人が買う（借りる）訳だからね。
サブリース系業者にも不穏な噂が流れてるっぽいし、いよいよかな？
局地的な被害で済むのか全体に及ぶかは未知数だけどね。

[4863: 名無しさん]

タワマンに限らず、金持ちは5年、10年スパンで移り住むわ…
俺は蜂の巣のような人間コロニーにはすまんがな。

[4864: 匿名さん]

>>4862 匿名さん

都内のホテルに泊まる観光客が多いと、都内で働く人も都内で住めないですよね。
オリンピック後に観光客が減少しなければ、地価はなかなか下がらない気がします。
過去のオリンピックでは、むしろ観光客はさらに増加しているようです。

[4865: 匿名さん]

>>4857 匿名さん
東京の西部の人は隅田川から東は貧しいデンジャラスエリアだという認識ですからそっちに引っ越すことはありません。
私も地方育ちで安いから足立区のマンションを買おうとしたら、東京生まれの妻に絶対イヤだと言われました。
埋立地もありえないそうです。

[4866: 匿名さん]

親が地方人の東京生まれ(笑)
西部なんて地方人の固まり。
本当の東京人は山手線の駅がある区と江東区、墨田区の一部。

[4867: マンション検討中さん]

でも、逆にデンジャラスクイーンたちはそのデンジャラスエリアに集まってくるから、結局需要はある。

[4868: 匿名さん]

ミーハーやメディアを鵜呑みにするかわいそうな人たちはこうなる田園都市線。
http://www.massivetrain.space/

[4869: 匿名さん]

昭和までは杉並<<足立だったのは間違いないが…
北千住が足立区じゃなければ住みたいなぁ。

[4870: 匿名さん]

>>4866 匿名さん
言いたいことは分かるけど、住みたい場所がナッシング

[4871: 匿名さん]

親が地方人って一番やっかいだよね。
まあ所詮いなかを捨てて上京するような輩が集まるとやっかみや蔑みしかできないよね。地縁がないから好き勝手。
だから格下と思ったところを蔑んで満足するんだね。かわいそうに。

[4872: 匿名さん]

まあ東京２３区より昭島とか立川の方が住みやすさは格別によい。

[4873: 匿名さん]

うちのマンション築13年だけど、買ったときより2000万は上がってる。なかなか空きも出ないし出ると速攻売れるみたい。山手線内の地下鉄4路線の徒歩1～3分のタワマンだからかな。絶対手放さないわ。

[4874: 匿名さん]

>>4866 匿名さん

江東区なんか江戸時代は湿地と海。
明治以降はゴミ捨て場と汚い町工場エリア。
こんな薄汚い歴史しかない場所が本当の東京人が住むエリア？
そんな、戯言、ド田舎育ちの人しか騙せないよ。

[4875: 匿名さん]

2000万も上がったら売りたくなるけどね。
MR見学に行くと営業が「この地域はいま上がってるんですよ！」と言って価格推移の資料を見せてくるけど、ここだけが上がってるんじゃなくて全体が上がってるんですよね、と言うとだいたいトーンダウンする。

[4876: 匿名さん]

>> 4874 台東区は歴史あるけど、江東区は歴史無いよな。

[4877: 匿名さん]

マンション営業はなんでも自分の都合のいいように情報を利用するから。
ウソではないけど、都合のいい部分だけを切り取って、自分達にメリットが出るように操作する。
まあ、いい買い物をするには営業の口車に乗らないというのはどんな商品でも基本だがね。

[4878: 匿名さん]

山手線内のその条件で2000万程度なんだ？
こちらは山手線外側徒歩五分築10ねんオーバーでプラス2700万で利益確定したよ。

[4879: 匿名さん]

パーセント表示してほしいな。

[4880: 匿名さん]

2000万円儲かったって、もともと2000万円のマンションなのか、4000万円なのか6000万円なのかで値上り率は全く異なる
値上り率で説明してもらえないと判断できんよ

[4881: マンション検討中さん]

そもそも人に負動産押し付けて儲けてるだけでマンション売り渡すのは抵抗あるよね。

[4882: マンション検討中さん]

>>4876 匿名さん

江東区でも深川や亀戸は歴史あるし昔からの江戸
都民の感覚としては湾岸とは街の魅力が段違いで一緒にできない

[4883: 匿名さん]

>>4881 マンション検討中さん
安い時に買えなかった残念な人ね。

[4884: 匿名さん]

高く買って安く売るから負動産になるんであって、売らないか、高くなってから売ればいい話

[4885: マンション検討中さん]

安い時に買って、高い時に中古で売る。じゃあ高い時にその中古を売りつけられた人は？って話。その人は更に高くなるまで待つ？

[4886: 匿名さん]

>>4885 マンション検討中さん
売りつけではなく、納得してるから中古を買うわけだよ。欲しいから買う、ただそれだけ。嫌なら買わなければいいし、売れなきゃ安く売りだす。もうすこし勉強しないと

[4887: マンション検討中さん]

>>4886 匿名さん

厳密にいうと、今はその価値があるからその値段で売れるわけですから、買った人も損してるわけではないんですよね。


横からすみません。

[4888: 匿名さん]

80年代のバブルの時代に高値で不動産買っちゃって人生台無しにしちゃった人は被害者妄想がはげしいね
契約はいくら売り手が売りたくても、買い手が買おうとしなければ成立しないからね

[4889: 匿名さん]

>>4885 マンション検討中さん

売りつけって表現はない。
まして、買った人がその後、どうするかまで知りません。
なんか、おかしなことを言う人ですね。

[4890: 教えてください]

昨年初めから東証REIT指数が下がり続けてますが都心物件価格が下がってないのにREITの価格が下がるということはREITが物件を売ってexitすることによりREITの純資産価格が下がったということなのでは、つまりプロは売り時と判断し売却してきているのでは。

[4891: マンション検討中さん]

特別配当したから売られてるんでなく、日銀に売れと言われ地銀が投げてるので下がっているので、純粋に受給要員かと

[4892: 匿名さん]

>>4890 教えてくださいさん
REITの仕組みをよく知らないのですが、指数が下がるというのは投資家が資金を引き揚げてるからであって物件の売買とは関係ないと思ってたのですが違うのでしょうか？

[4893: 教えてください]

>>4891 マンション検討中さん

コメント有難うございます。
REITの価格ってREITの需給で決まらないのではと思うんですがどうでしょうか？
http://sp.shinseibank.com/powerflex/trust/feature/1410reit/pop_aboutre...

[4894: 教えてください]

>>4892 匿名さん
あらためて調べてみたらREITは不動産価格の下落や売却による資産減だけではなくREIT需給によっても影響を受けるようですね。
ただそれだけREITから投資資金が逃げているのに不動産の価格は下がらないのはやはり金利が低いからローン組んで買う個人等が買い支え、REIT等も資産のexit先には困らなかったということですか。

[4895: 匿名さん]

>>4888 匿名さん
今所有している不動産で、１億で買って3000万くらいでしか売れない物権もあるし、３億で買って7億くらいで売れそうは物件もあるから、何がよかったとか言えない。

[4896: 匿名さん]

「ＲＥＩＴ指数がが下がっている」＝「不動産利回り低下」、です。

不動産利回り低下の要因は、不動産価格が上昇しているのに、賃料は上がらないため。

市場は、今後ますます「不動産価格が上昇し、賃料は上がらない」と見ているということを示しています。

[4897: 教えてください]

>>4896 匿名さん

資産価値が上がる予想なのに利回り低下予想でREIT指数が下がる？？ 保有資産は値上りするので純資産価値は上がるからREIT指数は上がるか、少なくとも下がらないのでは？？

ちなみに金融庁指導による地銀等のREIT売却が指数下落の理由と言われているようですが結果REITの利回りは上がってますね。

http://www.japan-reit.com/sp/column/2017/1243

[4898: 匿名さん]

確かに景気が良くて年収が増えても本給部分はなかなか上がらない
今より高いところに住みたいという人は少ないだろうな

ただそれをもってマンション価格が上がらない理由にはなっても
下がる理由にはならないよね

[4899: 匿名さん]

今より低いところにも住みたくはないでしょう。

[4900: 匿名さん]

>>4876 匿名さん
台東区の歴史って
弾左衛門さんの歴史のことかな？
未だに靴とか鞄屋とか肉屋とか
革系ケモノ系多いよね。