23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[47151: 購入経験者さん]

コンシェルジュはともかく、管理人は自分は底辺なのにマンションの住人を管理する権力者だと勘違いしたのが多い
ハイエナみたいなのがいるよ

[47152: 坪単価比較中さん]

管理人のルールに基いた杓子定規の管理がウザいっていう話ね　注意ビシビシ。
何もしない、ルール違反をスルーする人よりいいと思うけど。

[47153: 購入経験者さん]

管理職というか、看守のつもりなのかもね
袖の下はしっかり受け取るがね

[47154: 坪単価比較中さん]

管理人が誰からどういう理由で袖の下？

[47155: 匿名さん]

管理人には感謝してるけどなぁ。ゴミの管理とかすごいしっかりしてくれてる。挨拶もちゃんとしてるし。

[47156: 匿名さん]

昔は感じの悪いのがいたが、
最近はきちんとした年配者が多くなったなぁ

[47157: 匿名さん]

>>47156 匿名さん
一般論として大企業サラリーマン退職者はプライドだけ高く細かい配慮や気が利かないタイプが多く使えない人が多い
あまりにひどい場合は何度か警告した上でそれでも改善しなければ組合総会で交代要請を管理会社に行うこともあり
管理人も保身のために理事長や組合役員には従順だから看守のように振る舞う管理人は理事長の意向を受けてそうした態度を取ってる可能性が高いと思う

[47158: 匿名さん]

かといって中小企業出身者だと根本的な常識が不足してたりしてやっぱりアカンと。
若い男もダメだし若い女も論外だと。

[47159: 匿名さん]

で、バツイチ子持ち位のおばちゃんが一番使えるな、ってことで落ち着いたり。

[47160: 匿名さん]

久しぶりに文京区湯島でヌいてきたは

[47161: 坪単価比較中さん]

大手デベ子会社の管理会社はまともな管理人が多いと感じるけど、、
しかし管理人が大手企業OBとか中小企業とか良く知ってっいるね

[47162: 匿名さん]

制振マンションは本当にコストカットなのか？
重大な問題提起です。私は制振だろうが免震だろうがコストカットする方法はそれぞれであり、それぞれにコストカットされているという立場です。

https://twitter.com/mansiontesla/status/1502077372736339971?s=20&t=7fj...

[47163: 匿名さん]

コストは明らかに 免震 > 制震 でしょ。
湾岸は地盤が軟弱すぎて制震では性能不足だから免震使っているんだろうな。
しかしあんなにたくさんタワマン並べて、首都直下や南海トラフ地震に耐えられるんだろうか? 2,3本倒れそう。

[47164: 匿名さん]

>>47161 坪単価比較中さん
>大手デベ子会社の管理会社はまともな管理人が多いと感じるけど、

全く同意です。
管理会社、管理人の質は委託管理料に相応ですよ。
大手といっても安かろう悪かろうの管理会社もあるので
立地や仕様だけでなく、管理会社の質が物件のグレードや資産価値に直結しますね。

[47165: 匿名さん]

>>47163 匿名さん
免震だと躯体の軽量化が図れるから鉄筋とかセメントをケチれるとか、梁や柱が細くできるので開口部を大きく取りやすく特に眺望が売りの湾岸マンションの場合客ウケがいいとか色々な利点もありそうです。

[47166: 匿名さん]

>>47117 匿名さん
こんなゴミみたいな情報参考にするんだな。笑

俺はマクロ投資家だが、これからはコモディティと一部の株などしか上がらない時代が来る。70年代に似た経済。足元の物価高も2年前から言って誰も信じなかったが、今そうなってきている。
今の相場は簡単だが(脳死連中はレバナスだので死んでるが)、今後は脳死でインデックス積み立てや不動産買えば上がる時代は一旦止まる。覇権国アメリカでさえ10年株価が低迷した高金利スタグフレーション時代。高度経済成長期でない日本が10年の低迷で済むか？済むと思うなら今後も買えばいい。俺はマレーシアやベトナムのレジは残すが日本は売る。

ちなみに、俺は震災もステルステーパリングもオリンピックもコロナも国内レジ価格は上がると言ってきた。だから、都心4区にレジやビルを持ったままだが、ここからはアメリカの不動産市場を見て下がれば売る。

上と逆の話になるが、タイミングは重要で、アメリカは今住宅が最高益だ。昨対18%上がっているバブル。日本はもうバブルになる力が無いが、アメリカの約2年遅れで追従することは分かっている。だから国内のデータや内需でなく、アメリカの金利と市場を参考にしろということ。

と、ロシアのお陰で資産倍増で気分が良いから書いたが、まあ誰も実行せんだろうが、2年は全員助かるからのんびりしておけば良いな。ちなみに、5%も居ないだろう少数同意者にあくまで自己責任での投資として、個人的なお勧めを書くと、これからバンクローン(シニアローン)を仕込むと安全資産になるだろう。わからなければ調べるべし。
誰も買えなんて言ってないし、聞いたことさえない人間がほとんどだろう。投資で勝ち続ける正解というのは誰も注目していないものを仕込んでおく、そういうものだ。

[47167: eマンションさん]

円安と株価の下落に歯止めがかからない。
木曜日に日経平均は1000円近く上昇したが、金曜は再度大幅下落、さらに先物も下落しているから木曜日の上昇は帳消しになった。これは更なる下落を暗示している。
日経平均は2万円をいずれ切るだろう、そうなれば23区のマンション価格も下落圧力は大きくなる。今買ったところで、資産価値は3割以上は下がるから、新築マンションに手を出してはいけない。
中央区のタワマンなんて以前は坪単価200万円くらいで買えた。またその時代がやってくる。

[47168: 坪単価比較中さん]

夢の日経2万切りか、いい響きだ。現金は全部株買うぜ。
コロナの株高はバブル入っていたと思うしGAFAもそろそろの気するけど、コロナ前くらいにはいつか戻ると思う。全世界の資金が消えるとは思えない。今までチャンスは10年に1度、間隔が狭ばれば嬉しいね。

[47169: 匿名さん]

>>47168 坪単価比較中さん
やや大雑把だな。
ウクライナで騒いでいる今、短期で株を買うか数十年先見据えての超長期投資で少し積み立てる視点は良い。俺も短期でエネルギーを利確してＳＱ前に旅行関連銘柄や金融・保険に充てている。
が、ハイテクは難しいな。ドットコムバブル以降でさえ何年沈んでいたか見れば分かる。原油は将来200ドルもありえるし電気自動車等も良いが、全体はレンジ相場入りだろう。経験はしていないが、歴史に学ぶなら70年代は株の時代ではない。

そんな難しい投資をせずぶコモディティを選べば良いと思うが、普通の人は商品先物の証券会社に新規で口座を開いて先物取引を始める方がハードル高いだろう。それをわざわざ人々が実行する頃は、そうだな、簡単な儲け方を教えるサイトやツイッターアカウントが乱立して安心した頃だろうな。その時が売り時とすれば今そんな大衆が居ない間は簡単な買い時だと思わんのかな。ま、やらんか。

[47170: 坪単価比較中さん]

>>47169 匿名さん
難しくて何言っているか分からない　お勧めの投資はどれくらい儲かるの？
株でリーマンショック、コロナ期は資産を2年間で2倍にする事ができて、その間の戦争、中国問題などでは3割儲けることは可能だった。日経2万切ればリーマン、コロナと同水準同等のチャンスと考えている。戦争が長引いて混沌とするかもだけど、米国の強欲な連中が新たな金融システムや新gafa作ってなんとかするよ。

[47171: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[47172: 匿名さん]

こういう時は陰謀論が活気付くね。

[47173: 匿名さん]

>>47170 坪単価比較中さん
リーマンショックとコロナは要因が全く違うから話にならんのだけど、同じ暴落か。まあ、相手の話を理解しようとせず返事するんだから会話にならんけどね。

一応レベルに合わせて回答しておくと、高級時計やエルメスやスニーカー買うといいね。君の言う2倍に半年掛からず軽く超えているものがある、今なお。君の言うがーふぁよりリターンいいよ。俺は興味無いけど。

ま、求めるリターンは人により違うが、個人的には将来資金を千倍や一万倍にするような投資しか興味ない。世界の富豪はその更に100倍という単位で事業や投資を成功させた人間だからそういう目線なんだが、君が自慢しているところをみると、
1億達成でFIREしました！
短期で2倍にしました！
という目線の話が君の周りで凄い人なんだろうね。
うん、モテると思うよ、キャバクラとか行くと。
リーマンで、コロナで2倍にしたった！
次は10倍見えてる！
ってね。
お金増えるといいね。

[47174: 匿名さん]

今頃タイムズカーシェア始めたんだが
これもう車いらないだろ……
安いし便利すぎる

[47175: 匿名さん]

マンション内にカーシェアとかあればもっと便利じゃね？？

[47176: 坪単価比較中さん]

>>47173 匿名さん
難しくて理解できなかったの
まあ、モテたいね　金か金だね

[47177: 匿名さん]

>>47166 匿名さん
2年遅れで追従するってオカルトみたいな説だな。
いつからのデータ? どういう理屈でそうなるんや?

[47178: 匿名さん]

>>47174 匿名さん
あと10年して完全自動運転で無人回走できるようになるとタクシーとカーシェアは都心では無敵

機械式駐車場で車待ってる時間なんて馬鹿らしくなる

[47179: 匿名さん]

今でも基本タクシーで遠出ならカーシェアで不便ないから、よっぽど車好きじゃない限り都心では車は必要ない。
運転してもらってスマホで仕事のチェックとかしてる方が有意義だし、運転する時間が無駄になってくる

[47180: 坪単価比較中さん]

自転車かタクシーが楽だね
車もだけど駐輪場の二台目を追加しても永遠に借りられそうも無い。最初に複数台申し込めばよかったよ。

[47181: 匿名さん]

>>47167 eマンションさん
勉強になりますね。
質問して良いですか？
港区の新築マンションもやはり3割も下がると思いますか？
あと、3割下がるということは資材の高騰も落ち着き10年前の水準に戻るのでしょうか？
新築マンションを買っては行けないということは中古マンションなら買っても良いのでしょうか？
中古価格も上がってるので判断に迷っています。
宜しくお願い致します。

[47182: 匿名さん]

>>47181 匿名さん

金利次第

[47183: 匿名さん]

>>47181 匿名さん
金利が10年前の水準に戻れば下がると思いますよ。不動産価格が下がれば建築物価も自然と下がりますので。建築費の急騰も元をたどれば低利回りが原因ですから。利回りの下落が大きく、価格の上昇の大きかった港区は金利上昇の影響を大きく受けます。港区は鉄板、なんてアホな人々が煽ったせいで今でも割高(超低利回り)ですから。
米国でも利上げの影響で建築着工数は確実にへってきています。不動産市況が下落に入ったことは間違いないです。
日本も米国の後を追うことなりますが金利次第なことは間違いないです。金利が10年前までもどれば３割程度は下落するのが計算上でも合理的です。

[47184: 匿名さん]

>>47183 匿名さん
なるほど、ありがとうございます
でもその理屈だと80年代後半のバブル期での説明がつかなくないですか？
高金利かつ不動産価格も高騰してた時代があります
当時と今は違うということであれば、2010年代前半と今後もコロナ禍を経験しウクライナ危機による世界的情勢不安な現代では時代は違うと思います
なので、金利が上がれば不動産価格は下がるというのはちょっと理屈に合わないのではないでしょうか
私はニューヨーク、ロンドン、シンガポール、香港、シドニー辺りの不動産価格が下がれば東京の不動産価格も下がるとは思いますが、これらの都市が上がれば東京もまだ上がると踏んでます

[47185: 匿名さん]

>>47184 匿名さん
バブル当時は本当に収入上がってたから高くなった

でも今回は収入上がってない
金利が低くなった事での地価上昇
あと相続税などの税制が変わったのもあるけど
低金利じゃなければ今の相場は維持できない
新築はともかく中古は

[47186: 匿名さん]

俺がカーシェアやめた理由
予約が面倒
金額が15分単位で管理され、返却時間までに余裕を持たそうとなると
長めに時間を予約する必要があり、ケチって予想必要時間ギリギリに予約すると返却までの時間が気になってストレス。

使い安いケース。
・近場への配達。引き取り（タクより安い場合あり）（送り迎えも可）
・駅のない地区への簡単な訪問（現地での駐車場の確保は必要）
・行ってすぐ帰ってくる事が決まってる時。（時間が読める時）
・レンタカーより安い事が分かってる時

使えないケース（１５分単位で管理する為）
・訪問先で商談など時間が読みにくい時
・あそこ行ってここも行って中をみたいな、という時
・目的を決めず自由に行きたい時

[47187: 匿名さん]

なので基本
>>47179 匿名さん が言う通り
【今も車持ってない】【今まで車を持ったことがない】
って人はカーシェアは良いと思う。

今車持ってる人が車を諦めてカーシェアにするのは相当なストレスを覚悟する必要がある。

[47188: 匿名さん]

腕時計は自分が買ったものだから愛着が湧くし付けたくなるからな。
シェアレンタルで付けた時計を付けてファッションを楽しみたいとは思わん。
車も移動手段と思えればそれで良いんだが、車持つ人ってそれだけでもない人多いからなぁ。

[47189: 匿名さん]

>>47185 匿名さん

そう簡単に大手が安くしてくれる訳がないと思ってる俺が
安くなるとしたら・・・の叩き台を書いておく。

・金利5％超え
・転売規制
・住宅取得優遇税制の終了

金利は市場次第として、
下2つは野党が言い出して与党が飲まざるを得ない状況になった時。

[47190: 匿名さん]

転売規制に関しては、他の業種が当事者が「転売許すまじ」の姿勢を強化する中
ことマンションに関してはデベが率先して転売上等で
「売ってウマー」「完成前に売却引き受けてウマー」「転売してウマー」を
果たして規制する事が出来るかどうか。

業界自体規模デカイし市場規模もデカイし、
国や自治体タイアップ物件も多く
更にプレイヤーも必要性を感じていない中
そこまで持っていくことが出来るかどうか。

[47191: 匿名さん]

優遇税制については、ちょっと前も
誰が見てもおかしい金利逆ザヤ問題を
ウルトラCでうやむやにした程、壁が厚い。

また、億ションを買うという行為を金持ち優遇と攻めたいところだが
マイホームという庶民の夢を妨害するのか、という圧力に勝てるかどうか。

[47192: 匿名さん]

もっとも、仮にそれで安くと言っても
大手が同じ仕様で価格を下げてくれる訳はないので
そこはまた別の話ではある。

[47193: 坪単価比較中さん]

不動産が下がる要因の法律や制度、金利というのは後付けじゃない。
1990年代、2008年後の下げは信じられない不況が来て皆んなが貧乏になった。希望が無くなる貧乏の波が来れば不動産は売れなくなる。目ざとい金持ちはそこで買い。何で不況になるかは分からないけどね。

[47194: 匿名さん]

金曜夕方からドライブ&露天風呂&車中泊へ。
夜中はまだ寒かったけど、日中はもうかなりいい季節。
マチャアキが乗ってそうなレトロなオープンカーも三台ほど。
しかしいつもながら若いバイカーがいない。

今日は昼起きでなにもせず一台のガラケーをスマホにセットして一日終了。

[47195: 匿名さん]

>>47177 匿名さん
オカルトみたいと批判しておいて理屈が気になるんだな。
君を含む99.9％の人間は、マクロファンドが世界中のマクロ指標をどのように機械学習や時系列解析で分析して投資判断に活かしているかも知らなければ、一方でアルゴだけでなく勝ち続けている投資家や哲学者・心理学者等の意見も融合させて、要するに堅牢な仮説×勘で数十兆のお金を動かしているという事実を知らんだろう。
オカルトみたいな説でもなんでもなく、多くがオカルトそのもの。特にマクロの多くは。俺も米国の約2年を追従するであろうとpythonで複数のモデル検証から結果が出ていること、著名HFマネージャーも同じことを言っている、しかし個人投資家は逆のことを言っている、そして歴史的に70年代と似ている相場であるというくらいであって、過信しとらんよ。それでも8割は当たるからその辺の不勉強な予想屋より確度は高いと思うが。何万時間も投資研究しとらんだろ？

で、不動産しか知らない薄学の者がアメリカが利上げして不動産市況が下がっているとデタラメを書いているが、実質金利で想定される住宅の価格上昇は18％程度ありそうだと先に書いている。これは、簡単だがマクロ指標同士を計算しなければ出せない数値を見て言っている話で、いずれ住宅価格上昇率として後々発表されるだろうがまだ個人投資家レベルは気づいとらん。先回りしている訳だ。
ここに、焼け石に水の利上げで金利を４％に上げようが、不動産が昨対18%上がっている。実需が買い控えると思うか？
利上げしたら株や不動産が暴落するとか、脳死でわけのわからんことを言っている人間の方が俺からすれば陰謀論者だ。機関投資家は、単純に世界中の金融商品の利回りで儲かるところに資金を充てているだけ。利上げだろうが利下げだろうが、相対的に魅力があれば上がる。

結論、個人の見解だが今は脳死で長嶋だの沖だのの意見を参考にして買っても大損はない。上がるかは不明だが、向こう２年程度は下がる側のロジックがない。なので実需は無駄な家賃分得するだろう。
ただし、引き渡しが3年先などのレジはどうだろうな。今月から米国で利上げが始まる以上、日本も指値オペを辞めて追従するリスクは増大していく。

と、説明してみたが、ほとんどわからんだろうな。
来世くらいは上位１％以内に入るくらい勉強して成果出して金持ちになれるといいな。

[47196: 匿名さん]

>>47195 匿名さん
なんか随分大層なことやっているんだな。弱小個人投資家はそこまでできんから参考にならんわ。ＡI使わなくても結構儲かっているし。

あと金融資産は、今のところ現世で上位0.2%以内に入っているからご心配なく。

[47197: 匿名さん]

>世界中のマクロ指標をどのように機械学習や時系列解析で分析して投資判断に活かしているかも知らなければ～～

そんなの出来てる会社世界のどこかにあんの？

[47198: 坪単価比較中さん]

Aiでもいいけど具体的な話しが聞きたいね。こうなったらこれをこれくらい買ったらこれくらい儲かるみたいな。長文の説はどっかの文章持ってきた様で実感が無くて　オレの理解能力不足も否めないけど。儲ける人の思考技法を参考にしつつブレないで金増やしたいね。

[47199: 匿名さん]

>>47198 坪単価比較中さん
そうだね。資源価格高とか70年代と似ているのは 以前にASAKURAセミナーや楽天の動画でもやっていたから知ってたけど、具体的にどう行動したか、これまでの成功例などを紹介してほしいな。

あと、そこまでやって、年率何パーセントのリターンなのか。この10年平均でどれくらいかを聞いてみたい。

[47200: 匿名さん]

普通の個人投資家にすれば、ウクライナの停戦交渉がどうなるのか。
小麦の作付けや鉱工業生産がどの程度回復するのかとか、そっちの方が気になるな。
恐らく戦争の帰結がどうなろううがロシアの国際的地位低下は間違いなく、棚ぼたで日本の航空宇宙産業は今後見直されてくるだろうし、日本の国際的な地位も相対的に上がってくるだろう。うまくすれば常任理事国にすべりこめるかも。