23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[45501: 匿名さん]

民主の時代が一番良かったよ。円高で国力あり物も安く庶民にとても優しかった。

[45502: マンション検討中さん]

>>45497 匿名さん
大幅反発ですね。
でもトレンドとしては上下しながら下値を切り下げていく感じでしょうか？
ぼくは現金比率を75％まで上げました。

[45503: 匿名さん]

>>45489 匿名さん
足場を組んで外壁の修繕ができる普通のマンションと、それができないタワマンでは大規模修繕工事は雲泥の差の費用になるはずたがな。

[45504: 匿名さん]

>>45500 匿名さん
金持ち優遇の安倍は大嫌いだな。
2度と顔を見たくない。

[45505: 匿名さん]

>>45503 匿名さん
一人当たりとかで割るとどうかな
あと駐車場の空き問題とか、実は長期修繕計画に計上されていなかった機械式駐車場の交換問題とか、長期修繕計画の不備は小さいところの方が多いし、往々にして問題がでかくなる。

[45506: 匿名さん]

>>45504 匿名さん
株を買えばよかったじゃん。
マンション買っておけばよかったじゃん。
ローン組んでればよかったじゃん。

首相のせいにするなよ

[45507: 匿名さん]

>>45501 匿名さん
民主の時代は失われた20年の集大成。
日本の製造業を破壊してみんなで一緒に貧乏になろうという暗黒の時代だった。

[45508: 通りがかりさん]

スレタイは下がりませんな。
タワマンも上がりまくってるし、フルローンとかで買った人は元手なしで儲かったわけだよな。

[45509: 匿名さん]

株の話もここではするのね。

最近の日経がモジモジしてるのは日本株から不動産や米株に移してる人が多いからだと思ってる。

不動産は株式市場の2年遅れで価格が反映されると言うから、株式市場の暴落が無ければ2023年頃が不動産バブルになるか。

まあ中国の影響が読めないから予想するのは難しいけど

[45510: 匿名さん]

>>45508 通りがかりさん

プラス残債減ってるから、都心でマンション買った人はここ5年くらいで郊外で一軒家が建つくらい儲かってますね。
郊外に住みたいかは別として。

[45511: 匿名さん]

>>45509 匿名さん

2年遅れ？それでは、そろそろ2年前の株価コロナショックこ影響でマンション価格下がるってこと？

不動産と株価の相関性が高いのは昔の話よ。

[45512: 匿名さん]

>>45503 匿名さん
確かに修繕費は一般のマンションよりタワマンの方が割高だね。あと管理費はもっと割高。一人当たりでもタワマンが割高。

タワーマンションは戸数が多いにも関わらず、管理費や修繕積立金が割高となる
https://realestate-sale.link/tower-apartment-management-fee/

みんなそれを知っているから10年でさっさと売却しているのかな。

[45513: 匿名さん]

>>45511 匿名さん
コロナショックは株価が３ヶ月で急回復したから不動産に影響出る前に終了したよ。

え、相関性高くないの？自分の認識ではかなり相関あると思ってたけど。もちろん金利とかの大きい要素もあるけど。

[45514: 匿名さん]

>>45513 匿名さん
相関性はありますが、あまり高くないですね。
コロナショック然りで、連動しない時の方が多いので。金利の方が相関性高いかな。

[45515: 匿名さん]

都心の不動産価格と株価の相関は高いよ。数カ月遅れて緩やかに追従するという感じ。
上昇率は株価の半分程度だけどね。

[45516: 匿名さん]

>>45515 匿名さん

２年遅れではないね。大体数カ月遅れ。
見事な相関だわ。ただ金利を照合してないので、金利との関係も見事な相関出るかもですねえ。

[45517: 通りがかりさん]

>>45515 匿名さん

上昇率半分て、それ相関低くね？

[45518: 匿名さん]

>>45517 通りがかりさん
相関は高いですよ。

[45519: 匿名さん]

>>45518 匿名さん

相関も知らんのか。。。

[45520: マンコミュファンさん]

まぁまぁ相関てのは後付け理論ですから、これからどうなるかは予測できませんからね。

[45521: マンコミュファンさん]

マンマニさんが6000万以下の新築おすすめ出してたけど、いまや都内すら買えないのね。

10年くらい前だと6000万あれば、麻布とか買えたのにな。

買った時期によって住む場所かなり変わるよね。
同じ会社でも年代によって、郊外が多い世代と都心が多い世代がいるわな。最近郊外が増えてきた。

[45522: 匿名さん]

>>45519 匿名さん
ん？　ゆとり? 勉強し直せ。

[45523: 匿名さん]

>>45522 匿名さん

ゆとりがないのはあなたですね笑

[45524: 匿名さん]

>>45521 マンコミュファンさん
若者には厳しい世の中やね。

[45525: 匿名さん]

>>45509 匿名さん
そうやって田舎者を騙して高値掴みさせる気なんですね。
今で充分バブルの頂点なのに。

[45526: 匿名さん]

>>10年くらい前だと6000万あれば、麻布とか買えたのにな。

6000万で麻布買えたってマジ？それは単身者用間取りくらい？
だとすると70平米3LDK新築が１億くらいで買えた感じ？
高くなってからの相場しか見てないから10年前の相場がどのくらいだったのか分からない。

[45527: マンコミュファンさん]

>>45526 匿名さん

定借50年だけど、パークホームズ南麻布は280平均でしたね。2012年かな。
立地にもよりますが、当時麻布の新築は400くらいが相場でしたよ。70平米だと8000から1億くらいですね。

[45528: 匿名さん]

>>７０平米だと8000から1億くらいですね。

麻布のファミリー間取りで8000万とか今では考えられませんね。
１億出せば完全な富裕層の仲間入りでしたね。

[45529: マンコミュファンさん]

>>45525 匿名さん

バブルの頂点が分かれば、誰もが苦労しないですよ。
何事も頂点と大底が分からないから難しいのよ。

[45530: マンコミュファンさん]

>>45528 匿名さん
富裕層かどうかわかりませんが、査定すると1億くらいの含み益がありますね。住み替えても高いので動けませんが。。。

それでも当時は今よりも、高すぎるとか、バブル再来とか言われてましたからね笑

[45531: 匿名さん]

>>45530
8000万で買ったものが1.8億になるんだからすごいよね。
そういう所に住んだらなかなか出ないと思うけど
安いエリアの郊外に出ちゃえば一生働かないでも暮らせるね。

[45532: 匿名さん]

>>45512 匿名さん
>みんなそれを知っているから10年でさっさと売却している
それだとタワマンから戸建てとか低層に住み替える一部の人は合理的でもタワマンからタワマンに住み替える人は非合理的ってことになるが。たぶん、あなたが思っているほどに修繕積立金の問題を気にしている人は少ない。

いずれにせよ、割安か割高かというよりも、必要な修繕費用が貯まっているのか貯まっていないのかが重要だと思うよ。永住志向の強い最近のエンドさんはこの辺勘違いしてはいけないと思う。

[45533: マンコミュファンさん]

>>45531 匿名さん

住み替えれば、お金の心配は減りますが、慣れ親しんだ街を出ることが幸せとは限りませんからね。

[45534: 匿名さん]

>>45532 匿名さん
10年後あたりから修繕積立金が値上げになるから、その前に新築のタワマンに住み替える人が多いんじゃないの?

[45535: 匿名さん]

今日の株は外人さん休みに入ったからかあまり動かなかったね。

暇なので2010～2020年の日経平均株価（6カ月移動平均)と23区の年別平均マンション価格の相関係数計算してみたらなんと0.98だった。
相関係数は最大で1だから、めちゃくちゃ相関高いということだね。

この図もわかりやすいな。日経平均と都心3区中古マンション
https://weekly-economist.mainichi.jp/articles/20210126/se1/00m/020/027...

[45536: 匿名さん]

駄目だ、もう眠い。力が出ない。頭が回らない。
政治家とかよく朝から晩まで毎日働いてるな。

[45537: 匿名さん]

株が上がる。
儲かる人増える。
株以外にも手を出す。
マンション営業頑張る。
マンション買わされる。

[45538: 匿名さん]

株が上がる。
儲かる人増える。
株以外に一部置き換えたい。
マンション営業頑張る。
マンション買って分散して心休める。

[45539: 匿名さん]

株が上がる。
儲かる人増える。
マンション営業頑張る。
税理士会に営業する。
税理士会が斡旋する。

[45540: 匿名さん]

株が上がる。
儲かる人増える。
マンション営業頑張る。
医師会に営業する。
医師会が斡旋する。

[45541: 匿名さん]

株が上がる。
儲かる人増える。
外商営業頑張る。
宝石ついでにマンション売る。
金持ちマンション買う。

[45542: マンション検討中さん]

>>45527 マンコミュファンさん
50年に躊躇してたら買い逃した
苦い記憶…

[45543: 匿名さん]

>>45534 匿名さん
修繕積立金の高い中古を買うやつはすごくマヌケだな。

[45544: 匿名さん]

>>45534 匿名さん
今首都圏で取引されている中古マンションの平均築年数って20年オーバーだから管理費が10年目に上がるからと売りに出す人はむしろ少数派ではないかと思う。

[45545: 匿名さん]

>>45544 匿名さん
タワマンに限定すると中古の平均築年数はどうなりますか? タワマンの話なので。

[45546: 匿名さん]

東京のタワマン限定にしちゃうと恐らくデータ取れてる会社ないと思うけど
賃貸のオナチェン含めて一般の人が思ってるより相当回転早いんじゃないかな。

[45547: 匿名さん]

ホントは内緒なんだけど
今週末はクリスマスだよ

[45548: 匿名さん]

嫁にマンション（契約）プレゼントの人もいるんだろうなあ。
子供に買う人もいるんだろうなあ。
いないわけないよなあ。

[45549: 通りがかりさん]

>>45548 匿名さん
サプライズでマンション買うって、相当賢い嫁やないと発狂するやろな。下手したら離縁や。

[45550: 匿名さん]

確かに。
妻にとってものすごく重要な家を、なんの相談もなくダンナが勝手に決めてきたりしたら離婚確定でしょ。
場所だって、妻にしたらあり得ない場所とかあるからね。
うちだと埋立地は絶対ムリ。

[45551: 匿名さん]

>>45549
>>45550

せやろねｗ
だからこその（契約）プレゼントね。

[45552: 通りがかりさん]

>>45551 匿名さん

だからこそ？日本語苦手やね。

[45553: 匿名さん]

>>45552 通りがかりさん
「マンションプレゼント」とは言ってもどこのどんな物件かも相談なしって訳にはいかない。そりゃ当然。

だからこそ指輪みたいにいきなり「はいこれ」形式ではなく
（予め書いておいた通り）
事前に二人で見ていて嫁が気に入っていた物件の【（契約）のプレゼント】の意。

※尚、子供への場合は「いきなり何の前触れもなく、もありかと。

兄貴、兄貴からお前は日本語苦手だなって言われたら受け入れるしかないが、
これなら多少でもニュアンス伝わるやろか？

[45554: 匿名さん]

そんなのホステス以外いねーよ

[45555: 匿名さん]

兄嫁「夫の実家なんてさっさと売って都心にマンションを買う。
退職金は私の実家にプレゼントして親孝行。裕福なんだからそれくらいいいでしょ」

兄「無理。他所に行って」→兄嫁号泣

[45556: 匿名さん]

「子ども庁」か「子ども家庭庁」で国民を二分する事態に。

[45557: 匿名さん]

こども庁ではぬるい！こども省にしろ！

OK！それでいこう！

「こども大臣〇〇〇〇」

そんなこんなでおはようございます。

[45558: 匿名さん]

>>45546 匿名さん
上流でも指摘されているけれど、
管理費が上がるからと早々に手放した物件を、大して安くもない価格で買う人がいるという事実はどう説明する。

最近は中古の売り控え売り惜しみが価格上昇の原因の一つであると考えられているし
https://finance.recruit.co.jp/article/n044/
国交省の調査永住志向の人も増えているようだし
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

管理費が上がるから売るという行動はあまりメジャーではないような気がする。
なぜなら買い換えたマンションも等しく管理費が上がるから。

[45559: 匿名さん]

最近新築マンションの住人スレッドで管理費が高いと論陣を張って長文投稿する人が目につくけど、悪目立ちすることを厭わずにあえてマンション掲示板で大声を張り上げる人って、所詮少数意見なんだよね。管理費ケチって管理会社が逃げ出したり、工事を安く上げたはいいが仕上げがいまいちでかえって汚くされちゃうとか、いろいろ見聞きしている人なら不用意に値下げには同意しないだろうね。資産価値下げちゃうことになるし。多分どこのマンションでも一定の額の管理費には納得するという世帯が多数派だろうな。

[45560: 匿名さん]

>>45530 マンコミュファンさん
富裕層と呼ばれるためには不動産含まない純金融資産で最低でも5億は必要でしょ。
純金融資産5億以上の世帯は日本で10万世帯以上いる。東京なら3万世帯以上でしょう。
本当の富裕層は数10億以上から。

[45561: 匿名さん]

タワマンは管理、修繕積立金の値上げが大きいから上がる前に新築に買い替えていく人も多いそうだよ。デベの営業が言っていた。

修繕積立金なんか最初の値段で足りないのは確実なんだから最初から高くしてフラットにすべきと思うけどな。デベが売りにくくなるからしないんだろうけど。

[45562: 匿名さん]

>>45561 匿名さん
それは新築は修繕積立金が安くてお得だから買ってね、というセールストーク。
さらに少し住んだらまた売って、違う新築を買ってカモになってね、ということ。

[45563: 匿名さん]

>>45562 匿名さん
ここ数年はタワマンが値上がりしているから、買い替える方もデベも儲かっている。カモではなくWin-Win ということなのでしょう。

[45564: 匿名さん]

最初から修繕積立金がフラットのほうが良いと思って、初期に理事になったときに議案として提案したけど大多数に否決されたわ。
住民のマインドとして、買い替えを予定するしないにかかわらず、将来よりも今の負担のほうが関心事ということがわかった。

[45565: 匿名さん]

タワマンだったら転売ヤーもいるし、数年住んで売ることを前提に買っている人も多いからまとまらんよな。

[45566: 匿名さん]

>>45564 匿名さん
>>45565 匿名さん

まあそうなるんだろうねえ。
しかし兄貴もなかなか勇気あるね。さすがだね。

[45567: 匿名さん]

先日、兄貴達にペイペイデビューを報告させて頂きましたが
正直、その後は余り使ってませんでした。
が、知らない間に自治体巻き込んでペイペイでキャッシュバックなんてやってたんですね。
父ちゃん母ちゃんに坊主にお嬢ちゃん、へそくりが増えるかも。

[45568: 匿名さん]

東京オリンピック・パラリンピックの選手村として使われたマンション・晴海フラッグの引き渡しが1年延期されたことを巡り、購入者が当初の予定通りの引き渡しなどを求め、24日に集団提訴することが分かりました。

24日、東京地裁に集団提訴するのは、東京・中央区のマンション「晴海フラッグ」の購入者27人です。

売り主の企業側から引き渡しが1年遅れると一方的に通知されたと訴えています。

　購入者らは、工期を短縮するなどして2023年3月までに引き渡すよう求めていて、遅れる場合は入居までの賃貸費用の負担分など合わせて7600万円の損害賠償を求めるとしています。


従前から言われてた通りの動きになりましたね。。

[45569: 匿名さん]

【速報】【判決】「晴海選手村土地投げ売り住民訴訟」の判決。
主文：
1）原告の請求のうち舛添前都知事に関する部分を却下する。
2）残りの請求を棄却する。
3）訴訟費用は原告の負担とする。

投げ売りではなく適正価格（の範囲内）だったとの半ケツ＼(^o^)／の模様です。

[45570: 匿名さん]

>>45563 匿名さん
新築はデベの利益がたっぷり乗ってるから、新築ばかり買い続ける人はデベにカネを貢いでいるようなもん。

[45571: 匿名さん]

>>45568 匿名さん
工期を短縮したら、やっつけ仕事になるのにそれでいいのかなあ。

[45572: 匿名さん]

>>45571 匿名さん

工期短縮は形式上唱えているだけ。原告も無理なのは分かって言ってる。

要するに金が欲しいだけ。まあ家選びは労力かかるから一年ずれて余計なストレスがかかったのは分らんでもないけどね。

まあお詫びのギフト券くらい渡したら解決するかな。

[45573: マンション検討中さん]

>>45570 匿名さん
そこで更に超過利益を得るのが俺たちの腕の見せどころ
だろ。
デベの養分になるからってビビってんなら戦いに参加するレベルじゃないんだよ。

[45574: 匿名さん]

兄貴、いうねえ～

[45575: 匿名さん]

とはいえこれだけ価格が上がるとマンションわらしべ長者作戦はなかなか苦戦を強いられるのではないかと。

[45576: 匿名さん]

昨今のマンションクラスタで都心に固執しているような人、そんなにいます？自宅は都心でも収益あげるのは地方都市って人多いような。

[45577: 匿名さん]

東京カンテイの70平米換算価格推移11月分が出てた。いまだに上がり続けている。
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/972

首都圏物件価格の昨年夏から今年にかけてのグラフの角度が何度見てもエグいね。都心六区含めどこも上がっている。去年は暴落暴落と叫ぶ人がたくさんいたし、今年は高い高いの大合唱だが、下がらない。買えない人には辛い話だが、誰か買える人が買っているとしか言いようがない。

[45578: 匿名さん]

日経
都、盛土総点検で16ヶ所是正必要。

[45579: 坪単価比較中さん]

>>45576 匿名さん
都心に住んで地方で不動産収益上げるのは難しいし少ないと思う。地方に住んでて都心にマンション持つのは収益は別として多いと思う。都心は株と同じで相場良ければ誰でも不動産価値上げるけど、地方の不動産は何か無いと上がらないから儲けるのは難しいよ。米株が都心、日本株が地方って感じかな。

[45580: 匿名さん]

>昨今のマンションクラスタで都心に固執しているような人、そんなにいます？

マンクラって買えもしないのにSNSで評論家ごっこしてるって印象です。

[45581: 坪単価]

>>45580 匿名さん
そうでもないよ
一般人よりマンション好きだから買っている人も多いと思う。

[45582: 匿名さん]

まあ高くてもブガッティ買う人は買うからな。高いからこそ買うという人もいるのは否定しない。

[45583: 匿名さん]

昨年以来、コロナショックで株価が急落、その後マンション価格が下がると誰もが思ってからの値上がりはサプライズだった。実際には過去のマンション相場と株価との相関をみると、なんとかショックみたいなのがあるたびに若干下がる傾向はみられるんだけど、そのままダダ下がりっていうのは観測されていないんだよね。今マンションを買っている人って、今後起きる大きな株価の変動による損失に備えて、意識的にせよ無意識的にせよポートフォリオに区分所有不動産を組み入れるために買っている人が多そう。

[45584: 匿名さん]

ポートフォリオは投資の観点からは 株:不動産 = 20:1 くらいがいいかな?
自分は賃貸派なので代わりにリートを組み入れているがまだ2%程度。もう少し増やしたい。

[45585: マンション比較中さん]

全体を20とすれば、
株10、債権2，金3、リート3、現金2
若しくは
株12、債権1，金2、リート2、有名絵画1、現金2

理想でそのようにできていないけど

[45586: 坪単価比較中さん]

現金少ないね
何とかショック時は8割程度株に突っ込むようにするけど通常は現金8かな。
基本安い時に物買う為には現金が必要だと思うけどね。

[45587: 匿名さん]

>>45586 坪単価比較中さん

さすが兄貴や！
湾岸辺りのリーマンが集まるスレなら
イマドキ現金なんか要らんやろwww
って方向に走りがちなところを敢えての
現金いるよな、ってのは大物買いならではの視点やね。

ほんまさすがやで、兄貴。
惚れてまうやろ。

[45588: 匿名さん]

>>45585 マンション比較中さん
リート多めなんだね。自分はもっとリート増やさないとダメかな。
ただ株の方が上昇率高いからリバランスしないと知らないうちにリートの割合が下がっちゃうんだよね。数年前はリート4%ほどあったが今や2%以下。
分配金利回りもリート買い始めたころは7%前後が多かったけど今保有の分は3.6%程度まで下がってきたので、どれくらいの頻度でリバランスするのがいいか悩む。

[45589: 匿名さん]

>>45583 匿名さん
マンションの区分所有を投資で買うなんて、不動産会社のカモになってるだけで、全く儲からない。

[45590: 匿名さん]

リートは難しいよね、ホテルがいまいちなのは当然として物流施設特化型が元気ないんだよなあ。住居の比率が高いところが結構元気だよね。

[45591: マンション検討中さん]

>>45589 匿名さん
たくさんの方々が利益を上げているにも関わらず、手痛い失敗をされたのですね
お悔やみ申し上げます

[45592: 匿名さん]

>>45589 匿名さん

ここ10年なら、むしろ下がる区分買う方が難しいよ。

[45593: 匿名さん]

>>45590 匿名さん
物流施設型は住居型より調子いいと思うけど。自分の持っているのはNYダウといい勝負。
ホテル関係は星野リゾート持っているけど今年はかなり上がった。JHRはダメだね。

[45594: マンション比較中さん]

>>45586 坪単価比較中さん

あれは書いたとおり理想です。
現実は、動けずにいて、現金が圧倒的に一番多いです。

分かっていながら手を打てず、円が紙切れになるのを「あああ」と思いながら沈没しそうです。

株、債権，先物、金、リート、現金、外貨ですが、
先物やらなきゃいいのにやってしまって、証券マンにしっつこくかうまで勧められた纏まった額のトルコリラの債権、これらが、ぞっとするほどの損失出していて、、、、買えなくなってきました。

円高になったら金を増やしたいとスタンバりながら、円安で・・・・思うようにいきません。

長年やってきましたが、投資上手くいっていません。
証券マンのおすすめは買うものじゃないともおもいました。

[45595: 匿名さん]

不動産が右肩上がりなのは一時的。
こんな衰退国家でいつまでもマンション価格が上がり続けるわけがない。
マンション業者のバカなセールストークに騙されないことだ。

[45596: 匿名さん]

>>45595 匿名さん

その一時的が10年以上続いてるわけだが。
日本のデフレも一時的ですか？

[45597: 匿名さん]

>>45596 匿名さん
10年続いたから今後も続くなんて、お花畑だな、

[45598: 匿名さん]

>>45597 匿名さん
今後のこと書いてないわけだが。
お花畑ですね。

[45599: 坪単価比較中さん]

>>45594 マンション比較中さん
オレとほぼ同じだ笑
オレの場合はゴルフ会員権が4本付いてくる。トルコリラもダブルで買っちゃってるけどゴルフ会員はほぼゼロだから重症。商売はそこそこだけど投資下手は筋金入り。で決めたのが10年に1度の何とかショック以外は買わない、19年3月17日金曜日に日本株購入開始、翌週に米株買い足して今までの負けはチャラにした。リーマンショックもそうだったけど、世の中が終わるとか50年振りの下落とか言い出したら勝負すれば負けないよ。と思う。ボク達みたいな下手くそはコレかなぁ。

[45600: 匿名さん]

>>45599 坪単価比較中さん
ゴルフ会員権かあ、30年ものの古漬けタクアンみたいなの持っている人多いよね。