23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[45401: 匿名さん]

>>45400
土日関係ないような仕事してるけど、基本家好きかな。

[45402: 匿名さん]

>>45398 匿名さん

人によりけりでしょう。私なんか山好きですけど食べるのも実物見てのショッピングも好きだから長野とか山梨よりも　やっぱり山手線沿線が環境的には良いですわ。

[45403: 匿名さん]

都内なら練馬区が子育て支援が充実していて住みやすい。

[45404: 匿名さん]

>>食べるのも実物見てのショッピングも好きだから

自分もそうだけど山手線内側がやっぱ良い？
電車なんか数年乗ってなくてめっぽう車移動なんだけど、
どこがベストなんだか分からない。

>>45403
子供小さいから子育て支援が充実してるのは良いね。

[45405: 投稿者]

>>45399 匿名さん
一昔前からマンション購入されてるんですね！
バブルの頃もご経験されてますか？
その頃、マンションってどういう売り方してたのか、興味ありです

[45406: マンション検討中さん]

>>45402 匿名さん
私も山好きですが新幹線や特急で移動するので、変に郊外にでるより都心の方が圧倒的に便利だと思っています。
今は四谷の近くなので気軽に遠出できています。

[45407: 匿名さん]

>>45404 匿名さん

外でも交通の便は変わらないと思うけど
内側の方が住民の質が良いところが多いと思います。
山手線徒歩圏で外側の内側より利点あるところだと
子供遊ばせやすい大きな公園とかあることですかね
日常的な買い物も内側よりはしやすいかも

東京。新宿にアクセスよければ電車系は苦はないですよね

[45408: 匿名さん]

>>45407

確かに山手線内側より外側の方が大きな公園が結構あるから子育てには良さそうですね。
日常的な買い物も内側だと小さな高品質な店がポツポツある程度だから、買い物も外側の方が店多いし便利かなぁ。
ただ住民の質や学区の良さは内側の方が良さそうですね。

山手線内側とちょい外側とでは結構良い勝負かな。

[45409: 坪単価比較中さん]

子育て無ければ小綺麗な人が多くて旨いレストランが多くあるとこがいい。できれば自然もあれば尚いいね。それ以外の幸せ感無いな。

[45410: マンション掲示板さん]

大街区なら、
オークラ庭園
ワールドゲート緑地
仙石山緑地
虎ノ門ヒルズ緑地
城山ガーデン
赤坂インターシティAIR緑地
アークヒルズ緑地
赤坂虎ノ門緑道
虎麻広場
まで徒歩数分。

[45411: 匿名さん]

>>45404 匿名さん
路線図をみると、多くの場合は山手線外側の周辺区はいったん都心に出ないと他の方角行きの列車に乗り換えるのが難しいんだよね。なら放射状に伸びる路線のかなめのところに住めばどこにいくにも直結かそれに近い移動が可能だよね。車をメインで使うのは最寄駅から都心の方へ向かう南北とか東西の電車移動は便利だけれど、案外それに直行する横方向の移動は不便だからじゃないのかな。都心に住むと車を持たない人が増えるのはそういう理由もあると思う。

[45412: 匿名さん]

車慣れてしまうと電車が苦痛過ぎる。
クロックスで電車乗るのさすがに気が引けるし。

個人的には
車所持&内側住まい>車所持&外側住まい>>>車無し&内側住まい>>車無し&外側住まい　かな。

[45413: 匿名さん]

>>小綺麗な人が多くて旨いレストランが多くあるとこ

目黒、恵比寿、神楽坂とか？
実は超都心ってあんまいなくない？
3Aとかのエリア歩いてると意外に質素な服装の主婦とか上品な貴婦人が多い印象だな。

[45414: 通りがかりさん]

なんだかんだで、真ん中の都心が便利なんだよな。

[45415: 通りがかりさん]

>>45401 匿名さん

外出する趣味がないなら、どこ住んでも一緒だよ。

[45416: 匿名さん]

真ん中ってやっぱり皇居あたりを言うのかな。あの辺ってほとんど用がないっていうか、個人的には表参道辺りが真ん中のイメージ。

[45417: 匿名さん]

『都心に住む by SUUMO』の都心の定義でも表参道あたりが中心なのでしっくりくる

[45418: 坪単価比較中さん]

>>45413 匿名さん
いいとこ気付いたね。実は足立や葛飾に可愛い子は住んでいて、3Aには働きに来ているのかと愕然とした時があった。目黒と神楽坂は分からないけど、住民としては代官山、恵比寿、チョイ落ちて広尾、渋谷区の高級街がいいのかも。3Aはアッパーだね。山手の内外や高低層での子育て論よりこっちの答え知りたいね。

[45419: マンション検討中さん]

都心の高級住宅地は高齢者ばっかりで子供を見かけない。若い層は湾岸に流れてると思われる。

[45420: 匿名さん]

>>45418 坪単価比較中さん
ショップや飲食店の若い店員はだいたい日比谷線や千代田線に直結の城東に住んでいるよ。家賃安いからね。

彼らがあの辺の飲食店の趣味を良くしている気がする

[45421: 匿名さん]

>>45419 マンション検討中さん
湾岸？
田舎から出てきたサラリーマン世帯が住むエリアだな。

[45422: 坪単価比較中さん]

>>45420 匿名さん
だとすると城東は相当いいとこだ。城東一推しか

[45423: 匿名さん]

皇居が真ん中に異論なし。皇居から同心円状に価格が決まっていく。

[45424: 匿名さん]

>>45423 匿名さん
こういうおかしなこと言うのは城東や埋立地を売りたい不動産業者。
東京に限らず、中心から同心円状に発展する都市は世界のどこにも存在しない。
こんなバカな詐欺話を信じるのは無知な田舎者だけ。

[45425: マンション検討中さん]

年収地図を見ても『都心に住む by SUUMO』と概ね一致するから中心は西にズレてると思っていい。

[45426: マンション検討中さん]

>>45421　田舎から出てきたどうかはともかく湾岸のほうが世帯が若いのは間違いない。都心高級住宅地は高齢化が進んでると思われ。

[45427: 匿名さん]

>>45422 坪単価比較中さん
駒込から日暮里。そこから一駅、二駅が狙い目かなと思います。特に西日暮里は再開発控えてるからまだ伸びしろが
あるんじゃないかと。

[45428: 匿名さん]

>>45425 マンション検討中さん
渋谷区、港区、文京区スゴい…

[45429: マンション掲示板さん]

皇居の真ん中が低いのは、
官舎に住む若手警備隊？

[45430: 匿名さん]

埋立地とか揶揄されても、埋立地は真っ赤だね。
年収七百以上はみんな一緒なんで富裕層という括りではないけれど、高級取りの上澄みサラリーマンがどこに住んでいるかは一目瞭然だね。

[45431: 匿名さん]

>>45429 マンション掲示板さん
多分赤坂御用地のあたりだと思う。
いつも思うんだけど、皇室に奉仕する人があんな官舎に住んでいるなんてかわいそう。
クラウドファンディングでもいいからなんとかしてあげたい。

[45432: マンション検討中さん]

新宿区はここで全く話題にならないのがよくわかるな

[45433: 坪単価比較中さん]

>>45427 匿名さん
駒込はチョイ都心気味じゃないか
西日暮里はいい響き可愛い子集まるね。22世紀は城東の時代、3 Aは年寄りばっかりで田園調布や世田谷化するな。

[45434: 匿名さん]

>>45433 坪単価比較中さん
山の手内側はね。外側は割と静かな住宅地って感じよ。若干買い物不便だけど

[45435: 匿名さん]

伸びしろを買うなら城東なのはわかるけどやっぱり赤いところに住みたい

[45436: 名無しさん]

結局みんな都心大好きかよ。
こりゃ値上がるわけだ。

[45437: 匿名さん]

>>45432 マンション検討中さん
多分中央線の北側２キロぐらいを帯状に切り分けてシン新宿区にすれば話題になると思う。

[45438: 匿名さん]

イギリスの王室みたいに営利事業を皇室もできるようにしてあげれば、千代田区も赤い面積が増える気がする。

https://www.harpersbazaar.com/jp/celebrity/celebrity-buzz/a29974715/ho...

[45439: 匿名さん]

埋立地の特徴として、築浅の大規模マンションが多い地域であり、ショボマンが少ないってことは、ある一定の収入の足切りが分かりやすくあるよね。

[45440: 検討板ユーザーさん]

>>45425 マンション検討中さん

大田区内の二分化がスゴイ。

[45441: 評判気になるさん]

港区しか勝たん

[45442: マンション掲示板さん]

虎麻メインタワーペントハウスしか
勝たん。

[45443: 匿名さん]

>>45441 評判気になるさん
>>45442 マンション掲示板さん

簡単に言えば勉強頑張るのはいいけど
リーマンになっちゃ駄目
あるいはいつまでもリーマンやってちゃ負けってことだわねｗ

[45444: 匿名さん]

大田区は世田谷区や目黒区に近いほど雰囲気全然違うからね。
南側は羽田空港しかない。

>>45417
これ判定が品川区だけ甘いな。北や東西区は細かく区切ってるのに。
品川区の全域が都心なわけないよ。例えば南大井とかかなり僻地よ。
それなら環七で区切って除外されてる目黒区の自由が丘とか、
世田谷区の二子玉川の方が全然洗練されてるし都心へも近い。

[45445: 匿名さん]

>>45439 匿名さん
埋立地は築年数が浅いマンションが多いからこうなるが、30年も経てば経年劣化で最初の入居者は居なくなり、賃貸入居や中古を安く買った低所得者ばかりになる。

[45446: マンション比較中さん]

>>45425 マンション検討中さん

晴海（選手村）とか市場が一番濃い赤てのが、おかしくない？
人住んでいないでしょ。

欠損値として白抜きエリアだと思う。
何処のマップか知らないけど、信頼しにくい。

[45447: 匿名さん]

>>45446 マンション比較中さん
どこが作った資料なのか、それを出さないと信憑性がないな。

[45448: マンション検討中さん]

>>45437 匿名さん
旧牛込区、旧淀橋区の区割りはやはり妥当だったんでしょうね。

[45449: 匿名さん]

これみたいだね。信憑性はわからん。

東京23区×格差と階級 (中公新書ラクレ 741) 新書
https://honto.jp/netstore/pd-book_31161256.html

[45450: 匿名さん]

年収地図は細かい突っ込みどころはあるにせよ概ね土地の印象とはあってると思う。

[45451: 匿名さん]

地図の元ネタ　
https://president.jp/articles/-/50089?page=1

[45452: 匿名さん]

>>45445 匿名さん
湾岸タワマンは今でも中国人2割だからね。タワマンは10年程度で住み替えるのが普通だし修繕積立金が4倍以上になる30年後はスラム化が酷いだろうな。

[45453: 匿名さん]

>>45451 匿名さん
その記事の元が　45449の本。

[45454: 匿名さん]

タワマンがババ抜きゲームなのは確かだと思うが、新宿副都心のビル群50年経っても普通に現役だったりするから、直下型地震とか海面上昇で水没とかない限りスラム化はかなり先の話だと思う。

[45455: 匿名さん]

建物本体より人口減少が問題なのでは。30年経てば東京の人口も100万～200万ほど減っているからね。毎月10万の管理修繕費を払って築30年以上に住む人がどれだけいるか。適切な管理ができないとスラム化するよ。

[45456: 坪単価]

高層というより開発して50年すれば役割り終了すると思う。高級住宅街も一部を除けば大した事ないし昔から住んでいる住民は金持ち少ないと思う。古くなるとダメになる方が多いかな。

[45457: 匿名さん]

今日の兄貴達はなかなか悲観的な書き込みに走るな。
その流れに乗るとするならば・・・

・戸建てしか無く息子・娘達が出ていってしまうエリア
・地続きでない湾岸エリア
　（陸が行き止まりで地帯一斉にマンションが出来て一斉に老朽化してしまうが
　　決して安くはならないエリア）

兄貴達の頭にあるのはこういうことでしょうかね。

[45458: 匿名さん]

日本全国にこぞって作られたうちの
地形的に行き止まりになってるエリアにある◯×ニュータウンとかのイメージでしょうか。

[45459: 匿名さん]

>>45455 匿名さん
それよりも修繕積立金がショートする小規模低層物件のスラム化廃墟化が先だと思う。
多分、そういう住めない物件から人が逃げ出して湾岸タワマンに集まるシナリオというのも十分ありうると思う。

[45460: 匿名さん]

いよいよバブルが終わるらしい
というかバブルという共通認識がみんなにあることが恐ろしい

[45461: 匿名さん]

>>45460
そのバブルは「株高バブル」「マンション価格高騰バブル」の局地的なことで
昔のバブル時代みたいな世間全体のバブルとは違うって話ではないかい？

[45462: 匿名さん]

>>45459 匿名さん
都心の小規模低層物件って金持ち向けの高級マンションというイメージだけど。低層なら修繕積立金もタワマンより安いし大丈夫じゃない?
湾岸タワマンは築15年もすればババ抜きになるのは間違いないからうまく売り抜けられるといいね。

[45463: 匿名さん]

家計金融資産が２０００兆円に迫る勢いとか
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB200FI0Q1A221C2000000/
株安でこれがどれぐらい減るか。

[45464: 匿名さん]

>>45461 匿名さん
そう。大抵の庶民には影響ない。
株や不動産持って調子こいてるやつが大損するだけ。
いい気味だよ。

[45465: 匿名さん]

>>45463 匿名さん
私はバブル崩壊を予知して既に現金化し、口座に寝かせてあります。

[45466: 匿名さん]

>>45455 匿名さん
10万も毎月修繕積立金に払って古ぼけたタワマンに住む？
ありえないでしょう。

[45467: 匿名さん]

>>45465 匿名さん

寝かせてちゃ話にならんやろ。
とは言ってもまあ、あんたにいきなり儲ける方法考えろっつーのも酷な話だわな。
でもよ、世の中にゃ確実に儲かる話ってあるんだよな。

ものは試しにお兄さん、俺に二千万ばかり預けてみないか？
なぁに、心配要らねえよ。
俺が僅か１ヶ月で儲けてそこから五パー払うからよ。
それをしっかり確認出来てからもう三千万預けてくれりゃいいんだよ。

[45468: 坪単価比較中さん]

オレは既に2、3千万のマイナスだ。バブル崩壊はもう一度上がってからにしてくれないかな。トルコリラの1桁よりはマシでありたい。

[45469: 匿名さん]

>>45468
兄貴のマイナスは株系かい？
それとも焼肉屋でも始めようと大金突っ込んだのかい？

[45470: 匿名さん]

>>45467 匿名さん
俺は他人は信用しないから結構。
それに楽して大儲けできるなんて思ってないから。

[45471: 匿名さん]

NYダウが絶賛下降中。

[45472: 坪単価比較中さん]

>>45469 匿名さん
株系というより株
大金突っ込むほどアホじゃない。今年の夏以降に調子に乗って買ったのがクソになったややアホ。商売には興味ないけどお金が好きで欲張ったし。焼肉はヒロミヤは安くて旨い、ヒロミヤより安くて旨い店都心にあれば教えてチョ。

[45473: 匿名さん]

ヒロミヤには是非行きたいけどいきなりどうした。

[45474: 匿名さん]

ちなみに安くはないかもだけど旨い焼き肉といえば浜松町にある「くにもと」は旨いよ。
くにもとより旨い焼き肉あったら教えてほしいくらい。
焼き肉はくにもと、鰻は神泉のいちのやで決まりだ。

[45475: 坪単価比較中さん]

>>45473 匿名さん
焼肉屋っていうから焼肉に何かあるのかな、と思った。ヒロミヤは予約取るの大変そうだしチームで行かないと無理なので普通に行ける店知りたかった。くにもと推しの人自信ありそうだな　調べてみるか。

[45476: 坪単価比較中さん]

>>45474 匿名さん
自信ありそうだね　あとは無いの？ No1
神泉のいちのやは西麻布のいちのやと同じなの？

[45477: 匿名さん]

>>45476
旨い焼き肉でくにもと以上は知らないな。
あとはそれ以下になっちゃうからなー。

いちのやは、川越が本店で神泉と西麻布が支店。

[45478: 匿名さん]

>>45460 匿名さん
日本株に関しては全然バブルじゃないな。むしろ割安。都心不動産はバブルに片足突っ込んでいる感じ。アメリカ株も割高だけどあっちは成長しているから時間が経てば適正値になる。

[45479: 坪単価比較中さん]

>>45477 匿名さん
アザス　くにもとは昔ながらの旨い焼肉屋って感じで良いね。今どきの小洒落た焼肉もいいけど昔のシンプル旨いが上がる。いちのやは最初食べたとき感動した、感動したいね。

[45480: 匿名さん]

>大金突っ込むほどアホじゃない。今年の夏以降に調子に乗って買ったのがクソになったややアホ

兄貴おもろいｗ

焼き肉はヒロミヤへＧＯ!って事ですね。

[45481: 匿名さん]

>>45466 匿名さん
ちゃんと修繕すればそんなに古ぼけないと思いますよ。
デザインとかには古めかしさがでてくるかもしれませんが

むしろ修繕積立基金のショートが起きやすい、さらに管理費用の高騰についていけない小規模物件の方がリスクは高いと思います。一部のお金持ちが買うような超高級物件はいざしらず、普通の人が住んでいるようなところはどうかなあと思ってますね。

[45482: 匿名さん]

古くなったらタワマンの取り壊しはどうするんだろうね。
小規模物件なんて簡単だけどタワマンはそう簡単じゃないよね。

タワマンはスケールメリットがあればいいんだけど、実際は管理修繕費も高くてないんだよね。

[45483: 匿名さん]

>>45482 匿名さん
霞が関ビルディングが現役だからねえ
https://www.sanko-e.co.jp/read/memory/kasumigaseki-building/

100年ぐらいはもちそうだが

[45484: 匿名さん]

＞むしろ修繕積立基金のショートが起きやすい
起こるよでもそれってインフレが加味されていないから起こると予想してるが
今日本でインフレが起こってるのは都内のマンションと高級車
このインフレで困るのは収入が上がらない人
収入が上がる人が住めるのがタワマン

[45485: 匿名さん]

他人のタワマンのショートを気にするよりも、ご自身のショートを気にしたほうがいい人は世の中にたくさんいますよね。

[45486: 匿名さん]

>>45482 匿名さん
タワマン歴史が浅いから未知数な点も多いな。以前MR見学したとき、修繕費は30年後は4倍になる計画だが、その値段で実際に足りる保証はないと三井の営業が言ってたな。まあタワマンは長く住むもんじゃないな。

[45487: 匿名さん]

>>45463 匿名さん
今の株価は9月末から日本株が小幅マイナス。米株がかなりプラスだから現状はほとんど減っていないと思うよ。横ばい程度でしょ。
昨年末に比べれば日米共に高いから今年資産増えた人は多いだろうな。

問題は来年だな。今年のようなぬるい相場ではないと思う。

[45488: 匿名さん]

＞他人のタワマンのショートを気にするよりも、ご自身のショートを気にしたほうがいい人は世の中にたくさんいますよね。

ギクッ！

[45489: 匿名さん]

>>45486 匿名さん
>修繕費は30年後は4倍になる
それタワマンだけの話ではないと思うけどね
修繕積立金が少ない小規模物件の管理組合の財務が健全であるという前提で話をしない方がいいと思う。

[45490: マンション検討中さん]

>>45489 匿名さん
まったく仰るとおりですね。
30年後の修繕工事費をいま確定できる訳ないし。
タワマン固有の問題と思ってる人は何考えてるのやら

[45491: 匿名さん]

国土交通省の調査によると、計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8％にのぼるそうだ。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html
規模による比率の違いは計算に入っていないだろうが、その多くは中小規模マンションだろう。

[45492: 匿名さん]

最近は修繕積立金が足りない、潤沢な予算を持たないマンションが管理会社から嫌われて契約更新を拒否されたり、管理費用の大幅増額を提案されるケースがあるらしい
https://toyokeizai.net/articles/-/466647

管理費用や修繕積立金の問題は、タワマンではなく、マンションという居住形態全体が抱えている大問題でもある。一人の不払いが大きな問題となる小規模よりも、それでもコンマ%以下の損失で住む大規模の方がより健全性を保てると言えるし、修繕費用が高額となれば、美味しい修繕をいただくために管理費用をディスカウントしてでも管理を独占したい管理会社も出てくるだろう。知り合いのマンションに修繕費用を安くしようとしたら管理費増額を突きつけられたところもある。タワマンでなければ大丈夫だなんてことはない。私は温泉だとかポーターだとかバレーサービスといった成金趣味のサービスはいずれ廃れるだろうと思っている。管理費安い方がいいもんね。

[45493: 匿名さん]

>>45482 匿名さん
取り壊し費用が用意できないとボロボロに朽ち果てていくだけ。
最初の入居者の富裕層はとうの昔に消えて、低家賃で入居した貧乏な貧困層の住む団地と化す。
ヨハネスブルグのポンテタワーみたいな。

[45494: 匿名さん]

>>45478 匿名さん
日本株は上がることもなく、ダウに連れられて沈んでいく。
コロナバブルも享受できなかった哀れな日本。

[45495: マンション検討中さん]

>>45493 匿名さん
すっかり安全になったみたいよ
https://globe.asahi.com/article/14466050

[45496: 匿名さん]

>>45494 匿名さん
日本株でもコロナバブルは享受できたでしょ。俺、そこそこ儲かったよ。
今日本株がダメなのは岸田政権に問題があるから。岸田じゃなければ今ごろ日経平均は32000あたりだったと思うぞ。

[45497: 匿名さん]

ダウが今夜も下がるようなら奈落の底に落ちていく流れだな。

[45498: 匿名さん]

>>45496 匿名さん

安倍政権では皆左団扇だったからなあ。
上げ膳据え膳で何もしなくても勝手に儲かるという稀有な時代だったよな。

[45499: 匿名さん]

>>45496 匿名さん

アベノミクスというワードは日本中ド田舎でも女子供でも知ってるしな。
政治家には細かい事よりああいう大きな方向性を作っていくのが大事なんだな。

影響凄すぎて野党は安倍政権下での○○には反対、とか滑稽な表現しだして失笑モノだったしな。

[45500: 匿名さん]

安部の時代も給与は上がらず、株と不動産等の金融資産を持ってる者だけがウハウハだったってだけよ。
何かあればすぐ辞めちゃうし隠すしイメージはよろしくない。