23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[35301: 匿名さん]

マンション価格上昇の最大要因の一つとしては、やはり売り手の利益率の上昇。
バブルピークの2019年辺りの時期から、デベロッパーもゼネコンも、利益率をさらに 5%程度引き上げたみたいです。
どのデベロッパーもおそらく2019年は過去最高益。

購入者の負担はこれだけでも何千万か上がっているのでは。
養分、と表現すると怒られそうですが。

[35302: 匿名さん]

>>35301 匿名さん
日本全体が高利益率、高配当を求められるようになってきましたよねえ。
大手デベの場合はマンション専業じゃないので
商業系事業、海外事業等との社内間バトルもありますしね。

[35303: 評判気になるさん]

地価もキープしているのは再開発エリアくらいです。ってソースあるの？
7月の公地価格では23区ほぼすべて上がってるんだが

あと不動産が最高益になったのは決算書見ればわかると思うけどほとんどのデべが
２０２０だし
てか営業利益率は２０００年からずっと高いんだよなあと大手の分譲の売り上げって全体の30パー前後だし何でそんなことも知らないの？決算書も見れねえのかｗｗｗｗ

[35304: 匿名さん]

>>35303 評判気になるさん

兄貴、どうしたんだよ、兄貴！
せっかくいい感じでスタートしてるのに
最後の一行で台無しじゃねえかよ。

酔っ払いすぎだろ
なにやってんだよ兄貴！

[35305: 匿名さん]

>>35301 匿名さん
販売関係者の方ですね。

[35306: 匿名さん]

>>35296 匿名さん
じゃあ、晴海や有明のようなそこじゃないといけない人はおらず、駅からも遠い立地のマンションはヤバイってことじゃないですか。

[35307: 匿名さん]

晴海とか有明みたいなタワマン銀座が都会っぽくていいという人もいるだろうし、価格的にその辺が妥当と考える人もいるので、それは人それぞれじゃない？

昔からバス便の駅遠マンションは値下がりしやすかったし、通勤とか買い物の便利さを考えたら需要的にもあまり好まれないので、そりゃ駅遠マンションは常にヤバイっしょ。ただしそこに住んで不幸かというとそれはまた別な話ではないかと思う。

[35308: 匿名さん]

>>35307 匿名さん

高いのが良い、安いのが悪い。
車と同じで、何を重視するかでしょ。

[35309: 匿名さん]

それを言ってる

[35310: 匿名さん]

国土交通省のデータをみると、建築工事費(建設資材費40%＋工事関連ｻｰﾋﾞｽ20%＋人件費40% のウエイト)は下がり始めたようだね。

https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112....

国土交通省発表の　2020年8月の建設工事費デフレーターの住宅建築指数によると、住宅建築費は今年の3月ごろから低下傾向。
6カ月移動平均で、前年比ではまだ少し上がっているが、前月比は5カ月連続下落中。
今後どうなるか見てみよう。

[35311: マンション検討中さん]

なんとなく、値上がりが著しい＝流石に下がるっしょ！？＝いまはバブル！

短絡的過ぎるわ。
そんなんだから、優良マンション買えずに賃貸のままで与信に使えばナンボかマシだった年齢という平等なファクターすらドブに捨てて賃貸暮らしなんだよ。

[35312: 匿名さん]

2016契約、2019引き渡しの物件を賃貸運用してるんだが、しばらくそうしてたほうがいいかな、相場が下がらないのであれば。
今売れば25%程度の利益は出そうなんだが税金も高いんだよね。
ローン金利もけっこう低かったんで残債がすいすい減っててなんか嬉しい。

[35313: 匿名さん]

確かに2019年の売り上げは、過去最高益でしたね。

今年は新築マンションがどこも安くなってきているので（白金台 坪500、勝どき 坪400）、2019年のボッタクリ利益を超えるのは難しいのでは。

[35314: 通りがかりさん]

>>35313 匿名さん
2020の方が上がってるよ。
周りの人に合うようにレベル上げて。

[35315: 匿名さん]

白金台も勝どきもそんなに安いんですね。
体感的には2017年くらいの相場です。

[35316: 匿名さん]

そんな感じだよねえ。
今年は新築が随分買い安くなった節目の年。
デベロッパーもボッタクってた利益率を正常に戻したんじゃないかな。

[35317: 匿名さん]

そうかい　東池袋坪５２０　豊洲坪400万円　大塚坪４５０安いなあ

[35318: 匿名さん]

その辺りは遅れて上がってきた感じだね。
東京の不動産の常識。ある意味パターン化されてると言って良いから、引き際もわかりやすい。

例えば、中央線北側は局地バブル的に坪500まで上がることも過去にあったけど、実はそこを超えたことは一度もないんだよね。
天井価格が見え見えなところは仕込みやすいから、僕も好きだよ。

[35319: 匿名さん]

池袋は600ぐらいまでは行きそうだけどね。

[35320: 匿名さん]

坪600超えると港区千代田区がレンジに入ってくるから正直キツいよね。
池袋から上野にかけての中央線北側エリア一帯は、常に頭が低く抑えられ続けるのが、東京の良いところ（つまり引き際がわかりやすい）。

白金台坪500だし、論理的にもうバブル終了って言っていいんじゃないかな。

[35321: 匿名さん]

東池袋の物件ですら５２０で普通に売れちゃうんだから
池袋近5分以内または直結タワマンなら坪６００は越えるでしょ

[35322: 匿名さん]

自分もそう思う、坪500以上出すなら高輪や白金選ぶってね。
でも現実に東池袋ですら坪520で大変売れ行きがいい。
後発の南池袋は600でも売れてしまうのではないか？と思う。

[35323: 匿名さん]

中国人や韓国人が湾岸を脱出して中央線北側を買っているという話を聞いたことがありますね。

港区は英語圏の方々以外には敷居が高いですし、割と辻褄が合う話だとは思いますが。

[35324: 匿名さん]

白金台の500って相場と言うにはさすがに安すぎないか？
半地下＆駐車場なしでがんばったグランドメゾンとか？ちょっと特殊例のような気がするが。

[35325: 匿名]

白金台の駅直結と、池袋駅の直結で、もし同じ価格なら迷わず池袋買います。多少高くても池袋買います。

[35326: 購入経験者さん]

池袋再開発は変身を残してる。
例えるならフリーザ第二形態ぐらいだ。
西口目の前に高層ビル３棟
東池袋四丁目にビル
南池袋に50階以上のビル3つ
東京国際大学 池袋国際キャンパス
更に東池袋乗車数5万人超えると丸の内線入れると約束
まだまだ都電の道を広く整備。大塚方面の再開発と目白押し。

[35327: 匿名さん]

天井ド高めを掴まされる人が、いつかは必ず出てくるけど、今の時期に新築買う人はその素質あるよね。マンション買うことにまったく興味なかった知人までもが最近買ったw

[35328: 匿名さん]

>>35327 匿名さん

貧乏な人？
マンションの価格とか気にする人いるの？
欲しかったら買うんじゃね。

[35329: 検討板ユーザーさん]

バブルだと煽る人多いけど，考えたら平成初期のバブル崩壊をほぼ全員が認識しるわけで、皆さん冷静沈着にこの不動産市場を見てる。健全です。全くバブってない、上昇中なだけ。

[35330: 匿名さん]

前回のバブルも、末期に参入した人達は似たようなことを言って慰め合っていましたね。

[35331: 購入経験者さん]

バブルって言ってるけど、今23区10年で底値からたった40パーしか上がってない。
一番上がってる中央区ですら2倍、本物のバブルは23区全体で700パー比べ物にならない。
まず、破裂するほど膨れてない。底値圏に戻ったとしても30パーダウン。
1億の物件が１０年で7000万になるだけでしょ。住む分には別に
前回のバブル崩壊でも底値まで戻すのに１０年かかった。　
賃料値下がり考慮して利回り３パーで計算すれば１０年で３０００万賃料でかかる計算になるから、自分が住む分には下落してもたいして変わらんよ。

[35332: 匿名さん]

人生、一般人が家族のために自宅購入を検討出来る期間なんて長くて10-15年くらい。

投資する人は買い時あーだこーだ重要かもしれんが、自分の住居として住むなら自分が納得できる立地、間取りに対し無理ないローンであるならば、それに対して損も得も無い。

ここ最近でもオリンピックが終わったら下がる、コロナで下がるなど下げ下げキャンペーンが繰り広げられたが未来の予測など出来ん。

だから自分で納得出来る物件が予算に合えば買えば良いだけ。
今買うとか天井とかそんなのはどーでも良い。
懐事情は人それぞれ。

[35333: 匿名さん]

ポジは最後はいつも、精神論ですよね。
申し訳ありませんが、ここはマンション価格動向を議論する掲示板です。
傷の舐め合いは、高値掴みマンションの各々掲示板でお願いしますね。

[35334: 名無しさん]

2019年がバブルピークとか騒いでる奴って貧乏なだけでしょ。
日本のマンションなんて、今でも激安だよ。

[35335: 匿名さん]

東京都心が坪300マンで買える時代が戻るなら、それはイコールボーナス100％カットの時代って事だわ。

そんな時代が来て欲しいとは思いつつも、来てしまったら俺にも金が無くて、今住んでるマンションも競売に掛けられてるという事だろう。

[35336: 匿名さん]

ポジがあつくなってますね。
まさか2019年物件に嵌め込まれでもしましたか？
カツカツ貧乏だからこそ、高値掴みにムキになっているように見えるのですが。

[35337: 匿名さん]

ネガティブな意見の人は具体的な資料を提示して
論理的に指摘してくださいね
建設的な討論をしましょう

[35338: 匿名さん]

UBSグローバル不動産バブル指数の2020年版
前に英語版を貼ったけど、日本語版のリンクあったのでご参考まで。

https://www.ubs.com/jp/ja/wealth-management/cio-research/real-estate/2...

数値は1.5以上がバブルリスクあり。
東京は1.2で、まだバブルまでは行っていないが、かなり割高水準。
ロサンゼルス、ニューヨーク、シンガポールなどよりすでに割高。
ロンドンと比べると若干割安だけど去年よりかなり差は縮まった。

私個人は、建築費が下がっているのでスピードはゆっくりだが不動産価格はまだ上がると思っている。

[35339: 評判気になるさん]

現状の利回りで投資しようってなら馬鹿の極み。
自分がよほど住みたいというならオッケー。
でも住みたいという者もどんどんいなくなってるというのが現実。
買い叩かれたくないと出し渋っている売りが市場に出回りだしたらさぁどうなる。

[35340: 検討板ユーザーさん]

前回って30年前？バブルってそんなに頻度あるんだ。

[35341: 匿名さん]

この程度の上昇をバブルと言うんだ、なんとまあ慎ましいんだ。日経平均が4万円超えたときにバブルの話をまたしようよ。

[35342: 匿名さん]

>>35336 匿名さん

2019年に恨みあんの？
スマホでも落とした？

[35343: マンション検討中さん]

貧すれば鈍するだ、いつリスクオンするんだろう、多分一生しないいや出来ない人がこのスレに書き込んでる思う。

[35344: 匿名さん]

>>35338 匿名さん
これみて2019年がバブルピークとか、騒いでる人はどう思うんだろ。

[35345: 匿名さん]

何も思わないでしょう、ケチつけたいだけ。

[35346: 匿名さん]

この3分間隔の作文連投は自作自演でしょうね。

[35347: 匿名さん]

>>35346 匿名さん
感が鈍いな。明らかに違うよ。
開示請求して答え合わせしてみ。
レベル上げてな。

[35348: 匿名さん]

現実には不動産価格は上がっているんだし、まあ落ち着け。
下がる根拠をまず聞こうじゃないか

[35349: 通りがかりさん]

確かに新築マンションは買いやすくなったよね
坪500くらい出せば、ブランドエリアの新築高級マンションがよりどりみどり。

坪600以上が許されてるのって、今はもう港区千代田区渋谷区の一流ブランド物件くらいじゃないかな。

[35350: 匿名さん]

へー、そうなんだー

[35351: 匿名さん]

ネガティブな意見の人は具体的な資料を提示して
論理的に指摘してくださいねっと言ってるのに

「ポジは最後はいつも、精神論ですよね。」

「傷の舐め合いは、高値掴みマンションの各々掲示板でお願いしますね。」

「末期に参入した人達は似たようなことを言って慰め合っていましたね。」

などレッテル張りばかりで論理的な話をするつもりもないらしい
ポジはデータをもとに討論してるんだが、、
ネガるのは構わないがもっと知的にネガってくれ
話変わるが、ネガティブの人は「ね。」で文末が固定されてるんだが偶然か？
それとも、、、

[35352: 匿名さん]

へー、そうなんだーね

[35353: 匿名さん]

>>35349

具体的でもなんでもないじゃない。
物件ごとに高い部屋も安い部屋もあるんだから、その値段で買える部屋があったとしてもそれが全体の価格が安くなった証拠にはならない。平均売り出し坪単価はどれぐらいなんですかね。上がっているという印象の方が強いのだけれど。

[35354: 評判気になるさん]

>>35351
過去スレ見てないのか？都合の悪い情報はスルーしてるだけだろｗ

[35355: 評判気になるさん]

利回り３％とか５％とか何十年かけて回収すんだよ。その頃には死んでんだろｗ

[35356: 匿名さん]

利回りの意味がわかってない↑

[35357: 匿名さん]

それに物件価格は駅から徒歩何分なのかも需要ですよね
値段を引用して下がったと思わせたいなら駅からの距離が同じレベルの物件で
比較しなきゃ意味ないですしあと情報が不確かなのでしっかり引用元を載せてくださいね
>>35354
例えばどんな？今日はレッテル張りばかりされてるように見えますが、、、
討論っていうのはしっかり引用元urlを載せ上がる理由下がる理由
（世界情勢や量的緩和　政府の政策や中古在庫中古価格公地時価インフレ率など）
をお互いに挙げていきそれが実際どういった影響を及ぼすのかを論理的に話し合うべきでしょう
>>35355
賃料だけじゃ無く値上がりなども狙えますし３３年後ぐらい余裕で生きてますよ
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00145/102100023/?SS=imgview&FD=-1041774028世界的にも今買われてますし

[35358: 評判気になるさん]

>>35356
馬鹿にも分かるように詳しく説明してくれよ、賢いお兄さんｗ

[35359: 評判気になるさん]

>>35357
>>論理的に話し合うべき
値上がりする理由も論理的に話してくれよ、賢いお兄さん。
現状、未曾有の金融緩和のわりには他の資産に比べたら全然上がってないよ。
買い叩かれるのが嫌で売り手が出し渋ってる状況だから在庫が少ないのに。"のに"よ。

[35360: 匿名さん]

>>35334 名無しさん
日本の物価が先進国の中でも最低ランクだということは無視か？
不動産屋らしいな。　

[35361: 匿名さん]

>>35359
値上がるとは言ってない量的緩和やめない限りそれか世界のトレンドが変わらない限り
個人的には横ばいかやや上がる程度かと考えてる
あと東京の中古在庫数は減ってて値段は上がってるよ
https://asai-kantei.jp/news/mansion/
>>３５３６０
とうきょうのぶっかhttps://yofu.hatenablog.com/entry/2020/09/25/154028そこまで安くない

[35362: 匿名さん]

>>35359
買い叩かれるのが嫌で売り手が出し渋ってる状況ってソースあるの？
コロナで営業や建設作業がストップしてただけじゃないの？

[35363: 評判気になるさん]

>>35361
>>値上がるとは言ってない 横ばいかやや上がる程度

>>35357では「賃料だけじゃ無く値上がりなども狙えますし」って言ってるのに弱気発言。
それじゃ回収するのに何十年掛かるのっていう話。
金融緩和もいつで終わるかもわからんしだからリスク高いと言ってるんだが。

[35364: 評判気になるさん]

>>35362
ソースは探せば。
自分でネットで探すなり不動産屋に行くなりして調べてくれ。

[35365: 匿名さん]

>>35363
日銀は金融緩和続けるって言ってるし
少なくとも自民が当選し続ける限りやるだろ
自民は微妙だが民主はもっとダメだし
>>35364
情報が不確かなのでしっかり引用元を載せてくださいねと言いましたよね
討論にならないししっかり裏付けをとってから発言してください

[35366: 匿名さん]

日本不動産って大きく利益を出すってより主に実需
最近ではリスクヘッジの一つとして買われてるんですが
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00145/102100023/?SS=imgview&FD=-1041774028そこらへん大丈夫ですか？

[35367: 匿名さん]

これ以上上がると購入側がついていけない、という議論があるが、それの解決策がおそらくローン控除対象面積50→40㎡以上、という案なのだろう。
52㎡の3LDKとかが出現するかもしれんな。

[35368: 匿名さん]

今でさえ 3LDKは80㎡以上ないと価値ないと言われているのに…
そんな狭くなるんですか

[35369: 評判気になるさん]

>>35365
>> 少なくとも自民が当選し続ける限り

それもこの先どうなるか分からんだろ。自民も色々根幹から崩れて来てるし。
君の話は「○○が××だったら…」って想定の話だよね。

[35370: 匿名さん]

>>35369 評判気になるさん

そこは別に

[35371: 匿名さん]

イオン駐車場満車でぐるぐる。トイレ行きたい。間に合うのか、俺

[35372: 匿名さん]

中古リノベには既に52平米以下の3LDKが存在するから、新築にいつ出てきてもおかしくない。
42平米の2LDKも増えてるし。

[35373: マンション比較中さん]

都内マンション買える層: 年収１５００万で手取りが１０００万, そのうち３０％の３００万を住宅ローンの返済に年間使う。３０代で３０年ローン、頭金は１０００万。

結論：9000万円の新築マンションかな、親援助で頭金アップすれば一億ちょい超え？！

[35374: 匿名さん]

都内新築マンションをフルローンで投資用として回すのはかなり厳しい、値上がり期待込みの投資として割り切らない限り。

[35375: 名無しさん]

2020も全然安くならんし、新築も中古もむしろ上がってるやん。

[35376: 匿名さん]

>>35374 匿名さん
インカムやなく、キャピタルで考えや。

[35377: 匿名さん]

２０２１はもうむーりーの値段になるでしょう

[35378: 匿名さん]

>>35376 匿名さん　そういうてるやんW

[35379: 匿名さん]

>>35377 匿名さん
いままではコストプッシュで緩やかな値上がりだったけど、これだけ株価上がって、マネーストック増えると都心は給与では買えなくなるだろうね。
先進国の中心部の不動産はだいたいそんな感じだけどね。東京が安過ぎるよ。

[35380: 匿名さん]

>>35378 匿名さん

大阪に一年くらい住んだやつの関西弁やな。

[35381: 匿名さん]

京都に五年っす

[35382: 匿名さん]

>>35379 匿名さん　シンガポールなんか金持ち中国人インドネシア人が表面利回り2.5％くらいでやってる。彼らはローンじゃないし、ローンの人は小さめの１LDKとか２LDKみたいなコンドミニアム（マンション）を買って値上がりを期待している。

[35383: 別の匿名さん]

>>35380 匿名さん

関西弁というより一種のネット弁や。
柔らかくしたり雰囲気出したり逆に威圧で使う奴もおるってところや。

[35384: 匿名さん]

ワイも使うで。

これも関西弁のつもりというよりネット弁や。

[35385: 匿名さん]

自演じゃなくて匿名に戻したんやで。

[35386: 匿名さん]

そうどすな

[35387: 匿名さん]

私服外出用の豆サイズ手帳とスーツ胸ポケット用手帳を買った。
仕事用B5かA5用は今日はやめた。
毎年買ってもほとんど使わずたまに客先で書くとき予定スカスカで恥ずかしいのでどうすっべか。

[35388: 評判気になるさん]

>>35373
手取り1000万＋頭金1000万（親援助で2000万になったとしても）よく9000万の物件買う気なるな。
ローンは組めるだろうがさすがにリスク感じないのか？
３０年ずっと手取り1000万稼ぎ続けられる自信あればいいけど。
そもそも手取り1000万くらいじゃローン返す為だけにあくせく働き続ける感じになるよな。

[35389: マンコミュファンさん]

↑でも現実的な今後都内マンションに住む稼いでるサラリーマンじゃないかな？

[35390: マンション検討中さん]

>>35388 評判気になるさん
僻むな僻むな！笑

[35391: 匿名さん]

↑こういう議論イイネ!

[35392: 匿名さん]

>>35390 マンション検討中さん

僻むとかじゃなくて俺も普通にそう思うよ。

[35393: 匿名さん]

>>35388 評判気になるさん

なんのリスク？
リセール良いの買って、万が一は売れば良いでしょ。

[35394: 匿名さん]

ローン貯金できるようなリセール良い物件って、
ここ数年は一つも見てないけどな。
相場的にも 3年前の物件で、ぎりぎりちゃうかな。

[35395: 匿名さん]

>>35393 匿名さん

否定したくて聞くんじゃなくて純粋に
お兄さん的にはどれくらいのところを買ってどれくらいの生活をイメージしてるのか聞いてみたい。

[35396: 匿名さん]

>>35395 匿名さん

今の生活で、8年前に麻布で8000万で買って、今売るとだいたい1.5億くらいらしい。
こんな感じだから、フルローンで高いの買うべきかなーと思うよ。経験論だから、これからどうなるかはわからんけど。

[35397: 匿名さん]

八千万から１億ちょっとまでは割とすぐだと思うんだけど、これが2億となるとなかなか厳しい気がする。でも七千万にまで落ちる気もしない。

[35398: 匿名さん]

現実的には手取り年収の最大で１０倍までかなマンション購入価格は。３０年後の完済後にリノベして賃貸にすぐ出せるような物件であることが重要。

[35399: 検討板ユーザーさん]

>>35394 匿名さん

2年前に買ったが、マンション内で今月売り出ししたところは、プラスで瞬間蒸発だったよー

[35400: 評判気になるさん]

>>35396
まー買うのは個人の自由だが、リセール時にそれ以上か同等の金額で売れるのかなんてこの先分からんし、億以上するような物件は維持費も高く手取り1000万くらいじゃ子供いたらカツカツでリスクあるぞ。倒産、リストラ、ボーナスカットも当たり前の時代だし。

自分は差額で大儲け出来たから人にも勧めてるんだかポジショントークなんかは知らんが、あまり軽はずみで「フルローンで高いの買うべきかなー」とか言うもんじゃない。金利なんか今が底でいつかは必ず上がると思うし。
まーこんなこと言っても僻みとか言われるんだろうが。