23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[47901: 坪単価比較中さん]

>>47900 匿名さん
まあ、プーにケンカ売れるような面白い奴ではあるよね。アップルみたいなカリスマ不在でも成長する会社もあるからムリせず仕入れるよ。Twitter上場廃止になったら株はどうなるんだろうか。

[47902: 匿名さん]

株価下がってもマンションは下がらんな。
遅効性で下がる前に株価戻しちゃうし。

転換するとしたら、変動ローン金利上昇くらいか。

[47903: 坪単価比較中さん]

マンション価格　仕入れが上がる一方で下がる訳ないでしょ。金利が上がっても仕入れ値が下がらない限り高値だろうな。よほどの金持ち以外はマンション購入できないよ。

[47904: 匿名さん]

>>47903 坪単価比較中さん

価格は原価で決まると思ってるようだけど、価格は需給で決まるんじゃね？

[47905: 匿名さん]

>>47904 匿名さん
その昔キャベツがとれすぎて農家が収穫したキャベツをブルドーザーで土に埋めるなんて事件が起きているでしょ。今はどうか知らないけれど、利益率が下がれば生産調整は起きると思う。

最近も賃貸マンションとして計画されたが販売に方針転換したとか囁かれるマンションがあるので、市況次第では分譲マンションが大幅に減って賃貸しか作らなくなる時代も来るかもしれない。売るか貸すかはデベ次第。

[47906: 坪単価比較中さん]

>>47904 匿名さん
価格は需要で決まるけど赤字で売り続ける事はしない　要は作らない。
建築費が本格的に上がるのはこれからだから、高い物件をちょっと作るか欲しくもないクソ安いの作る感じじゃないの。これから建築発注する人も少ないだろうから、人件費は下がるだろうけど仕入れ高には追いつかないと思う。まあ建築不況だね。

[47907: 名無しさん]

>>47905 匿名さん
>>47906 匿名さん
需「給」で決まるってのはそれらを含む意味でしょ。ヒント：国語力

[47908: マンション検討中さん]

価格は落とせるよ。
それはマンデベの今の利益額(数100億)と利益率(10%超)みればわかる。
箱物なのに10%超ってめっちゃ余裕あるから。
50億ほどでも利益やるなら当然作るし、10億とかでも仮に作らないと人件費とかの固定費負債かかえるから作るよ。
でなきやセクション売却か潰すしかないからね。
マンデベセグメントを持ってるのに、不況だから、価格が低いからという理由で作らないという選択肢はありえない。

[47909: 匿名さん]

>>47907 名無しさん
ああなるほどね、需給バランスと言ってくれるとわかりやすかった

この辺の人は主として需要面から価格を語る人が多くてついその方向かと誤解したよ

その昔リーマンショックが弾けた頃はもう手持ちのマンションは売れないと覚悟したもんだ。同じマンションに住んでいた人はあいついで安く部屋を売っていたが、今は結構築古でかなり平凡な物件なんだけど、その値段の１．5倍くらいで売れるからなあ。貸せば結構利回りがあるし。そういう経験を持っている人が都内にはたくさんいると思うので、そうそう簡単に安く売る人もいないと思うな。

[47910: 匿名さん]

>>47909 匿名さん

売りたくて売ったというより、銀行が引き締めて売らざるをえない人が売った感じかな。

[47911: 匿名さん]

>>47907 名無しさん
>ヒント：国語力

兄貴、これ余計

[47912: マンション検討中さん]

>>47908 マンション検討中さん
全く作らないという選択肢はもちろんありえないけど、10棟建てる予定だったのを9棟に減らすとか、計画を数年先送りするとかして一時的に供給を減らすのは当然やるでしょ。

[47913: 匿名さん]

>>47908 マンション検討中さん
利益率を落とさなければいいわけでしょ？
クソみたいな安い土地にショボい建物を建ててそれなりの値段で売るというオチでは

[47914: 匿名さん]

>>47913 匿名さん
>利益率を落とさなければいいわけでしょ？

そういうわけでもない

[47915: マンション検討中さん]

前提、日本の人口は減ってくわけで地価も下がるわけだから、数年先に戻るかどうかわからない景気を待って、土地だけ先に確保するなんてないんじゃない？
固定資産税かかるし、IRR的にクソみたいな投資になるし。
それに景気悪くなると利益率高くても総利益額減るんだからむしろ供給増やして総戸数稼がないとしんどいっしょ。
オレの予想だと価格もコストもどっちも落とにいくな。窓や建材、共用設備とかのグレードダウンと平均坪数を5%ダウンさせるとかそういうせんりゃくになるんじゃん？

[47916: 匿名さん]

首都圏マンション供給戸数推移

[47917: 匿名さん]

首都圏マンション供給戸数推移その２

[47918: 坪単価比較中さん]

>>47915 マンション検討中さん
狭くてグレードダウンしたマンションや今より2、3割高くなったマンション買うかい？
買う人少ないの分かっていてムリして作らないよ。

[47919: マンション検討中さん]

いや値下げセットでしょ。
どっかで値下げしなきゃいかんから。

[47920: 匿名さん]

>いや値下げセットでしょ。
>どっかで値下げしなきゃいかんから。

誰が？なんで？

[47921: 匿名さん]

>>47918 坪単価比較中さん
たとえ買う人が少なくてもレイオフできないから、企業を維持するために作り続けるのが日本の大企業だよ。だからこそ日本には営業職が多い。

[47922: 検討板ユーザーさん]

>>47921 匿名さん
大手デベはマンション部門の社員をオフィス部門とかに配置転換できる懐の広さがある
だから供給絞れる
オペンとかの専デベはそれができないのが辛いところ

[47923: 匿名さん]

>>47921 匿名さん

兄貴の話は一般論としては間違ってないが、数値的な視点がないがらみんなと認識のズレが出てくる。

[47924: マンション検討中さん]

大手デベの案件単体の利率は20%は余裕で越えてるよ。30%越えなんて案件も。色々やって10%超の投資家に怒られない程度の適正水準に見せてるだけ。

[47925: 匿名さん]

都心３区の好立地築古マンションの住人から区分を５０００万円で買い取って、
悪徳理事長とつるんで建て替えて、２億５０００万円で分譲とかやってるから
儲かってしょうがないね。
議員や行政と結託して容積率上乗せ等やりたい放題だよ。

[47926: 匿名さん]

>>47923 匿名さん

ニュース見なよ。営業配属最多やよ。

[47927: 検討板ユーザーさん]

>>47924 マンション検討中さん
案件単体の利益率なんて公表してないやろ
なにが適正水準に見せかけてるだよ
妄想で知ったかぶり、痛すぎるわ(笑)(笑)(笑)

[47928: 匿名さん]

>>47926 匿名さん
そこじゃない。

[47929: 匿名さん]

>>47927 検討板ユーザーさん

いろんな人がいるねｗｗｗ

[47930: 匿名さん]

>>47928 匿名さん

ニュース見てないのか。。。
せめてスマホ買おうよ。

[47931: 坪単価比較中さん]

いろんな人がいて面白いね
1年前に駐輪場を追加で1台申し込んだけど、既に借りている人は後回しらしく1年経っても順番も変わらない感じなんだよね。二台目のチャリ買ったからこのままだと室内保管になる。駐輪場事情ってどこもこんな感じなのかな？裏ワザないかな

[47932: マンション検討中さん]

-マンションが高騰したのは金利が低いから
-でそれを背景にデベは販売価格をあげて利益率高めてる(下がる余裕がある)
-ゼロ金利は無限に続かないからどっかで金利上がる(じゃないと円安で日本死ぬ)
-人口減少するから長期的に資産価値はどんとん減る

以上の理由からどっかの地点で新築マンションは確実に値下げする。そしてそこからは余程日本が豊かにならない限り、もう上がらない。

というのオレの推論だが、別にこれが正しいともい言わんし、議論したいわけでもない上に47920の言い回しが腹立つからもう投稿しない。

[47933: 検討板ユーザーさん]

色んな人がいるね
管理規約や細則を読まない人もいる

[47934: マンション検討中さん]

>>47927 検討板ユーザーさん
スーゼネ→大手デベ→外資コンサルの経歴なんだが…。素人乙。

[47935: 匿名さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC282C90Y2A420C2000000/

既製品なのに無駄に高い新築は
この先間違いなくオワコンだろうね。

[47936: 検討板ユーザーさん]

>>47934 マンション検討中さん
それはすごい経歴ですね(^O^)／
では案件単体の利益率の公表例を教えてくださいね(*(^O^)／

[47937: 名無しさん]

特別区長会
http://www.tokyo23city-kuchokai.jp/
東京23区の区長さんたちの間でも
いろいろと話題になっているのかね

[47938: 匿名さん]

>>47930 匿名さん

何を主張したいの？

[47939: 匿名さん]

>>47934 マンション検討中さん

個別の物件の利益率が30%40%あろうがなかろうが別に驚く事でもなんでもないので否定も肯定もしないけど

その立派な転職歴が別にマンション単体の利益率を知ってると納得させるものじゃないんで、なんで知ってるのかは普通に説明した方が話が早いと思うよ。

スーゼネの時に営業マンとしてデベの人に聞いたとか
デベに転職して中の人になったから知ってるのだとか
外コンで先輩に言われてエクセルで資料作らされた時に見て知ったとか単にネットで見たとかいろいろあるんだろうからそれを言えばいいんだよな。

[47940: 匿名さん]

>>47924 マンション検討中さん

マンション単体の利益率が20パー超えてる、中には30パー超えてるとかっていうのは、本部経費も支店経費も案分されてないし、それ自体は全然不思議じゃないのよ。

物件ごとにみる原価の材労外経には本社の事務員の給料も支店の家賃も含まれてないわけで、会社の決算時の利益率より高いことは当たり前だし、商社でも製造業でもでもIT考え方は同じだから。

だからそこじゃなくて、単になんで公表されてない利益率を知ってるのかだけ説明すればいいんだよ。

決算で会社の利益率が10パー超えてりゃ、個別の物件では20%30%あるんだろうな、あっても不思議じゃないってのは理解できるんだから。

[47941: 匿名さん]

>>47930 匿名さん

ニュースってなんのニュースよ。
営業マンが多いって話？

[47942: 匿名さん]

マンションデベロッパーの収益なんかどうでもいいだろ。
利益率が高かろうが低かろうが、客には関係ないはずだが。
利益率が低くて潰れるならそれで結構。

[47943: 匿名さん]

減価率とか気にせず暮らすのが1番だよね。

[47944: 匿名さん]

>>47941 匿名さん

そこじゃない。

[47945: マンション検討中さん]

利益率晒されてデベ連中が焦ってるのか？
利益率≒値下げ余地だから必死だな。

[47946: 匿名さん]

利益率が高いのなら、金利上昇時に値下げ余地が十分あることが分かるね。
ここ数年、建設コストが上昇してもマンションの利益率がどんどん上がっていることは事実なんだから、デベがぼろ儲けしてしているのは間違いない。

[47947: 匿名さん]

>>47942 匿名さん
関係あるんだよ。利益率が高ければオイシい事業ということで新規参入が増えて競争になり値下げ圧力かかるけど、マンション、特にタワマンは寡占だから新規参入がない。すると物件を下げる必要がないからデベはウハウハ。アホなのは高過ぎに気づかないで喜んで買う消費者というわけ。

[47948: 通りがかりさん]

>>47946 匿名さん

大規模は販売計画から上振れしてるから相当儲かってるでしょ。儲かるから値下げ余地があるというのは短絡的。
買いたい人が多ければ値下げしないし、売らなければ赤字でも値下げするよ。

要するに需給次第だよ。

[47949: 匿名さん]

>>47946 匿名さん
スミフの牛歩販売もできなくなるから、金利上がるようなら値下げ&投げ売り始めるしか方法がない。

[47950: 検討板ユーザーさん]

>>47947 匿名さん
それは高過ぎとは言わないのでは？
需給バランスが取れているのだから価格形成としては正常
ただ、それが「適正」価格かどうかは、人それぞれに受け止め方が違うのでしょう
あとは